1、好房子的 101 个细节英国有一句谚语：The devil is in the details，魔鬼在细节之中。在中国，“ 细节决定成败”也已成了一句经典。在房地产业，“细节” 也正为许多开发商所看重，特别是建筑，正如 20 世纪世界最伟大的建筑师之一的密斯凡 德罗,在被要求用一句话来描述他成功的原因时,他只说了五个字:“细节是魔鬼”。好的房子，除了要有好的建筑外，也还与许多“细节”联在一起。好房子与居住密切相关，不仅仅要体现在物质层面，如我们常说的地段、建筑、园林、户型等，还要体现精神上，如邻里关系、物业管家等，更高层次的，如海德格尔所说“诗意地居住 ”。什么是好房子？好房子有何细节。我们每
2、个老百姓都要睁大眼睛看，搜房自 2007 年4 月 11 日发起大型网上调查，同时我们也对地产经理人、专家、建筑师、物业管理专家们进行了大量的采访，搜集到了不少的答案。下面，我们陆续整理出好房子的 101 个的细节，以供理性置业者参考。前沿篇1. 环保入选理由：环保已成为世界经济可持续发展的主题，环保一是强调减少破坏资源、环境的行为，二是强调资源循环利用。在全球环境日益恶化的今天，我们的居住环境也在劫难逃，如能拥有一套“ 环保” 的房子，当然是最好不过了！2007 年 4 月日下午，美亚置业集团的董事长梁健立先生与澳洲地产有限公司亚洲区销售经理黎国祥做客搜房网，笔者曾就中澳房地产业比较与两位作
3、了深入交流。黎国祥介绍：“我们公司很注重环保，我们的房子全都已经用太阳能热水器，下雨的时候，雨水都收集起来浇花园。我们希望做到不需要开冷气和空调，我们都用对流窗，希望空气比较流畅的。我们每个房子都装了看不到隔热筒，很多的灯都是自动的，不需要开关，人走进洗手间，灯会自动亮起来，人走出来，15 秒钟没有动静就会自动关，这些可以说很环保，我们公司希望会在这方面做的好一点。”梁健立则介绍道：“中国跟澳大利亚的区别就是每个发展商都把自己小区弄的很漂亮，增加卖点。但是从区域来讲，它没有关注环保这一块。在澳大利亚环保统一管理，雨水、污水收集之后一起过滤，区域有一个过滤系统，把区域的水过滤之后，用在公园淋花，
4、淋草，洗手间冲水都是处理过的环保水。但是，在中国没有听到发展商自己弄，整个区域里面没有统一的规划。如果深圳南山区域会在区域统一规划，每个发展商都给当地政府弄环保的意见，对于未来小区的卖点，对地球环保，对中国的环保都会提高很多，如果区域可以统一管理和配合应该是一个比较好的安排。”看来环保型的房子应该是中国未来发展的趋势。节能入选理由：在资源严重浪费且日益紧缺的今天，“节能”自然受到人们的青睐，并将成为一种必然趋势。现在“节能” 概念已在国内房地产界掀起一阵旋风，尽管还方兴未艾，但对未来的人居还是大有好处的。据建设部统计，新建建筑严格执行节能标准，将使每平方米增加 100 至 150 元的工程造价
5、。2006 年建设部在 600 多个房地产项目的节能标准执行检查中发现，有 10%的项目没有执行建筑节能强制性标准。节能减排现在已成为国家经济结构调整的首要任务，2006 年 3 月,全国人大审议通过的国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出,到 2010 年单位 GDP 能耗比 2005 年下降 20%左右,主要污染物排放量减少 10%,并作为具有法律效力的约束性指标。搜房博客、深圳清能置业有限责任公司总经理助理胡冶明认为，住宅区的环保目前主要问题一个是防止社区经营性商业污染业态的存在，另一个是节约水资源和水资源的合理利用。买房者需要注意的是楼盘是否有雨水收集系统，因为如果水资源没有得到合
6、理利用，入伙后住户将为小区的水费更多的买单。住宅节能要看房屋的墙体是否采用了保温建材、有否太阳能热水系统（11 层以下的住宅）、外窗是否采用了双曾玻璃、用电及照明是否采用了节能电器等等。图片来自后海公馆样板房3好房子，品质是基础，是核心！入选理由：对于 70 年产权的房子，品质应该是首要的条件。关于房地产的质量，使用比较集中的词就是品质。有品质的房产，涉及到规划设计、工程营造、材料设备、室内装潢、景观绿化等众多方面和环节。购房者如何能选择高品质的房，这需要考察开发商的开发水平，而非简单“品牌” 。房地产开发商，必须具备两种能力，一是整合资源的能力，二是品质控制的能力，这是衡量其是否具备核心竞争
