1、南宁市房地产发展状况的分析研究报告一:宏观环境与机遇的分析一 1、“南博会 ”南宁千载难逢的机遇南宁市作为广西壮族自治区的首府，是广西的政治、经济、文化、交通中心，与东南亚各国，尤其是越南、泰国有着紧密的联系，是我国和东盟个国沟通的桥头堡。大西南出海通道，优越的地理位置和交通设施，终于样广西，样南宁真正有能力抓住一切发展的机遇。而中国东盟博览会的花落南宁，这一历史性的机遇，将会彻底的改变南宁，样南宁不仅变得象个省会，而且将会成为一个区域性的国际城市。如果说改革开放是一股从南方发起的“南风” ，它成就了广东，尤其是成就了深圳的话。那么，中国东盟自由贸易区的成立，以及中国东盟博览会的举办，它就是一
2、股强劲的“东风” ，必将会成就南宁，带动广西。如果说曾经的西部大开发，它是一股“西风” ，也曾经滋润了广西，热闹了北海，但北海最终没能抓住的话。那么，回头看看，这几年来南宁市“136 工程” 的建设，就好象为中国东盟博览会这股“东风”而准备的一样；市容的变化，交通的改善，工作效率的提高，及早的准备以及全力以赴的态度，完全表明南宁有能力留住着股“东风” ，发挥它地威力。再者，由于“南博会”是温总理亲点在南宁举办，因此当南宁人感受到 “南博会”威力的时候，南宁人将会象深圳人“感谢*”一样“感谢温总” 。一 2：南宁市的经济发展状况这几年来，南宁市的经济一直保持 10%以上的速度增长，工业的投资和生
3、产速度明显加快，第三产业发达，城市的建设有了日新月异的变化。一 3、2003 年南宁市的经济发展指数：二：政策环境：二 1：国家政策的支持：国务院直接指定“南博会”每年都在南宁举办，而且国务院和商务部明确要求我国其他 30 个省市，密切配合支持南宁市，全力以赴办好“南博会” ，这样 “10+1”的博览会就演变为“10+30”的超大型的经济交流会。二 2：广西的政策支持：近年来，南宁一直是广西重点发展的城市，被视为带领广西腾飞的龙头，无论是在投资和人才的引进上都有很大的政策支持。二 3：南宁市的政策支持：这几年来，南宁市一直着力于改善投资环境、改善市容市貌、大力发展经济的建设。今年，南宁“136
4、 工程”的建设已近入第 3 年，是攻坚年。根据市政府报告，今年南宁将投资 120亿元，用于基础设施的建设，以服务“南博会” 和实现中变化。这样一来，从中央区政府市政府，一层层落实和支持南宁市的发展和建设，其政策力度，无谁能比。而南宁的屈起，将无可阻挡；南宁的房地产发展将进入黄金时期。三：今后几年南宁市的发展目标和当前的任务：三 1：根据市政府的工作报告，今后几年，南宁的目标是，继续保持经济的快速增长，尤其是工业和商业的投资会有较大的增长。再者，城市的建设力度继续加大，城市的基础设施以及城市规模和城市人口，将会快速增长，争取到 2010 年，南宁市常住人口达到 250万-300 万人。三 2：当
5、前，南宁市最紧迫、最重要的任务是，加快旧城改造，改善交通和市容面貌，提高政府机关的工作效率，提高（旅游、住宿、餐饮等）服务质量，降低办公商业成本，提高城市竞争力，大力招商引资，以及大力推进相思湖新区的建设和大力整合市内的旅游资源（包括良凤江-大王滩- 扬美线路），全心全力做好准备，为“ 南博会”服务。四：南宁房地产发展状况的描述：四 1：总体状况：从 2000 年开始，南宁的房地产的投资和销售保持着较快的增长，其中，2003 年的增长达到 30%，商品房的销售额超过 60 亿元，而且空置率不断下降（根据广西企业调查对的消息，今年年初我市商品房的空置率比去年同期下降 1%）四 2：各区域板块的状
