1、下 面 介 绍 一 个 使 用 金 融 杠 杆 投 资 房 地 产 的 例 子 ， 为 了 使 例 子 简 单 化 ， 首 先 假设 投 资 者 的 收 入 为 $60,000 每 年 （ 税 前 ） ， 每 年 的 工 资 增 长 幅 度 为$3,000。 房 地 产 每 年 以 8%的 速 度 稳 定 增 值 。 银 行 贷 款 的 利 息 不 变 ， 永 远 维持 在 7.6%上 。 该 投 资 者 经 过 一 段 时 间 的 努 力 ， 拥 有 了 $100,000 的 存 款 ， 这 时 候 他 决定 中 止 租 房 ， 开 始 为 自 己 供 一 套 房 子 。 付 出 $100,
2、000 的 首 付 。 按 照 20%的首 付 计 算 ， 他 可 以 买 入 $500,000 的 房 屋 ， 贷 款 额 度 为 $400,000， 每 周 还 款额 为 $651.76。 现 在 适 用 于 他 的 税 率 计 算 公 式 为 ： Tax Payable = 2,580 + 30%*(60,000 25,000) = $13,080。 所 以 他 的 净 收 入 为 60,000 13,080 = $46,920。 所 以 他 的 周 收 入 为 $902.3。 减 去 每 周 的 还 款 额 度 ， 剩余 为 902.3 651.76 = $250.54。 因 为 有
3、了 自 己 的 住 所 ， 所 以 每 周 的 消 费极 大 地 降 低 了 ， 假 设 为 每 周 $100， 而 且 这 位 投 资 者 为 了 减 缓 自 己 的 还 款 压 力 ，将 自 己 房 屋 的 其 他 空 余 房 间 租 了 出 去 ， 每 周 假 设 可 以 收 入 $300， 那 么 现 在这 位 投 资 者 的 每 周 结 余 为 $450.54。 该 投 资 者 利 用 金 融 机 构 的 提 前 还 款 和 多存 多 取 功 能 ， 将 每 周 的 结 余 全 部 提 前 还 款 。 三 年 之 后 ， 该 投 资 者 的 收 入 增 长 到 $66,000， 房
4、产 增 值 到 了 $620,000。贷 款 的 剩 余 为 $287,851.6（ 为 了 方 便 计 算 ， 忽 略 了 复 利 的 影 响 ） 。 现 在 实 际上 的 贷 款 比 例 为 46.4%。 虽 然 前 面 的 文 章 我 曾 经 说 过 ， 一 般 房 产 的 增 值 想 要变 现 的 话 需 要 把 房 子 卖 掉 ， 但 是 实 际 上 如 果 通 过 转 贷 款 这 种 手 法 提 高 贷 款 比例 而 将 房 产 增 值 的 部 分 变 现 （ 因 为 实 际 上 贷 款 比 例 在 贷 款 期 限 之 内 是 一 直 降低 的 ） 。 所 以 现 在 该 贷 款
5、人 可 以 提 出 的 现 金 额 度 为 $208,148.4。 在 这 三 年之 内 ， 该 投 资 者 的 存 款 就 这 么 简 单 地 翻 了 一 番 ， 而 且 房 产 那 边 还 有 相 当 于 存款 的 $124,000， 总 共 资 产 增 值 了 $232,148.4。 而 这 三 年 的 工 资 净 收 入 为$147,060， 每 周 $100 的 支 出 ， 要 扣 除 $15,600， 如 果 不 买 房 ， 每 周 要 付 出$200 的 房 租 ， 所 以 实 际 上 的 支 出 在 这 三 年 之 内 应 该 是 $46,800。 如 果 不 买房 的 情 况
6、 ， 该 投 资 者 的 资 产 增 值 为 $100,260。 所 以 这 三 年 内 投 资 者 的 收 益多 了 一 倍 还 多 。 这 时 候 ， 该 投 资 者 考 虑 使 用 房 产 现 金 化 （ 转 贷 款 ） 所 提 出 的 $287,851.6来 投 资 另 外 一 所 房 产 。 现 在 他 有 两 个 选 择 ， 全 款 买 房 或 者 贷 款 买 房 ， 下 面 比较 一 下 两 种 做 法 三 年 之 后 的 不 同 。 首 先 ， 该 投 资 者 还 有 一 个 贷 款 在 第 一 个 房子 上 ， 所 以 他 的 每 周 还 款 额 为 $808.18。 而 现