7、力的坐标。 比如，中海地产以“过程精品”而闻名。对开发商而言，整合资源首先体现在规划设计阶段。优秀的设计是品质房产成功的一半。其次，提高工程营造的品质控制能力，必须贯彻全员的品质意识、精品意识和责任意识，而非仅是少数管理者的事。要切实有效地执行一整套从规划设计、招投标、施工、监理、材料设备供应及后期维修等施工管理的制度和流程，将产品当“作品”做，杜绝漫不经心、粗制滥造和不负责任。重视每一个细节、每一道工艺、每一种材料的推敲把握，并充分地提高产品的物质效用和精神价值，把产品做到极致。有一本书叫做细节决定成败，品质房产就是由无数细节的精致完美所支撑的。品质房产就是在开发建设全过程中不断地千锤百炼、
8、精益求精。搜房博客 风林火认为：开发商要为购房者提供超前品质的房产，关键一条是注意所使用建筑材料的环保和节能性，最大程度为今后业主入住降低生活成本。最后，要树立为客户服务的理念，不断提供优质的售后服务，延续品牌，而不是单纯依靠广告推广。4.舒适度入选理由：随着人们生活水平的提高和城市土地资源的日益稀缺，国家宏观调控提出“70/90”的房地产指导开发原则，让我们不得不考虑到舒适度的问题。因为大部分人将会住在 90 平方米以下的房子里，这对于户型的设计提出了极高的要求，一方面要合理布局，一方面要满足人们在精神层面的需求，即舒适度。瑞士苏黎世理工大学建筑系主任、万国城 Moma 和上第 MOMA 建
9、筑设计大师迪特玛? 艾柏利教授在讲述什么是好房子的时候表示，他的标准很简单：首先买得起，其次住得舒适。他在世界各地的作品有 400 多个，住得舒适是他的设计一贯的追求：利用契合当地状况的技术和材料，通过舒适的温湿度、洁净的新风、具有柔和感并对环境友好的材料以及人性化的细节，让居住者感觉自然、舒缓，同时具有节约能耗的优点。艾柏利教授同时认为，建筑具有生命，具有长期身份，好的人居空间应该是柔软的，就像一件贴身穿着非常舒适的衣服。如果很多年后人们还是会喜欢并愿意居住在里面，这个建筑就是好建筑。户型、室内篇5.户型设计入选理由：从营销策划角度出发来说，没有最好或最差的户型，只有最适合的户型。社会上的主
10、流是为“纯居住群体”打造的户型，强调以家庭为核心的长期居住，其特点有：大开间、短进深，将通风、采光的功能发挥到极致;至少安排两个朝南的房间，对卧室光照要求高;全明设计，没有暗卫、暗室的存在（储藏间除外），室内基本干燥、通风; 卫生间、厨房的尺度按照人体转位的舒适性来考虑，避免“大而无当”;飘窗露台、落地窗转角位、阳台移门根据房间的不同功能妥当设置，将通风、采光性能与私密性、保温性能综合考虑;设置南、北双阳台，充分满足观景与功能服务。（搜房博客 风林火 提供）特别要指出的是：在 2006 年国家出台“国六条”的 90/70 政策以后，人们将越来越关注90 平方米以下住宅的户型设计：如何让 90
11、平方米发挥最大效用，又独具个性。创新的户型设计必然会受到市场欢迎。搜房博客胡冶明送给各位一句买楼时广为流传的话：“来不来看广告，行不行看户型，买不买看价格，住不住看环境”。可以看出，户型的问题是“行不行”的问题。6.南北通透 通风好、采光好入选理由：这是中国传统人居习惯里的首选条件，主要是考虑到“自然”与“风水”。 “风水”是我国传统文化现象，属“民俗”。设计者应用辩证的观点研究住宅风水，吸取其中有益因素，如取用“玄关 ”及“ 南北通透 ”等设计要素。搜房网友 emersonzhou 认为：朝向要够好，东南，正南，西南都好，起码是要朝南的， 阳光能代表很多东西，通风良好。7.“以人为本”户型设
12、计入选理由：“以人为本”，就是从满足人的生理健康及心理健康为出发点进行设计，创造更适宜起居的空间范围，如“两个以上的卫生间”、“ 两个以上的阳台 ”、“ 独立工人房”等。（搜房博客 风林火 提供）搜房博客宇鹏认为房间里至少要有两个阳台：生活阳台和客厅景观阳台。8.功能空间的私密性入选理由：合理安排各功能空间，尺度适宜;动静分区、洁污分区、公私分区; 主要居住空间无视线干扰，并有充足的阳光和良好的视野。（搜房博客 风林火 提供）9.户型改造灵活性入选理由：“二次置业”阶层，对于个性化装修极为重视。目前，高端项目采用大跨度板式与短肢剪力墙结构，为住宅的灵活性及可改造性创造条件;竖向干管集中，横向支
