1、2014-2020 年：中国房地产市场需求的中长期分析来源：经济预测部 作者：刘鹏 时间：2015-07-311998 年住房制度改革以来，房地产市场得到快速发展，房地产供求数量和关系变化巨大。时至今日，已经形成体量巨大，结构复杂的房地产市场。但由于缺乏完整准确的统计指标和数据以及统一的统计口径，房地产市场的分析和计算存在巨大商榷空间。同时，我国的房地产市场无论从制度还是市场本身都在经历着剧烈的变革，因此对于未来房地产市场的判断和预测也显得更为困难。然而，我们还是可以从大的趋势着眼，基于房地产市场普遍规律、我国发展现状以及国际经验借鉴， 对 2020 年左右的中国房地产市场、特别是住宅市场的供
2、需关系进行研究和展望。1、2014-2020 年我国城镇住房市场的需求预测城镇居民新增住房总量主要取决于人口数量、城镇化率、人均住房面积、家庭 结构等因素，以及原有城镇居民的改善性住房需求。尽管 2014 年以来，房地产市场持续降温，并进入下行调整期，但在新型城镇化的背景下，未来房地产市场需求仍将有一定保证。预计在本轮房地产市场调整完毕之后，刚性需求、改善性需求、拆迁改造需求仍将进一步释放。若不考虑投资性需求，2014-2020 年住房市场 需求将新增 114.66亿平方米，年均新增 16.38 亿平方米。其中，新增城镇人口住房需求37.38 亿平方米，现有人口改善性住房需求 37.28 亿平
3、方米，拆旧改造住房需求 40 亿平方米，未来住房需求仍有一定保证。2、依据一：新增城镇人口将带动大量购房需求2013 年，我国常住人口城镇化率为 53.7%，户籍人口城镇化率只有 36%左右，不仅远低于发达国家 80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家 60%的平均水平，未来 还有很大的发展空间。根据新型城镇化规划，到 2020 年我国常住人口城镇化率将达到60%左右，户籍人口城镇化率达到 45%左右，努力实现 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。根据 2014 年 7 月 30 日发布的关于进一步推进户籍制度改革的意见中涉及的对城市规模的重新设定和对户籍政策的调整要
4、求来看，50-100 万人口规模的城市户籍政策基本全面放开，100-300 万的根据条件个人可以申 请登记常住户口，300-500 万的根据条件实行适度控制规模的 积分落户政策，500 万以上人口的城市则实行严格控制规模的积分落户政策。各类规模的城市落户政策均规定了合法稳定住所要求，尽管租赁也被视为合法稳定住所，但从预计的具体落户政策的积分执行细则和个人实际住房需求两个方面角度考虑，住房购买需求依然具有刚性，另根据对全国所有城市人口规模考察后可知，100 万人口以上城市占有绝大多数比重。因此假定，未来几年到 2020 年，新增在城镇落户的 1 亿农业转移人口和其他常住人口将产生与之对应的庞大新
5、增住房需求，为住房市场发展提供长期需求潜力。考虑到城市人均住房建筑面积这一指标构成为住宅建筑面积居住人口，其中居住人口是指报告期末与住宅统计口径一致的、当地公安部门统计的户籍人口。因此，这一指标口径与上述分析高度吻合。若以 2012 年城镇人均住房建筑面积 32.91 平方米、2014-2020 年共计新增城镇人口 1 亿人计算，未来几年共计新增住房需求将超过 32.91亿平方米，平均每年 4.7 亿平方米。考虑到城市人均住房建筑面积将呈现动态增长趋势，根据预测模拟，2020 年将达到 39.42 平方米。2014-2020 年该指标的平均数约为 37.38，据此 计算的新增住房需求将达到约
6、37.38 亿平方米，年均增长 5.34 亿平方米。值得再次强调的是，城市人均住房面积采用的是户籍人口指标，而平时许多城市人口指标为常住居民指标，这种统计口径上的差异不仅导致了不同报告计算的结果不同，也直接影响对本报告预测结果的理解。3、依据二：改善性需求仍将快速释放随着新型城镇化的推进、收入水平的提高以及家庭结构的小型化，我国城镇居住水平有较大的上升空间，改善性需求仍将快速释放。改善性需求在很大程度上受到人均面积提升的影响。人均住房面积从长期来看受到了人口密度的影响，包括经济发达程度、城市化水平、城市人口规模、家庭结构、文化习惯等多种因素。各国情况不同，差异较大，总体而言国土面积较小，城市人
