1、2019年长租公寓市场研究报告,报告逻辑框架,国外成熟市场研究,行业判断因素,美国 日本,市场规模 市场结构 盈利能力 发展趋势,标杆企业做法,国内长租公寓发展研判,看国外行业发展，优秀企业如何运作,市场是否够大？ 竞争是否激烈？ 是否容易赚钱？ 向好/向坏发展？,开发商进入长租公寓的战略定位及策略,重要说明：因研究时间较短，很多结论需进一步研究论证，不排除推翻目前研判的情况。资料多为各机构网上公开信息，信息来源备注难免有所遗漏。,国外长租公寓市场研究 中国长租公寓市场发展研究 进入长租公寓市场策略,目 录,美国长租公寓发展概况,国外长租公寓发展,市场规模,2016年租户有4384万户，1.1
2、1亿人，占全美比重分别为37%和35%，租金中位数为970美元/月/套，租赁市场规模3.54万亿元,参与主体,竞争结构,代表企业,1.REITs和开发商大多采用“持有+运营”模式，在公寓持有和运营领域均有较大占比 2.运营商多以轻资产模式运作，以运营为主，较少持有，是公寓运营领域重要的专业力量,开发商、REITs和运营商三分天下格局，但是头部企业中房企占比较高 其中，TOP50公寓持有机构的市场占有率9.6%，平均持有公寓4.0万套，门槛为2万套；TOP10和TOP3的市场占有率分别为3.33%和1.27%，平均持有6.9万套和8.8万套。集中度并不高 运营商TOP50的市场占有率15.3%，
3、平均持有公寓6.4万套，门槛为3万套；TOP10和TOP3的市场占有率分别为6.81%和3.72%，平均持有14.1万套和25.7万套。集中度较高,EQR、AVB,后续展开,EQR标杆研究,国外长租公寓发展,成立1969年，1993年上市，总部位于芝加哥，大型公寓运营商企业。10个州302处物业、78023套公寓，市值近230亿美元。2016年租金收入24223万亿美元，净利润8.6亿美元,从规模扩张到聚焦核心市场 第一阶段，1993-2000年，借助高效多元融资大规模收购资产实现快速扩张 第二阶段，2001-2005年，多元尝试，进军家具租赁等新业务，并不成功，剥离后专注公寓租赁主业 第三阶
4、段，2006年至今，聚焦核心市场。加快核心市场布局，逐步剥离非核心区域资产，实现退出并确认增值收益；调整物业类型，聚焦租金价格较高的中高层物业,融资优势：REITs助推高效融资，结合市场环境及政策，先股权再债权融资。2000年期间发现股票43次，融资规模达32.19亿美元，扩张阶段总负债率反而持续下行，控制在50%以下；随着优秀运营带来的稳定现金流，维持较高信用评级，发债成本较低，借REITs的税收优惠政策，持续发债并利用免税部分进一步降低债务成本，2016年总负债89.9亿美元，税收豁免债务6.3亿美元 投资优势：踏准市场节奏，精准投资。市场租赁需求旺盛阶段快速扩张；资产价格上升时扩张力度放
5、缓，并通过自建方式增加物业；财务压力和潜在风险增大时，结合市场分化情况，聚焦经济发展迅速、租赁需求旺盛的高壁垒高成长核心城市 运营优势：增值服务多样化，管控效率较佳。服务端从招租获客、协助客户签约入住、再到租后服务提供全流程、高品质便利服务，为EQR降低空置率、获得更高租金溢价奠定基础。成本端利用信息化、第三方合作等举措使得人房比总体维持在100以上，部分项目达到200以上,企业概况,发展战略,核心能力,日本长租公寓发展概况,国外长租公寓发展,市场规模,租赁类住房占总量约30%，新开工建筑中，租赁类住房占比稳定在40%水平,产权归属,管理模式,代表企业,私人占比达79%，政府比例10%，其它仅
6、为5%，日本是以私人住宅租赁为主导的市场,专业化管理有效保证高出租率1993年全日本共有约1814万套租赁住房，仅有16.5%由专业机构管理，2013年租赁住房总量上升至2281万套，机构管理比例上升至35.8%，等同于10年的增量全部来自于机构新增管理租房 私人管理的出租率降至75%，专业机构管理出租率可维持在90%的较高水平,Leopalace21,后续展开,Leopalace21 标杆研究,国外长租公寓发展,成立于1973年，2004年东京交易所上市。主营业务为公寓建造及租赁，辅助发展酒店、度假村及老人看护等其他业务。2016年运营租赁房间达到56.87万间，仅次于大东建托，营业收入为5
