1、房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）编辑委员会编写2010 年 8 月 2 日房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）2章节目录一、宏观形势分 析 3二、房地产开发投资 4三、土地市场情况 8四、商品房销售情况 9五、存量房市场交易情况 .14六、趋势分析 .14房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）3一、宏观形势分析今年二季度 GDP 同比增长 10.3%，CPI 同比上涨 2.9%，人民币贷款新增2.03 万亿元，国民经济运行朝着宏观调控预期的方向发展，基本面进一步回升向好。（一）经济增长下半年不乐观当前最明确的信息是，
2、2010 年下半年的经济增长不乐观，一些高层的正面强调恰好暴露出高层存在尖锐不同意见。经济增速有所放缓，经济运行基本面依然良好。从季节调整后的环比分析来看，GDP 增速也有所放缓。据人民银行企业家问卷调查显示，二季度企业家信心指数结束了自去年二季度以来连续攀升的势头，出现高位小幅回落，较上季下降 0.5 个百分点，达到 83.4%。宏观经济热度指数持续回升至 48.4%，但增幅较上季回落 0.3 个百分点，其中小企业宏观经济热度指数出现下滑。宏观经济热度预期指数自 2008 年底以来首次低于宏观经济热度指数 0.1 个百分点，宏观经济出现降温迹象。因此在这样的环境下，最终政策不可能不顾及就业、
3、金融、财政以及钢铁等重要基础产业对房地产的依赖程度的。受下半年宏观经济总体态势影响，房价下降窗口已经打开，后续房地产调控将以贯彻落实现有政策为主，不太可能进一步加力。从全球经济形势来看，欧债危机直接影响了欧元区经济复苏步伐，给全球经济复苏带来了一些不确定性，但对我国经济总体产生较大冲击的可能性不大。对于美国经济则不要小看美国经济的自我修复能力。坚决对四季度及此后美国经济的复苏抱乐观看法。（二）信贷结构进一步改善货币信贷增幅继续稳定回落，信贷结构进一步改善。截至 6 月末，M1 同比增长 24.6%，增幅比上年末回落 7.8 个百分点，比历史最高值（2010 年 1 月）回落 14.4 个百分点
4、；M2 同比增长 18.5%，增幅比上年末回落 9.2 个百分点，比历史最高值（2009 年 11 月）回落 11.2 个百分点。M2 增速已连续 7 个月回落，M1 基本回落至上年同期水平（24.8%） 。M1 回落幅度加大主要是由上年同期企业活期存款增加较多使基数较高所致。月度信贷投放逐渐回落。上半年人民币各项贷款累计新增 4.63 万亿元，比上年同期少增加 2.74 万亿元。其中，人民币贷款一季度新增 2.6 万亿元，二季度新增 2.03 万亿元。6 月末，人民币各项贷款同比增长 18.2%，比上月下降 3.3 个百分点，已连续 8 个月回落，低于 2006房地产市场形势分析报告（201
5、0 年第二季度）4年以来 20%的平均水平。如果 2010 年人民币贷款余额增速保持 6 月份 18.2%的水平，2010 年全年新增人民币贷款将不超过 7.5 万亿元。信贷结构进一步改善。一是对中小企业贷款增速高于大型企业贷款，中小企业贷款难问题在一定程度上有所缓解。上半年，中小企业新增贷款占全部新增贷款的 40.6%，比上年同期和上年末分别高 4.6 个和 5.0 个百分点。二是中、西部地区贷款余额同比增速高于东部地区，经济落后地区与发达地区间信贷资源不平衡的状况继续改善。三是房地产贷款增速回落，购房贷款增速连续二个月下滑，房地产调控措施初见成效。总体看，未来信贷总体需求将呈逐步趋缓态势。
6、二、房地产开发投资受一系列宏观调控政策影响， “国房景气指数”自今年 3 月国房景气指数达到高点以来连续第 3 个月回落，不过依然连续 11 个月运行于 100 点以上的景气区间。继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的信心，房地产开发投资增速快速增长。资金方面，随着 4 月份以来一系列遏制房价过快上涨政策的出台，银行总体信贷规模将随之缩小、个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响，2010 年房地产开发企业资金来源将明显收紧。（一）国房景气指数小幅回落受一系列宏观调控政策影响，反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”环比继续回落。国家统计局发
