1、天门市商业街道零售市 场调查报告2014 年 2 月天门市商业街道零售市场调查报告目录一、 天门市发展概况二、天门市城市发展与规划三、天门市主要街道概况及门类前三的分析四、对五个商业中心的调查五、天门市各路段商铺租金情况六、天门市各品牌的销售情况七、如何根据新宇城上城项目特征来下本项目定义八、新宇城上城定位与业态规划天门市零售商业市调查报告一、天门市发展概况1.1 天门市概况天 门 市 地 处 鄂 中 腹 地 江 汉 平 原 , 地 理 位 置 优 越 , 上 通 荆 沙 , 下 接 武 汉 , 南 濒 江 汉黄 金 水 道 , 北 枕 三 峡 过 境 铁 路 , 紧 衔 107、 318 国
2、 道 和 宜 黄 、 武 荆 高 速 公 路 。 长 荆 铁 路 ,汉 宜 高 铁 , 市 内 有 纵 横 交 错 的 高 等 级 公 路 , 5000 吨 级 优 良 港 口 , 第 三 产 业 发 达 。1.2 天门市国土面积天门市位于湖北省中南部,江汉平原北部,版图总面积 2622 平方公里,城区面积 46.11 平方公里,汉江流经全境。东与汉川、应城接壤,北与京山、钟祥毗邻,南面和西面隔汉江与仙桃、潜江、荆门相望。1.3 天门市政区概况天门市现辖竟陵、杨林、侯口(天门经济开发区)3 个街道办事处;多宝、拖市、张港、蒋场、汪场、渔薪、黄潭、岳口、横林、彭市、麻洋、多祥、干驿、马湾、卢市、
3、小板、九真、皂市、胡市、石河、佛子山 21 个镇;净潭 1 个乡;国营蒋湖农场,天门工业园,沉湖生态林业科技示范区,白茅湖棉花原种场。天门市是一个集农业生产与旅游文化于一体的湖北重市,农业方面天门是全国著名的“六乡“,状元、棉花、园林、蒸菜、曲艺之乡,内陆侨乡。28 万天门儿女旅居40 多个国家和地区,百余名实业巨子、侨界领袖、市政要员、文化名流、科技专家在旅居国乃至世界政治经济舞台上大展才华。1.4 天门市城市人口规模2013 年总人口 167.4 万,常住人口 128.9 万,城区人口 38 万。1.5 天门市 2013 年经济概况2013 年,全市实现生产总值 365.19 亿元,同比增
4、长 10.9%;全社会固定资产投资 272.18 亿元,同比增长 28.9%;规模以上工业增加值 167.27 亿元,同比增长13.9%;地方公共财政预算收入 15 亿元,同比增长 36.58%;社会消费品零售总额202.4 亿元,同比增长 13.8%;城镇居民人均可支配收入 17112.34 元,同比增长9.1%;农村居民人均纯收入 9608.43 元,同比增长 12.59%;主要以纺织服装、食品加工、医药、化工、机电汽配以及以生物产业等产业集群为依托,有知名棉纺企业景天集团,湖北稳健。及华润啤酒,中佳药业,星星轮毂等。1.6 天门市交通概况天门地处汉江下游北岸,现拥有“两高” (随岳、武荆
5、高速) 、 “两铁” (汉宜、长荆铁路) 、 “两水” (汉江、汉北河航道) 、 “两条一级” (天仙线、武荆连接线)为主骨架的交通线,距武汉天河机场有 90 分钟车程。在武汉 1+8 城市圈的建立和政策引导下,天门已成为武汉至荆州、荆门、宜昌,随州,至潜江、仙桃地区的核心地带和交通枢纽。二、天门市城市发展与规划2.1 城市区域发展方向市域城镇空间布局规划采取强化首位城市和重点镇的方式,以点轴式布局为特点,以“一主两翼”为战略空间布局,形成以天门主城区为主中心,以岳口城区及多祥(仙北工业园)为副中心,城市主要向西南方向发展,其次向东发展。天门主城区规划形成“一主两副,三带两轴” 的城市结构布局