7、204.88亿日元，租赁占比为81%，营业利润为228.98亿日元，其中租赁业务实现利润224.6亿日元,从建造商向租赁运营商转型。第一阶段，成立-1992年，新房销售为主，租赁处于起步，致力于城市型、一室户型公寓开发建设及管理；第二阶段，1993-2008年，建造+租赁协同发展，本质是“以租引建”，成功度过地产泡沫破裂之后的危机，同时，建造业务发展也推动公司管理公寓数量的快速扩张。第三阶段，2009年之后，转型聚焦租赁业务阶段，建造收缩并配合租赁业务选择性布局，租赁业务实行精细化发展，布局人口正向流动的经济发达区域。此时“以建引租”，从房源、客源两端出发，通过土地规划、公寓建造以及租赁管理等
8、全流程各类服务，形成房地产全生命周期业务闭环,房源获取：以建引租，高效率、高品质获取房源，建造商身份的3个优势：一是拓宽项目获取渠道；二是产品定位更能跟进市场需求；三是保障房源品质。 出租模式：长短租组合优化配置。长租为主，短租为辅，利用长短租错配提高空置房利用率，并通过短租租金上浮形成租金差异化战略，短租业务占比10%左右 招租获客：线上线下全渠道营销，团体客户+个人客户全覆盖。针对企业客户成立子公司专项服务，租客比例已达56%；个人客户采用线下直营店、加盟店、地区中介合作以及线上综合平台全渠道营销。 租赁服务：提供市场化全流程服务。信息平台提供的服务都是与第三方公司进行的市场化合作，运营模
9、式更“轻”，管控效率高，人房比处于高位,企业概况,发展战略,核心能力,国外长租公寓市场研究 中国长租公寓市场发展研究 进入长租公寓市场策略,目 录,中国长租公寓发展整体预判，真正市场空间离万亿差距较大，竞争激烈，盈利能力较弱，金融政策支持逐渐向好,中国长租公寓发展,市场规模,租赁市场空间广阔，预计2020年可突破2万亿，2027年将达到5万亿，但可参与运营长租公寓市场规模相对不大，预计2025年约为3146亿元,市场格局,盈利能力,发展趋势,四类参与主体： 开发商 地产中介 酒店类 创业类品牌机构,成本投入大、回报周期长，整体盈利能力不佳，短期内难以盈利 传统赚取租金差模式盈利空间有限 新盈利
10、模式尚未成熟,金融化趋势明显 金融支持为行业发展保驾护航 融资渠道顺畅，助力快速扩张 金融创新政策频出，预期能有效解决现金流问题,两类经营模式： 集中型 分散式,市场集中度低，各类参与者竞速赛跑扩大管理规模、抢占市场份额，以自持集中和分散式为主要经营模式,面临三大痛点租金回报率偏低 房源获取难度大 盈利空间有限,住房租赁市场资产证券化租赁住房REITs的市值规模在5200亿元至1.56万亿之间,中国租赁市场未来空间广阔，预计2020年可突破2万亿，2027年将达到5万亿，但可参与运营长租公寓市场规模相对不大，预计2025年约为3146亿元,中国长租公寓发展,目前市场容量已超万亿国内租赁人口已超
11、美国，总租赁人口接近1.8亿人，占总人口比重13%，租赁市场规模达1.38万亿元,未来量价齐升，2020年将突破2万亿量：租赁人口比13%，低于国际水平（美国35%，日本38%），租赁人口规模将上涨 （1）都市圈人口持续增长是长期趋势，为租赁人口的增长奠定基础； （2）限购及高房价之下部分流动人口被动进入租赁市场； （3）观念升级，注重居住体验的新生代人群主动进入租赁市场。 价：住房收入比未来仍有10%的提升空间。2016年租金开支占比19%，美国平均35%，预计我国2020年租金收入比25%，2025-2030年维持在30%左右,一线城市长租公寓机构渗透率约为5%，核心二线市场渗透率为3%；
12、 目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，未来将超1000万间，占有率10-15%； 未来排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间,资料来源：华菁证券研究所、睿信致成,政府保障租赁租房,传统私人租赁模式,预计2025年长租公寓市场规模约3146亿，2016年长租公寓规模仅约为226亿元,四类参与主体各显神通，都在竞速赛跑扩大管理规模、抢占市场份额，利用各自的资源禀赋在资源与资金端进行突破和尝试,中国长租公寓发展,开发商,利用母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，借助集团整体的信用进行低成本融资，开发商背景的公寓企业凭借“富二代”的高起点在长租公寓这个领域占据着先
