1、摘要：文章首先简单分析了影响房价的因素；接着主要通过供给和需求方面、正常的心理预期和非正常的心理预期两个方面详细分析论证了心理预期是如何对房价产生影响的；最后为了使宏观政策很好的发挥效用，正确的引导百姓的心理预期，提出了几条建议。论文关键词：心理预期,房价,需求,宏观调控面对目前扑朔迷离的房地产市场，政府从宏观上不断出台调控政策，其效果是千差万别，主要原因是没有把握好政策对百姓购房的心理预期、开发商的心理预 期所产生的影响。而百姓的心理预期将直接对需求产生影响，进而对房价产生影响。如果能够很好把握和了解百姓的心理预期，未来提出有针对性的新政策，其效果 必然非常明显。百姓购买住宅不仅会考虑当前的
2、经济形势和住宅价格水平，更主要的是去预测未来经济发展趋势和未来住宅价格水平及增长速度，这种对未来住宅市场的预期 行为将会对房价产生影响。如果百姓预期未来经济形势不好，住宅的价格走势可能会下跌，百姓就会选择持币观望，而不会发生购买行为。这样，住宅市场的需求量 就会减少；如果百姓预期未来经济形势良好，住宅价格将会上升，他们就会购买住宅，住宅的市场需求量将增加。另外，不合理的预期会导致住宅价格的扭曲。当百 姓预期已经上涨的住宅价格还会上涨时，就会增加对住宅的购买欲望，买涨不买跌的心态推动住宅价格进一步上涨，继而预期更加乐观，这种恶性循环导致住宅价格 被严重扭曲1。1.影响房价的因素综述房地产市场是一
3、个综合市场，其影响因素众多，各种因素对房地产价格的影响程度不尽相同，但最终会形成一种共同影响价格的合力，房地产的价格是由这些 因素交互影响汇聚而成。几个主要的影响因素有：心理预期因素、土地因素、需求因素、.经济杠杆因素（租金因素、利率因素、汇率因素）、通货膨胀因素、经 济发展周期、财政收支状况、投资渠道及收益水平等。而这其中最重要因素之一就是心理预期，它与其他因素之间相互作用、相互影响，最终会对房地产市场需求以 及房地产价格产生重要影响，下面主要从心理预期对房价的影响方面展开论述。2. 从供给需求角度分析心理预期对房价的影响心理预期从某种程度上决定了供求双方的行为，其实质上也是通过影响供求关系
4、来影响房价。下面我们可以从这两方面来加以分析。1.从需求角度分析房地产市场中的需求可分成自住者、投资者和投机者三类，这三类需求对宏观调控政策的敏感程度不同，受调控的影响程度也不同。宏观调控对需求方的影响主要通过对个人住房抵押贷款的首付比例和利率的调整两种方式进行。首先，从自住需求来看，它是一种刚性需求，宏观调控对自住者支付能力的影响有限，主要对自住需求起抑制作用，能延迟消费者的住房购买行为。但是，当 有迹象表明市场已经进入加息周期时，延迟购房可能意味着要承担更高的利息成本。在支付能力允许的情况下，需求者反而会更坚决地做出购房决策。另外，即使自 住需求被抑制，一旦政策调整或松动则将出现报复性上涨
5、。其次，从投机需求来看，投机需求是依赖财务杠杆，通过短期买卖房屋获利的需求。投机需求为弹性需求，受宏观调控作用最大，也是最应该调控的需求。对 于投机者来说，其购买意愿容易受到市场环境波动的影响，他们最为关注的是短期内房价的涨落，只要买卖价差足够大，即使贷款成本的增加会缩小他们的获利空 间，也不足以对投机者造成致命打击。因此，宏观调控会抑制投机需求，特别是对二次购房者实行差别利率的政策后，对投机者影响较大。最后，从投资需求来看，投资需求是投资者将房地产投资作为一种长期坚持的投资渠道的需求，他们的购房意愿相对稳定，对房价的支持作用将长期存在。投 资需求无论从弹性还是从调控效果来讲都介于自住需求和投
6、机需求两者之间。对于投资者来说，在目前我国资本市场尚不发达、投资渠道狭窄的情况下，房地产市场 还将继续吸引投资性需求。经济学理论认为，需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认可程度。事实上，各类需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外，还要对未来房价的走向做 出判断，形成对未来的心理预期。也就是说，需求意愿不变，如果当前购买比未来购买更有利，需求者就会倾向于选择当前购买。少数需求者的选择不会影响到房 价，但是如果大家对未来房价走势的预期大致相同，则会使得选择也趋同。当大部分人做出买和暂时不买的行动时，就会对市场价格起到很大的影响，会显著地放大 或缩小当前需求，从而影响房价。前几年房价涨幅较大就与