7、口密度较大的国家人均面积较小。综合发达国家的情况来看，多数处于 36-62 平方米的区间水平。我国2011 年的人口密度为 140.7，介于法国和意大利之间，预计到 2020 年，我国人均住房面积基本可以达到这一区间的下限。人均面积的变化取决于三个指标的变化：家庭规模、户均套数以及套均面积。首先，从家庭规模来看， 户均人数减少是人均面积增加的重要因素。从国际经验来看，美国 2008 年户均人口为 2.67，日本在 2005 年户均人口为 2.55，都显著的低于目前中国 3.1 左右的水平。历次人口普查资料显示，我国户均人数在改革开放以来呈现逐年减少的趋势，已 经从 1982 年的户均 4.41
8、 下降为 2010 年的 3.10。我们预计，到 2020 年该指标仍将继续下降，但受小婴儿潮（1981-1991 年）结婚效应的逐渐消逝以及“ 单独两孩” 政策的逐渐 落实，家庭小型化的趋势将相应减速，到 2020 年预计达到 2.83 左右。其次，从户均套数来看，结合国际经验来看，美国自上世纪 60 年代以来稳定一直在 1.05-1.15 之间。日本在 1953 年户均套数指标突破 0.9 之后开始迅速上升，1953-1963 年 10 年间每年增加 0.006 套，进入 1998 年后更是达到了 1.13 套的水平。可见，在达到 1.05-1.15 之前，往往呈现加速上升趋势，而在进入该
9、区间之后多较为稳定。目前我国仅有 2003-2005 年的该数据可以直接查询 ，户均套数从 0.83 增长到 0.85，基本保持年均 0.01 的增长水平。照此计算 2012 年的户均套数应超过 0.92。另据央行统计，1991 年到 2012 年我国城镇住宅竣工套数约为 1.4 亿1.7 亿套，以 1990 年城镇居民住宅存量为 8000万套计，2012 年我国城镇住宅存量约为 2.2 亿2.5 亿套。当时我国的城镇人口数为 7.12 亿，城市户均人口数约为 3.02，我国城镇居民家庭数已达到 2.36 亿户。据此估算我国城镇户均住房套数约为 0.94 套。结合国际经验和国内数据，预计到 2
10、020 年将达到户均 1.05 套左右。第三，从套均面积来看，2005 年中国城镇每套建筑面积约为 83.2平方米，2002-2005 年增速较快，一方面反映出当 时房地产的快速发展另一方面也体现出需求的集中释放。结合国际经验来看，日本的套均面积每年增加 1 个百分点左右，直到 95 平方米后趋于稳定。关于我国现在套均面积的估计存在难点，一是没有明确的统计数据，而是缺乏公开的信息。但早在 2006 年，住建部就指出当时 40 个重点城市的上市住宅套均面积高达 115 平方米，新建住宅的大户型趋势早已确立。2011 年北京大学的报告中就指出 2011 年全国家庭户均住房面积为 116.4 平方米
11、，我们认为这一数据有所高估，但套均面积在过去十年快速上升的轨迹基本可以判定。例如，2011 年成都统计局在第六次人口普查时就得出，2001 年-2010 年成都市家庭住房建筑面 积大幅提高，平均每户拥有住房建筑面积达 99.39 平方米。我们根据中国统计年鉴住宅竣工套数和住宅竣工面积数据分析后发现，1999 年-2012年间的套均面积为 103 平方米。整体呈现出冲高后平稳波动的趋势。未来几年或在平稳调整基础上继续上升，但受住房需求的日趋多元化和基数效应等因素的影响，增速可能放缓。我们预测，2014-2020 年住房套均面积平均数可能介于 105-110 之间。根据对家庭规模、户均套数以及套均
12、面积的分析，我们可以发现改善性需求的变化体现为家庭结构变化产生的住房需求，每户家庭对拥有多套住房的需求以及每套住房面积增加的需求。通过对以上指标的分解，可以估计出到 2020 年我国城市的人均住房面积。根据公式：人均住房建筑面积= 户 均套数*套均面积/户 均人口，户均套数取1.05，套均面积取 105，户均人口取 2.83，可得人均住房建筑面积为38.96，如果套均面积取 110，则结果为 40.82。由于人均住房建筑面积指标中居民人口的口径与其他三个指标有差异，我们根据指标自身历史数据进行模拟预测得出 2020 年的结果为 38.49，与套均面积为 105平方米时所测结果十分接近，说明尽管
13、两种计算方法不同，但结果吻合良好。综合各种因素考量后我们决定取三者平均数作为我们最终预测结果，即人均住房建筑面积为 39.42 平方米。若不考虑新增城镇人口在 2014-2020 年期间的改善性住房需求， 2020 年人均住房建筑面积将比 2013 年底增加 5.1 平方米左右。若以 7.31 亿城镇常住人口为衡量指标，未来几年现有城镇居民的改善性住房需求约为 37.28 亿平方米，年均增长 5.32 亿平方米。4、依据三：拆旧改造住房需求增长空间巨大近年来，我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快，存量房屋拆迁速度也保持在高位。根据统计年鉴和人口普查数据，2010 年末我国城镇人口约为 6.