13、管不穿楼板，便于进行户型改造。（搜房博客 风林火 提供）10.户型设计的超前性入选理由：目前许多二次置业人士，已经不再单从“实用”或“够用”方面来选择户型了。而是根据自身工作特点，要求“主人房”留足起居空间，“书房”也要符合“ 客房”的一些基本通风采光条件，“儿童房” 要设独立洗手间等。特别是对于楼高度，已经从基本净高二米六，向二米八普及。客厅宽度不低于三米八，才算符合舒适型家居的需要。（搜房博客 风林火 提供）11.卫生间、厨房 主卧的尺寸入选理由：相对于以上的户型细节外，更细的就是各个功能房间的尺寸了，不然买的家俱都放不进去，更妄谈什么好房子了。因为现实中的许多开发商为了降低成本，或是设计
14、好了户型，却在房间尺寸上打了折扣。搜房博客宇鹏认为卫生间最短面墙的尺度至少要 1.8米，这样的卫生间才不会显的局促;厨房最少要 5 个平方， 22.5，方便摆放冰箱、橱柜、厨台、炉具、灶台等厨房设施; 客厅面宽一定要超过四米，方便摆放沙发、茶几、电视柜;主卧最长面墙的尺度至少要 3.9 米，能够摆放睡床和衣柜。12.双主卧入选理由：在当前小户型渐成气侯的情况下，毫宅中双主卧的创新设计特别显眼，宽阔的空间足以显示出主人的气度。13.儿童房入选理由：好的房子里“儿童房”的设计至关重要，因为中国未来的家庭结构多是三口一家，“儿童房 ”不仅必不可少，而且也是比较挑剔的。“ 儿童房 ”设计要充分考虑儿童
15、的成长、健康、兴趣和活动空间。14.主卧室入选理由：主卧室要求舒适，面积也应相对较大。要求进深较宽，面积不应小于 12平方米，16 平方米较为合适。搜房博客宇鹏认为：主卧最长面墙的尺度至少要 3.9 米，能够摆放睡床和衣柜。15.起居厅 客厅独立性入选理由：起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。搜房博客胡冶明介绍：客厅在普通住宅中也叫起居室，是家人会客、休息、聚会、娱乐
16、的场所。客厅一般需要两面固定不开门窗的实墙面，一面实墙布置电视、另一面墙布置沙发。布置电视的墙面不应过短，最好能在 3 米以上，布置沙发的墙面切忌有门洞开口。客厅能与餐厅直接连接或者交错连接都应该是很好的设计。从入户花园进入后，门厅、餐厅、客厅、景观阳台之间如果能形成流动的、连续的空间将是很好的设计。这样的设计会使你感室内的公共活动区域更加宽敞、舒适。家庭厅一般是在大面积住宅户型或者别墅设计中才有的。家庭厅在国外别墅设计中是专门为家人内部休息、娱乐的场所，要求有较强的隐私性。而客厅的面积一般比家庭厅的面积还要小，客厅主要是专门接待外来客人的。在国内的大户型住宅设计中，客厅的面积一般要比家庭厅大
17、，且家庭厅的布置一般是在复式住宅的二层，主要服务于卧房区域。搜房博客一介寒儒认为：好的房子应该把客厅的设计放在主要位置，面积要大，光线要好，因为现在人们户外生活越来越多，包括很多应酬、工作，其实在主卧里的活动比较少。搜房博客宇鹏认为：客厅面宽一定要超过四米，方便摆放沙发、茶几、电视柜等。16.厨卫配置入选理由：厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。 17厨房布局流程化入选理由：厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到
18、案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。 搜房博客宇鹏认为：厨房要最少要 5 个平方，22.5，方便摆放冰箱、橱柜、厨台、炉具、灶台等厨房设施。搜房博客胡冶明认为：家庭主妇购房时最关注厨房的设计了。首先要关注厨房的台面是否满足最基本的洗、切、炒的流程，要看看橱柜台面的布置是否合理。洗盆的位置最好靠近窗户（洗菜洗碗时有良好的自然采光），灶的位置最好靠近烟道（减少油烟机排烟道的水平长度，空间得以充分利用）。合理的厨房布置中，一定要留有冰箱的位置。18卫生间入选理由：卫生间作为房间中不可缺少、且常用的一部分，必须要考虑它的位置和配置。卫生间居中，不利于浊气散发。厕所居于住宅中部，
19、厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。搜房博客宇鹏认为：卫生间最短面墙的尺度至少要 1.8 米，这样的卫生间才不会显的局促。搜房博客胡冶明认为：一套住宅中如果只有一个卫生间，那至少应该有座便（蹲）器、淋浴（浴缸）、洗手盆的布置。如果一套住宅中有两个卫生间，公共卫生间一般布置淋浴器，主人卫生间布置浴盆。主人卫生间放置浴缸的位置净空不应小于 1.5 米。在大户型住宅设计中，户型面积大于 125 平方米的主人房卫生间应该同时考虑淋浴和浴缸的布置（做到干湿分开），并尽可能布置衣橱的位置。当户型面积大于 150 平方米时，主人房卫生间还要考虑双洗面盆的布置，并尽可能布
