1、项目简介,物业名称 ：创智天地 坊 所在区域 ：杨浦 细分市场 ：五角场板块 环线位置 ：内中环 项目四至 ： 东:淞沪路;南:政民路;西:国定路;北:政立路; 容积率 ：1.20 当期占地面积 ：166667平方米 当期建筑面积 ：200000平方米 物业类型 ：普通住宅 当期规划户数 ：1500户 绿化率 ：35.00%,车位总数 ：333个;(地上:133个;地下:200个;) 车位配比 ：1:0.22 物业类型 ：普通住宅 物业管理费 ：2.35元/平方米.月; 建筑形态 ：13栋7-8层多层; 装修情况 ：全装修 装修报价 ：1,000.00-1,500.00元/ 外立面风格 ：现代
2、 小区景观 ：由多幢住宅围合而成多种风格的造型庭园 开发商 ： 瑞安房地产 上海杨浦中央社区发展有限公司,区位价值的体现,本案,江湾五角场城市副中心是上海市总体规划确定的4个市级城市副中心之一，目前已经成为成熟的商业中心，万达商业广场打造全方位生活、休闲、娱乐“一站式购物”的商业形态；百联又一城以年轻、文化、时尚的高档品牌为主；面积达到3万平米的东方商厦则以成熟、经典的高档百货品牌为主。 本案地处杨浦区五交场板块的黄金地段 本案距离五角场商业中心步行分钟路程,知识杨浦的定位，区位文化底蕴浓厚 创智天地位于上海市杨浦区，邻近十七所高等学府，将配合上海市政府“科教兴市“的发展策略，提供一个推动创意
3、和创业的环境。,项目定位 项目的设计参考美国硅谷和巴黎左岸的“生活工作社区“，以教育、科技、文化、研发及创业为基础，创造一个能吸引、培养和留住优秀人才的知识型社区，让他们在这个独特环境中居住、学习、工作和交流。,交通发达，配套齐全,交通 公交线路齐全910、55、61等几十条公交线路始发或途径，小区出门就有车站，十分便捷。 坐拥地铁10号线（在建）五角场站近在咫尺。 毗邻中环线，出行方便。,购物 万达商业广场：包括沃尔玛超市、巴黎春天百货、HOLA家居、黄金珠宝城、宝大祥青少年儿童购物中心、上海第一食品商店等。 百联又一城：项目与万达商业广场相隔淞沪路，将建成集精品百货、整体定位比较高端，与万
4、达错位经营。 周遍其他商业项目如蓝天金岛大厦、复旦金融创新园、富庆国定大厦、财富国际广场等。,学校 幼儿园：国定路幼儿园、政通路幼儿园。 小学：复旦小学、三门中学。 中学：同济初级中学 、复旦附属中学 、少云中学。 大学：复旦大学、同济大学、第二军医大学、上海财经大学、上海理工大学等 。,医院 长海医院 东方肝胆外科医院 中原医院,商办,人文,历史,万达商业广场,海上SOHO,白玉兰商务广场,都市工业经济园区,财富国际,东上海,同济联合广场,复旦科技园,怡福商务广场,黄兴广场,创智天地,百联又一城,复旦国家大学科技园区,以五角场为中心形成密集的办公体系,王牌集团亲手打造价值的保证,瑞安（香港）
5、集团：瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九七一年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地。瑞安的机构文化及长远目标，均反映了集团追求优质、卓越及创新的精神。,瑞安房地产：在内地的项目均为具独特性的商业、住宅及综合发展项目，可分为两个类别：集多种功能的大型市中心商住综合发展项目，以及配合城市总体规划、提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。 这些项目均反映了瑞安独特的发展策略：瑞安的最高管理层积极参与各项目的总体规划，尽量令项目的规划设计能配合政府的整体城市规划，并把当地的特色融入项目设计内。,瑞安集团在全国有很多成功项目： 香港美利楼 北
6、京华普大厦 上海新天地 杭州西湖天地等。,香港美利楼,北京华普大厦,上海新天地,瑞安在上海的成功项目,上海新天地石库门里闯出新天地 上海新天地是由瑞安集团依托其在该区域内瑞安广场（写字楼商业）、企业天地（纯写字楼）、太平桥（纯住宅）的整体运营实力，通过对上海石库门这种老建筑形态的重新“解构建构”之后，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新玻璃建筑融为一体，中西融合、新旧结合，形成的上海市目前最高端的集酒店、商贸、娱乐、饮食、商务会展为一体的具传统和新纪元生活文化的都市标志。,上海新天地成功之处：实际上在这个区域内抢眼球的建筑很多，上海新世界、香港新世界、中环广场、时代广场、置地广场、世贸广场乃