7、老百姓的心理预期分不开。老百姓看到房价大涨，形成房价上涨的心理预期，会赶紧入市以免吃亏，房价 越涨，人们的购买就越踊跃，造成真实需求被夸大，形成“恐慌性需求”，从而进一步推动房价过快上涨；而自政府调控楼市特别是实行房贷新政后，老百姓预期不 甚明朗，纷纷持币观望房价走势，造成当前需求减少，房价涨幅回落。2从供给角度分析如果房价上涨，开发商对房价继续上涨的预期强烈，则会形成两方面倾向。一方面房地产商为逐利竞相通过土地拍卖市场高价拿地，造成地价节节攀升，地价 上升，房价自然也就上涨；另一方面，既然预期房价看涨，开发商可以在拿到地后等到一定时机再开发，或是建房后暂不销售以期获得更大利润，如此以来，囤地
8、、 捂盘惜售等情况也就出现了。这对房价高涨起到了推波助澜的作用。3.从正常心理预期和非正常心理预期来分析心理预期对房价的影响人们对未来的心理预期会对房地产需求产生直接影响。心理预期包括两大类：一种是正常的心理预期，主要是指人们对宏观政策的预期；另一种是非正常的心理预期，主要指人们被各种“假象”所蒙骗而产生的预期。1.对宏观政策的心理预期宏观调控政策从制定、出台到实施有一个时间过程，对现实问题的解决可能相对滞后。但是，它对百姓心理预期的影响却是迅速而显著的。这也往往容易使市场矛盾提前凸现，导致市场表现与政策初衷发生偏离。2007-2008 年，为了促进房地产市场持续健康发展，抑制房价持续上涨的势
9、头，政府不得不采取了一系列紧缩性的宏观政策。比如重拳打击囤地行为、连续的加息等。我们可以从两个角度来分析政策在短期内产生的心理预期对房价的影响：一方面，在短期内，宏观调控不改变市场上现有物业的供给规模，但影响了百姓对未来市场供应的预期。首先，很多百姓预期未来购房的选择空间可能减小。 他们认为，由于宏观调控严格控制进入房地产市场的土地供应数量，在未来一段时期内，市场上的新增用地和新项目有限，可供选择的项目会有所减少，当前购买则 选择余地更大。其次，他们认为未来新房房价还可能上涨。因为宏观调控使开发商获取土地和融资的成本增加，且一旦宏观调控后市场供给缩减，房价上涨几乎是必 然的。最后，他们认为现在
10、购买的物业在未来具有升值潜力2。以上各种心理预期的存在，使得百姓认为，宏观调控后的房地产市场供给能力不明朗，房价上涨的可能性仍然存在，当前实施购房行为似乎更为明智。另一方面，连续加息的心理预期导致现期需求增加。加息会使贷款买房的自用者增加利息，影响现实的支付能力，他们可能会延迟购买行为。但是，当有迹象 表明市场已经进入加息周期时，延迟购房可能意味着要承担更高的利息成本。在支付能力允许的情况下，需求者反而会更坚决地做出购房决策对于投资者来说，在资本市场不甚发达，投资渠道有限的情况下，房地产市场还将继续吸引很多投资性需求，投资者对未来收益充满信心。因此，投资行为对房价的支持效果依然存在2。因此，宏
11、观调控对抑制市场需求的影响是存在的，但是，心理预期却对控制房价上升产生了不利影响。2.对社会现象的心理预期房地产市场上，存在严重的信息不对称现象，房地产供给者拥有的信息远远超过需求者。普通百姓缺少客观、公正、及时的楼市信息。他们既缺少某个楼盘销 售情况及房价涨跌的准确信息，又缺少由公共部门权威发布的具有普遍公信力的数据以及对数据的客观解释性分析。信息的不对称，导致百姓对房地产市场缺乏准确 的判断，从而被一些地产商所制造的各种假象所迷惑，产生错误的心理预期3。以下列举两种开发商利用百姓的心理预期，制造假象，达到欺诈目的惯用的手法：1）哄抬房价开发商一般先让中介雇佣民工排队，给人造成楼盘旺销的场景
