1、1,第一节房地产开发项目管理概述,一、房地产开发项目及特点二、房地产开发项目管理的概念三、房地产开发项目管理的任务四、房地产项目管理的程序五、房地产项目管理规划,第六章房地产开发项目管理,2,一、房地产开发项目及特点,项目，简单地说，就是在既定的资源和要求的约束下，为实现某种目的而相互联系的一次性工作任务。 其主要特征有：1、 明确的目标2、 独特的性质3、 资源成本的约束性4、 项目实施的一次性5、 项目的不确定性6、 特定的委托人7、 结果的不可逆转性,3,房地产开发项目就是指已经确定投资，按照规划设计条件进行施工，并实行统一核算、统一管理的具体房地产开发建设工程。 房地产开发项目有大有小
2、，例如，包括宾馆、酒店、住宅区的一个组团可以被看做一个开发项目；一个住宅小区也可以被看做一个开发项目，而其中的一栋或几栋楼也可以算一个小的开发项目。 房地产开发项目又可以称之为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。,一、房地产开发项目及特点,4,一是知识的密集性。现代房地产开发项目所采用的技术和所涉及的学科知识十分广泛，涉及人文、法律、工程技术、生态环保、新型材料与施工工艺等诸多方面的问题。各种学科和专业知识互相配合，开发项目才能顺利建成。 二是组织的层次性。现代房地产开发
3、项目的管理，应当是有层次地分级进行，需要把项目建设周期看成一个生命周期。三是系统性。现代房地产开发项目有系统的特性，其庞大的结构，各分支系统不同技能的有机组合、庞大的信息总量、严密的整体性与过程控制、对环境的适应和改造等等，都需要从系统工程的高度予以讨论和解决。,现代房地产开发项目又具备了新的特点，主要包括以下几个方面：,一、房地产开发项目及特点,5,房地产开发项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。通过对房地产开发项目的管理工作，不仅可以实现项目的经济效益，而且可以实现其社会效益和环境效
4、益。,房地产开发项目管理主要包括：项目的投资管理、工程管理、质量管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。,二、房地产开发项目管理的概念,6,房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体的工程所进行的计划、指挥、检查、调整和控制，以及在工程建设过程中与社会各相关部门的联络、协调等工作。房地产开发企业在项目开发建设过程中，内容繁杂、周期长，同时又具有很强的专业性、技术性管理工作，是把项目策划和工程设计图纸付诸实施，产生投资效益的重要管理阶段。,二、房地产开发项目管理的概念,7,房地产开发项目有它的系统性和层次性。 项目涉及不同单位，对项目管理的要求也不一
5、样。有房地产开发商的项目管理，有设计单位的项目管理，还有项目总承包单位的项目管理及分包施工单位的项目管理等。需要指出的是，同一个项目，由于各方立场不同，所侧重内容也各有不同。 对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；而对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。,三、房地产开发项目管理的任务,8,三、房地产融资的分类,房地产开发项目管理与施工企业的工程项目施工管理是不同的概念。 施工企业的施工管理是对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等，其目的是按时保质地完成承包的施工任务，
6、获得承包利润。 房地产发展商对开发项目的管理，包含了对已发包建设工程整个施工过程的管理，包括对工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中可能出现的各种问题的处理等，目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。 这两方面的管理，尽管有相同的地方，但各自的出发点不同。,9,四、房地产项目管理的程序,房地产项目管理的程序依次为： 编制项目管理规划大纲，选定项目经理，项目经理接受委托组建项目经理部并签订项目管理目标责任书，项目经理部编制项目管理实施规划、进行项目开工前的准备，施工期间按项目管理实施规划进行管理，在项目竣工验收阶段进行竣工结算，清理各种债权债务，移交
7、资料和工程，进行经济分析，做出项目管理总结报告并送有关职能部门，房地产企业管理层组织考核委员会对项目管理工作进行考核评价和激励，项目经理部解体，在保修期满前根据工程质量保修书进行管理。,10,五、房地产项目管理规划,房地产项目管理规划应分为项目管理规划大纲和项目管理实施规划。(一)房地产项目管理规划大纲项目概况项目实施条件分析项目管理目标项目组织结构质量目标和施工总进度计划质量目标和施工方案成本目标项目风险预测和安全目标项目现场管理和施工平面图文明施工及环境保护。,11,五、房地产项目管理规划,(二)房地产项目管理实施规划 房地产项目管理实施规划必须由项目经理组织项目经理部在工程开工之前编制完