14、7 亿人，城镇居民人均住房建筑面积 31.6 平方米。按此推算，2010 年末城镇居民住房总存量约为 211.7 亿平方米。据测算，其中 1990 年以前建成的房屋户数、建筑面积占比分别为28%、22%（约 46.7 亿平方米），而至 2020 年末上述房屋的使用年期均将超过 30 年。虽然相关法律规定住房的最低使用年限是 50 年，而欧美国家的使用年限大多也超过了 70 年，但是事实在我国却很少能够达到，按照住建部的数据，我国的房屋使用寿命只有 25-30 年。经国际比较发现，亚洲、特别是东亚地区的住宅周期往往在 30-40 年左右。因此，我们将我国房地产更新周期设定为 30 年。假定到 2
15、020 年，1990 年以前建成的房屋大部分拆旧改造，1990 年以后建成的房屋一部分拆旧改造，预计 20142020 年由房屋拆旧改造带来的新增住房需求将达到 40 亿平方米左右。5、2014-2020 年我国城镇住房市场的供求缺口 预测如上所述，若不考虑投资性需求，20142020 年住房市场需求将新增 114.66 亿平方米，年均新增 16.38 亿平方米。在此基础上，下文将分三种假设，分析考虑房地产供给以及需求缺口问题，情景 1：如果不考虑存量，单纯考虑住宅销售与需求的关系，以2013 年住宅销售面积 11.57 亿平方米计算，采用过去 7 年增速来外推 2014-2020 年的销售面
16、积得出，未来几年将共 计销售 70.02 亿平方米的住宅面积，存在 44.64 亿平方米的需求缺口。情景 2：如果考虑现有存量，但未来不增加除满足销售面积以外的施工面积， 2013 年城镇住宅施工面积为 48.63 亿平方米，假设未来几年全部竣工并可以投放销售市场，按照上述假设，将能满足新增需求，并剩余 9.02 亿平方米的库存，不存在需求缺口。情景 3：如果保持现有的库存结构、施工规模和土地购置情况，以 2013 年销售面积占施工面积的 17.39%为 比例系数，按照上述假 设，未来几年将共计销售 70.02 亿平方米的住宅面积，同时到 2020 年施工面积将达到 109.69 亿平方米，除
17、能消化掉 44.64 亿平方米的新增需求外，还将剩余 65.05 亿平方米的施工面积。根据历年住宅新开工、施工、竣工以及销售面积之间的关系，新开工面积增速波动剧烈，但总体呈现下降趋势，销售面积占施工面积的比例已从高峰时的接近 30%，下降至去年的 17.39%，预计未来几年将继续保持较低水平，甚至出现下降。因此，2014-2020 年期间，新开工量峰值可能将在 2015 年左右到来，而住宅施工和竣工的高峰可能稍微靠后。动态来看，房地产供应增速将有所下降，但供求基本平衡，从实际 情况来看，未来房地产市场的实际供应情况应介于情景 2与情景 3 之间。初步判断，2014-2020 年，房地 产实际投
18、资增速将较过去有明显下降，可能结束 2 位数的增长，降至 10%以下。6、结论综上所述，20142020 年住房市场需求将新增 114.66 亿平方米，年均新增 16.38 亿平方米。其中，新增城镇人口住房需求 37.38 亿平方米，现有人口改善性住房需求 37.28 亿平方米，拆旧改造住房需求40 亿平方米。 动态来看，房地产供应增速将有所下降，但供求基本平衡，从实际 情况来看初步判断，2014-2020 年，房地产实际投资增速将较过去有明显下降，可能结束 2 位数的增长，降至 10%以下，一味加大或保持以往投资规模将有可能使房地产市场库存和销售压力将进一步恶化。但同时，房地产市场新增需求依然较大，如果保持一个适应的增长速度，房地产市场有望在满足新增需求的基础上优化房地产开发结构和库存压力，实现房地产企业的健康发展。