7、布的统计数据显示：6 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 105.06，比 5 月份回落 0.01点，比去年同期提高 8.51 点。这是继今年 3 月国房景气指数达到高点以来连续第 3 个月回落，不过依然连续 11 个月运行于 100 点以上的景气区间。表 1：2010 年 5-6 月国房景气指数及主要分类指数走势月份 综合景气指数 开发投资指数 土地开发面积指数 施工面积5 月 105.07 105.56 90.15 111.36环比 -0.59 0.62 1.70 -0.49同比 9.13 12.43 -2.40 17.436 月 105.06 105.54 93.22
8、 109.39环比 -0.01 -0.02 3.08 -1.97房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）5同比 8.51 11.94 0.83 15.50数据来源：国家统计局从分类指数看，房地产开发投资分类指数为 105.54，比 5 月份回落 0.02点，比去年同期提高 11.94 点；本年资金来源分类指数为 113.63，比 5 月份回落 3.06 点，比去年同期提高 14.90 点；土地开发面积分类指数为 93.22，比 5月份提高 3.08 点，比去年同期提高 0.83 点；商品房空置面积分类指数为104.65，比 5 月份提高 1.17 点，比去年同期提高 16.06 点；房屋
9、施工面积分类指数为 109.39，比 5 月份回落 1.97 点，比去年同期提高 15.50 点。图 1：2007 年-2010 年 6 月国房景气指数及主要分类指数走势数据来源：国家统计局（二）房地产开发投资增速持续增长今年以来，继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的信心，房地产开发投资增速快速增长。国家统计局发布的数据显示：2010 年 1-6 月全国完成房地产开发投资 19747.1 亿元，同比增长 38.1%，增幅同比提高29.8 个百分点，比今年 1-5 月降低 0.1 个百分点，与同期固定资产投资增幅相比高 13.1 个百分点，并继续领先于固定资产投资增幅状况，这说
10、明房地产开发企业投资扩张的意愿较为强烈，但受新政影响，目前处徘徊盘整阶段。从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）6要是由住宅的特性决定的。但由于受欧洲债务危机和四月中国政府一系列房地产调控政策的影响，投资者对购买物业持更加谨慎的态度。本报告认为，投资者密切关注着市场情况，对处于优越地段、有稳定现金流的优质物业青睐有加，为此，办公楼，商业营业用房投资高速增长。具体来看，在房地产开发投资中，住宅完成投资 13692.3 亿元，同比增长 34.4%，占房地产开发投资的比重为69.34%。办公楼投资 845.9 亿元，同比上涨 5
11、9.7%，所占比重为 4.28%；商业营业用房投资 2271.20 亿元，同比增长 34.5%，所占比重为 11.50%；其他投资2937.7 亿元，同比增长 55.5%，所占比重为 14.88%。表 2：2010 年 1-6 月不同用途房地产投资完成额及同比增长单位：亿元，%房地产开发投资完成额 比重（以投资总额为100）自年初累计 去年同期同比增长 自年初累计 去年同期投资完成额 19747.1 14295.4 38.1 100 100按工程用途分：住宅 13692.3 10187.9 34.4 69.34 71.27 办公楼 845.9 529.7 59.7 4.28 3.71商业营业用
12、房 2271.2 1689.1 34.5 11.50 11.82 其他 2937.7 1888.7 55.5 14.88 13.21 数据来源：国家统计局从区域分布上来看，2010 年 1-6 月房地产开发投资表现为东部地区领跑中、西部地区。具体来看，东部地区完成房地产开发投资 11860.5 亿元，同比增长 40.3%，增幅同比提高 34.4 个百分点，比今年 1-5 月相比降低 0.8 个百分点；中部地区完成投资 3988.6 亿元，同比增长 33.2%，增幅同比提高 19.1 个百分点，与今年 1-5 月相比提高 0.9 百分点；西部地区完成投资 3898.1 亿元，同比增长37%，增幅
13、同比提高 27.1 个百分点，比今年 1-5 月提高 1.3 个百分点。图 2：2009-2010 年 1-6 月不同地区房地产投资额完成情况房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）7数据来源：国家统计局（三）房地产开发企业资金来源增长幅度回落国家统计局发布的数据显示：2010 年 1-6 月全国房地产开发企业到位资金33719 亿元，同比增长 45.6%，增幅同比提高 24.9 个百分点，比今年 1-5 月回落 11.6 个百分点。其中，国内贷款 6572.5 亿元，同比增长 34.5%，增幅同比提高 14.1 个百分点，比今年 1-5 月回落 9.1 个百分点；利用外资 249.9
