1、可行性报告范文可行性报告范文（一）：创业可行性报告范文一、项目简介冷饮吧是一个为打造标准化、人性化、校园区域化的第三产业项目。冷饮吧拟位于长沙理工大学后门附近，单间店面经营。本项目的建立不仅仅能够满足校区内人员及周边居民等的消费需求，亦可借助周边交通中转站的人流来提高经营范围。二、项目背景宏观背景：(行业发展趋势 )随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，全国冷饮小吃企业一向持续高速增长的态势，已成为我国消费需求市场中增长幅度最高、发展速度最快的行业之一。饮食行业作为第三产业，是国家大力倡导和重视发展的行业。同时国家的鼓励政策也为大学生创业造就了条件。微观背景：(自身创业条件 )1、新的社会环
2、境下，大学生就业形势已日渐严峻，为此，国家为鼓励大学生创业出台了一系列的优惠政策，大大减小了投资风险。2、就目前经营中的商家来看，大部分也以单一的店面式经营为主题销售，科竞争空间大，主要经营对象为学生群体，销售量大。3、入主这一行业门槛较低，规模小，投资低，也便于管理，对于刚进入社会的大学生来说，比较了解这一消费群体的需求，便于资金操控。三、市场调研1、市场背景分析本店附近有大学、中学以及健身房，人流量大，消费人群基数大，有较强的消费的潜力。同时，该地段此刻无此类型店铺，此刻进入该区域为零竞争，能够占据较好的市场口碑。夏季商机无限，冷饮作为季节性较强的产品，也会十分吸引附近社区居民的光顾，从同
3、类型商家状况来看，整个夏季就能赚回全年利润，市场的可控性较明确。2、消费心理解构(1)学生群体：比起超市冰箱里面的单一冰激凌和饮料来说，对于喜欢新鲜的学生来说，在夏日更喜欢在冷饮吧里挑选自己喜欢的口味和氛围来消暑。 这样我们将切合这类学生的求新鲜、求享受的消费心理，追求喜人的销售业绩。(2)附近居民：离校季节，我们的主要消费群体便是周边居民，不少小卖部都销售冷饮，但居民(个性是从健身房出来的人) 想坐下来一边消暑，一边享用冰淇淋时，小卖部根本无法满足他们的需求。而我们不仅仅要让那里成为遛弯居民的休息地点，还要将店装饰得休闲惬意，让居民一进来就有一种家的温暖和舒适，让他们成为我们的稳定客源。(3
4、)流动人员：此处公交站台较多，来去人员在烈日下等车难免心躁口渴，这时，他们亦会期望有这样一家店铺能够解决酷暑带来的不爽!这样也能很好的解决大众避暑的需求。四、投资估算1 项目创立阶段：基础投入：设备购置以及加盟费=22000+3000=25000店面装修：自购材料，借鉴别处装修风格自己动手减少设计装修费用。总计 4500 元先期宣传：开业及广告传单和人工费用(2 天)=100+150=250 元综上：前期固定资金投入额=25000+4500+250=29750 元2 项目运行阶段：支出：店面租金：1200 元/ 月卫生管理费：20 元/月水电费：300 元/月其他支出:包括进货，损耗的最大限度
5、估略为 1300 元/月(每个月的总开支=1200+20+300+1300=2820 元)收入：固定收入：一次性最多可坐 12 人，取一个保守数字：每一天固定客流量：40 人，每笔消费最低额 10 元，总计为 4010=400 元;不定额收入：保守估计 10 人，每笔消费 6 元，总计为 106=60 元。(每个月的总收入=(400+60)30=13800 元)3 经济分析：每月利润：13800 2820=10980 元/ 月收回成本概年限：29750/10980=2.7095 约 3 个月五风险分析不可否认的是，机遇与挑战并存，利润与风险同在，我们在看到发展机遇的同时，也不能忽视面临的挑战。
6、冷饮吧在未来的发展年限内也面临着以下的挑战：1、自身局限：冷饮是季节性较强的商品，一般夏天人们对它的需求多一些，而在冬天则需求比较少，因此思考到夏天热卖的同时，还要同时想到冬天相对冷淡的经营。虽然很多追求时尚的年轻人喜欢在冬天吃冰淇淋，但这仅是一小部分人。而且夏天和冬天人们选取的口味、品种不一样，所以需要好好思考调整产品，如果一味追求品种全，水果等易腐烂的原料积压会很严重，增加许多成本。2、技术革新：既然卖的是冷饮，就要持续常换常新，品种太少，新品更换频率不快，可能很难留住回头客。为此，坚持要让自己店里的冷饮持续艺术化，其中最重要的一点，就是让冷饮在花样上不断翻新，同时也不能保证翻新的花样会迎
7、合多少人的亲睐，这种种的不确定因素将不定期的增加我们的投入成本。3、竞争压力：此店业绩做出来以后，必然会引来同行的竞争，这可能会引发价格竞争，到质量竞争，最终发展到口感和品牌的竞争，这些都将影响我们的市场占有率。六项目结论及前景规划本项目预计有效期为 5 年，根据项目所处地理位置以及投资回报来看，该项目能够开始运行。饮食业市场潜力巨大，前景十分广阔;而需求又是复杂多变的，其消费口味和消费心理，都可能随着社会环境的变化而变化。我们的冷饮吧也将根据自身条件和环境条件的要求，选取适合我们发展的前程：1、更加强调经营环境的情调、氛围此刻的消费者在销售的同时往往带有许多感性的成分，个性是最求自我的大学生