6、况：（详细见各区域的调查报告）这几年来，南宁市房地产的开发主要在埌东，而今埌东已成熟，已没有可开发的土地，使得凤岭、仙葫、江南、城北、市中心板块，快速成长。而各板块的功能定位差异也日益明显。凤岭、仙葫板块，作为南宁的中央居住区，环境好，交通方便，是有车一族首选的购房位置。虽临近会展中心，但可开发的土地少，价格高，以及公车、医院、学校、超市、菜市等周边配套设施还比较少，有待跟上。江南作为南宁未来的商贸物流中心，虽交通方便，但是工厂多，空气质量差。这样，楼盘的定位也存在较大的差别。其中，沿邕江和绿化好的富宁路与机场路区域，可开发中高档的楼盘。其他楼盘，以中低档为主。市中心板块，可开发的土地少，主要
7、以商业办公楼盘为主。城北板块，交通有所改善，但人多环境差，主要以中低档的住宅楼盘为主。四 3：南宁房地产市场的供应量与需求量：总体状况是，2003 年南宁商品房的供应量不能满足需求量；但是，高档楼盘滞销，中低档楼盘脱销。全年完 2-3 万套的销售量，销售额 60 多亿。但据估计，南宁每年应有 5-8 万套以上的需求量，如城北区就有 2-3 万套的需求量。四 4：南宁房地产的价格走势预测：今后 2-3 年，价格将继续走高，重要的原因是原材料和土地价格的上涨，以及炒楼团的增多。但是，各区域上涨的幅度不一样，其中，埌东、凤岭一带上账幅度较大；再者，江南板块上涨的幅度也会较大，上涨幅度比较小的应该是城
8、北和郊区板块。五：最直接带动南宁房地产的因素：五 1：交通的改善：旧城改造,街道的拓宽,外环高速的建成,使南宁的交通有了极大的改善,让南宁房地产有了更大的发展空间,从埌东到各个城区 ,满足了不同层次的需求。五 2：“136 工程的建设：“136 工程”产生的大量拆迁户（据说有 10 万户），已是购买的一大主力人群。同时，交通、市容的该善，让不少外地人，看好南宁，安家南宁。五 3：居民收入的不断增加，消费能力的加强：南宁作为广西的首府，有众多的机关单位，良好的待遇，以及发达的第三产业，使的城市居民人均收入高（位居西部各省市第二位），中产阶级多，居民消费能力强。（看 2003年，南宁一个民族宫华联
9、超市的营业额，在国内各个华联连锁店中，排名第四位，可见南宁人的消费能力不一般）。这样一来，汽车、住房、旅游等，这些今昔日高消费的项目，今在南宁已是红红火火。据统计，南宁每天高达五十辆的汽车入户，虽然街道不断拓宽，但还觉拥挤；放眼街上，新车、名车，省内、省外各地车牌的小汽车越来越多。正说明，南宁已名副其实的成为广西以及西南、华南的中心城市。五 4：外地资本不断涌入南宁：基础设施的完善，以及“南博会 ”的举办，将直接带动众多的外地资本进入南宁，投资置业。同时，也提供了众多的就业机会，增加居民的收入和更多的需求。五 5：外来人口的不断增加：南宁城市包容性强，环境优美，以及经济的快速发展，机会众多，使
10、得城市人口飞快增长。南宁已成为我区各地市人，购房的首选的城市。比如，荣和山水美地，一期的业主当中，就有 50%以上是外地人，其中玉林人就有 100 多户。宁汇新天地，占地 226 亩，210 户连排，90 栋独立别墅 ，已销售 70%，而外地人购买占 60%。东方明珠，均价 4500 元/m，业主中 20%是外地人，8%是英国、美国、澳大利亚等国的外籍人士。铭湖经典，均价4500 元/m ，业主中 30%是玉林、柳州、南丹、防城港等外地人，购房者年龄在 35-45 岁之间。玫瑰园，占 350 亩，分二期开发，400 栋左右，目前已开发 210 栋，只剩下 10 栋，价格在 60-80 万元/栋