20、置步入式衣橱。当户型面积大于 180 平方米时，主人卫生间应该布置双人按摩浴缸（紧临开洞较大的景观窗布置），并尽可能布置妇洗器（净身器）。对于 200 平方米以上住宅的主人卫生间要同时布置座便器、妇洗器、双洗面盆、淋浴房、双人按摩浴缸、步入式衣橱等七项以上的内容。在我们目前看到的许多楼盘中，160180 平方米左右大户型的主人卫生间也就仅仅布置了传统的三件套，这是令人非常遗憾的事情。很多人带着多年的、传统的、简易的生活习惯，也从没有过体验过真正舒适卫生间的生活经历，在无意识中忍受着生活质量的缺失。卫生间最后要注意的一点是，不论大小都应安装换气扇，这对人的健康（甚至生命）是非常重要的保障。19卧
21、室应具私密性入选理由：无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言;另一点，卧室距离邻居的窗户太近，岂不是在别人的监视或监听下生活。20阳台、露台和入户花台入选理由：好的房子最好是在与客厅的连接处有阳台（景观阳台）。这里有一个建筑设计理念的问题，就是阳台的功能之一是把客厅的空间向室外延伸，同时把室外的自然景观引入到室内，使房间宽敞明亮。然而最让人容易忽视的是，有些住宅设计虽然有景观阳台但没有生活阳台（也叫工作阳台）。生活阳台一般是连接厨房的，是厨房空间的延伸，同时还要解决洗衣机摆放、热水器位置、凉晒衣物等问题。很多所谓的“豪宅”也竟然没有设计工作阳台。其实小户型的住
22、宅更需要工作阳台，因为由于套内面积的紧张，洗衣机与热水器确实很难再找到比在这里布置更合适的地方了。露台一般是在别墅设计中才有，面积要比一般的阳台宽大的多。露台的功能主要也是把客厅、家庭厅、或者餐厅的空间向外延伸，同时还有休闲活动功能。入户花台主要是应该解决回家途径的景观感受问题。如果入户花台变成了工作阳台（布置洗衣机、热水器、解决厨房的间接采光等）就失去了其本来的设计目的。好的住宅设计，应该把入户花台设计成客厅或者门厅、餐厅的前奏，起到入户空间的引导作用。（搜房博客胡冶明提供）21餐厅入选理由：餐厅根据面积大小可布置 2-8 位的餐桌。住宅中餐厅的设计最忌讳餐桌的周围都是门或者通道，靠近餐桌的
23、墙应该至少有一面是没有门的，这样才能尽可能减少室内交通的互相干扰。30-50 平方米小户型的餐厅至少要能布置 2-3 人的餐台，70-85 平方米户型至少能布置 4-6 人的餐台，三房以上的户型应该能布置 6-8 人的餐台。（搜房博客胡冶明提供）22卧房、书房入选理由：卧房不论大小，首先要考虑床能否合理布置和摆放。很多设计不周的卧房，床怎么布置都不合适，不是床头挡住了窗户，就是没有放床头柜、电视柜、衣柜的地方。比较理想的书房应该与主卧房相邻布置并与主卧房连通。独立的书房实际上是多功能使用的房间，也可兼做卧房。（搜房博客胡冶明提供）23娱乐空间入选理由：除客厅、家庭厅有娱乐功能外，面积比较大的住
24、宅还应单独布置家庭影院、游戏房、音乐室、酒吧区、健身房（布置健身器械、台球桌等）。（搜房博客胡冶明提供）24储藏空间入选理由：大家都知道居家生活对储藏空间的必要性。除了单独的储藏室之外，还要关注壁橱、橱柜的储藏空间。橱柜主要有厨房橱柜、卫生间橱柜、卧房衣橱、杂物橱柜等。需要重点注意的是鞋柜。很多设计不好的房子在门厅附近没有考虑放置鞋柜的空间。住房设计中即使有布置鞋柜的空间，布置在入户门的哪一边都应该有讲究。（搜房博客胡冶明提供）25水电布置入选理由：水电布置也常常在住宅设计中被忽视的，很多欠考虑的设计只有在入住使用中才能感受到诸多的不便。比如说配电箱和有线电视插座的布置，很多马虎的设计把配电箱
25、和插头布置在客厅显眼的墙面上，使住户在装修时不得已再做改动。再一个问题就是开关插座的布置。好的住宅设计在房间中预留了最佳的空调机所用插座位置和空调管预流洞（在恰当的垂直和水平位置）。面积较大的客厅甚至还布置了同时考虑挂墙式分体空调机和落地柜式空调机的插座和流洞。厨房的插座要充分考虑厨房电器使用的方便性和安全性。很多愚蠢的设计把插座布置在洗盆的上沿，留下用电的安全隐患。卧房设计中，很多马虎的设计者把插座布置在远离床头的位置，结果床头灯的接电还要拉很长的明线。在给排水设计中，如果洗衣机考虑布置在阳台，很多设计并没有考虑给水龙头和洗衣机专用的下水管道。（搜房博客胡冶明提供）26. 房屋配电入选理由：