12、；在开盘时，让中介或内部员工高价签订几套房子，中介以此价格为“标杆”，拉抬房价；等真 正的买房人憋不住“上钩”后，房价已被拉高，开发商再撤销原订的高价合同；最后，开发商大量出货，中介手中的房子也乘机出手，而最终埋单的只能是老百姓。2）“销控”所谓“销控”，又称“饥饿销售法”，是开发商利用信息优势来调节供求的惯用手法。例如有 100 套房子可售，开发商不会一次性拿来售完，而是分批分次 先拿出 20 套位置、房型较差的房子来出售，在几番造势之后，给外界营造一个开盘就告售罄的热销印象；接着再拿出 30 套，在“供不应求”中适时提价，先前没 买到房子的百姓产生了房价会继续攀升的预期，所以加价也接受；于
13、是，开发商在“没房了”的吆喝下，慢条斯理地几套、十几套地拆零销售，让那些排队买房人去 哄抢。“销控”的过程实质上就是开发商对外封锁楼盘的真实信息、别有用心地释放或利用虚假信息从中渔利的过程。由于封锁了信息源头，在供小于求的市场环境 中，开发商这一招屡试不爽。对宏观政策的心理预期，是正常的心理预期，其存在是合理的，但是，对地产商制造的各种假象产生的心理预期，属于消费欺诈行为。 必须通过法律、政策等手段，杜绝类似欺诈现象的发生。4.相关政策建议要从心理预期角度来调控房价，引导百姓对房价的心理预期趋于理性化，应加强以下几个方面的工作。一是转变房地产市场供给的调控方式。房地产市场供给的调节宜“疏”不宜
14、“堵”。限制用地规模和控制贷款规模，提高土地获取成本和融资成本等都是打压 市场的短期行为，不能从根本上解决问题。从长远来看，应该通过土地市场和资本市场的改革和深入发展为方向，为房地产市场提供更加畅通的用地渠道和更为宽泛 的融资渠道，使广大购房者相信，未来的市场供应不会削减，购房选择余地不会减少，房地产市场有能力提供更多商品房，且商品房成本不会大幅增加4。二是增加保障性住房的建造数量，使保障性住房在住房总量中达到一定的比例。加大保障性住房的建设，不仅能够有效解决中低收入家庭的住房问题，而且能合理引导与有效稳定百姓对房地产市场的心理预期。三是建立房地产预警系统，尽力使这个行业信息化、规范化，推动商
15、品房开发成本的透明化，以便让普通老百姓了解当前的房地产市场的运行状况。目前商品 房市场存在信息不对称，购房者处于信息弱势地位。虽然有些地方公布了商品房社会平均开发成本，但没有公开每一个楼盘的开发成本，还不是完整意义上的住房成 本透明化。住房开发成本制度化、公开化和透明化，有助于改变消费者的心理预期，消除住房价格中的泡沫或非理性因素，促使房价理性回归。四是限制外资进入房地产二级市场交易。长期来看，限制外资进入房地产二级市场交易，这对房地产行业有好处。外资房地产企业对普通商品住宅的开发、外资整栋购买写字楼然后以高价卖出，实际在一定程度上对商品房价格起到了推波助澜的作用。四是区别对待不同目的的需求，
16、明确宏观调控的作用对象。宏观调控的对象应该是非自住需求。保护自住需求，不伤及他们的利益，特别应保障中低收入家庭 的住房问题，避免他们对市场未来的悲观预期，动摇支撑房价的重要基础；引导投资需求，使他们增强风险意识和对市场信息的捕捉能力，既要满足这部分群体投资 房地产的要求，也要扩展投资渠道，分流资本，控制这部分投资对市场走势和房价的影响力；打击投机需求，增加他们获取贷款的难度和贷款的成本，在各个环节加 大管理力度，严密监控这部分资本的流向，避免他们误导广大需求者形成某种心理预期，造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。总之，应该区分各类需求特征，了解他 们对于未来的不同心理预期，从而设计出科学有效的调控政策。参考文献1 孔煜.城市住宅价格变动的影响因素研究. 重庆大学博士论文.R.2006.5.第 3839 页2 翁少群,刘洪玉.宏观调控下的房价表现.价格理论与实践J.2005.6.第3435 页3 徐君宝.房地产价格影响因素及其对应政策研究. 厦门大学硕士论文.R.2006.5.第 3536 页4 李飞.心理预期在房价调控中的作用.房地产市场J.2008.9 总第 333 期 25 页.