14、亿元，同比增长 2.8%，同比增长 32.5 个百分点，比今年 1-5 月扩大 27.6 个百分点；企业自筹资金 12409.6 亿元，同比增长 50.9%，增幅同比提高 40.7 个百分点，比今年 1-5 月回落 3.4 个百分点；其他资金 14486.9 亿元，同比增长 47.9%，增幅同比提高 13.8 个百分点，比今年 1-5 月回落 21.9 个百分点。在其他资金中，定金及预收款 8064.2 亿元，同比增长 40.1%，增幅同比提高 12.4 个百分点，比今年 1-5 月回落 21 个百分点；个人按揭贷款 4538.3 亿元，同比增长60.4%，增幅同比回落 2.7 个百分点，比今
15、年 1-5 月回落 28.4 个百分点。表 3：2009-2010 年 1-6 月全国房地产开发企业资金来源及同比单位：亿元，%资金来源国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款2009 年 1-6月 23151.50 4885.30 243.1 196 8226.20 4495.70 9796.90 5757.601-7 月 27885.90 5831.30 272.6 225.6 9542.50 5161.60 12239.40 7178.50房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）81-8 月 32856.30 6617.40 298.1 247.9 11
16、030.60 6008.00 14910.20 8711.601-9 月 38121.20 7388.40 358.7 299.7 12771.00 7001.70 17603.20 10268.601-10 月 43108.80 8267.50 376.6 313.3 14303.50 7857.30 20161.20 11755.101-11 月 48169.70 8993.60 412.5 335.6 15909.30 8724.90 22854.30 13346.601-12 月 57127.60 11292.70 469.7 391.8 17906.00 9819.90 27459.
17、20 15913.902010 年 1-2月 10469.30 2488.50 53.4 44.4 3445.60 1866.30 4481.70 2445.701-3 月 16250.50 3673.60 99.2 81.6 5601.80 3040.00 6875.90 3748.601-4 月 21602.50 4552.30 136.80 117.10 7459.10 3935.50 9454.20 5239.60 1-5 月 27288.50 5549.60 169.00 144.50 9540.60 4954.30 12029.20 6697.40 1-6 月 33719.00 6
18、572.50 249.90 203.90 12409.60 6456.40 14486.90 8064.20 比上年同期增长2009 年 1-6月 20.7 20.4 -29.7 -31.7 10.2 7.9 34.1 27.71-7 月 25.3 27.6 -33.1 -34 9.8 5.6 42.6 35.71-8 月 30.9 31.1 -33.6 -35.7 12.5 8.8 52.2 43.21-9 月 35.7 32.8 -26.2 -28.5 14.4 10.3 61.9 521-10 月 40.4 38.7 -29.6 -32.8 16.5 12.8 69 59.21-11 月
19、 44.2 40.2 -31.4 -36.4 18.3 14.6 76.6 66.51-12 月 44.2 48.5 -35.5 -38.3 16.9 11 71.9 63.12010 年 1-2月 69.5 46.1 -23.5 -18.5 50.6 45.6 111.9 103.71-3 月 61.4 44.3 -33.7 -31.3 47.8 43.4 91.8 84.71-4 月 59.9 39.9 -17.4 -13.8 52.5 42.9 81.9 73.9 1-5 月 57.2 43.6 -24.8 -15.8 54.3 43.0 69.8 61.1 1-6 月 45.6 34.