26、配电设施的好坏是购房中一个非常关鍵的细节，因为这个小小的细节会决定你和家人在未来若干年内的生存状态。买房时，你关心过房屋配电吗？根据中国科学技术资讯中心和国际铜业协会（中国）在北京所做的调查报告显示，购房者对住宅电气线路知识了解甚少，只有 10 至 20%的消费者知晓此方面的常识 ;购房时，只有不足三分之一的购房者简单询问过配电设施。从房地产市场发展较为成熟的北京来看，只有 10%的售楼楼书中涉及住宅配电线路方面的资料介绍，但无一家能翔实的给出线路配置的确切数据。甚至一些开发商对住宅电气线路的介绍比较简单，有意使有关概念模糊不清，以此来掩盖电气线路标准低于地方标准或国家标准的真相，达到省钱的目
27、的。配电在购房中有多重要？特别是在炎热的夏天，人们有了切身体会：酷暑难耐时，刚想打开家中的两个空调，电就跳闸了，家中的电器无奈成了摆设;一些居民只好在下班高峰尚未到来时，紧闭门窗，大开家中空调，让凉气先存下来; 有了经验的居民时刻不忘开了空调就要关掉热水器，让家电有选择地工作。而由于一些住宅线路截面过小，引起阻抗增大，电压不稳，致使夏季电气火灾和人身电击事故骤增。27.消防 紧急用电入选理由：建筑内安全消防设有自动报警系统、自动喷淋系统，特别是高层，此点尤为重要;电梯电力双配置（紧急用电）。28 门窗密闭入选理由：密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。搜房博客胡冶明
28、介绍：目前比较好的新建楼盘，入户门都做成防火防盗一体门。如果你在买楼时发现入户门外面还有一道防盗门的时候，那这种设计思维应该还停留在上个世纪。窗户是住宅的重要组成部分。目前楼盘采用的窗户主要分塑钢窗、铝合金窗两大类。塑钢窗前几年流行了一阵子，但近年来第二代铝合金窗所占的比例似乎越来越大。所谓的第二代铝合金窗是相对上世纪八十年代出现的铝合金窗来说的。第二代铝合金窗从窗型材的刚度、型材截面形状、型材的轻巧美观程度（遮光率）、型材的外表涂层的丰富性、门窗的五金件、玻璃的密封胶条等方面比传统的铝合金门窗甚至塑钢窗都有了很大的优越性。买房者在看房屋门窗质量的时候，按照上述几条去比较应该就会得出门窗优劣的
29、结论。关于窗户的玻璃，目前一些楼盘临街面都开始安装了双层中空玻璃，主要是防止噪音，其实这是“革命不彻底 ”的做法。双层中空玻璃也还能细分玻璃中空密封、玻璃抽真空充惰性气体后密封甚至三层玻璃双中空密封。劣质的、密封不好的中空玻璃会在室内外温差和湿度差别比较大的天气出现雾化。从环保节能的角度来看，客厅、卧房的窗户都应该安装中空玻璃。因安装所增加的建筑成本摊到每平方米建筑面积也就只有十几块钱。但由此而产生的节能效果、防噪音效果、防止空气粉尘污染效果、窗户的水密性气密性效果显著增加。笔者曾经参与一个位于广州的住宅楼盘开发，该楼盘除厨房卫生间的窗户采用单层玻璃外，其他房间全部采用双层中空玻璃，大受欢迎。
30、29阳台栏杆入选理由：阳台栏杆也是住宅中重要的部品。根据建筑设计的形式，阳台栏杆有铁艺、型钢与防爆钢化玻璃（玻璃夹丝或者夹胶）、不锈钢与防爆钢化玻璃等。铁艺和型钢栏杆主要存在防锈的问题，不锈钢栏杆主要存在刚度（壁厚和截面尺寸决定刚度）是否足够安全的问题。阳台栏杆安全隐患是值得关注的大问题。（搜房博客胡冶明提供）30空调机室外机台架 入选理由：好的住宅设计，设计师在考虑建筑立面设计的时候就把空调室外机摆放位置处理的比较到位了。十几年前，住宅的空调室外机一般由住户自己安装铁支架。后来开发商在交楼的时候就做好了室外机平台，再后来室外机平台又有了铝合金百叶扇来遮挡。从室外空调机支架和平台的做法就可以判
31、断住宅是哪个年代建造的，是深圳关外还是关内的，是沿海发达城市的还是内地二、三线城市的。真正好的住宅设计，让你一眼从住宅立面上看不到室外空调机的布置，甚至看不到为室外机平台遮羞的百叶扇。（搜房博客胡冶明提供）31楼梯与电梯 阳光电梯入选理由：多层住宅的楼梯，除了注意楼梯及栏杆扶手装饰材料的问题，还要注意楼梯宽度的问题，看看是否出入和搬运家具方便。高层住宅的电梯除了注意所选用电梯品牌，还要注意电梯承载人数的问题（好的住宅电梯承载重量最好在 1000KG 以上）、每层电梯数量的问题、电梯运行速度问题、是否采用了近年广泛应用的无齿轮电梯。好的电梯直接影响到你居家生活质量和效率，如果每天乘坐电梯的时间累