8、成。项目管理实施规划应包括下列内容：工程概况工程特点、建设地点及环境特征、施工条件、项目管理特点及总体要求等；施工部署项目的质量进度成本及安全，目标，拟投入的最高人数和平均人数，分包计划、劳动力使用计划、材料供应计划、机械设备供应计划，施工程序，项目管理总体安排等；施工方案施工流向和施工顺序，施工阶段划分，施工方法和施工机械选择，安全施工设计，环境保护内容及方法等；施工进度计划施工总进度计划及单位工程施工进度计划；资源供应计划包括劳动力供求计划，主要材料和周转材料供求计划，机械设备供求计划，预制品订货计划，大型工具、器具供求计划等)；,12,五、房地产项目管理规划,施工准备工作计划施工准备工作
9、组织及时间安排，技术准备及编制质量计划，施工现场准备，作业队伍和管理人员的准备，物资准备，资产准备等；施工平面图施工平面图说明，施工平面图，施工平面图管理计划；技术组织措施计划保证进度目标的措施，保证质量目标的措施，保证安全目标的措施，保证成本目标的措施，保证季节施工的措施，保证环境的措施，文明施工措施等；项目风险管理风险因素识别一览表，风险可能出现的概率及损失值估计，风险管理重点，风险防范对策，风险管理责任等；信息管理与项目组织相适应的信息流通系统，信息中心的建立规划，项目管理软件的选择与使用规划，信息管理实施规划等；技术经济指标分析等。,13,六、项目经理责任制,房地产企业在进行施工项目管
10、理时，应实行项目经理责任制。项目经理应根据授权的范围、时间和内容，对施工项目自开工准备至竣工验收，实施全过程、全面管理。 项目经理必须取得“建设工程施工项目经理资格证书”。项目经理应具备下列素质：具有符合施工项目管理要求的能力；具有相应的施工项目管理经验；具有承担施工项目管理任务的专业技术，管理、经济和法律、法规知识；具有良好的道德品质。 项目经理应履行相应的职责、承担相应的义务并享有相应的权利。,14,第二节 房地产开发项目质量管理,一、房地产项目工程质量管理概述二、质量管理的主要内容三、项目工程质量管理的主要途径和方法四、施工阶段质量监督控制手段五、房地产开发项目的竣工验收,第六章房地产开
11、发项目管理,15,质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。工程项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。质量管理则是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活动。,一、房地产项目工程质量管理概述,16,（一）房地产项目工程质量管理的含义 房地产项目工程质量管理是房地产企业(项目)围绕着使工程质量能满足不断更新的质量要求，而开展的策划、组织、计划、实施、检查、监督、审核等所有管理活动的总和。 房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目实施过程
12、中最重要的一项管理。管理人员必须是相关专业技术人员，熟悉掌握施工图纸、各类技术标准、各种施工及验收的规范及程序，参加施工图纸的会审、施工组织设计和主要的施工技术措施的讨论与审定，并在施工现场对施工全过程的技术质量进行严格的检查和监督。,一、房地产项目工程质量管理概述,17,一、房地产项目工程质量管理概述,工程项目质量的特点是由房地产开发项目的特点所决定的。 工程项目的特点除具有单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式的特殊性、项目高投入性和风险性以外，还具有工程质量本身的特点，如影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大等。,1.影响因素多 决策、设计、材料、机械、环境、施工
13、工艺、施工方案、操作方法、技术措施、管理制度、施工人员素质等均直接或间接地影响工程项目的质量。,（二）工程项目质量管理的特点,18,2.质量波动大 工程建设因其具有复杂性、单一性，不像一般工业产品，有固定的生产流水线，有规范化的生产工艺和完善的检测技术，有成套的生产设备和稳定的生产环境，有相同系列规格和相同功能的产品，所以其质量波动性大。,3.质量变异大 由于影响工程质量的因素较多，任何一种因素出现质量问题，均会引起工程建设系统的质量变异，造成工程质量事故。,一、房地产项目工程质量管理概述,19,4.质量隐蔽性 工程项目在施工过程中，由于工序交接多，中间产品多，隐藏工程多，若不及时检查并发现其