13、发优势；但对外扩张时盈利的持续能力遭遇严重挑战，需解决团队激励和借助品牌价值对外扩张。,地产中介,有天然的客源和分散式房源获取渠道，中介背景的长租公寓商主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，未来将增加集中式公寓的比重，轻重结合的方式进行扩张，挑战来自于运营，对产品的理解和成本控制能力是关键。,酒店类,优势在于住客和存量物业的管理经验更丰富，运营效率有先发优势，且在物业资源端，也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。获取能力要强于中介类和创业类品牌机构，弱于开发商类，在对外扩张上，面临着物业获取难题。资金端上要弱于开发商类,品牌机构,目前长租公寓领域中数量
14、最多的参与者，与其它市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型品牌机构而言，领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争武器。,四类参与主体特征分析,中国长租公寓发展,两类经营模式，各有千秋,中国长租公寓发展,资料来源：艾瑞咨询、睿信致成,成本投入大、回报周期长，整体盈利能力不佳，短期内难以盈利,中国长租公寓发展,传统赚取租金差的模式盈利空间有限,新盈利模式尚未成熟,资料来源：睿信致成,租 金 差,从业主端租入批发价与单间合计“零售价”之间差额，主要包括两部分，一是整体租入，
15、按间租出实现溢价，二是通过分拆隔间，增加房间数实现额外收益,装修 投资 回报,未来 租金 增值 收益,对业主端租入的房间简单装修，实现房租价格提升。数额依赖于公寓的装修成本，是否有地价购物家具等渠道,长租公寓公司租出租金增值幅度超出租入租金的增长幅度，形成未来租金增长收益,以类REITs的手段实现公寓运营轻资产化。 新派公寓采取“品牌+地产+基金”的收益模式，将公寓收购和改造成本压力转嫁给地产基金，通过标准化装修和运营模式，提升品牌溢价,轻资产打造标准化公寓，实现品牌溢价,通过长租公寓实现引流，发展衍生服务,先租后售，长租公寓作为住宅销售获客手段,以引流为导向，长租公寓本身盈利有限，盈利主要来
16、自增值服务及科技孵化等一系列可从租客身上挖取的衍生业务，主要有自如、YOU+,本质不指望公寓租赁赚钱，而是希望以公寓租赁蓄客，带动房屋销售，推出 “租金抵房贷，房款抵租金”，典型代表万科驿,长租公寓面临租金回报率偏低、房源获取难度大、盈利空间有限三大痛点,中国长租公寓发展,长租公寓主要市场 一二线城市的租金回报率偏低,集中式长租公寓物业获取难 分散式长租公寓获取租期短,资料来源：数据来源：wind, 长江证券研究所报告、睿信致成,获取方式主要以普通住宅用地兴建、利用专门出让只供租赁土地兴建、出让配租赁用途的土地兴建、城中村改造、集体建设用地建设租赁住房、收购物业、租赁存量住宅物业、并购其它长租
17、公寓企业等。门槛较低，市场竞争激烈、改造成本高；门槛高，一般企业很难参与。近年部分城市出现擅自改变用途，消防不达标公寓被拆除案例 分散式长租公寓房源为个人住宅物业所有者，往往无法签长期合约，大都在3-4年以内范围，导致刚收回装修改造成本，业务就收回房屋。同时，小业主毁约可能性高，租期短成为较难解决问题,成本费用较高 盈利空间有限,长租公寓成本费用拆分,金融化趋势明显，金融支持为行业发展保驾护航；融资渠道顺畅，助力规模快速扩张；金融创新政策频出，预期能有效解决现金流问题,中国长租公寓发展,金融支持,资料来源：睿信致成,投资主体参与模式日趋丰富，银行和保险资金作为投资主体，参与方式多样1.银行参与