8、群体，容易受到环境氛围的影响，更重要的是要享受那种浪漫的环境。2、少热、健康、可口的冷饮会占据市场随着人们经济收入的增加，对健康也越来越重视，不仅仅在口感得到满足的同时也要求“可持续发展”;这将是我们后期营销产品的重中之重，直接影响我们的市场占有率。3、重视个性化、特色化、形象化的服务现今，消费需求将日趋个性化，这就要求我们重视人们的具体要求，根据具体的消费时间，消费对象，消费场景。带给有针对性的产品，并据此来塑造消费者心中喜欢的形象。4、建立连锁经营、向周边学校进军这主要是建立在盈利发展的大前景之下的，预计在 2 年内收益可观资金，开办连锁店，扩大经营，辐射品牌影响力。可行性报告范文（二）：
9、关于开通客运班线的可行性研究报告关于开通英德至佛冈客运班线的可行性研究报告英德现有人口 105 万，国土面积5671 平方公里，是广东省国土面积最大的县级行政区；佛冈现有人口约 33 万，国土面积 105 平方公里。近年来随着经济的发展，英佛一级公路的通车，两地往来、务工、经商的群众越来越多，人民群众的出行要求也越来越高。目前我市英德-佛冈的客运班线没有开通，许多乘客更是无直通车可坐，要透过青塘或其它地方转车，费用高时间又长，群众热切要求开通英德至佛冈客运班线，以方便群众搭乘。班线客流概况英德与佛冈两地均为劳务输出大县，且两地毗邻，来往打工、探亲、经商的人数增长率十分之高，近几年业，众多商家纷
10、纷在英德、佛冈开办工厂，设立公司。随着两地经济、文化、旅游业的迅猛发展及英佛一级公路（全程约 45 公里）的开通，两地旅客纷纷诉求开通英德至佛冈客运班车。据此我公司已初步统计调查每一天往来两地旅客不低于 300 人以上，实载率可达 60%，开通该班线路已迫在眉睫。运营方案为适应时势，方便两地经济文化交流，进一步方便两地往来旅客带给安全、快捷、舒适的运输服务，拟购置两辆23+1+1 座少林 slq6792ce 中型高级客车运营，以经营承包方式，承包者全额购置车辆运行英德至佛冈。每一天约（7：30、9 ：00、10： 30、13：00、15：00）时发车，（10：30、12：00、13：30、16
11、：00、17 ：30）时回到，途经大站、下石太等地。效益分析1、拟投入两辆 20 万元/辆左右 25 座/ 辆中型高级客车按公司 6 年承包期限计算，每辆每月成本支出为：上缴规费 4538 元，车辆全保险 1100 元，燃油费 5400 元，折旧费2780 元，维修费 1500 元，路桥通行费 6750 元，司乘薪酬 2300 元，共七项合计共款24368 元。2、营业收入按中型高级座席客运班车计算，基准运价 0.16 元/人公里，最高上浮0.208 元/人公里，公路客运附加费 0.03 元/人公里，车辆通行费 45 元/（45 公里 x45%）=0.067 元/人公里，计算得全票价 13 元
12、，上限票价 15 元，预计平均实载率 60%，执行票价为 13 元则每车每月总营收 29250 元，扣减客运站劳务费 6%后，平均每车每月营收 27495 元，则平均盈利 3127 元，每年盈利 37524 元。按经营 6 年期限每车盈利 225144 元。同时开通英德至佛冈班线对促进两地的经济建设、文化交流、旅游业将起至推动作用，产生良好的社会效益。其它相关经营者产生的影响：英佛一级公路属新开通公路，与英德、佛冈县城相连，全程及途经乡镇没有开通客运班车。因此，开通英德至佛冈线路是与其它经营者是没有影响的。综上所述，我们认为新开通英德至佛冈的客运班线无论是市场潜力还是满足英佛两地群众出行都是必
13、要的可行的。开通英德至佛冈客运班线势必会进一步促进两地经济的发展。XX 年八月十日可行性报告范文（三）：产品可行性报告第一章总论一、项目提要1、项目名称：邵阳市鸿远特种养殖基地有限公司蜗牛养殖与加工工程。2、建设性质：扩建3、项目建设单位：邵阳市鸿远特种养殖基地有限公司法人代表：罗乾震所有制形式：股份制企业4、建设地点：邵阳市大祥区城南乡白洲村建设规模：10 万只蜗牛种螺养殖基地建设，1000 吨商品蜗牛，300 号蜗牛罐头，3000 公斤蜗牛酶设，100 吨蜗牛保健品，100 吨 em 生物液，200 吨蜗牛粉。建设期限：XX 年至 XX 年5、项目申报单位：邵阳市鸿远特种养殖基地有限公司法