7、 在 该 贷 款 人 的 每 周 工 资 净 收 入为 $1,023.46。 所 以 现 在 他 的 账 面 表 示 每 周 结 余 为 $215.28。 因 为 第 二 所 房屋 是 用 来 投 资 的 ， 所 以 这 所 房 屋 的 租 金 收 入 可 以 被 用 来 申 请 贷 款 。 按 照 上 面 的 说 法 ， 假 设 全 款 买 房 ， 那 么 他 可 以 买 入 $300,000 的 房 产 。每 周 租 金 为 $300。 该 投 资 者 每 周 的 净 开 销 依 然 为 $100， 所 有 剩 余 资 金 用 来提 前 还 贷 。 三 年 之 后 的 情 况 为 ， 贷
8、款 剩 余 $418,227.76。 第 一 套 房 产 增 值 为$740,000， 第 二 套 房 产 增 值 为 $372,000。 考 虑 到 房 产 折 旧 的 问 题 ， 假 设 房产 折 旧 为 每 年 3%， 也 就 是 $9,000， 这 个 是 可 以 抵 扣 所 得 税 的 ， 三 年 的 应 该缴 税 的 收 入 为 $262,800， 扣 除 每 年 $9,000 的 折 旧 费 用 ， 最 后 得 到$235,800。 纳 税 公 式 为 ： 17,850+40%*(Ordinary Income 750,000)。 因为 该 投 资 者 的 工 资 加 上 收 入
9、 高 于 $750,000， 所 以 要 交 更 多 的 税 。 三 年 所 有的 税 额 为 $64,350。 三 年 后 的 资 产 增 值 为 ： (740,000-620,000)+(372,000-300,000) + (496,000 418,227.76)=$269,772.24。 假 设 现 在 该 投 资 者 选 择 贷 款 买 投 资 房 ， 贷 款 比 例 为 60%， 那 么 该 投 资者 可 以 买 入 $750,000 的 房 产 。 贷 款 额 为 $450,000。 每 周 还 款 额 为 $726.11,每 周 租 金 假 设 为 $700。 这 样 用 收
10、入 来 偿 还 两 个 贷 款 应 该 是 没 有 任 何 问 题 的 ，而 且 60%的 贷 款 比 例 申 请 贷 款 也 很 简 单 。 因 为 第 二 个 房 产 是 用 来 投 资 的 ， 所以 折 旧 和 贷 款 成 本 都 是 可 以 用 来 抵 扣 税 收 的 ， 所 以 每 年 可 以 抵 扣 的 收 入 为$56,700。 三 年 的 总 共 收 入 为69,000+72,000+75,000+700*52*3=$325,200， 税 本 来 应 该 一 共 是$93,630， 但 是 因 为 投 资 房 屋 成 本 的 抵 扣 ， 实 际 上 的 税 收 应 该 为 $3
11、2,580，税 上 面 就 少 交 了 六 万 多 块 ， 实 际 上 ， 这 等 于 政 府 在 帮 投 资 者 付 一 部 分 投 资 房的 贷 款 利 息 ！ 按 照 原 来 假 设 ， 所 有 现 金 结 余 都 被 提 前 还 入 贷 款 。 三 年 之 后 ，总 收 入 为 325,200+300*52*3=$372,000， 税 收 为 $32,580， 日 常 支 出 为$15,600。 每 周 净 收 入 为 $2075.77,每 周 总 还 贷 额 度 为 $1,541， 结 余 为$534。 全 部 还 入 第 一 个 房 屋 贷 款 。 所 以 三 年 之 后 房 屋 总 价 值 为740,000+930,000=$1,670,000。 第 一 个 房 屋 贷 款 上 面 还 欠 $399,704.32， 第二 个 房 屋 贷 款 上 面 还 欠 $438,217.32， 总 净 资 产 为 $832,078.36。 相 对 于 第一 个 三 年 ， 资 产 增 值 了 $599,929.96 是 上 一 种 情 况 资 产 增 值 的 两 倍 以 上 。 后 面 就 可 以 根 据 这 种 方 法 不 停 地 把 房 地 产 投 资 滚 大 ， 从 而 享 受 租 金 回 报 ，资 产 增 值 和 税 务 优 惠 三 方 面 的 全 方 位 服 务 了