6、。“一主两副” 是指天门主城区有一个主中心和两个副中心。以北部生活新区为主城区主要中心。以老城片区中心和南部工业新区的商业市场贸易区作为两个副中心,与主中心互相支撑城市功能。“三带”是指天门主城区内的三条生态绿带。即依托天门河、河山支渠、杨家新沟三条水系和滨水绿地形成天门主城区的三条生态绿带。沿岸布置市民休闲场所和活动场地。“两轴”是指两条城市发展控制轴。以天岳路和天横路之间的主城区作为南北向城市发展主要轴线。布置行政、商业金融、文化娱乐、医疗、教育等市级公共设施,作为主城区发展的主要轴线。以南洋大道和健康大道之间的主城区作为东西向城市发展次要轴线,联系产业园区、居住、仓储片区,是规划期内城市
7、发展的次要轴线,也是未来城市向东拓展的主要方向。2.2 城 市 区 域 规 划 的 特 点天门主城区规划形成“四个支柱、三个职能、两个板块”的城市功能分区。 “四个支柱”即指天门主城区规划有四个支柱产业,分为三大产业区。主城区的东北角产业区规划为纺织工业园区;南部产业区依托天仙一级公路的优势规划现代型机械加工园区;西南部产业区规划医药化工园区。 “三个职能”即指老北城片区、城南片区承担政治、金融贸易、商业、文化娱乐、生活职能;生活新区承担生活职能;工业新区承担生产、经济职能。 “两个板块”即指产业板块增加内涵发展同时,强化对外梯度转移的辐射功能;生活板块改善人居环境的同时,强化集聚、高效。北部
8、主要依托北湖良好的自然条件建设大学城和科研区,北至北外环路。促进天门循序发展,塑造全新天门城市形象。2.3 城市核 心 商 圈天 门 市 主 要 商 圈 位 于 西 寺 路 以 东 , 文 学 路 以 南 , 东 湖 路 以 西 , 天 门 河 以 北 , 以人 民 大 道 东 段 和 竟 陵 大 街 形 成 商 业 带 , 然 后 以 鸿 渐 路 南 段 为 中 轴 延 伸 , 整 个 商 圈 集 中 了新 旧 市 场 , 形 成 天 门 核 心 商 业 圈 。如 : 竟 陵 大 街 旧 小 商 品 批 发 市 场 、 人 民 大 道 东 段 新 兴 服 装 一 条 街 、 宝 安 商 业
9、广 场 、中 百 购 物 广 场 、 整 个 商 圈 新 老 交 替 , 满 足 各 个 层 次 消 费 群 的 需 要 , 人 民 大 道 东 段 以 服装 业 为 主 , 电 器 、 饮 食 、 娱 乐 为 辅 , 竟 陵 大 街 以 小 商 品 批 发 为 主 , 是 天 门 历 史 以 来 繁荣 的 商 业 干 道 。 鸿 渐 路 南 段 以 电 子 科 技 为 主 , 餐 饮 、 服 装 为 辅 ; 是 天 门 的 繁 华 商 圈 。三、天门市主要街道概况及门类前三的分析在街道调查中主要以“横七纵三”10 条道路为主,以五个商业中心为辅展开全面调查。东西横向七条路分别是:竟陵路、人民
10、大道、元春路、四牌楼路、文学泉路、美食街、陆羽大道为主,南北纵向三条路分别是:东湖路、鸿渐路、西寺路为主。另外同时调查陆羽大道东段和学院路情况。3.1 竟 陵 大 街 竟 陵 大 街 作 为 天 门 市 最 繁 华 的 老 街 , 历 史 悠 久 , 建 筑 简 陋 , 干 道 两 旁 铺 面 以 摆 摊 形式 向 东 西 道 路 延 伸 , 形 成 4-5 米 宽 窄 的 步 行 街 , 整 个 大 街 分 东 、 中 、 西 三 段 , 中 段 以小 商 品 批 发 为 主 , 东 段 以 家 电 为 主 。 各 营 业 商 家 以 私 有 住 房 , 自 家 经 营 为 主 , 各 商
11、家经 营 都 有 几 十 年 历 史 , 该 街 区 集 中 了 各 种 各 类 小 商 品 批 发 , 满 足 消 费 者 各 种 需 要 。竟陵路街道汇总表业态数量 左 右 占比 日化 1 0.83% 珠宝 0 0.00% 皮鞋箱包 2 3 4.10% 男女服装 3 1 3.30% 运动户外 0 0.00% 针棉床用 12 10 18.20% 童装婴幼 5 5 8.30% 超市 0 0.00% 中西简餐 3 0 2.50% 美容美甲 1 11 9.90% 婚纱摄影 2 0 1.70% 手机通讯 0 0.00% 家电数码 16 13 24.00% 日杂五金 14 8 18.20% 其它特业
