1、1房地产企业所得税清算 关于房地产企业所得税清算的几个问题关于房地产企业所得税清算的几个问题例 1：房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？（省局二季度问题解答）回复意见：根据国税发200931 号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。例 2：房地产企业销售未完工开发产品的销售收入可以作为广告费等的计提基数，企业是否可以选择在会计确认销售收入的时点作为广告费等的计提基数？（省局二季度问题解答）回复意见：按照国税发200931 号的规定，
2、销售未完工开发产品取得的收入直接是税法上的应税收入，即作为广告2费等计提基数。而不能由企业自行选择按税法或者按会计确认的收入作为三项费用的计提基数。备注：有关房产三项费用扣除基数的问题问题内容：请问：1、根据国税发（2009）31 号规定对于未完工产品所取得的预售款应确认税务上的收入，即根据地方预计利润率计算预计利润，那三项费用扣除基数是否也应根据税务上确认的收入（即预售款）计算所得税税前扣除限额？2、如果一个新办房产公司 2008 年成立尚未取得预售收入，应适用（2009）31 号文，不能税前扣除，但是否可以向以后年度结转？结转年限是否有所规定？回复意见：根据企业所得税法实施条例规定：“第四
3、十三条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的 60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的 5。第四十四条 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入 15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 ”国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发200931 号）第六条规定：“企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，3应确认为销售收入的实现， ”因此，只要符合税法收入确认条件，业务招待费、广告费和业务宣传费可以按照税法的计税收入进行计算扣除。 国家税务总
4、局2010/08/13例 3：房地产开发企业业务招待费扣除问题 问题内容：对于房地产开发企业业务招待费的扣除问题，2006 年的31 号文有明确规定在没有收入年份发生的业务招待费可以向后结转三年扣除，但 2009 年的 31 号文对于业务招待费没有明确的规定，记得缪司长在一次在线访谈时对于这个问题的回答是可以累计到企业有收入的年度再按规定计算扣除。这是不是意味着如果 2009 年没有收入，发生的业务招待费就不用按 60%和 0.5%的限制做纳税调增？回复意见：企业的业务招待费支出应按照中华人民共和国企业所得税法实施条例第四十三条规定处理，没有业务收入的年度，不得扣除业务招待费。 国家税务总局
5、2010/04/26例 4：房地产企业售楼处的建造费用以及样板房的装修费用是否应在开发成本中列支？（省局二季度问题解答）回复意见：按照国税发200931 号文件第二十七条第六款, 房地产企业售楼处的建造费、样板房的装修费等作为项目营销设施建造费计入开发间接费处理。4例 5：某房地产企业将人防工程设施作为汽车车位转让使用权，销售时如何征税？回复意见：根据国税发200931 号文件第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。转让未移交物业的地下基础设施形成的停车场所取得的收入应并入当期应纳税所得额。车库销售或转让使用权时
6、，由于该车库属公共配套设施，相应成本已摊入可售开发产品，取得收入应全额并入应纳税所得额。备注：国税发200931 号文第三十三条如何理解？问题内容：国税发200931 号文第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问对此理解是否如下：1、规划为可售车位的，单独核算其成本，如果车位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基础设施、配套设施、开发间接费了？对于土地成本如何分摊？按车位建筑面积和其他开发产品平均分摊吗？2、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品
7、，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？5回复意见：1、计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其它开发产品一样，正常分摊共同成本，分摊方法，可以按照房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发200931 号）第二十九条、三十条的规定进行分摊。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。2、计算土地增值税（略） 。国家税务总局2010/12/24例 6：房地产开发企业的商铺采取售后回租，承诺在购房三年或五年内给予购房者固定租金，并在购房时一次性抵减房款。房地产开发企业是否可以按合同约定支付给购房者的租金抵减房款后的收入作为计税依据申报企业所得税收入
8、？（省局二季度问题解答）回复意见：根据国税发【2009】31 号文件应按销售合同价格确认所得税应税收入，采取售后回租销售会计处理时对取得的租金冲抵开发产品销售收入的，在所得税申报时应作纳税调整。例 7：房地产企业生产经营期如何确定？问题内容：国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 （国税函6200998 号）规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。我公司是一家房地产开发企业，请问，房地产企业的开始经营之日如何确定，是营业执照的日期还是取得第一笔收入的日期？回复意
9、见：企业会计准则应用指南的解释：“开办费，具体包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等内容。 ”根据国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 （国税函200998 号）规定:“新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关规定，自开始生产经营之日起，按照不低于 3 年的时间均匀摊销。但摊销方法一经选定，不得改 变。 ”根据国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 （国税函201079 号）规定：“七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题企业自开始生产经营的年度，为开
10、始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局7关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 （国税函200998 号）第九条规定执行。 ”房地产开发企业开始生产经营的年度为开始计算损益的年度，而不是营业执照的日期也不是取得第一笔经营收入的日期。国家税务总局2010/09/07例 8：房地产企业将自已开发的产品转作用于职工福利方面，是否要视同销售？问题内容：根据国税函200931 号文，第七条规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利。 。 。 。等行为，应视同销售，此处的职工福利等同于职工个人福利吗？我个人理解位不是，应该是集
11、体福利，如果有一个房地产企业将自已开发的产品转作食堂、体育馆等用于职工福利方面，是否要视同销售？但根据 875 号文规定，企业将自已的产品转作固定资产不需要视同销售，职工食堂等用途的房产也应该计入固定资产吧？回复意见：根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发200931 号）规定：“第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖8励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发
12、产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比例由主管税务机关确定。 ”开发产品用于职工福利，视同销售，为所有权转移为标志，开发产品用于集体福利，所有权没有发生转移，不视同销售处理。国家税务总局2010/09/28例 9：房地产开发企业支付的土地使用税如何列支？问题内容：某房地产开发企业，开发产品尚未竣工，其支付的土地使用税，是否一次性税前列支？回复意见：土地使用税在管理费用核算，企业按规定缴纳的土地使用税，无论开发产品是否竣工，支付的土地使9用税可以在税前扣除。国家税务总局2010
13、/12例 10：房地产企业取得次年发票是否可计入汇算年度的建安成本？ 问题内容：房地产企业当年建安工程已经发生（房屋当年已竣工，部分已出售） ，但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本？ 回复意见：根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发200931 号）第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。因此，房地产企业在计算成本核算终止日前取得的发票均可以
14、计入汇算年度计税成本。国家税务总局2010/12/31例 11：合作开发房地产项目纳税问题问题内容：10合作开发房地产项目，合作双方不单独成立法人公司，而是由拥有土地方（甲方）进行项目立项、报批、纳税，合作另一方（乙方）只出资金，待商品房建成销售后，按照合作协议的约定，取得项目税后利润。对于乙方的分配所得应该纳税吗？回复意见：根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发200931 号）第三十六条规定：“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 中华人民共和国企业所得税法第二十六条规定：企业的下列收入为免税收入： （三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民
