1、对标浦东研判前海区域发展,撰写人：李权指导人：谢志刚,区域发展研判,案例研究,【上海浦东】随着1990年国家“开放浦东”政策的实施，目前该区已从新区发展成为中国最重要的中央商务区，并持续保持强劲发展势头,区位：地处中国海岸的中点和长江入海口的交汇处，紧靠基础雄厚的上海老市区，背依物阜民丰的长江三角洲。它的扇形面正好对着亚洲经济最发达的国家和地区。总面积533.44平方千米，常住人口280万 ； 国家发展战略：1990年4月18日，党中央、国务院作出了开发开放上海浦东的重大决策，2005年，国务院正式批准浦东进行国家综合配套改革试点 ，成为改革开放先行先试区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集
2、聚区 ；上海市经济发展的重要增长极 ：生产总值从1990年的60亿元上升到2012年的6000亿元，地区生产总值年均增长超过15%。第三产业增加值占生产总值60左右。截至2012年底，浦东新区累计吸引来自100多个国家和地区的13500多家外资企业, 10000多家国内企业；城市综合功能迅速提升 ：陆家嘴金融贸易区集聚了包括中国人民银行上海总部在内的500家中外资金融机构 ，外高桥保税区与外高桥港区发展出口加工、国际贸易、保税物流等功能，金桥出口加工区先进制造业能级和研发服务功能 。,上海浦东地图,老城区,徐浦大桥,卢浦大桥,黄浦大桥,杨浦大桥,车程3-5分钟,针对房地产开发，2000年上海市
3、人民政府成立了浦东开发办公室 2000年，上海浦东新区建立首届政府机构 持金融先行、金融业始终放在发展的突出地位 坚持“规划先行，法制先行”,陆家嘴,上海行政区地图,区域发展研判,案例研究,【上海浦东】陆家嘴是浦东新区CBD，主要由四大板块组成，金融机构聚集，常年空置率仅为5%左右，最高租金高达16元/平米/天,区位：位于上海浦东新区的核心区域 ，占地28万平方公里写字楼板块划分：小陆家嘴金融贸易板块、新上海商业城板块、九六广场板块和竹园商贸中心板块 规模：面积1.7平方公里，规划建有50栋甲级写字楼，建筑面积350多万平方米标志性写字楼：上海地标建筑上海国际金融中心均价14元/平米天，空置率
4、：目前写字楼空置率5%,小陆家嘴金融贸易板块,新上海国际商城板块,九六广场板块,竹园商贸区,陆家嘴地图,区域发展研判,案例研究,【上海浦东】类比上海浦东，前海正处于规划期尾声，而本项目的面世时间类似前海建设初期，项目的意义类似金茂大厦对于浦东的意义,目前所处阶段,项目入市时发展阶段,区域发展研判,案例研究,【上海浦东】参考浦东发展历程，本项目入市时，高端物业价值当期并不能得到较好实现，入驻客户以办事处类为主，住宅物业缺乏直接自用客户支撑,注：“租”表示出租型写字楼，所有价格数据皆为该物业，当期价格水平,住宅,世茂滨江花园30000财富海景花园33000汤臣一品110000江临天下 25000仁
5、恒滨江园 18000,主要是新村、公房融城花园(外销) 8000珠江玫瑰花园 4000,项目入市时发展阶段,区域发展研判,案例研究,【上海浦东】参考浦东发展历程，本项目入市时，高端酒店或已出现，提前抢占市场，出现了少量高端商业,少许社区商业中档百货,少许中高档百货,上海国际商城 底商正大广场（中高档，目前租金30/天）,社区商业上海第一八佰伴商城 （中档）,高档百货Shopping mall,项目入市时发展阶段,注：所有价格数据皆为该物业，当期价格水平,住宅,区域发展研判,前海规划解读,从规划角度来看，本项目面世时所处的阶段特征为：前海主要政策明确，但基础设施建设落后，存在少量政府导向型总部项
6、目入市,前海发展历程：前海管理局2010年公布了前海三步走发展战略，虽然从目前的实际进展来看，实际情况落后于规划2年左右时间，目前前海官方已经将提升阶段的截止时间推迟到2017年；虽然实际建设进度落后，但仍然可以发现，前海建设的一个基本思路是规划确定：软环境搭建完成；基础设施完善，企业入驻加速，现代服务业平台初具规模；产业快速发展，规模效应凸显；从规划角度，本项目面世时所处的阶段特征为：前海主要政策明确，但基础设计建设落后，存在少量总部项目建设。,区域发展研判,前海发展预判,本项目销售期主要客户为金融业、IPO型融资企业，但销售前期客户多以办事处、客户来源以深圳及珠三角企业为主，行业属性并不明
7、显，销售后期总部属性、金融行业属性逐步突出,项目入市时发展阶段,根据前海整体运作思路及近期政府动向，本项目在销售前将迎来前海政策明晰的第一次提速，而大型产业配套设施的建成时间将决定本项目总部企业的进驻时间,区域发展研判,前海建设模型,项目销售期主要客户为金融业、IPO型融资企业，但销售前期客户多以办事处及中小面积为主，销售后期待区域逐步成熟后需求面积逐步提高,区域发展研判,客户演变模型,前海价值：前海的价值主要来自人民币开放所带来的资本价值；,遵循区域发展规律：区域开发前期合理控制项目档次、品质及行业特性，匹配客户需求，后期再逐步提升档次，突出总部属性及金融行业属性，收获区域价值。前期客户构成
8、：1）主要客户为实业及科技IPO级企业，重点关注融资政策，但以办事处为主；2）国内外金融机构，驱动因素为抢占市场先机，但是由于依托于信息网络等基础平台建设相对滞后，不会出现大规模进驻；3）高端服务业：除部分从事公共服务平台、信息服务平台搭建的企业外，前期不会出现大量客户进驻；4）贸易与现代物流，为降低国际贸易交易成本，会今早进驻前海，但是办公物业需求体量不大，且会选择妈湾片区。,销售期客户预判：主要客户为金融业、IPO型融资企业，但销售前期客户多以办事处，销售后期总部属性、金融行业属性逐步突出。,区域发展预判：初始阶段主要为基础设施建设，提升阶段赢商平台的搭建，发展阶段产业逐渐进入成熟期；,启示,
