1、 五家渠垦区人民法院 位于 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺房地产市场价值 司法鉴定意见书 新疆方夏资产评估事务所（有限公司） 1司法鉴定意见书目录内 容 页 码资产评估师声明 .2正 文 .3一、鉴定标的 .3二、鉴定目的 .4三、鉴定基准日 .5四、价格类型和定义 .5五、鉴定依据 .5六、鉴定方法 .5七、鉴定程序实施过程和情况 .6八、鉴定假设 .7九、鉴定结论 .7十、鉴定意见提出日期： .8备 查 文 件 .9五家渠垦区人民法院 位于 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺房地产市场价值 司法鉴定意见书 新疆方夏资产评估事务所（有限公司） 2资产评估师声明
2、一、我们在执行本资产鉴定业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，鉴定报告陈述的内容是真实的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任；二、评估对象涉及的资产由委托方、被评估单位申报，所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用鉴定报告是委托方和相关当事方的责任；三、我们与鉴定报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系，与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见；四、我们已对鉴定报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行
3、了查验，并对已发现的问题进行了如实披露，且已提醒委托方及相关当事方完善产权以满足出具鉴定报告的要求；五、我们出具的鉴定报告中的分析、判断和结论受鉴定报告中假设和限定条件的限制，鉴定报告使用者应当充分考虑鉴定报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、评估机构和人员在与评估定标的没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系，没有需要回避事项。七、对于评估标的产权及面积等有关数据，以现场勘察时被申请方物业费收取记录薄和工作人员陈述予以界定；我机构仅对评估标的进行一般性的察看，并未接受进行结构测试的要求，因此不能确定其有无内部缺损。五家渠垦区人民法院 位于 102 团胜达花园小区
4、4 号楼一层 3 号商铺房地产市场价值 司法鉴定意见书 新疆方夏资产评估事务所（有限公司） 3关于申请人田祥龙、田元元与被申请人新疆中胜达房地产开发有限公司执行一案中位于 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺房地产的市场价格司法鉴定意见书正 文方夏鉴定字20171026 号五家渠垦区人民法院：新疆方夏资产评估事务所接受委托，对关于申请人田祥龙、田元元与被申请人新疆中胜达房地产开发有限公司执行一案中被扣押的位于 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺房地产市场价格司法鉴定工作已完成，现将情况报告如下：一、鉴定标的根据中鼎元品企业管理服务（北京）有限公司（2017）评估 10
5、6 号函鉴定内容：根据网络司法拍卖辅助工作联合服务协议 （试点期间）第 4.2条、第 4.3 条之规定，将五家渠垦区人民法院（2017）兵 0601 执 2 号案件；涉案物：位于 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺，分派贵公司对上述标的物进行评估工作。1、案情了解申请人田祥龙、田元元与被申请人新疆中胜达房地产开发有限公司执行案件中，双方对涉案扣押的房地产价格产生争议，申请人提出对位于 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺房地产市场价格进行评估。2、实物状况：委估对象：102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺（1）土地坐落 102 团胜达花园小区 权属状况 未提
6、供相关资料五家渠垦区人民法院 位于 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺房地产市场价值 司法鉴定意见书 新疆方夏资产评估事务所（有限公司） 4使用权人 未提供相关资料 面积 未提供相关资料用途 未提供相关资料 性质 未提供相关资料终止日期 未提供相关资料周围环境 该小区为住宅商业集中小区，基础设施完善度、公共交通便捷度一般、对外交通便利度一般，环境及空气质量一般。基础设施完备程度： 建筑物的水、电、暖、燃气、道路、通讯等设施设备完备。地势平坦，地质、水文条件满足建筑设计要求。（2）建筑物位置状况 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号 权属状况 尚未办理产权证所有权人证载建筑
7、面积 48.95 平方米（被申请方口述） 建筑结构 混合结构总层数 三层 所在层 一层室内布局 一间外墙 贴砖 内墙屋面 顶棚 室内地面卫生间 墙面 地面进户门 谐和式推拉防盗门带双扇铝合金玻璃门装修情况其他上、下水 齐全 窗 塑钢窗电 有 暖气 小区市政供暖用途 商铺 修建年代 2015 年（被申请方口述）设施设备使用及维护维护保养 该房地产在估价时点时已使用 2 年，可正常使用，现使用及维护状况一 般公共配套设施完备程度该块土地基础设施齐全，已达到七通一平，即上水通、下水通、电力通、电讯通、燃气、道路通、热力通和场地平整。周围配套设施基本齐全，商业环境一般。二、鉴定目的对委托扣押房地产：1
8、、价格鉴定结论，可作为双方当事人协商的基础；2、价格鉴定结论，对拟拍卖财产作为拍卖保留价。成交价格由拍卖确定。根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十；按照鉴定价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于鉴定价格的二分之一。五家渠垦区人民法院 位于 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺房地产市场价值 司法鉴定意见书 新疆方夏资产评估事务所（有限公司） 5三、鉴定基准日委托书委托日期：2017 年 10 月 26 日四、价格类型和定义本次鉴定采用价格类型为：市场