11、之间，独立别墅在 100 万元/栋以上，业主有 1/3 是外地人，主要是一些企业老总和外企白领。根据报道，南宁市内常住人口已达 160 万，每年增加 10 万人左右。五 6：城市功能日趋完善：南宁的政治、经济、文化、旅游、市容和生活配套设施等功能日益完善，让众多早期进入南宁的外地生意人和本地人，有了钱直接安家南宁。五 7：炒楼团的增多：随着“南博会” 的利好出台，外地和本地的炒楼团集结南宁，增加了销售，但也增加了风险。就目前的南宁来说，炒楼团的负面影响还不是很大，相反还有一定的帮助。但绝不能超过20%的警戒线。六：今后几年南宁城市建设发展的方向：六 1：大力推进旧城改造，和邕江沿岸的景观建设。
12、六 2：继续完善埌东、凤岭、仙葫区域，重点建设相思湖新区，大力建设江南物流园区。六 3：拒绝“摊大饼 ”式的扩张，努力发展郊区卫星城镇。如：仙葫、大沙田、玉洞、沙井、吴圩、邕宁、三塘、罗文、安吉、华侨投资区等区域。七：今后几年南宁房地产走势预测：七 1：整个市场走势：房地产投资将继续增长，需求量和价格也会上涨，住房功能差异化也日趋明显，板块特点、板块的目标客户群，更加突出；而品牌和营销的关注率、注重率将越来越高。七 2：各个板块的走势：埌东、凤岭、仙葫板块将继续引领市场，本区域高档大盘不断推出，如荣和山水美地、苹果园等。但区域区域竞争非常激烈，周边配套也有待加强，主要客户群体为成功人士，白领精
13、英以及外地成功人士。江南板块，异军突起。江南范围广，楼盘可根据自己的位置和周边配套，进行定位。主要有两种客户群，一是相对富裕的人群，二是工薪阶层和拆迁户。今年本板块的供应量大，如阳光新城、新加坡城、斯壮家园、八桂绿城等大盘，估计不 2 万套。低价位的楼盘（1400-2000 元/m) 走俏，肖高价位（2500-2800）有滞销的现象。城北板块，走势将稳中有升，板块供应量短缺，市场需求旺盛。现城北有 50 万人口生活，需求量至少在 3 万套以上，但现在供应量只有 1 万多套。主要楼盘有，振宁翠峰、棕榈湾、城市碧园、恒大新城、美丽人家，安宇花园等，价格在 2000-2500 元/m 之间是人民接受
14、城北的理想价位。市中心板块，将继续以商业为主，可供开发的土地非常少，居住楼盘供应量几乎没有，相对中价位的商业楼盘走俏。相思湖板块和堤园路沿线，将是未来 2-5 年重点、热点区域。其周边固有的 10 几万人气，以及成熟的配套，和浓厚的文化气氛，良好的绿化，是人们又一理想的居住区。八：未来 3-5 年南宁各类型物业需求预测：八 1：商务写字楼，将会复苏。经过几年的调整，以及“ 南博会”的带动，商务写字楼的需求能量将进一步释放，将有巨大量的市场需求。 八 2：中价位，交通方便，周边配套全的住宅楼盘将继续畅销，市场需求量大。八 3：紧凑户型和新潮的外立面，将会成为人们买房的又一标准。八 4：别墅将成为追俸，但现在市场供应量已很大，有待消化。九：影响未来南宁房地产发展的因素：（1）：金融政策的变化。次开发 （2）物价变化 （3 ）炒楼队伍的规模十：调查后记：（心得）（1）房地产的销售，在以引导；区域的特点和楼盘的风格，以及人们的需求也在以引导。（2）在地球上，只要有人居住的地方，多可以成功开发房地产。