14、人代表：罗乾震6、投资规模：4375 万元7、资金构成：建筑工程 408 万元，设备及安装 1944 万元，种苗引进 57 万元，技术引进 800 万元，其他的作用。“8、资金筹措：财政资金 2445 万元，自筹资金 640 万元，贷款 1290 万元。9、主要技术指标：年产量：1000 吨总成本：5860 万元税收：495 万元内部收益率：5972静态投资回收期：119销售收入：9900 万元利润：2505 万元投资利润率：52382财务净现值：1323053 万元10、项目辐射范围及带动潜力：蜗牛养殖主要辐射 150 平方公里，500 农户，外县(市)有部分零散户养殖。中心养殖示范场 30
15、 亩，蜗牛养殖与加工可解决 1000 人就业。二、可行性研究报告编制依据1、中共中央、国务院关于做好 XX 年农业和农村工作的意见。2、XX 年国家科委星火计划。3、邵阳市大祥区人民政府关于国民经济和社会发展中长期规划和年度计划。三、综合评价和论证结论蜗牛，其蛋白质含量和质量居世界动物之首，是最佳的医药保健性食品，为世界“四大名菜”之首和七种走俏的野味之一。蜗牛养殖简单方便，投资少，效益高，和兽禽、绿色植物循环利用，对环境无污染。蜗牛养殖与加工，可辐射带动相关产业的发展，增加农民收入，解决农村剩余劳动力，有着广泛的社会效益。本项目贴合国家产业政策和发展方向，推荐将该项目做大做强，大力发展。第二
16、章项目背景及必要性一、项目建设背景：本项目在国家和省、市、区有关产业政策的引导下产生的：1、中共中央、国务院关于做好 XX 年农业和农村工作的意见。2、XX 年国家科委星火计划重点推荐项目的有关论述：“个性是与畜禽及鱼类等产品产量相比，蜗牛产业还正处在商品化大生产的发展初级阶段，有着广阔的发展前景。从发展的眼光看蜗牛市场，在以后人类食品中，蜗牛将起着举足轻重的作用”。3、邵阳市大祥区人民政府关于国民经济和社会发展中长期规划和年度计划。本项目于 XX 年 2 月启动，此刻固定资产 120 万元，办公楼 500 平方米，种螺孵化室 525 平方米，10 万只种螺，30 亩中心养殖示范场，30 亩牧
17、草基地，养殖户 108 户。二、项目的经营现状本项目于 XX 年 2 月启动，现有固定资产 120 万元，三、项目建设的必要性及目的好处蜗牛属软体动物门、雌雄同体。目前全世界已知的蜗牛有二万五千多种，其中“白玉蜗牛”是当今世界上最为珍贵的品种，也是我国独有的特产。蜗牛是集自然界物质中的最高营养和广泛药效于一体的世界上最佳的医药保健机能性食品，富含人体所必需的全面而均衡的营养成份，其蛋白质的含量、质量居世界动物之首。蜗牛被国际营养学家誉为世界四大名菜（蜗牛、鱼翅、干贝、鲍鱼）之首和世界七种走俏野味之一，风糜国际市场。欧美各国不仅仅把蜗牛作为“圣诞大菜” ，还普遍把蜗牛作为家宴的第一道冷菜，以食蜗
18、牛为时髦和宝贵的象征。蜗牛被列为宇航员、运动员迅速恢复体力，提高肌体素质的理想保健滋补品。随着人民生活水平的不断提高，蜗牛菜将以物美价廉逐渐进入普通百姓的餐桌。李时珍本草纲目详细记载了蜗牛极其宝贵的治病滋补作用。经中外科学家的长期研究发现蜗牛食品有五大功能：提高人体免疫潜力，特效美容养颜，健脑增智，促进新陈代谢，延缓衰老，医药保健和疾病治疗。从蜗牛蛋白腺中提取的凝集素对血液研究有很大的应用价值，每一克凝集素在国际市场的价格远远超过黄金的价格，所以蜗牛素有“软黄金“ 之称。从蜗牛中提取的蜗牛酶还是医学界、生物界、纺织业、化妆品业及酿酵业等许多行业的重要工艺原料。每千克鲜活蜗牛所采集的消化液可提取
19、 3 克蜗牛酶；蜗牛内脏和壳烘干粉碎可制成高级动物饲料。养殖蜗牛的商业价值十分可观，市场前景广阔。蜗牛养殖还能够充分利用农业资源和劳力资源，对调整农业产业结构和农村经济结构有着用心的作用，可改善农业生产条件和生态环境，提高农业的科技含量。培育和壮大蜗牛加工企业，使之成为主导产业，可发挥龙头企业的辐射带动潜力，改变农民的传统观念，增加农民收入，提高经济效益。第三章建设条件一、地理位置及区域范围该项目主要位于邵阳市，养殖覆盖范围有邵阳市大祥区、双清区、北塔区、新邵县、邵东县等。其核心在邵阳市大祥区，公司和加工厂座落于大祥区城南乡白洲村。二、自然条件邵阳市鸿远特种养殖基地现状地形总体上属丘岗谷地，地
20、势起伏不平，基地最高海拔 270 米，最低海拔 220 米，相对高差 20-50 米。养殖区土壤为本省地带性红壤，土层较高，具有较强的酸性反应，ph 值一般在 4-5.5 左右，土壤中养分含量低，一般表土有机质含量 2%左右，含氮量在 0.2%以下。土壤中的营养元素铁含量低，大部分为氧化铁所固定。养殖区地处亚热带季风湿润气候区，气候温和、雨量充沛，无霜期较长，光照较充足。多年平均气温 17，最冷月 1 月平均气温 4.7，最热月 7 月平均气温 28.2。年降雨量在 1409 毫米，年日照时数 1515 小时，年太阳总辐射量 97.7kcal/cm2，年无霜期 284 天。养殖区有资江、邵水、