32、计超过 20 分钟，那么就近乎等于你每天因为乘坐电梯而缩短了 20 分钟的寿命。（搜房博客胡冶明提供）阳光电梯比一般的电梯要贵，并且一改传统住宅电梯厅黑暗、封闭、沉闷的非人性化设计，阳光可以透过这个电梯，充分考虑了居住家庭自然采光与舒适度。32住宅的室内公共空间入选理由：好的房子应该有独立出入、对外封闭的入户大堂。入户大堂切忌与商业、办公等人流交叉。如果是那样的住宅，回“家”途径感受全无，隐私没有保证、安全隐患多多。每层有自然采光的电梯厅是好房子的设计。一些住宅在公共电梯厅附近还布置有共享休闲的空中花台也是值得赞赏的。有架空层的房子应该是好的房子（虽然增加的建造成本会摊到楼价上）。有绿化的架空
33、层起到了把室外自然景观引入到室内的效果，为住户提供了能够风雨无阻享受自然的空间。（搜房博客胡冶明提供）33.供水 排水系统入选理由：生活供水与消防供水分设。水质符合卫生安全的要求，生活水池采用不锈材料，减少污染;不设置屋顶水箱，避免二次污染。住宅排水系统实行雨、污分流，所有生活污水先经过化粪池预处理后才排入市政污水管网。卫生间生活污水立管设置专用通气立管，避免因循环污染而引发疾病。34.智能化管理 安全防护入选理由：楼盘是否先进，房子是否更实用，就要看它是否有全面的智能化管理。近年来，对讲机或声控门已经过时，可视对讲、网上社区、电子商务、智能医院等纷纷出现，充分体现了网络时代信息传递的速度，也
34、迎合了白领上班族高效率、高质量家居条件的要求。全球首富比尔.盖茨先生做过一套智能别墅在世界上引起了轰动。盖茨身为全球资讯业的领航人，这幢豪宅的高科技设备自然不同凡响。访客从一进门开始，就会领到一个内建微晶片的胸针，可以预先设定你偏好的温度、湿度、灯光、音乐、画作等等条件;无论你走到哪里，内建的感测器就会将这些资料传送至 WindowsNT 系统的中央电脑，将环境调整到宾至如归的境地。深圳红树西岸就是一个智能化社区，该项目的发展商百仕达投入巨资与世界著名企业 LG、霍尼韦尔（ Honeywell）及日讯合力打造中国第一智能家居社区，运用多项全国首创高科技智能系统及材料，开创现代住宅居家理念，引领
35、一代智能化住宅潮流。一“触” 即发红树西岸让住户体验智能家居新生活。家是放心的地方,除了有一个舒适的房子和人性化的物业管家外,智能化的安全防护也是一种大趋势,毕竟这对业主来说一是保证了私密性,二是保护贵重物品。现在很多小区已经考虑到了安全防护，开发商在楼盘小区的角落落里都安装了智能化的报警系统，也有采用了红外线监控，盗贼一旦触及便会传入中控室。35街巷直冲不宜入选理由：风水学中是“喜回旋忌直冲”，因为直冲的来势急剧，倘若居所首当其冲，则为患甚大，不可不慎！故此各位前往选楼时，不妨先看看房屋的前后左右是否有街巷直冲的情况出现。 36厕所门不宜对正大门 卧室门入选理由：厕所门不宜对正大门，两者成一
36、直线，这样非但碍观瞻，而且有违风水之道，风水学认为这样会导致疾病丛生，尤其是患恶性的肿瘤。 即使厕所并不是正对大门，但也不宜位于瞩目之处。园林、环境篇 37.稀缺的资源 靠山 靠海入选理由：建筑景观设计师陆益辉在 2007 年春交会上体现从资源来谈好房子，别有一番新意。“我看到有惠州、东莞发展商来深圳买房，有一点很明白，不是所有惠州、东莞的楼盘找了一块地盖一盖就拿来卖，也并不是深圳人去惠州看到一个楼盘就马上买。他们是找深圳已经没有的资源的楼盘去买。我 2003 年在南山买房子，很多人觉得很傻，我跟他们讲南山不是一个农村，这是一个最适合人居的地方。我断言南山一定会兴起，当时我最早在麒麟花园买了房
37、子，当时买才 4000 元，现在可以卖 1.2 万，这个时候我觉得在南山有沉淀了，比如南油、蛇口，比如你去南山看房子最好的地方就是有资源的地方，不是靠山就是靠海。比如说半岛城邦，它靠的就是资源。假如有一天这个海继续往前填，他会被时代所遗忘。资源决定了它很生态、很繁华，噪音又小，它本身给人的感觉是一个人文的居住点，已经成为蛇口象征。如果再过两年，你会发现这个地方是人们向往的地方，它靠的就是资源。”38.人车必须分流入选理由：许多楼盘小区里的道路修得都宽，但却忽视了行人的安全，特别是老人与孩子，目前人车分流，甚至把车道也应分成汽车与自车的道路，更显人性化。比如深圳的华侨城。搜房博客胡冶明认为，新建