18、方式 个人“按居贷”，抢夺优质个人客户 建立信用体系，实现产品枢纽 规范住房租赁贷款管理 政府合作-构建住房租赁一体化平台 银企合作2.保险参与方式，主要是投资中国类REITs和CMBS市场 作为原始权益人通过类REITs退出存量资产 投资类REITs产品的优先级或夹层 以基金管理人角色参与全产业链，并以REITs方式退出,D1,融资渠道日益顺畅,优客逸家，四轮次融资4.7亿爱上租，两轮次融资4亿YOU+，两轮次融资3亿魔方公寓，三轮次融资34.5亿安心公寓，五轮次融资7亿蘑菇公寓，四轮次融资5.8亿,创新政策频出,2014.5，证监会，关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见，主要研究建立房
19、地产投资信托基金的制度体系及相应的产品运作模式和方案 2014.9，中国人民银行、银监会，关于进一步做好金融服务工作的通知，内容为积极稳妥开展房地产投资信托基金试点 2015.1，住建部，关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，相关内容为积极推进房地产投资信托基金试点 2015.5，财政部，关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知，内容为积极推进房地产投资信托基金试点。支持以未来收益覆盖融资本息的公共租赁住房资产发行房地产投资信托基金,租赁市场资产证券化潜在市值或超万亿,中国长租公寓发展,资料来源：睿信致成,参考REITs占GDP和股票总市值比例，中国REITs
20、市值规模在4万亿至12万亿之间。其中，租赁住房REITs参照美国13%的REITs占比，中国租赁REITs规模将在5200亿元至1.56万亿,资产证券化 典型案例,2017年1月4日，上交所发行金额3.85亿元，计划期限为1-3年，采用优先级/次级支付机制。产品规模分别为1.1亿元、1.1亿元、1.3亿元，预期收益分别为4.8%、5%和5.4%,得益于高质量的基础资产，此次REITs优先级在无第三方信用支持情况下获得AAA评级。批准不到20天时间，体现优质长租类REITs推行的高效,采用常用的双SPV模式，通过股+债的方式收购SPV1股权，最大限度节约股权转让过程中的相关税费。优先级、次级占比
21、9:1，其中40亿的优先级份额可在上交所公开转让、交易,2017年12月1日，发行规模达60亿的CMBS，首期拟发行20亿元，“四海小区”为标的资产，获得AAA信用评级。为企业打通了“投资、建设、运营和退出”的完整业务链条,2.新派公寓REITs是首例长租类REITs,基础资产优质,1.魔方公寓发行国内首单公寓行业ABS产品,3.保利租赁住房REITs基础资产优质,采用双SPV模式实现税费节约,4.招商蛇口发现首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品CMBS,总结：长租公寓发展向好，亟待提升核心能力，尤其是需解决盈利问题，同时，需多关注未来政策及租赁人口和租金不及预期的影响,长租公寓盈利四要素规模：
22、租房流程线上化和运营流程管理标准化是提高产能、实现规模化的有效方式品牌：中低端公寓的溢价价能力十分有限，提升档次、强化服务时提升长租公寓盈利能力的关键融资成本：获取低成本、大规模融资是保障公司加速扩张的前提空置率：在未形成规模时，空置率是影响企业生死的关键，应注意季节性波动对企业的影响,总体来看，长租公寓市场在政策支持、资本追捧、消费升级等因素的影响下发展向好第一核心能力：信息技术和智能化水平。长租公寓+互联网，长租公寓+金融，长租公寓+生活服务等创新模式将不断涌现，在实现规范化、标准化的基础上向精细化发展演进，将出现有影响力的一体化解决方案、一站式服务平台第二核心能力：与资本结合进行兼并收购
23、与整合的能力。未来增长速度将有所下降但仍维持较高水平，长租公寓将更加关注运营及外延。由于市场规模极大，短期内不会出现寡头，市场集中度将在很长时间内维持较低水平,资料来源：中商情报网,总体发展向好,提升盈利能力,长租公寓七大问题集中式公寓收录整栋房难 商业用地改为住房用地成本高，利润小 地址选择与成本、销量挂钩 市场热、竞争大、物业成本高 二房东当道、交通及商业配套选址影响房价 投入大、周期长、回报慢、有风险 产品宣传与现实落差大，得不到客户的认同等未来三大风险点政策：政策支持力度及落地节奏低于预期 人口及租金：租赁人口及租金增长不及预期 渗透率：渗透率提升不及预期,需关注的问题及风险,中国长租