21、檀江等河流环绕，有超多的水库和骨干山塘，自然水和地下水丰富。中心养殖示范场总用地面积为 30 亩，土地利用现状为：果园地 15 亩，水塘 1 亩，旱土 13 亩，交通用地 1 亩。三、项目区的社会经济条件该项目主要在邵阳市大祥区。大祥区辖 5 乡 1 镇 1 场 1 所和 6 个街道办事处，总人口 28.3 万人，总面积 214 平方公里，其中农业人口 13.3 万人，农村面积 200 平方公里。XX 年全区实现国内生产总值 7.6 亿元，其中农业总产值 2.21 亿元，粮食总产量 4500万公斤，农民人均可支配收入 2660 元。四、项目实施的有利条件1、基础设施供水：养殖区有三条河，资江及
22、其一级支流邵水、二级支流檀江。流经中心场西侧的资江，流域面积广，径流量大，水量丰富。地下水资源丰富，打一口 50 米深的深井日产水量可达 200t/d，水质贴合国家有关农村生活饮用水的质量和卫生标准要求。自来水管和灌溉渠道纵横交错，水质和水量完全能够满足养殖与加工需要。供电：项目区供电条件良好，经过农网整改后，农村用电质量大大提高。中心养殖示范场位于邵阳市郊，距离祭旗 110kv 变电站不到 1 公里。供热：本项目区地处亚热带季风性湿润气候区，光热资源比较丰富，年10 活动积温 5350.4，全年平均气温稳定透过 10的天数达 243 天。温度需加温的自然天数不多，且每一天实际需加温的时间也比
23、较短。交通：本项目区交通便利，陆路有洛湛铁路、潭邵高速公路、207 国道、320 国道、1812 省道，县（区）道和乡村道路等，水路有资江、邵水和檀江等。2、政策环境大祥区政府将蜗牛养殖列入经济发展的重点项目，重点扶植，多方面制定了优惠政策。3、资源优势蜗牛养殖的主要饲料是青草、菜叶、瓜果、桔杆等，饲料来源广。全区有农业劳动力 6.9 万人，剩余劳动力 3.2 万人，可满足蜗牛养殖与加工的需要。4、市场优势需求量生产量本厂现产量市场占有量本厂设计产量市场占有量国内 1200 万吨 20 万吨 20 吨 0.00017%1000 吨 0.0083%国外 5000 吨 1000 万吨表内所反映的状
24、况证明，蜗牛永远大于供，本厂的市场占有量如果占国内市场的 1%、国际市场的 0.01%，产量就到达 62 万吨，可见蜗牛养殖大有潜力。第四章建设单位的基本状况一、建设单位概况本项目建于 XX 年 2 月，公司和中心养殖示范场座落大祥区城南乡白州村，采用“公司+基地+农户”的模式经营管理。1、项目单位：邵阳市鸿远特种养殖基地有限公司2、项目单位性质：有限职责公司3、项目单位现有人员构成职工总数其中管理人员技术人员技术工人一般工人265858大专以上毕业高中或中专毕业初中或技校毕业初中以下12833高级职称中级职称初级职称无（未定）职称26414姓名性别年龄专业职称工作单位罗乾震男 62 国际商业
25、国际商务师原邵阳市对外经济贸易公司现本公司李光荣男 40 药物教授第四军医大学王建国男 42 畜牧高级畜牧师市粮油进出口公司罗方女 29 畜牧畜牧师市粮油进出口公司现本公司二、研发潜力：1、技术来源与合作方式：企业独立开发和技术合作。2、技术产品类型及领域。技术开发性质：新产品技术开发资料：产业综合技术开发技术开发产业：养殖业和加工业3、技术成果状况：中试成果4、蜗牛人工养殖技术蜗牛室内养殖技术：“高温、高湿、高钙、通风、清洁“ 养殖模式；蜗牛野外生态养殖技术：果园、菜园养殖蜗牛技术；5、蜗牛深加工技术蜗牛初级产品：蜗牛食品、蜗牛冻肉、蜗牛罐头、蜗牛饲料加工技术；蜗牛高级产品：蜗牛酶、em 物
26、生液、蜗牛保健品加工技术。6、蜗牛养殖技术主要指标温度：25-30 湿度：空气相对温度 75-90%钙：占精料的 7-10%光照：50 勒克斯（红、绿光）第五章市场分析与销售方案一、市场分析市场容量大。由于蜗牛食品贴合天然化、野味化、营养化、保健化新潮流，国内外市场广。国际市场目前蜗牛制品年需求量约 40 万吨（而年产量不足 30 万吨），且需求量与日俱增，销售量逐年扩大。美国、法国、加拿大、意大利、比利时、希腊、土耳其等国家早在一百多年前已将蜗牛视为难得的美味佳肴，食蜗牛成风。法国巴黎一个城市仅圣诞节一个节日销售量就达 210 多吨，法国每月每人平均需要一打（即 12 只），仅巴黎蜗牛商店就
27、有 500 多家，美国一年需进口 30 亿美元蜗牛。市场价格高，蜗牛冻肉纽约出厂价相当于人民币 362.39 元/kg ，在法国、西班牙等地鲜活蜗牛价格相当于人民币 116.11 元/kg。以 12 只蜗牛为原料的一盘菜肴在美国售价高达 90 多美元，在法国需500 多法郎，在香港需 60 港币。我国出口蜗牛罐头 fob 价格也到达每吨 9000 至 14000美元。白玉蜗牛是我国培育的新品种，肉质细嫩、雪白、个体大，在国际市场上有很强的竞争力。国内潜在市场更广。党和国家领导人对蜗牛菜予以了很高的评价。蜗牛食品已成为大中城市宾馆、酒楼的美味佳肴，以 6 只蜗牛为原料的一盘菜肴在上海、广州售价为