14、存在的质量问题，容易产生第二判断错误，即将不合格产品误认为是合格产品。5.终检局限大 工程项目建成后，不可能像某些工业产品那样，通过拆卸或解体来检查内在质量。所以工程项目终检验收时难以发现工程内在的、隐蔽的质量缺陷。,一、房地产项目工程质量管理概述,20,1.质量第一原则 工程质量是房地产商品使用价值的集中体现，用户最关心的就是工程质量的优劣，或者说用户的最大利益在于工程质量。因此，在项目施工中必须树立“百年大计，质量第一”的思想。2以人为管理核心原则 人是质量的创造者，质量管理必须“以人为核心”，把人作为质量管理的动力，发挥人的积极性、创造性。,一、房地产项目工程质量管理概述,(三)房地产项
15、目工程质量管理的原则,21,3预防为主原则 预防为主的思想，是指事先分析影响产品质量的各种因素，找出主导因素，采取措施加以重点控制，使质量问题消灭在发生之前或萌芽状态，做到防患于未然。4.质量标准原则 质量标准是评价工程质量的尺度，数据是质量控制的基础。工程质量是否符合质量要求，必须通过严格检查，以数据为依据。,一、房地产项目工程质量管理概述,22,5全面管理原则 质量全面管理包括全过程质量管理和全员质量管理。全过程指的就是工程质量产生、形成和实现的过程。建筑安装工程质量，是勘察设计质量、原材料与成品半成品质量、施工质量、使用维护质量的综合反映。为了保证和提高工程质量，质量控制不能仅限于施工过
16、程，而必须贯穿于从勘察设计直到使用维护的全过程，要把所有影响工程质量的环节和因素控制起来。 同时，工程质量是项目各方面、各部门、各环节工作质量的集中反映。提高工程项目质量依赖于上自项目经理下至一般员工的共同努力。所以，质量控制必须把项目所有人员的积极性和创造性充分调动起来，做到人人关心质量控制，人人做好质量控制工作。,一、房地产项目工程质量管理概述,23,(1)确定项目质量目标；(2)编制项目质量计划；(3)实施项目质量计划，进行施工准备阶段质量管理、施工阶段质量管理、竣工验收阶段质量管理。,(四)房地产项目工程质量管理程序,一、房地产项目工程质量管理概述,24,二、质量管理的主要内容,（一）
17、施工前的准备阶段 1.对施工队伍及人员质量的控制。2.对工程所需要材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等的质量控制。 如对施工所用的主要材料如水泥、钢材、砖、防水材料、焊条等，在使用前要对其质量或试验报告进行复核，对施工所用的成品、构件、配件、设备等的合格证进行复核。 3.对施工方案、方法和工艺的控制。 4.对施工用机械、设备的质量控制。 5.对施工环境与条件方面的质量控制。 6.对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。在开工前对建筑物的轴线、标高、方位等经施工企业测量放线后，进行复校签证。,25,（二）施工过程中的质量管理1技术交底技术交底应符合下列规定：单位工程、分部工程和
18、分项工程开工前，项目技术负责人应向承担施工的负责人或分包人进行书面技术交底；技术交底资料应办理签字手续并归档；在施工过程中，项目技术负责人对发包人或监理工程师提出的有关施工方案、技术措施及设计变更的要求，应在执行前向执行人员进行书面技术交底。,二、质量管理的主要内容,26,2测量控制工程测量控制应符合下列规定：在项目开工前应编制测量控制方案，经项目技术负责人批准后方可实施，测量记录应归档保存；在施工过程中应对测量点线妥善保护，严禁擅自移动。,二、质量管理的主要内容,27,3材料控制 材料的质量控制应符合下列规定：项目经理部应在质量计划确定的合格材料供应商名录中按计划招标采购材料、半成品和构配件
19、；材料的搬运和储存应按搬运储存规定进行，并应建立台账；项目经理部应对材料、半成品、构配件进行标识；未经检验和已经检验为不合格的材料、半成品、构配件和工程设备等，不得投入使用；对发包人提供的材料、半成品、构配件、工程设备和检验设备等，必须按规定进行检验和验收；监理工程师应对承包人自行采购的物资进行验证。,二、质量管理的主要内容,28,4机械设备控制机械设备的质量控制应符合下列规定：应按设备进场计划进行施工设备的调配；现场的施工机械应满足施工需要；应对机械设备操作人员的资格进行确认，无证或资格不符合者，严禁上岗；计量人员应按规定控制计量器具的使用、保管、维修和检验，计量器具应符合有关规定。,二、质