20、5 2.8 4.0 50.9 43.6 47.9 40.1 数据来源：国家统计局总体来看，各分类资金来源均呈快速增长态势，尤其是定金及预收款和个人按揭贷款的高速增长为投资增速的回升奠定了较好基础。值得注意的是，与1-5 月相比，各分类资金来源增长幅度（除利用外资和外商投资增长外）其余均呈回落态势，说明今年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现。预计随着银行总体信贷规模的收缩，个人按揭贷款和房地产开发企业贷款将呈明显趋紧态势。三、土地市场情况宏观经济持续向好、房地产市场量价齐升的背景下，今年以来全国房地产开发企业土地购置面积增幅由负转正，一线城市出现了土地竞拍火爆，土地溢价过大和地王频现的
21、情况；土地开发面积增幅虽然逐月回升，但依然呈现负增房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）9长态势。国家统计局发布的数据显示：2010 年 1-6 月全国房地产开发企业购置土地面积 18501.2 万平方米，同比增长 35.6%，增幅与今年 1-4 月相比提高 4.5个百分点，去年同期为负增长 26.5 个百分点；完成开发土地面积 10517.3 万平方米，同比下降 4.5%，降幅同比缩小 10.7 个百分点，与今年 1-5 月相比缩小 5.9个百分点。图 3： 2008-2010 年 1-6 月全国房地产土地购置与开发面积数据来源：国家统计局四、商品房销售情况今年以来，尤其是从 4 月
22、份开始，政府连续出台一系列遏制房价过快上涨的政策措施，购房者出现观望态势，市场成交总量下降。（一）市场供应增速呈逐月放缓态势统计数据显示：2010 年 1-6 月全国商品房累计施工面积 308427.7 万平方米，同比增长 28.7%，增幅同比提高 16 个百分点，比今年 1-5 月下降 1.8 个百分点。其中，商品住宅施工面积 239045.4 万平方米，同比增长 27.6%，增幅同比提高 16.3 个百分点，比今年 1-5 月下降 1.9 个百分点；房屋新开工面积80450.9 万平方米，同比增长 67.9%，增幅同比提高 78.3 个百分点，比今年 1-5 月下降 4.5 个百分点；同期
23、，全国商品房累计竣工面积 24423.6 万平方米，同比增长 18.2%，增幅同比下降 4 个百分点，与今年 1-5 月微落 0.1 个百分点。房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）10其中，商品住宅竣工面积 19646.7 万平方米，同比增长 15.5%，增幅同比下降 7.2个百分点，与今年 1-5 月相比提高 0.7 个百分点。图 4：2008-2010 年 1-6 月全国商品房、商品住宅施工面积数据来源：国家统计局图 5：2008-2010 年 1-6 月全国商品房、商品住宅竣工面积房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）11数据来源：国家统计局（二）商品房销售额涨幅大幅超
24、过商品房销售面积统计数据显示，2010 年 1-6 月全国商品房销售面积 39352.5 万平方米，同比增长 15.4%，增幅同比回落 16.3 个百分点，比今年 1-5 月回落 7.1 个百分点。其中商品住宅销售面积 35496.6 万平方米，同比增长 12.7%，增幅同比回落20.7 个百分点，比今年 1-5 月回落 7.2 个百分点；同期，全国商品房销售额19819.9 亿元，同比增长 25.4%，增幅同比回落 27.6 个百分点，比今年 1-5 月回落 13 个百分点。其中商品住宅销售额 16895.2 亿元，同比增长 20.3%，增幅同比提高 36.8 个百分点，比今年 1-5 月回
25、落 13.3 百分点。从统计数据可以看出，今年 1-6 月全国商品房、商品住宅销售额涨幅大幅超过全国商品房、商品住宅销售面积涨幅 10 和 7.6 个百分点，反映出房价高速上涨的趋势。但 1-6 月，全国商品房竣工面积增速超过全国商品房销售面积增速 2.8 个百分点，说明在新政下，开发商日益谨慎。但多重政策叠加效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，根据中房研究院的抽样调查数据显示，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中 39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。图 6：2008-2010 年 1-6 月全国商品房、商品住宅销售面积数据来