28、 86 元人民币。我国是个人口众多的大国，由于蜗牛肉产品营养丰富，味美可口，必将成为我国城乡人民的上等佳肴。随着人民生活水平的不断提高，对蜗牛产品的需求也将不断增加，如以全国每人平均消费蜗牛肉 2 千克计算，年总消费蜗牛肉即为 240 万吨，折鲜蜗牛 1200 万吨，而目前我国蜗牛年总产量约几十万吨，与市场的需求相差甚远。近几年，国内已开发了以蜗牛为主要原料的保健食品系列、生化药品系列、复合营养饲料系列、化妆品系列、蜗牛罐头、冻肉系列等产品，并将批量生产。蜗牛年总需求量不断增加。国内外庞大的市场将促进蜗牛产业的大发展。二、项目经营管理模式技术加工技术研究、开发加工公司基地回收商品蜗牛带给种螺、
29、技术服务销售销售市场农户三、技术培训1、对养殖户和加工工人进行岗前培训。了解养殖的基本技术和加工环节要注意的事项。采取群众培训和个别辅导相结合。2、对市场营销人员的培训。了解市场营销的方法和策略，提高营销人员的素质。采取理论培训和跟班见习相结合。3、多形式开展培训活动，透过公司举办培训知识讲座，现场技术指导，邀请教授课堂讲授，资料函授和联网等开展培训。第十二章可行性研究结论和推荐一、可行性研究结论1、本项目贴合国家产业结构调整总体规划。2、本项目贴合邵阳市大祥区国民经济和社会发展“ 十五”计划的总体规划。3、本项目建设对调整农业结构，增加农民收入，改善居民饮食结构，解决农村剩余劳动力就业等有良
30、好的社会效益。二、推荐本项目选项准确、新颖，应以项目本身的广泛价值和特色为主导，发挥辐射带动作用，大力招商引资，做大做强，有效地发挥项目的投资效益和社会效益。可行性报告范文（四）：xx 区 xx 乡房地产可行性研究报告目录第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章项目开发经营环境分析一、2000 年国内经济及房地产市场回眸二、xx 市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、xx 地区区域分析三、项目周边主要物业分析四、xx 乡消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会构成模式二、项
31、目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章项目规划、建筑设计推荐一、项目总体规划推荐二、住宅建筑设计推荐三、小区配套设施推荐四、环境艺术设计推荐第七章项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资计划第八章项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析三、项目开发经营主要风险及对策分析第十章结论与推荐第十一章结束语第十二章附录及主要参考文献第一章
32、前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的推荐。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出推荐。二、报告编制依据1、xx 市规划局规划方案;2、亿房网站3、国家建设部及 xx 市颁布的与房地产相关法律与政策;4、xx 市 2000 房地产年鉴;5、现场勘察和实地调研所得资料。6、xx 市新洪泰中介代理公司带给的资料三、项目概况该地
33、块位于 xx 区 xx 乡石桥村，总面积约 125、59 亩，属于 xx 市“十五” 计划确定的三大住宅新区之一 xx 乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要好处。根据 xx 市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字20012 号文批准同意，且能够免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过 1、4，建筑密度 22、5%，绿化率不低于 40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在 24 米以下，也允许建高层(40 米以下) ，但比例不得超过 20%。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式:多层 60%，小高层 4