9、价格。五、鉴定依据（一）行为依据1、中鼎元品企业管理服务（北京）有限公司（2017）评估 106 号函 。（二）产权依据：1、无。（三）法规依据1、 中华人民共和国资产评估法 ；2、 中华人民共和国价格法 ；3、最高人民法院法办发20075 号对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定 ；4、最高人民法院法释200133 号关于民事诉讼证据的若干规定 ；5、其他相关法律、行政法规、规章、规范性文件。（四）取价依据1、本所鉴定鉴定的询价资料；2 现场勘察、核对、鉴定的有关资料。六、鉴定方法（一）鉴定思路：根据估价对象房地产现实状况,估价对象已建成使用，故不宜使用假设开发法；估价对象房地产市场变化较为
10、明显，成本逼近法不能客观反映出房地产市场价格，故不宜使用成本逼近法，结合评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房五家渠垦区人民法院 位于 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺房地产市场价值 司法鉴定意见书 新疆方夏资产评估事务所（有限公司） 6地产价格评估方法的确定原则，经过反复研究，考虑到估价对象所处区域房地产市场可收集到相关可信实例，但基本基于投资目自营或大部分闲置，无法取得租金数据，因此选用市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价格。（二）鉴定方法1、比较法依据房地产估价规范5.2.1 条款规定，市场比较法估价步骤：
11、1.收集交易实例；2.选取可比实例；3.建立价格可比基础；4.进行交易情况修正；5.进行交易日期修正；6.进行区域因素修正；7. 进行个别因素修正；8.求出比准价格。2、收益法依据房地产估价规范5.3 条款规定，收益法利用经济学的预期原理，即房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所能客观获得的各年净收益的现值之和。形成房地产收益价值的不仅为房地产本身，还应包括与房地产收益相关的地上附着物、专业设施设备及其他的价值。七、鉴定程序实施过程和情况（一）接受委托。确定鉴定目的、范围、基准日，拟定鉴定计划；（二）现场勘查。委托方组织鉴定人员和相关当事人现场勘查，同时收集
12、该项鉴定鉴定所需文件资料。（三）内部作业。鉴定估算，内部复核，出具鉴定意见。（四）鉴定过程关键事项记录。1、2017 年 10 月 26 日接受委托；2、2017 年 11 月 06 日勘察房产现场；3、2017 年 11 月 07 日- 12 月 10 日收集资料、调查市场；4、2017 年 12 月 05 日出具报告。五家渠垦区人民法院 位于 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺房地产市场价值 司法鉴定意见书 新疆方夏资产评估事务所（有限公司） 7八、鉴定假设1、本次鉴定结论是在鉴定目的下，根据公开市场原则确定的现行公允价格，没有考虑抵押、担保、所欠债务等事宜，以及拍卖、急于变
13、现等特殊情况可能下浮的价格等对鉴定价格的影响，同时也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力对鉴定价格的影响；2、当事人提供的资料应客观、真实、准确、完整，如上述资料中存在重大虚假或隐瞒事实真相的行为，本评估结果无效。九、鉴定结论： （一）经鉴定，位于 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺房地产市场价格为 26 万元，大写人民币为贰拾陆万元整。（二）案件专有事项说明：1、本次鉴定价格是正常市场销售价格，未考虑特殊情况下的交易。2、本次鉴定价格中不含房屋所有权人可能未正常缴纳的房屋维修费、物业费、水电暖等相关费用。3、本次鉴定价格中不含买受人可能承担房屋的公开处置费用
14、、过户手续费、土地出让费和其他相关税费以及维修房屋所产生的费用。4、由于无法对委估对象房地产室内进行实地查勘，本次鉴定意见中未对房屋室内装修及布局叙述，鉴定价格中不含房屋室内装修及家具、家电价值。5、对于评估标的产权及面积等有关数据，以现场勘察时被申请方物业费收取记录薄和工作人员口述予以界定，如双方提交相关证据和书面材料，经法院质证后，评估价格可做相应调整。根据最高人民法院法办发20075 号对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定第三十二条：“专业机构出具报告初稿，送交监督、协调员。需要听证的，监督、协调员应在 3 个工作日内通知专业机构及当事人进行听五家渠垦区人民法院 位于 102 团胜达花
15、园小区 4 号楼一层 3 号商铺房地产市场价值 司法鉴定意见书 新疆方夏资产评估事务所（有限公司） 8证，并做好记录。对报告初稿有异议的当事人，应在规定期限内提出证据和书面材料，期限由监督、协调员根据案情确定，最长不得超过 l0 个工作日。”如对初步鉴定意见有异议，可与报告书初稿送达之日起十日内按照法院的要求向法院书面提出，包括补充鉴定或复核鉴定申请，但必需是针对相关具体内容的实质性意见，同时提供必须的经质证的证据资料，否则视同同意该鉴定报告书初稿鉴定意见，鉴定意见书初稿即为鉴定意见书终稿。十、鉴定报告提交日期：本报告的提交日期为 2017 年 12 月 05 日。新疆方夏资产评估事务所（有限公司）法定代表人：钱亦工资产评估师：钱亦工中国资产评估协会登记编号：65000211资产评估师：张志文中国资产评估协会登记编号：650200132017 年 12 月 05 日五家渠垦区人民法院 位于 102 团胜达花园小区 4 号楼一层 3 号商铺房地产市场价值 司法鉴定意见书 新疆方夏资产评估事务所（有限公司） 9备 查 文 件（一）中鼎元品企业管理服务（北京）有限公司（2017）评估 106 号函 ；（二）现场勘查记录及照片；（三）评估机构法人营业执照副本复印件；（四）评估机构资格证书复印件；