26、源：国家统计局房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）12图 7：2008-2010 年 1-6 月全国商品房、商品住宅销售额数据来源：国家统计局（三）密集调控政策并没有在调控房价方面发挥立竿见影效果今年以来，我国政府接连下发了“新国四条” 、 “新国十条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨。尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控” 。但遗憾的是，虽然房地产调控政策措施密集、力度空前，甚至有开发商称中国房地产市场开始进入“冰川期” ，但密集的调控政策并没有在调控房价方面发挥立竿见影
27、的效果。表 4：2009 年 3 月-2010 年 3 月全国商品房销售均价情况单位：元/平方米月份 商品房 其中：住宅2009 年 1-6 月 4632.15 4459.531-7 月 4693.95 4512.561-8 月 4748.20 4562.181-9 月 4716.71 4521.371-10 月 4750.60 4553.691-11 月 4785.31 4586.501-12 月 4694.60 4473.59房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）132010 年 1-2 月 5752.04 5507.951-3 月 5192.92 4931.651-4 5307.
28、15 5060.331-5 5220.44 4958.581-6 5036.50 4759.67数据来源：国家统计局（四）70 个大中城市房价变化情况根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2010 年 6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅有所回落；环比则首次出现下降。全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 5 月缩小 1 个百分点；环比下降 0.1%，而 5 月为上涨 0.2%。表 5：房屋销售价格同比增幅前十名的城市海口 三亚 湛江 温州 杭州 金华 银川 西安 北京 岳阳同比 150.6 150.3 116.2 115.9 114.5
29、114.4 113.8 113.7 113.5 113环比 98.6 99.5 100.9 99.9 99.9 97.6 100.1 99.9 99.6 100.6数据来源：国家发展和改革委员会表 6：房屋销售价格同比增幅后五名的城市南充 福州 包头 平顶山 韶关同比 103.7 103.6 103.2 101.3 101.3环比 99.9 100.1 100.1 100.2 100数据来源：国家发展和改革委员会新建住宅销售价格同比上涨 14.1%，涨幅比 5 月缩小 1 个百分点；环比价格与 5 月持平，5 月为上涨 0.4%。分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格同比上涨 1.1%；
30、商品住宅销售价格同比上涨 15.8%。此外，普通住宅销售价格同比上涨 15.2%，高档住宅销售价格同比上涨 18%。与 5 月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降 0.1%，其中，普通住宅销售价格持平，高档住宅销售价格下降0.2%。表 7：新建住房价格同比增幅前十名的城市房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）14海口 三亚 北京 金华 温州 湛江 杭州 银川 西安 北海同比 163.8 158.5 121.5 120.3 118.1 117.5 116.7 115.8 115.2 115.2环比 100 99.8 100 98.5 100 100.8 99.9 100.1