34、0%，并初步确定项目主要技术指标如下 :总用地面积 :8、37 公顷，合 125、59 亩。容积率 :1、4总建筑面积 :11、72 万 m2其中:多层住宅:6 、72 万 m2小高层住宅及别墅:4、48 万 m2公建面积:0、5 万 m2建筑密度 :22、5%绿化率 :40%(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化)第二章项目开发经营环境分析一、2000 年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2000 年根据经济发展
35、的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行用心的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济持续了较快的发展势头，呈现出用心变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。(新华文摘20015)同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局带给资料显示，2000 年“国房景气指数 ”值到达 104、06 点，比上年增加 2、6 点
36、，持续了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点:房地产开发投资与到位资金持续快速增长; 商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升; 商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加(如下表)，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，(中国统计 chinastatistics20015)，房地产市场也呈现出以下主要特征:全国房地产开发及销售状况表2000 年实际比上年同期+%住宅投资(亿元)3318 、725
37、、8商品房新开工面积(万平方米 )2829530、6商品房竣工面积(万平方米 )23027、916、4商品房销售建筑面积(万平方米 )16984、126、9商品房销售额(亿元)3571、030、1其中:销售给个人(亿元)2840、351、9占总销售额的比重(%)79、5 1、开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000 年全国房地产开发完成投资4901、73 亿元，与上年同比增长 19、5%，占固定资产投资的 20、2%。其中:商品住宅开发完成投资 3318、74 亿元，与上年同比增长 25、8%。2、消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000 年，个人购买商品住宅 1、32 亿平方米，占
38、商品住宅销售面积的 87、51%，比上年提高 7、9 个百分点。3、销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000 年商品房每平方米平均售价2105 元，较上年上涨 5、98%，商品住宅平均售价 1951、6 元，上涨 8、14%，办公写字用房平均售价 4437 元，下跌 7、95%，商业营业用房平均售价 3221、18 元，上涨3、47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17、4 倍。其中建设银行 2000 年末个人住房贷款余额达 1390 亿元，占该行全部贷款余额的 10、6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的 40%。4、二级市场日趋活跃，租赁市
39、场渐成气候。现已构成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。5、需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的状况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房(90 平方米左右)总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。(中国房地产信息20015realestateinformationofchina 谢家瑾)以上资料证明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、xx
