1、- 1 -房地产相关税收及税务筹划一、房地产企业的经营特点及税负情况（一）经营特点对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。2.开发建设周期长， 投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周
2、期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。（二）房地产公司税负情况- 2 -从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009 年中国税收收入共 59 515 亿元，比上年增加 5 291 亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计 1 851.85 亿元，占中国 2009 年全部税收收入增收额的 5291 亿元的 35%.一年当中全国税收收入的增长额超过 1/3 来自于房地产业，增幅在各行中
3、居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的 5%交纳营业税，按所得额的 25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是 30%60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，有必要结合实际进行一定的税收筹划，减轻税负。二、房地产公司涉及的税种（一）土地转让环节涉及的税种1、城镇土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以 纳税人实际占用的土地面积为计税依据，城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、
4、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税- 3 -额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：1）.大城市 l.530 元;2）.中等城市 1.224 元; 3）.小城市 0.918元;4）.县城、建制镇、工矿区 0.612 元。广东省土地使用税每平方米年税额：广州市为五角至十元；汕头、湛江、韶关、佛山、江门、茂名、珠海市为四角至八元；惠州、肇庆、梅州、中山、东莞、清运、阳江、河源、汕尾、潮州市为三角至六元；县城、建制镇、工矿、经济技术开发区（加工区）为二角至四元。、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前广东省规定的契税
5、税率为3（普通住宅类是否有减半不太清楚）。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天3、印花税：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。- 4 -4、耕地占用税：在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起 30 日内按每平方米税额从 1 元15 元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。我们这个项目是城镇土地，不涉及该税种。（二）设计施工环节涉及的税种1、印花税：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取 费 用万分之五 贴花；建筑安装工程
6、承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花； 银行及其他 金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款合同金额的万分之零点五征收印花税。2、土地使用税：同上。（三）房地产销售阶段涉及的税种1.营业税及附加。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的 5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业” 税目，统一执行5%的比例税率。按营业税额的 7%（县城 5%）征收城建税，按 3%征收教育费附加。2.土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征收，其他均预征收。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，- 5 -增值少的
7、少征，无增值的不征，最低税率为 30%，最高税率为 60%。增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。增值额超过扣除项目金额 50%、未超 过扣除项目金额100%的部分，税率为 40%。增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053 号）要求各地提高预征率，该文规定， 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%，中部和东北地区省份不得低于 1.5%，
8、西部地区省份不得低于 1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。此后各地陆续规定，提高了土地增值税预征率。3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据” 税目，按照万分之五税率征收。- 6 -4.企业所得税（未完工产品）：企业所得税采用 25%的比例税率。国税发200931 号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
9、开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15%。 2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于 5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年 4 月开
10、始预售，46 月共取得预收收入 10000 万元，6 月利润表反映利润总额为-50 万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设国家规定企业土地增值税预征率为 3%、城建税税率 7%、教育费附加 3%、地方教育费附加 1，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为 10%） 分析：该企业预收收入 10000 万元，应缴纳营业税100005500 万元，城建税 5007%35 万元，教育费- 7 -附加 5003%15 万元，地方教育费附加 50015 万元，土地增值税 100002200 万元，合计 755 万元。应纳税所得额-501000010755195 万元，应缴纳企业所得税=1
11、95 2548.75 万元（税前利润-50 万未做税金扣除，印花税、契税也可税前列支）。5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为 1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为 12%。（四）竣工环节涉及的税种1企业所得税（完工开发产品）： 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销
12、售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。- 8 -（2）开发产品已开始投入使用。 （3）开发产品已取得了初始产权证明。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘 2010 年 12 月完工，之前已预收房款 30000 万元，之前已按计税毛利率 10计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12 月 6 月利润表反映利润总额为-2300万元，完
13、工后计算出实际毛利额为 10500 万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为 7500（10500-3000010）万，应纳税所得额-2300+7500 5200 万，应缴纳企 业所得税520025 1300 万元。2、土地增值税（清算）：纳税人符合下列条件之一的应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。 - 9 -对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面
14、积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 三、房地产公司的税收筹划策略从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。（一）土地增值税的筹划土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。1.进行借款利息的筹划，合理
15、确定利息的扣除方式。根据土地增值税暂行条例的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业 银行规定贷款利率计算的利息。如果不- 10 -能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的 5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出” 与“土地成本和开发成本的两项之和的 5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。2.充分考虑土地增值税的起征点的 税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项
16、目 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目 20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。3.整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税
17、，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。- 11 -4、如果转让土地方以土地投资入股，其他合作方以资金出资，联合开发，分享收益的，可以免征土地增值税。（此项目已签订土地转让协议，但我司承诺要给出让方一套商铺，是否在房管局登记土地转让金的时候将其以实物折价的形式加在土地转让成本上，增大土地购买承包，减少土地增值税。）5、如果是专业房地产开发公司，可以在缴纳土地增值税的时候，额外按照购买土地的成本加上土地开发成本之和的20%作为额 外扣除，减少了税负。6、房地产开发费用即 期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件
18、，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到 房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的 工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产 开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发- 12 -公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达
19、到节税的目的。（二）企业所得税的筹划1.迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理办法的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。
20、由于国税发2009 31 号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延(形式上的)完工时间，达到合法延迟纳税的目的。2.充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医- 13 -疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。（三）营业税的筹划：1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产
21、或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。2.将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产” 交 5%的营业税和“建筑业” 交 3%的营业税，节约了 2%的营业税。- 14 -