24、公寓发展,国外长租公寓市场研究 中国长租公寓市场发展研究 进入长租公寓市场策略,目 录,房企未来将成为持有型长租公寓机构的主力军，但不同体量的房企进入长租公寓市场的定位应不同，策略亦有所区别,长租公寓进入策略,定位,高阶策略,标杆学习,房企体量决定进入长租公寓定位上的区别,总体上房企进入长租公寓应该定位为持有型机构 大型房企：尤其是千亿级别以上房企，因长租公寓市场体量及盈利能力等因素，应从业态组合优化上布局，提升业务协同作用，增强风险抵御能力，未来将朝着多业务协同的综合化方向发展 中小型房企：主业经营压力大，政策红利支持，应以转型为动力，布局长租公寓走专业化发展之路,市场竞争激烈，盈利能力弱，
25、更多对行业发展促进的落地性政策尚未出台，存在变数。不要急于大投入，给别人先行先试去探路，但要时刻关注、研究行业变化，避免后知后觉,先观察学习，不急于大投入,结合企业情况，发挥资源端或者融资、服务等优势，详细论证，具有可操作空间时敢于尝试，积累相关经验，探索可复制模式,具体项目要敢于试错,某企业利用国企优势，通过拿地返回、商业出售、运营补贴等模式介入人才公寓等保障性租赁住房，跳出竞争激烈人才公寓市场，专注保障类租赁市场,市场各方参与机构各显神通，在某些方面已有企业走在前面，可供学习借鉴,企业如何发挥在资产平台、运营平台、融退平台的优势,大型房企长租公寓业务的推进将与主营业务发挥协同效应，规模上量
26、可叠加多种增值服务，综合化发展将充分发挥大型房企的规模优势,来源：中国指数研究院,长租公寓进入策略,目前万科、龙湖、旭辉等大型房产企业已开始先行先试，并逐渐加大投资力度,来源：中国指数研究院,长租公寓进入策略,随着当前租赁市场政策环境加速孵化，房企纷纷在红利收割期来临之前提前布局，按照万科泊寓的规划，2017年将达15万间，将达到目前美国公寓运营TOP50的门槛值，2018年将达45万间，相当于目前美国公寓运营TOP3的水平,租赁型住房业务模式中资产、运营和融退三大平台是决定企业竞争的关键核心，房企应根据自身业务特点发挥三大平台的潜在优势切入市场,大部分城市依赖土地财政 资产持有平台面临资金缺
27、口 土地资源不足或结构性失衡,缺乏房源打通的信息交易服务平台，租赁信息真实性缺乏监管和保障 在过往“廉租房”“保障房”体系运作中体现出政府运营低效与资源配置不公平,缺乏REITs等金融工具实现租赁资产顺利退出 政策配套：土地增值税、REITS等相关政策待细化明确 实践层面：产品设计发行处于探索阶段，待成熟,资产平台,运营平台,融退平台,核心挑战,解决路径与案例,盘活存量 政企合作，进行“集体用地”等存量资产盘活改造与运营（万科“玉田模式”） 租赁地块增量 政府低价出让自持地块，要求“只租不售”，开发商通过租金收入和补贴获益（上海向国有企业出让租赁地块）,建设信息平台和强化信息监管 企业与政府搭
28、建开放的“租赁信息”平台（阿里八城上线租房服务，京东中标北京住房租赁监管平台技术合作项目） 建立运营服务能力 长租公寓运营商与国有平台合作参与人才公寓运营（万科柏寓、魔方公寓）,结构性创新金融产品发行 REITs等金融工具在租赁领域放开（保利租赁住房REITs、新派公寓REITs成功发行） 金融机构合作与资金对接 银行等金融机构与龙头房企合作积极探索适合租赁住宅的金融产品（建行与12家房企及11家非房企业战略合作）,长租公寓进入策略,长租公寓进入策略,长期来看，市场化竞争激烈的长租公寓业务对运营能力、资产禀赋及资金成本均提出很高要求，建议某企业需要考虑三方面条件，谨慎“机会型”参与,IRR,N