20、量管理的主要内容,29,5工序控制 工序亦称“作业”。工序是产品制造过程的基本环节，也是组织生产过程的基本单位。一道工序，是指一个(或一组)工人在一个工作地对一个(或几个)劳动对象(工程、产品、构配件)所完成的一切连续活动的总和。一般地说，工序质量是指工序的成果符合设计、工艺(技术标准)要求的程序。工序控制应符合下列规定：施工作业人员应按规定经考核后持证上岗；施工管理人员及作业人员应按操作规程、作业指导书和技术交底文件进行施工；工序的检验和试验应符合过程检验和试验的规定，对查出的质量缺陷应按不合格控制程序及时处置；施工管理人员应记录工序施工情况。,二、质量管理的主要内容,30,6特殊过程控制
21、特殊过程是指该施工过程或工序的施工质量不易或不能通过其后的检验和试验而得到充分的验证，或者万一发生质量事故则难以挽救的施工对象。特殊过程控制应符合下列规定：对在项目质量计划中界定的特殊过程，应设置工序质量控制点进行控制；对特殊过程的控制，除应执行一般过程控制的规定外，还应由专业技术人员编制专门的作业指导书，经项目技术负责人审批后执行。,二、质量管理的主要内容,31,7工程变更管理 工程项目任何形式上的、质量上的、数量上的变动，都称为工程变更，它既包括了工程具体项目的某种形式上的、质量上的、数量上的改动，也包括了合同文件内容的某种改动。 工程变更可能导致项目工期、成本或质量的改变。因此，必须对工
22、程变更进行严格的管理和控制。工程变更应严格执行工程变更程序，经有关单位批准后方可实施。,二、质量管理的主要内容,32,8建筑产品或半成品保护 在工程项目施工中，某些部位已完成，而其他部位还正在施工，如果对已完成部位或成品，不采取妥善的措施加以保护，就会造成损伤，影响工程质量，由此，会造成人、财、物的浪费和拖延工期。更为严重的是，有些损伤难以恢复原状，而成为永久性的缺陷。 加强建筑产品或半成品保护，要从两个方面着手：首先，应加强教育，提高全体员工的成品保护意识；其次，要合理安排施工顺序，采取有效的保护措施。9质量事故处理 施工中发生的质量事故，必须按建设工程质量管理条例的有关规定处理。,二、质量
23、管理的主要内容,33,(三)工程竣工验收阶段的质量管理工程竣工验收阶段的质量管理内容主要包括：建筑工程施工质量应按要求进行验收；单位工程竣工后，必须进行最终检验和试验；项目技术负责人应按编制竣工资料的要求收集、整理质量记录；项目技术负责人应组织有关专业技术人员按最终检验和试验规定，根据合同要求进行全面验证；对查出的施工质量缺陷，应按不合格控制程序进行处理；项目经理部应组织有关专业技术人员按合同要求编制工程竣工文件，并应做好工程移交准备；在最终检验和试验合格后，应对建筑产品采取防护措施；工程交工后，项目经理部应编制符合文明施工和环境保护要求的撤场计划。,34,房地产开发项目施工过程中，为了保证工
24、程施工质量，应对工程建设对象的施工生产进行全过程、全面的质量监督、检查与控制，包括事前的各项施工准备工作质量控制，施工过程中的控制，以及各单项工程及整个工程项目完成后，对建筑施工及安装产品质量的事后控制。 对房地产开发项目在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、表，以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法实现的。,三、项目工程质量管理的主要途径和方法,35,（一）审核有关技术文件、报告或报表 这是对工程质量进行全面监督、检查与控制的重要途径。其具体内容包括以下几方面: 1.审查进入施工现场的分包单位的资质证明文件，控制分包单位的质量。 2.审批施工承包单位的开工申请书，检查、核实
25、与控制其施工准备工作质量 3.审批施工单位提交的施工方案、施工组织设计或施工计划，控制工程施工质量有可靠的技术措施保障。 4.审核施工承包单位提交的有关材料、半成品和构配件质量证明文件（出厂合格证、质量检验或试验报告等），确保工程质量有可靠的物质基础。,三、项目工程质量管理的主要途径和方法,36,5.审核施工单位提交的反映工序施工质量的动态统计资料或管理图表。 6.审核施工单位提交的有关工序产品质量的证明文件（检验记录及试验报告）、工序交接检查（检）、隐蔽工程检查、分部分项工程质量检查报告等文件、资料，以确保和控制施工过程的质量。 7.审批有关设计变更、修改设计图纸等，确保设计及施工图纸的质量
26、。 8.审核有关应用新技术、新工艺、新材料、新结构等的技术鉴定书，审批其应用申请报告，确保新技术应用的质量。 9.审批有关工程质量缺陷或质量事故的处理报告，确保质量缺陷或事故处理的质量。 10.审核与签署现场有关质量技术鉴证、文件等。,三、项目工程质量管理的主要途径和方法,37,（二）现场质量监督与检查1.现场监督检查的内容。 （1）开工前的检查。检查开工准备工作质量，以确保开工及正常施工质量。 （2）工序施工中的质量跟踪控制。主要是监督、检查在工序施工过程中，人员、施工机械、材料、施工工艺及环境条件是否符合保证工程质量的要求。 （3）对于对工程质量有重大影响的工序，还应在现场监督与控制施工过