40、 市房地产市场分析1、2000 年房地产市场2000 年 xx 市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达 101、29 亿元，较 1999 年增长 11、07%;全市总开工面积 1343万平方米，比 1999 年增长 3、68%;总竣工面积为 454、11 万平方米，比 1999 年增长2%;其中住宅竣工面积达 377、31 万平方米，占全市总竣工面积的 83、09%，比 1999年增长 8、6%;全市商品房销售总面积为 303、76 万平方米，其中住宅为 244 万平方米，占总面积的 80、33%，销售额达 60、2 亿元;空置商品房从 1999 年
41、的 150 万平方米下降为 115 万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为 19481 户，比1999 年增长 11%，租赁总面积为 80、15 万平方米，比 1999 年增长 17%，年租金总额为 3、36 亿元，比 1999 年增长 52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为 21647 户，比 1999 年增长 122、8% ，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上状况证明:xx 市 2000 年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，20
42、00 年第四季度商品房销售额为 8 亿元，其中个人购买为 6、91 亿元，个人购买率为 86、43%。从图中能够看出:2000 年 xx 市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经到达 86、43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面证明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展带给了条件。(2)房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。 2000 年第四季度房地产投资总额为 35、79 亿元，在上季度的基础上进一步增长，从左图看出:2000 年各季度 xx 市房地产投资增长十分迅速，增幅很大，证明房地产业新的增长周期已经到来，同时也能够看出房地产需求
43、对投资强有力的拉动作用。价格指数一季度 1941、81000二季度 19631010、9三季度 2003、931031 、9四季度 2021、661041 、03(3)截止 2000 年 11 月份，全市完成住宅投资 20、87 亿元，占房地产总投资的58、33%，2000 年 xx 市住宅累计总投资 75、82 亿元，占房地产总投资的 85、58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表:各季度 xx 市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:透过下图能够看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格
44、基数相对较高的基础上难以继续持续较大的增幅，但总的趋势是住宅价格持续攀升。2、市场特点分析2、1 宏观市场特点:1、住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展带给了动力。2000 年，xx 市正式步入住宅的商品时代。自 1998 年 12 月 31 日延续了近 50 多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999 年的过度转换，从 2000 年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要” 的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000 年 6 月 30 日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受 20%的折扣优惠;2000 年岁末，购买现