38、的、有一定规模的住宅小区都应该做到人车分流。如果在花园小区内，机动车与人共行是很不可取的。39.地段入选理由：李嘉诚的“地段,地段,还是地段”，一直影响着购房者选择，虽然这种理论受到来自各方的挑战，但仍然是当前主流的购房必注意的细节之一。好的地段决定着房价的升值、出租回报率，以及交通是否方便等。40.地铁上盖物业入选理由：地铁上盖物是大城市“地段论”中最为优选的细节，地铁上盖物业意味着便捷的交通与时间效率，房屋未来升值及租金回报率自然不在话下。41.未来规划入选理由：一个好房子要有好的公共设施配套，有时劣势也能变优势，那么购房之前注意政府的公共设施显得特别重要。就深圳而言，2006 年深圳宝安
39、与龙岗的房价暴涨，成了深圳房地产的热点，而龙华与布吉较冷，其实主要是因为宝安中心安有很好的政府公共配套规划，龙岗亦是如此，除了 3 号地铁外，还有“大运会”效应，相关配套对龙岗的房价有很好的预期。至于 2007 的龙华房价直线窜升，其实也有规划原因：市政府批准了的“四大新城”规划中， “龙华新城”赫列其中，其居住价值自然不在话下。42原生态入选理由：原生态的住宅景观最能体现出天人合一的境界，这一点是任何人造景观都不能比拟的。比如社区的假山、人工湖、移植树木等都只是一种补充。据一项针对购房者选择住宅观念的调查显示，随着人们住宅生活理念的不断提高，购房者更加侧重于交通便利，户型分布合理，未来发展升
40、值潜力，绿化环境幽雅舒适，极具时尚魅力的楼盘项目。而侧重于选择开发项目保留原生态环境的占了被调查总人数的 85%。43.多灌木乔木入选理由：看小区的绿化景观，主要是看居住环境的生态和植物的比例。业内人士表示，好的绿化应该是多植乔木和灌木，而不是用一贯的草坪来替代。同时从细节方面来看，如今不少小区的室外停车场都开始设置绿化遮阳篷，或者在小区四周设置绿化隔声带，这些细节布局都是注重居住环境舒适度的购房者的不错选择。比如许多小区就通过用土造坡植绿方式，设置屏障来降低小区噪声。44.环境入选理由：环境，其实上面也有提到过，这里提到的环境主要是从居住环境对人心理环境的影响 。不同的的人，他们心目中的好房
41、子的环境是不一样的。古人云：“仁者爱山，智者爱水”正是此意。选什么样的好房子和人的品性有很大程度上的联系。有人喜欢热闹,有人喜欢安静;有人喜欢住别墅 ,有人喜欢住大社区; 有人喜欢海景，有人愿意靠山。社区配套45.社区配套 小区 医院 幼儿园 会所 超市 公交站 图书馆 体能馆 公园入选理由：社区配套现在显得越来越重要，人们表面上是买一套好房子，实际上更多的是买配套，也就是住在这里上班、购物、上学、看病、体闲方不方便，配套越齐全越受欢迎。搜房网友 emersonzhou 提了两条：要有小区, 可以供老人小孩休息玩耍的地方 ;交通要方便, 到达深圳全市任何地方转三次公共汽车以下;购物要方便, 周
42、围 1 公里以内有超市, 能买到菜以及生活必须品;46.公共设施入选理由：设施包括社区内的配套设施和社区外的公共设施，最理想的情形是越全越好：从会所、游泳池、商店、学校到医院等一应俱全。但事实上，很多社区是不可达到这种状态的，一些大的楼盘社区情况会好一点，但小社区就差很多，但我们也会注意到，一些社区与公共设施是可以共享的，比如说，选在体育馆、图书馆、公园、商场超市、学校旁边居住都是不错的选择。一般来说，公共设施投入的多少和稀缺性，反映出该区域楼盘的价值。如：深圳中心区的楼盘共享了全市最为豪华的配套。47. 邻居关系入选理由：俗话说，“远亲不如近邻”、“ 千金难买好邻居” 。居住地有一群高素质的
43、人群有，和一个非常和谐社区，是一件非常幸福的事情。搜房网 2006 年底开始启动“邻居节”活动，意在推动建设和谐网上社区，就是想让邻居发现邻居，手拉手，创造新时代的邻里关系。邻居关系无疑就是一个精神方面的需求，在楼盘社区中，你如发现有许多让邻居们经常交流的场所，应该成为一个惊喜，因为这可以促进邻里关系发展。48.社区服务入选理由：好房子存在于社区中，所以好的社区服务也是要考虑的。以前开发商卖完房子后就万事大吉，后来就推出物业管理作为售后服务，其实这已远不能满足小社业主的需求，社区服务自然显示出它的魅力。社区服务包括了许多社会公共功能，除物业管理外，还包括小区的医疗卫生服务、家政服务、培训服务等
44、等，当然越周到越好。49.物业管理入选理由：好房子要有好的管家。新的物权法明确规定：房屋 70 年后产权自动续期，这将让人们更加爱护自已的房子。那么如何让自已的房子的得到保值、升值？这都与物业息息相关。好的物业管理不仅让物业保值，更让物业的使用效益得以提高，更重要是，物业管理的人性化管理能改善邻里关系。50.游泳池入选理由：游泳池很多小区都有，但能做到细节的不多，如恒温泳池、按摩池、儿童嬉水池等等。游泳或者休息，你总有一个好的选择。万科曾经以游泳池的水可以喝来作营销，其实，对于游泳池的水质处理值得关注。51.健身房、网球场、蓝球场、老人活动室、儿童室入选理由：生命在于运动，小社区里除了一般户外