29、OI,资产 价值,租金 溢价,资产获取价格,资产改造成本,价值驱动,针对高端客群，可通过产品服务提升租金溢价能力；针对青年公寓市场，租金溢价效应较低,有效把握周期，识别与挖掘资产洼地，以最优成本快速获取资产是主要价值驱动因素,资产的改造和成本控制能力对资产价值有一定的影响力,出租率,针对不同的细分市场：1）租金性价比拉动C端流量，2）依靠粘性拉动C端流量,资金成本 /退出能力,运营 效率,通过运营端极致的运营效率降低运营成本形成“极致性价比”竞争能力,较强的融资与资产管理平台带来的较低的资金成本与资产退出效率,通过培养或并购在长租公寓运营方面积累一定的能力和经验,聚焦核心城市核心位置项目 有能
30、力捕捉资产价值洼地，低于市场价格获取项目资源,拥有长期低成本资金，及退出渠道,业务启动条件,保障型租赁房为政府开发管理租赁式保障房及人才公寓，通过获得租金收入及政府各种形式资源对价补贴实现盈利，回报长期稳定,长租公寓进入策略,某企业自2012年开始介入人才公寓/保障房的开发运营中，已完成超过*套租赁住宅的开发,项目整体资本投入约*亿元，其中建安等费用约*亿元 年住宅租金收入约*千万，商业销售可带来回款约*亿元 考虑商业销售回款，项目*年收回投资，全周期IRR可超过10%,招拍挂获得地块，支付*亿土地款 *%面积为可售商业，约*万平米,通过为集团增资方式返还全部土地款,在面积红线下进行户型开发,
31、政府确定*平米户型红线,每平米建安园林费用约*元，实现精装修交房,与政府商议达成周边平均租金水平，约*元/平米,政府确定对外具体租金*元/平米，并补贴*元/平米,收取租金及物业费用，回报周期为*年，若将商业物业出售可以迅速回本,政府制定人才公寓申请条件，组织进行符合条件的租户筛选,万科长租公寓采取轻重资产结合方式，提升运营服务能力既是为了提高长租公寓的盈利能力，更是借长租公寓实现整体业务协同,长租公寓进入策略,经营 表现,品牌： 获得长租公寓TOP50品牌第三名 入住率：泊寓整体出租率目前保持在90%以上 布局：截至2017年底，泊寓在全国覆盖29个一二线城市，累计获取房源数超10万间，累计开
32、业超3万间。2018年将再增持10万间以上,运营 模式,核心 举措,轻重资产结合，整体表现为集中式租赁 轻，从政府、村集体等业主手中，获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租，租约一般为10-15年 重，个别项目重资产获取，未来北京等地自持宅地地块的相继入市，同时仍在积极获取自持地块,利用良好的物业管理服务提升公寓服务能力：提前让客户体验到万科的产品和服务，发掘具有潜力的购房客户 加强资源端获取：继续获取自持地块，拿地更多元 丰富产品线：分为青年公寓（泊寓）、家庭公寓（禾寓）、服务式公寓三个产品线,来源：国际在线、时代周报、明源研究院,新派公寓通过基金模式探索“资产收购+持有运营+资产
33、证券化”的发展模式,长租公寓进入策略,经营 表现,品牌： “中国长租公寓TOP50品牌榜单”第十二名 入住率：北京新派公寓CBD店出租率是99% 盈利能力：类似美国典型的公寓REITs模式，获得资产增值和运营收益。 典型项目：收购+装修1.6亿，目前价值8亿，资产名义增值达5倍；平均租金高出周边30%-35%,发行 关键 因素,新派公寓类REITs： 第一必须是自持住宅物业 第二不可以是分散式租赁，必须是整栋物业 第三要有成熟运营市场经验，过硬的租金收益，经得起时间考验，具备复制性，易推广，连锁化经营 第四选址是一线城市和主要省会城市的城市核心区,来源：和讯房产、 ABS行业观察 & 价值漫步
34、 & 新交所SGX、国际在线、明源研究院,类 REITs 创新 设计,资产价值高：70年住宅产权，交易价格仅为市场价格的46% 精妙的金融安排和高度的利益绑定：总规模2.7亿，优先级1.3亿，劣后级1.4亿；赛富基金高管跟投1000万优先级， 1000万劣后级，劣后级未来转化后将释放出巨大的能量 资本和管理层对赌：一是业绩激励分成，二是业绩补充承诺 治理结构：类似股东大会、董事会和管理层模式，但是更严谨创新,自如的最大利润来源是租金差价，其次提供增值服务以创造更高的毛利率空间，以及利用空置期和每年涨价的方式获取更高的利润,长租公寓进入策略,经营 表现,品牌： 自如友家获得中国长租公寓TOP50