31、 99.8 99.7数据来源：国家发展和改革委员会表 8：新建住房价格同比增幅后五名的城市惠州 唐山 洛阳 平顶山 韶关同比 104.1 103.9 102.3 101.9 101.8环比 100.5 100.1 99.1 100.4 100.1数据来源：国家发展和改革委员会五、存量房市场交易情况2010 年 6 月份，全国各主要城市二手房市场成交量下降幅度明显放缓，成交均价涨跌不一。一线热点城市成交均价仍保持惯性小幅上涨，杭州等二线城市成交均价出现明显下跌。新政后二手房市场市场反应迅速，成交量大幅萎缩，多数城市降幅超过 30%以上。随着价格的松动和优质挂牌房源的激增，加上政策影响的逐步释放，
32、部分有购买力的需求会逐步入市，成交量亦会止跌并小幅回升。6 月份，全国各重点城市租金出现普遍上涨的趋势，可以说这是一级市场与租赁市场价格之间相互需求平衡关系的必要过程，本报告认为这不会成为政策的酝酿理由。六、趋势分析国家统计局公布的上半年房地产运行数据显示，6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分点，环比下降0.1%。发改委价格监测中心对 36 个大中城市监测的数据也表明，6 月份，各地集中成交房价基本稳定，略有上涨，但是涨幅环比继续下降。与住宅价格低调下滑不同的是，住宅销售面积的高调下探。上半年，全国商品房销售面积 3.94亿平方
33、米，尽管依然同比增长 15.4%，但增幅却比 1-5 月回落了 7.1 个百分点。本报告认为，此轮调控下的房地产市场成交量锐减不是坏事。前期过度成交的部分已经明显透支了实际需求的购买力。一段时期的低迷成交恰好是供求寻找新的平衡点、已经购买的住房磨合实际需求的必要过程。特别强调，需求能力的蓄势和累积对新的景气过程是非常必要的。这个过程不要估计太短。不大会在 2010 年有爆发式需求产生。下半年来看，沿海特大城市二手房市场的价格调整同样是正常过程。这个价格波动恰好可以夯实核心市区的价格基础。二级市房地产市场形势分析报告（2010 年第二季度）15场的价格向下很难有足够成交量的配合。少量成交并不能说
34、明价格趋势。从区域楼市来看，上半年全国大城市，特别是一线城市均出现成交锐减的局面。上半年，北京市商品房销售面积为 679.8 万平方米，比上年同期下降31.5%，其中，住宅销售面积为 485.4 万平方米，下降 42.6%。商品住宅销售43694 套，比上年同期下降 41.5%。上海上半年，一手商品住宅成交仅 29652 套，对比去年上半年 78337 套和下半年的 83320 套，降幅达 63%和 65%。一手商品住宅成交量 353 万平方米、29652 套，为近五年来半年度成交量数据的最低值。深圳上半年新建商品房销售面积 152.92 万平方米，下降 62.4%。其中，商品住宅销售面积 1
35、35.06 万平方米，下降 64.9%。相比较一线城市的成交惨淡，二三线城市虽然在新政影响下，楼市略受影响，但是总体销售依旧向好，个别城市还出现销售放量的情况，这也让提前布局二三线城市的开发商，如恒大、万科、绿城取得较好业绩。本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市。本报告再次强调坚决看好明年二三线城市的市场潜力。特别是前期城市改造相对滞后的省会城市和一些地市级城市。要抓住本轮土地供应较大增长和地价进入调整期的机会，在二三线城市成规模的获取土地很有必要。从房地产产品来看，与住宅市场冷清形成鲜明对比的是日渐升温的商业地产。国家统计局数据显示，上半年，办公楼销售面积同比增长 53.2%，销售额同比大涨逾九成，达到 91.5%，商业营业用房的销售业绩也是节节攀升，销售面积同比增长 41.6%，销售额同比增长 57.1%。北京的写字楼销售也是很火爆，上半年，全市写字楼销售面积 97.1 万平方米，比上年同期增长 27.9%；商业及服务业等经营性用房销售面积 65 万平方米，增长 43.2%，而北京上半年的写字楼投资更是同比增长 1.8 倍，达 158.1 亿元。目前，写字楼相对于比较完善的住宅市场处于起步阶段，其投资和销售的大幅增长都属于正常的发展，从统计数据来看，不用担心调控导致住宅投资萎缩，住宅供应量下降从而出现新一轮房价上涨的局面。