27、程，确保使用材料及工艺过程质量。 （4）工序产品、交接检查及隐蔽工程检查。在施工单位自检与互检的基础上，开发商还应进行工序交接检查。隐蔽工程须经检查确认其质量后，才允许覆盖。 （5）复工前的检查。当工程因质量问题或其他原因停工后，在复工前应经检查许可后，才可以复工。 （6）分项、分部工程检查。分项、分部工程完工后，经检查认可后，签署中间交工证书。 （7）个别检查。对于施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工对象，还应进行现场跟踪检查。,三、项目工程质量管理的主要途径和方法,38,2.现场质量检验（1）质量检验工作 质量检验就是根据一定的质量标准，借助一定的检测手段来估测工程产品、材料或设备
28、等的性能特征或质量状况的工作。一般包括以下工作： 明确某种质量特性的标准，量度工程产品或材料的质量特征数值或状况，记录与整理有关的检验数据，将量度的结果与标准进行比较，对质量进行判断与估价，对符合质量要求的做出安排，对不符合质量要求的进行处理。,三、项目工程质量管理的主要途径和方法,39,（2）质量检验的方法。 对于现场所用原材料、半成品、工序过程或工程产品质量进行检验的方法，一般可分为三类，即目测法、检测工具量测法以及试验法。目测法是用感官进行检查，也可以叫做感觉性检验。量测法是利用量测工具或计量仪表，通过实际量测结果与规定的质量标准或规范的要求相对照，从而判断质量是否符合要求。试验法是通过
29、进行现场试验或试验室试验等理化试验手段，取得数据，分析判断质量情况，包括理化试验及无损测试或检验。 进行现场质量检查时，如对质量文件发生疑问，应要求施工单位予以澄清；若发现工程质量缺陷和质量事故，应指令施工单位进行处理。,三、项目工程质量管理的主要途径和方法,40,进行施工质量监督，一般可采用以下几种手段进行监督控制。（一）旁站监督 2002年7月17日建设部印发房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行） 房屋建筑工程施工旁站监理，是指监理人员在房屋建筑工程施工阶段监理中，对关键部位、关键工序的施工质量实施全过程现场跟班的监督活动 。 旁站监督是房地产开发商经常采用的一种现场检查形式，即在施工过
30、程中派工程技术人员到现场观察、监督与检查施工过程，注意并及时发现质量事故的苗头、影响质量的不利因素、潜在的质量隐患以及出现的质量问题等，以便及时进行控制。对于隐蔽工程的施工，旁站监督尤为重要。,四、施工阶段质量监督控制手段,41,（二）测量 施工前甲方技术人员应对施工放线及高程控制进行检查控制，不合格者不得施工；发现偏差及时纠正；中间验收时，对于几何尺寸等不合要求者，应指令施工单位处理。（三）试验 试验数据是判断和确认各种材料和工程部位内在品质的主要依据。如材料性能、拌和料配合比、成品强度等物理力学性能以及打桩的承载能力等，通常需通过试验手段取得试验数据来判断质量优劣。,四、施工阶段质量监督控
31、制手段,42,（四）指令文件 指令文件是运用甲方指令控制权的具体形式，是表达开发商对施工承包单位提出指示和要求的书面文件，用以向施工单位指出施工中存在的问题，提请施工单位注意，以及向施工单位提出要求或指示其做什么或不做什么等。开发商的各项指令都应是书面的或有文件记载的方为有效。如因时间紧迫，来不及做出正式书面指令，也可以通过口头指令方式下达给施工单位，但随即应按合同规定，及时补充书面文件对口头指令予以确认。,四、施工阶段质量监督控制手段,43,竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。 所谓建筑工程项目的竣工，是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具
32、备了使用或投产的条件，则称之为竣工。 工程项目竣工之后，施工单位需要向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需要经过建设单位或专门组织的验收委员会(有的也叫验收小组)对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程验收手续，把物业移交给建设单位，这一交接过程称之为验收。,五、房地产开发项目的竣工验收,44,（一）竣工验收的范围及依据 1.验收范围 凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。 2.验收依据 竣工验收的依据是开发项目建设过程中所涉及到的一系列技术经济资料，包括：经过审批的项目建议书、年度开工计划