7、至博物馆、城市规划所、上海市政府、上海大剧院，无一不具有自己的独特建筑风格。但上海新天地硬是通过既现代又复古的建筑风格和企业在区域内全方位的开发布局，牢牢的成为了该区域最具标志性的都市综合体。,翠湖天地御苑上海顶级住宅（目前万元） 随着新天地不断成熟，“新天地”所坐落的卢湾区太平桥地区正在推出重建规划，使之形成三大体系，即“商、办、住”合一体的的现代综合发展区。翠湖天地项目大都是超高端住宅。翠湖天地这一“住宅天地”的建成将与该区域的第一体系“上海新天地”、第二体系的“企业天地”形成一个融合老上海建筑风格与现代化配套于一体的“中心城商住办综合区”。,上海又一个更大更具竞争力的“新天地”,财经 大
8、学,五角场 商圈,新江湾 地块,创智天地瑞安重点打造的又一个“新天地” 创智天地毗邻城市副中心五角场商圈，由科技园，创智中心，创智，江湾体育中心组成。 项目的设计参考美国硅谷和巴黎左岸的“生活工作社区”，以教育、科技、文化、研发及创业为基础，依托知识杨浦的文化资源和五角场的商业体量，打造一个办公，生活，娱乐，运动，休闲等一站式的生活社区，体量更大，更具有竞争里的一个新的创智天地必将会吸引更多人才的进入。,创智天地坐拥知识杨浦，被知名高校环绕，文化气息浓郁，南有城市副中心五角场商圈，北有新江湾城大型居民社区，随着新江湾的陆续完工，会有更多的人事入住，带来更多的人流。,北部的新江湾地块，上海有史以
9、来出让总价最高的“地王”究竟花落美国著名开发商铁狮门，这块地必将被打造成一个顶级的商业，住宅社区。,在政府重点打造的城市副中心五角场商圈，和美国著名开发商打造的新商业住宅社区以及周遍的文化底蕴，创智天地的未来必将成为都市生活的新宠。,新江湾城,五角场商圈,本案,中原居民区,大柏树,凉城,市场机会强强联手，打造未来的黄金商业圈,10号线,8号线,美国汉斯,美国铁狮门,新加坡仁恒集团,浙江绿城,瑞安集团,万达商业广场，百联又一城商业广场，东方商厦，瑞安打造的“新天地”模式的商业街，等,随着国内外的著名开发商的入驻，对区域价值的提升有着积极的作用，其开发的各自项目也大大提升了区域的品牌影响力 随着五
10、角场商圈的逐渐成熟，辐射区域会扩大，目前中原地区，新江湾城，凉城地区和大柏树地区的居民支撑着该商圈的消费群体，随着地铁号线、号线的陆续建成，使之交通更加便捷，会吸引更多区外人事近来，扩大其消费群体。 新江湾城地区的高档住宅陆续建成，会倒入大量的高档消费群体，瑞安集团的商业模式招商成功，会引进大量商业人才在此工作，带来更大的、更有消费能力的群体，瑞安商业模式与五角场商圈互相呼应，使五角场城市副中心更具竞争力。,四大板块遥相呼应,创智天地科技园（在建）：新兴的科技研发创意园区，规划新颖，与周遍复旦，财大，同济相呼应，与知识杨浦的定位基本一致,创智坊：本案所在地，主要为普通住宅以及餐饮休闲街。,创智
11、天地广场：写字楼所在，出租率以上。,江湾体育中心： 设施完备，为周遍人事提供良好的运动场所。,一期普通住宅销售情况良好,住宅套数：套 住宅面积： 已售住宅套数：套 已售住宅面积： 可售套数：套 可售面积： 成交均价：2006年11月日开盘至2008年9月成交均价为19500元 去化率：.,二期新增推量,创智坊二期,创智天地二期新增推量：2008年10月左右有新房源推出，二期第一批推出大学路弄的、号的多层和小高层电梯公寓，面积在56平米150平米，目前价格22000/,主打房型为 的两房和 的复式房。,得房率： 绿化率： 装修情况：全装修 车位配比：. 车位租金：元月,房型 以90-100 的二
12、房分布在一楼、二楼、六楼。 以150-160 的复式分布在楼和楼。,房型分析,左图为、建筑面积的两房两厅。 卧室布局为南北各一个卧室，比一期的全北卧室有所改进，更加符合上海居民的需求。 客厅为下沉式，朝南，采光较好 机构为错层，形状厨房节省空间。 不足之处：卧室面积相同，面积较小，北面卧室采光不好，得房率不高。,右图为建筑面积为的复式 卧室为两个朝南一个朝北，卧室面积相同，均为平米左右。 结构为错层，两层楼中间多一个夹层为客厅。 底层一个卧室，一个饭厅，一个卫生间和厨房，顶层为两个卧室一个客厅，一个卫生间。 不足之处：不分主客卧，面积较小，客厅面积也较小，错层结构不够大气，北面卧室光照不足。,卧室,厨房,餐厅,房间朝向设计,装修标准提高,卧室私密性,空间利用度,一期,二期,户型价值二期新推房源比一期有明显提高,客户描述,关键客户表征,客户洞察深入,刚进入事业稳定期 希望工作、生活出行便捷 渴望精致有创意的生活 步入适婚年龄 渴望在上海安家的新上海人,既要求工作便捷，出行方便 又渴望精致生活追求创新体验的 “生活和工作均喜欢有创意的新上海”,客户定位,
