1、分析青海油田基地物业管理的现状及发展模式内容摘要：本文认为工矿企业的物业管理要有自己的发展模式。21 世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对石油行业的物业管理来说，质量理念和服务理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。关键词： 物业管理 管理
2、模式 以人为本 服务意识 市场化 一、 青海油田基地的介绍：中国石油集团公司管辖的青海油田企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。油田企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。青海油田敦煌石油基地自 1984 年建设以来，已完成建筑面积 641 万平方米，建成住宅 16141 套，有居民 5 万多人。已形成小型城市的规模，是集生产决策、科研教育、医疗卫生、后勤生活供应、多种经营、职工培训、轮休、退养为一体的石油基地。各类物业公用基础设施和
3、文体娱乐活动设施等超过上千个，从事物业管理工作的人员达到近千人。它不但是基地的管理者，同时也是油田的一个社会服务性单位，它所管理着敦煌基地 10 个住宅小区，服务设施 95 万平方米，绿化面积223.94 公顷，环卫面积 268 万平方米，办公楼面积 41362 平方米。多年以来，以科学的管理，优质的服务，赢得了广大油田职工的认可和称赞，并多次获得局、地区、省部级颁发的“先进厂处”、“全省物业管理先进企业”、甘肃省城市物业管理“优秀住宅小区”、全市造林绿化“模范单位”以及中油集团“优秀住宅管理小区”等荣誉，2001 年被国家建设部授予“全国物业管理示范住宅小区” 荣誉称号。这就是以强烈的责任感
4、和服务基地的决心，在油田广大职工中树立起来的良好形象，同时也使企业的信誉度有了很大的提高，并且使企业也具有足够的含金量。这才是企业谋求生存，不断发展的生命源泉。总公司对关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像青海油田这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。随着基地建设任务的基本完成，基地的管理已由建设之初的基本建设管理逐步向社区物业化管理过渡。对于特殊环境中发展起来的石油基地，物业管理还是一个全新的理念，没有现成的经验可以借鉴。同时由于物业管理起步较晚，物业管理市场基础还比较
5、薄弱，还存在一些与新形势不适应之处，本文从青海油田敦煌石油基地现状及目前的运行情况谈起，探索一条适应于敦煌石油基地实际情况的物业管理方法。二、青海油田物业管理的现状(1)现有的物业管理中尚有传统管理的模式由于基地物业管理工作刚刚起步，管理内容相对比较单一, 只是单纯负责部分办公楼及庭院的卫生、绿化、水电暖管网维护及其它服务工作。管理机构、管理职能尚不健全，还没有摆脱传统的行政型、福利型管理方式，物业管理提供的劳务基本是无偿的，管理经费仍然依靠补贴，这样就造成管理范围越广，单位负担越重的被动局面。(2)尚未形成市场经济的物业管理理念物业管理员工和用户在思想观念上与现代物业管理理念存在较大差距：一
6、方面物业管理公司的员工基本上是原行政性房管单位的职工，专业素质相对较差。思想上缺乏服务意识和市场意识，缺乏竞争观念；另一方面，用户还未形成“业主”意识，对物业管理内容了解甚少，加之石油基地居民福利意识较强，对有偿物业管理服务从心理上不愿接受，大多数消费者还没有形成正确的物业管理市场的消费意识，消费要求仍停留在无偿服务的理念上。这样就让业主和用户觉得“有偿和无偿一个样，管理和不管理一个样”，从而形成了恶性循环。(3)没有形成真正意义上的物业管理市场目前我局还采用的是物业业主与物业公司二者含糊不清的旧物业管理模式，这样既不利于物业管理公司的长远发展，也不能满足广大物业业主的需要。物业管理要顺应时代
7、的要求，一则业主需要选择物业管理单位，二则物业管理公司也需要选择物业，但是目前青海油田这种物业管理市场还没有真正形成，故而缺乏竞争的市场机制。这就造成了用户或者说业主因物业管理公司的服务、管理不到位而欲炒物业管理公司的“鱿鱼”时，却因为没有物业管理市场，而难以找到其它物业公司来代替，只能听之任之。同时这样也不利于提高物业管理公司的竞争力、不利于促进物业管理公司的长远发展，更不利于社会化、专业化的物业管理市场的形成。(4)服务理念的滞后众所周知，物业管理的主要工作是提供服务，它使管理、经营通过服务进行表现，其服务的对象是业主（用户）和物业使用人，物业管理通过向业主和物业使用人提供优质服务而从中获
8、取利润，确切地说：物业管理企业的“产品”就是“服务”。它能在残酷的竞争中脱颖而出，靠的就是它比其它企业能从日常需要提供更优质的“产品”-服务，并且也认识到服务质量的高低将会直接影响到物业管理企业在市场中的生存和发展，因而“以人为本，业主至上”的服务理念已成为众多物业管理企业的共识。三、青海油田基地物业管理初步解决设想（1）实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。（2）实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费
9、补贴、模拟法人经营和市场化运作。（3）实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。（4）加强基地物业管理的服务我们都知道物业管理不是一时一事一人，而是长期的为一群人提供多样的服务，这是因为业主中文化层次不同、年龄不同、职业不同，各自的自身修养及道德修养也不同，所产生的服务要求也不同，特别近几年来随着社会生产力的不断发展和人民生活水平的不断提高，人们越来
10、越重视生活质量和工作质量，这就给物业管理企业提出了一个更高的要求，必须为业主和物业使用人创造一个适合现代人居住和工作的理想环境，如果物业管理企业服务意识不强，达不到物业使用人需要的普遍要求，或者管理不到位，水平不高，就可能被市场所淘汰，并通过一系列连锁反应，则完全可能造成更大的负面影响，使对再发展产生很大的阻碍。因此作为物业管理企业我们强调：“服务为本”，这不单单是通过优质的服务使物业保值增值，更要在日常的清洁、绿化、维修等方面也要得到用户的认可和满意，通过优质的服务使之成为可信赖的朋友。并从中取得良好的经济效益，同时也可构筑起有利于人与人之间沟通渠道，以达到人与自然和谐、人与文化融通，以及健
11、康、开放的工作和生活环境。由此可见物业管理企业的服务质量是企业的立足之本，是塑造企业品牌的生命之源。三、青海油田物业管理的定位和基本思路物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物
12、业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。根据青海油田基地的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，青海油田基地物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从青海油田基地的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务
13、性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。四、青海油田物业管理今后发展模式集团公司大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：1、走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。青海油田矿区开展多元经
14、营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。2、走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的
15、形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路。3走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的
16、要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。5加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。6、物业管理必须走市场化的道路，新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容
17、量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。但是敦煌石油基地的物业管理与其它如房地产的物业管理既有相同之处，更有其自身的特点。目前尤为重要的是培育石油基地物业管理市场，但市场的培育和发展需要好的制度和体制作保障。因此有关部门应从长远考虑，从有利于物业管理发展的角度着手，积极制定物业管理的方针政策和法律法规，建立适应市场经济的油田物业管理新体制，帮助解决和协调物业管理公司与居委会、专业管理部门的关系，给予物业管理企业发展和壮大的空间，营造物业管理服务交易的良好环境。只有这样石油基地物业管理市场才能健康、协调、迅速发展起来。参考文献：1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.1202、王芳华,现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1989.86-1023、郭西强，名牌发展战略理论与实践. 兰州:甘肃人民出版社4、迟福林,国企改革与产权. 北京:外文出版社，1998.124