45、的活动场所外，要有适宜运动的地方，好的房子能满足不同爱好、不同年龄段的人的需求。有了这些场所之后，邻里之间的交际也自然会展开。52.独立会所入选理由：独立会所除了能丰富小区居民业余文化生活，为居民日常生活提供便利，创造和谐、舒适的小区环境，承载小区文化建设的任务之外，并不会对业主日常的生活形成干扰。53.24 小时便利店入选理由：便利的商业服务，让您感到非常便捷。54. 24 小时药店入选理由：全天侯开放的药店让您感到体贴与放心，这是最受欢迎的社区的便民服务之一。55.医疗、康体设施 入选理由：随着人们对健康生活越来越高的要求，医疗、康体设施将成为买房人关注的热点。尤其是老龄化社会的到来，医疗
46、保健设施的作用和存在的意义也在发生变化。另一方面，人们在多样化价值观与生活方式的今天，体育健身和文化活动性设施也成为生活中非常重要的一部分。 56.小区内公厕 入选理由：仅就公厕来说，现在很多小区设得就很少，实际上应该在户外或休闲广场等地方，建一些比较隐蔽的公厕，这样既不影响美观，又不会让人们在外面活动的时候还要跑回家里上厕所。57.独立的商业街入选理由：作为配套，独立的商业街对于提升楼盘品质是至关重要的，商业街除了能满足置业者基本的购物消费外，还构成了小区内整体商业群落优势。由于商业街的独立性，对于小区业主的日常生活不会形成干扰。58.食街入选理由：能经常尝到天下美味佳肴，可谓是人生一大幸事
47、。如果楼盘、社区或周边有食街，那自然是一件好事啦。当然，毗邻食街是一可遇不可求的事情，而且食街并非可以由新的楼盘和社区推出的商业配套短时间培养而成。一般好的食街都会有深厚的传统、文化背景，也有相当的创新水平，只有这样食街才可以聚人气。目前，国内一些大的社区的配套也在建一些食街，对于业主来说，可以说是一件妙事，对开发商来说，招商或是卖房都大有帮助。当然,有很多人会考虑到油烟或污染方面的问题,这是当然的。相信，今后的食街也会朝环保的方面发展。社区篇59.高尔夫社区 商务社区入选理由：高尔夫球为荷兰文 KOLF 音译。据说 1000 多年以前，在牧场里，当羊群吃草、玩嬉之际，放羊的牧童们闲暇无事，常
48、常用手里的牧羊棍打击小的石头，久而久之就产生了技术、力量因素和比胜争强的意识。有时比击得远，有时比击得准，有时既比远又比准，二者兼而有之。这就是高尔夫球的的雏形。后来，高尔夫发展成了一项高贵的运动项目，高尔夫球场一般会选一个风景优美的依山傍水之处，自然成为富人们经常光顾、聚会、交际的地方。随着这项运动的不断普及，拥有蓝天、拥有绿地、拥有高尔夫运动已不再是少数显赫贵族的专利。高尔夫社区便是普及这种运动的最好的场所了。一般高尚的高尔夫社区便是建在高尔夫场球场内，坐享高尔夫球场山水资源，以及各种商业、运动配套，此可谓是妙极。观澜湖高尔夫球会,成立于 1992 年,历经十多年的砥砺,从一片未开发的之地
49、建成了世界首屈一指的体育休闲产业社区。目前，12 平方公里的观澜湖高尔夫住区规模堪称深圳第一，是深圳最大的独立由一家企业统一规划、统一建设的社区。由于土地出让制度的变化，深圳未来已不可能再出现如此规模的大社区。作为一个国际化的大规模住区，观澜湖所拥有的不仅是住宅本身，在观澜湖高尔夫住区的背后，则是一个商务精英的人际圈和社交圈，不仅为业主提供了一个生活享受的平台，也提供了一个商务社交平台。同时作为纯高端项目，观澜湖高尔夫住区又是全国唯一面积在 10 平方公里以上的国际高尔夫住区。1 平方米住宅的背后，是 99 平方米的绿地，在 12 平方公里土地上，建筑覆盖率只有不到 1% ，泛建筑容积率则在 0.01,这是深圳绝无仅有的。也正因为如此，观澜湖高尔夫住区已成为了城市价值的提升者。观澜湖承办 12 届世界高尔夫锦标赛，也为该社区提供了相当的人气与知名度。60.运动社区入选理由：运动保持健康，现在人人都知道。对于一个强调运动功能的社区，需要考察的是它是否能让业主方便地参与运动、更好地运动。如果周边有大型体育场馆的社区也值得购买。运动是生命永恒的主题，现代都市快节奏的生活极易让人身心疲惫，身体机能紊乱，这就需要我们在 8 小时之外的时间给自己安排一些有益的活动，让自己的精神和体力得到恢复。周末可约几个朋友出来打打篮球;
