1、关于兰石豪布斯卡二期、三期项目物业服务需求的建议随着兰石豪布斯卡项目开发进程推进，根据物业功能的不同，物业管理类型已经不限于居住型物业还包括了商业物业和其他物业（学校、医院、图书馆、工业博物馆等）等多种类型。所以我们需要通过专业化物业管理的运行模式打造高品质的物业服务，从而引领高品质物业服务典范，打造出行业标杆。根据公司领导对甄选物业服务公司的标准，针对兰石豪布斯卡二期、三期商业物业服务需求建议如下：一、物业交付使用前1.1. 在工程方面的服务内容(1)从物业管理和使用者的角度，协助我方审阅物业的设计方案及施工图纸等方案，对物业的总体规划、建筑设计、规划布置等方面向甲方提供有利于促进房产销售、
2、节约投资及方便管理的顾问意见和书面方案；(2)从用户及管理的角度，协助我方审阅项目中各系统图纸，含一切必须改善及改良之工程，并提供专业的意见和书面方案；(3)从节约能源费用、从物业管理和使用者的角度，协助我方对机电设备的配置和设计，于用量、型号、预见的潜在问题及有利于节约运行成本和日后的维修保养等问题提出专业意见和书面方案；(4)根据物业市场定位和管理需要，就智能化系统的功能及设备布点等配置提供有利于促进销售、控制成本的意见和书面方案；(5)对物业的交收楼和接管验收方面提供专业的顾问意见；(6)对道路交通、人流、车辆进出线路、环境的和谐美化等提供合理的建议和书面方案；(7)对给排水系统、弱电系
3、统、供电工程设计等提供顾问意见和书面方案；(8)对物业设施的配置和运行提供节能方案，并对照明的编制及使用提出建议和改良方案；(9)对消防设施布置、保安监控系统等提供顾问意见及方案；(10)从管理之角度，分析物业建造之选料及安装方法等，以确保物业于交付时遗漏工程能减至最少；(11)协助我方检查项目相关系统及各项机电设备，并列举该系统之优劣及改良意见，以避免于物业落成后重复需要加装设备而影响其它设施之运作、整个物业之外观和形象，以及有关维修检查通道之位置；(12)为物业提供有关长远维修建议和制定有关预防或维修方案；(13)提供遗漏工程及尚未符合工程标准之项目的改良方案；(14)对物业管理工程方面所
4、需工具及物料提供配置意见及方案；(15)制定一套完善的工程管理工作体系的管理制度、规程及工作程序，包括日常运行检修的制度、程序及应用表格等；(16)从物业管理的角度协助我方提供工程管理的专业意见和建议方案；(17)协助我方对物业及其设备设施之验收工作，以使工程和设备质量达到设计和使用要求，并提供处理有关遗漏工程之方法。1.2. 配合销售方面的服务内容(1)在物业销售阶段，就物业管理的宣传向我方提供必要的协助，包括制定项目的物业服务的文字宣传内容和活动策划；(2)对销售人员进行物业管理知识/销售技巧的培训；(3)对营销中心保安员、清洁工等进行服务意识等专业培训；(4)制定营销中心保安员及清洁工作
5、标准和工作程序，并定期对有关工作进行检定，将日后的物业管理素质提前体现在营销中心；(5)开售日当天应当派员到现场提供有关物业管理咨询服务；(6)编制前期物业管理服务协议、临时管理规约等文件；(7)协助确定业主入伙一次性收费项目内容及表格；1.3. 物业管理方面的服务内容(1)制定整体物业服务方案；(2)根据当地实际情况，协助草拟及制订该物业之详细管理财务预算，计算物业服务费、开办费具体金额，供我方审批；(3)协助我方已有物业服务公司，制定物业服务公司人员编制方案，包括人员架构、薪酬标准等，并制定相应的岗位职责；(4)协助招聘物业服务公司管理人员、负责组织各级物业管理人员之培训，灌输有关之物业管
6、理知识及服务精神，力求管理之服务水平达到甲方要求；(5)向我方之物业服务公司分阶段提供一套完整的物业管理所需之各项管理制度（包括客服、财务、行政、保安、工程、清洁、绿化、会所等方面）、规范、工作程序及表格，以便将来控制和管理；(6)对保安岗位设置、保安亭设计、保安设备、用具配置等提出建议；(7)协助对会所的功能设置方面提供顾问意见；(8)制定垃圾处理等管理办法；(9)制定物业交接的手续和流程；(10)编制物业交收方案，物业交收的管理程序及常用表格，并安排模拟交收楼培训；(11)就项目整体VI 系统（各类标识牌、公告栏等）的设计方案提供顾问建议和方案；(12)协助园林绿化，并针对日后的维护和合理
7、搭配的原则提出意见和方案；(13)就物业服务公司物业管理软件及财务软件的选用方面提供建议；(14)每季度定期提交书面报告汇报筹备期间之工作进展情况二、物业交付使用后(1)监督物业服务公司员工之工作表现及行为操守；(2)监督该物业的环境清洁、卫生及美观；(3)监督该物业内保安及消防工作，保障各业户之人身及财产安全；(4)监督该物业内消防设施之保养，并使其符合政府有关法律、法规之要求；(5)定期检修该物业内之各项设施，使各项设备经常保持最佳状态；(6)负责物业服务公司监管有关物业管理之财务管理及帐务处理；(7)为确定各业主应付的物业服务费用，在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算，该预算应显示该
8、物业总体上在管理及维护方面的预计开支(包括管理者酬金及员工工资)和预计收入；(8)根据我方装修守则，监管有关该物业之单位的内部装修工作，审查业户内部装修图纸，对业主要求的装修增改，提供建议及意见，以保障物业结构安全及各类系统的正常运作；(9)处理各业主之查询或投诉；(10)定期进行项目检定，并提交检定报告及每季度向我方提交工作报告，加强双方之沟通；(12)制定在职人员培训计划，不断提高工作效率及服务水平及推动其它与该物业之有关管理工作。三、使用合作方公司LOGO合作关系确定后，双方都有权向社会各界宣布合作的事实，我方可以使用合作方的logo或在对外宣传时使用注明【XXX公司】为该物业的物业管理顾问公司。