33、、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准、合同中有关竣工验收的条款。 验收时，注意工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。,五、房地产开发项目的竣工验收,45,（二）竣工验收的要求1.基本要求（1）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求。（2）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，并保证验收资料齐全。（3）各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批准的规划设计要求。（4）施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆
34、除运走，达到场清地平；有绿化要求的项目，要按绿化设计要求，做到树活草青。2.遗留问题处理 在工程项目建设过程中，由于各方面原因，仍有一些零星项目不能按时完成，开发商与建筑承包商应进行协商并妥善处理。,五、房地产开发项目的竣工验收,46,（三）竣工验收程序1.承包商提出申请2.开发商收到工程竣工报告后，制定验收方案3.书面通知质量监督机构4.组织验收工作并实施验收5.签署竣工验收意见,五、房地产开发项目的竣工验收,47,1.承包商提出申请 工程完工后，承包商(或施工单位)向开发商(或建设单位)及时提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，其工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。 2.开
35、发商收到工程竣工报告后，制定验收方案 开发商收到工程竣工报告后，应立即着手组织进行竣工验收需要的数据资料的准备工作。对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收小组，制定验收方案。 3.书面通知质量监督机构 建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收小组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构(即政府的质量监督站)。,五、房地产开发项目的竣工验收,48,4.组织验收工作并实施验收（1）做好竣工验收准备 工程资料的收集与整理。工程的隐验、自验。 隐验是指对施工过程中的各种隐蔽工程(如基槽、基础、防水、钢筋、混凝土构件及地下或墙体内
36、暗设管道等)在完工后、隐蔽前所进行的质量检验。 自验是指在单项工程或整个开发项目竣工后，开发商组织进行的检验。它是工程质量的内部控制手段之一，其主要目的是消除工程质量隐患，使开发商对工程建造质量做到心中有数。（2）组建竣工验收小组，实施验收 为了做好开发项目的竣工验收工作，在进行验收时，必须成立竣工验收的组织机构竣工验收小组或竣工验收委员会(以下只称竣工验收小组)。 验收按工程竣工的先后顺序，一般分两步进行： 单项工程的验收。 综合验收。,五、房地产开发项目的竣工验收,49,5.签署竣工验收意见 对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面做出全面评价，形成经验收组成员签署的工程竣工
37、验收意见。 工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。 负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令其改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。 一般来说，单项工程验收通过，由开发商开具竣工证书；综合验收通过，由质量监督部门发给工程质量等级证书。,五、房地产开发项目的竣工验收,50,竣工验收报告书及附件 （1）竣工验收报告书。通常包括项目总说明、技术档案建立情况、建设情况、效益情况、存在和遗留问题、有关附件。 （2）竣工验收报告书的主要附件。 1）竣工项
38、目概况。 2）已完单位工程。 3）未完工程项目。 4）已完设备。 5）应完未完设备。 6）竣工项目财务决算综合表。 7）概算调整与执行情况。 8）交付开发商财产总表。 9）单位工程质量汇总项目（工程）总体质量评价表。,五、房地产开发项目的竣工验收,51,（四）竣工验收的组织 房地产开发项目一般由地市级主管部门工程质量监督站组织验收。验收委员会或验收小组通常由开发商、施工单位、设计单位、物业管理公司及购房客户参加，还有计划、建设、银行、环保、消防等有关部门人员。验收委员会的主要工作是负责组织领导验收工作，审查竣工验收报告书，对建筑安装工程进行现场检查，对设计、施工、设备质量等作出全面评价，最后签署竣工验收鉴定书。,五、房地产开发项目的竣工验收,