35、品牌第七名 规模：截止2017年7月，自如布局5个城市，35万间房源，服务近85万自如客，员工7349人。2016年自如租金流量高达90亿元,运营 模式,核心 举措,中国规模最大的分布式长租公寓运营商， “二房东”是对其最好的定位,增值服务：民宿客栈运营者通过平台获得推广、宣传及订单，自如在平台运营中收取管理费用；向自如客提供保洁、维修和搬家等增值服务 成本控制：标准化体系几乎贯穿了每个运营的环节，从收房到装修只需2个星期，从收房到出房最多1个月时间 融资收益及获取二手房交易潜在客户,来源：同策研究院、国际在线、明源研究院,YOU+通过资产托管，实现集中式轻资产运营，通过专注运营服务能力提升，
36、实现品牌和入住率的领先业绩,长租公寓进入策略,经营 表现,品牌： YOU+已经连续六年获得“中国长租公寓TOP50品牌榜单”第一名 入住率：全国95%以上的间天满租率 布局：遍布北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、佛山、福州总计八大城市，预计到2018年底会扩张到100家社区,运营 模式,核心 举措,资产托管：利用自身的品牌势能和社群运营经验，成为内容提供者、运营商，去与拥有存量物业的公司或机构合作，实现从重资产到轻资产的过渡；向开发商提供成熟的品牌体系、运营模式和管理团队，解除开发商后期繁琐公寓运营的后顾之忧,设计理念：先进的设计理念将现有空间格式化，鼓励家友对房间进行DIY改造 三不原则：
37、筛选客户，将目标客群转变成家友 社群管理：通过家友这个群体扩大发展成线下社群， 用社群紧紧粘住客户，增强了社交氛围,来源：国际在线、明源研究院,魔方围绕“公寓”和“公寓+”做文章，打造生态圈平台式服务模式，核心目的还是提升平效，获得租金差,长租公寓进入策略,经营 表现,品牌： 获得“中国长租公寓TOP50品牌榜单”第二名 入住率：柳佳介绍称，魔方公寓开业3到6个月基本就已经是成熟门店，出租率能达到90%到95%。利润率达20% 布局：覆盖北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、武汉等20个城市，房间量近4万间， “2018年，我们预计增加房源5至8万套，都会以魔方3.0标准来落实。”,运营
38、模式,核心 举措,生态圈：魔方作为连锁集中式长租公寓运营商，认为长租公寓运营最重要的核心是资产运营能力，落实到实操层面也就是提升平效（单平米的运营效率）把房子租下来，合理地分割布局，推出贴心服务，打造社交服务和生态圈，以更高的租出比和更高的品牌溢价来获得租金差,“聚焦租住本质”的产品定位：注重功能区的巧妙划分、生活空间的人性化设计、生活场景的智能化应用，3.0产品规划了10种不同格局和特点的户型 拓展房源：以B端为主，国企、民企、地产开发商自持房屋资产以及政府部门公租房委托运营的部分 深耕一公里；30分钟生活圈，周边配套较为完善、离地铁站距离一公里内地段,来源：经济观察网、国际在线、明源研究院
39、,窝趣构建全链条运营管理体系，打造“做中国最优秀的品牌公寓运营商”的企业愿景,长租公寓进入策略,经营 表现,品牌： 获得“中国长租公寓TOP50品牌榜单”第九名 入住率：开业“平均出租率达95%以上，以及39天满房、17%以上门店100%出租率”的优异业绩 布局：涵盖广州、深圳、北京、上海、重庆、杭州、珠海等一二线城市，拥有15家开业门店，房间数量近3000间，已成功签约超过50个加盟项目，房量超过5000间,运营 模式,核心 举措,委托管理和品牌输出： 管理店和直营店的标准化相同，从前期的项目选址、产品改造，营销推广，到后期的客户维护、社交活动等环节环环相扣，窝趣均采用全链条运营管理模式。 商业模式的核心逻辑是共享窝趣的品牌，及产品标准、筹建支持、人才培养、运营STEP管理、IT系统支持、会员管理/销售六大体系，让运营效率更高，窝趣也借此更快扩大规模,“深耕一公里”品牌战略：专注公寓品牌和运营提升，深度挖掘，通过对关键资源的整合，共振发力，实现持续价值和效率的提升 推出窝趣 “3+2” 战略平台：提供品牌整合营销、运营、IT系统三大管理方案，及金融、房屋销售两大解决方案，一站式解决公寓投资者、运营者难点,来源：华夏经纬网、国际在线,