45、住公房一次性付款享受 10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行“零折扣” 。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在 2000 年完全纳入了市场经济轨道。2、空置商品房消化潜力加强。2000 年 xx 房地产市场的销售状况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999 年 xx 市空置商品房为 150 万平方米，2000 年新增 9 万平方米，到 2000 年底还剩 115 万平方米，因此在 2000 年共消化了 44 万平方米。3、经济适用房建设取得较好成效。2000 年 xx 市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为 195 万平
46、方米，竣工面积为 65 万平方米，占全市住宅总竣工面积的 17、23%，全年销(预) 售 115、14 万平方米，其中预售 38、96 万平方米，销售率超过 100%，解决了 1 万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。4、房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000 年 xx 市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而 xx
47、 市此刻存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000 年 xx 市增量房市场交易 30010 起，交易的建筑面积达244 万平方米，而存量房市场交易到达 27130 起，建筑面积为 478、62 万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了 xx 房地产市场的梯级消费需求。住房一级市场(增量房)住房二级市场(存量房) 住宅总量起数 30010 起 27130 起 57140 起建筑面积 244 平方米 478、62 万平方米 722、62 万平方米5、金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面:已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体
48、，部分银行将个人贷款的上限提至“8 成 30 年” 的期限。2000 年全市各银行发放个人住房贷款共计 29、17 亿元，比投资到建设环节的贷款总额 11、79 亿元多出一倍多。公积金方面:公积金贷款购房面积占全年总销 (预)售面积的 1/4 强。2000 年新增归集住房公积金 5、38 亿元，比 1999 年增长 33、94% 。共批准发放个人住房贷款9019 户，共计 5、41 亿元，同比增长 97、8%;支持个人购房建筑面积达 91、76 万平方米，房屋总价值达 12、56 亿元。(上图)6、住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000 年房地产抵押总户数为21647 起，比 199
49、9 年增长 122、8% ，说明抵押的户数增多，个人购房选取银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到十分重要的作用。1999 年底成立了 xx 市住房担保公司，2000 年全年办理担保业务 300 起，发放贷款 4000 万元，其中 50%为购买新建商品房的贷款，50% 为住房抵押融资。7、房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了用心作用。2000 年 xx 市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止 2000 年，共有 218家中介企业遍布全市，构成了中介服务的有形网络。与此同时 2000 年 8 月底举办了“百家房地产中介机构承诺带给放心中介联合宣言活动”，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅仅规范了 xx 市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃 xx 市二、三级市场起到了十分重要的作用。8、房交会为活跃房地产市场带给了重要的舞台。2000 年 xx 市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6 月和 11 月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场