12、5 6 9.10% 63 58 从 上 表 看 出 排 在 前 三 的 类 别 分 别 是 : 家 电 数 码 、 针 棉 床 品 、 日 杂 五 金 。 在 实 际 调 查中 得 出 属 于 天 门 最 老 的 商 业 街 , 但 硬 件 陈 旧 , 以 低 端 农 村 消 费 市 场 为 主 。3.2 人民大道东段 人 民 大 道 东 段 作 为 天 门 市 城 区 的 主 要 交 通 和 商 业 干 道 ,是 天 门 繁 荣 的 商 业 街 道 ,集中 移 动 营 业 厅 、 联 通 营 业 厅 、 农 行 营 业 厅 、 中 行 营 业 厅 等 商 业 配 套 , 大 型 购 物 中
13、心 、大 型 商 业 广 场 等 商 业 区 。 人 民 大 道 作 为 较 宽 、 重 要 的 交 通 横 轴 ,主 要 以 单 位 临 街 门 面 、私 人 住 宅 的 底 层 作 为 商 铺 的 经 营 场 所 , 业 态 以 服 装 业 为 主 , 有 鞋 店 、 家 电 、 餐 饮 、 超 市 、皮 具 、 饰 品 、 化 妆 品 、 美 发 等 辅 助 。人民大 道 路街道汇总表业态数量 左 右 占比 备注日化 0 0.00% 珠宝 3 2 3.40% 皮鞋箱包 13 9 15.10% 男女服装 11 16 18.50% 运动户外 2 6 5.50% 针棉床用 3 4 4.80%
14、童装婴幼 6 1 4.80% 超市 2 2 2.70% 中西简餐 5 2 4.80% 美容美甲 2 2 2.70% 饰品 2 0 1.40% 手机通讯 3 2 3.40% 家电数码 3 1 2.70% 婚纱摄影 1 0.70% 日杂五金 1 0 0.70% 休闲娱乐 1 0.70% 其它特业 16 25 28.10% 72 74 从 以 上 表 格 得 出 人 民 大 道 东 段 街 铺 集 中 度 非 常 高 。 以 宝 安 商 城 为 起 点 , 以 闸 北 街 富迪 超 市 为 终 点 , 品 类 经 营 主 要 以 服 饰 穿 着 类 为 主 , 品 牌 专 卖 店 集 中 度 非 常
15、 高 , 可 以 看 出天 门 的 核 心 商 圈 当 属 人 民 路 东 段 。3.3 元 春 路元春 街道汇总表业态 数量 占比 备注日化 2 0.00% 珠宝 0.00% 皮鞋箱包 6 3 7.00% 男女服装 24 16 35.82% 运动户外 2 2.99% 针棉床用 5 5 8.00% 童装婴幼 6 0.00% 超市 1 1.49% 中西简餐 3 12 12.00% 美容美甲 12 17.91% 婚纱摄影 1 1.49% 手机通讯 5 7.46% 家电数码 0.00% 饰品 2 2.99% 其它特业 6 18 19.00% 67 62 129 从 上 表 得 出 元 春 路 以 人
16、 民 路 集 贸 市 场 到 天 门 ( 杭 州 ) 华 泰 中 学 为 终 点 , 主 要 以 男 女服 饰 、 美 容 美 甲 、 其 他 特 业 为 主 , 主 要 铺 面 以 私 人 住 宅 单 体 门 面 为 主 , 铺 面 面 积 很 小 ,品 牌 经 营 规 模 不 大 , 加 上 罗 马 商 城 品 牌 虽 具 有 优 势 , 但 单 一 服 饰 商 城 经 营 不 善 , 销 售 低迷 , 发 展 暗 淡 。3.4 四牌楼路四牌街楼道汇总表业态数量 左 右 占比 备注日化 1 1 1.00% 珠宝 0 0.00% 皮鞋箱包 2 4 3.10% 男女服装 5 1 3.10% 运
17、动户外 0 0.00% 针棉床用 0 0.00% 童装婴幼 2 2 2.10% 农贸市场 2 1.00% 超市 16 9 13.00% 中西简餐 8 27 18.10% 美容美甲 10 8 9.30% 婚纱摄影 4 1 2.60% 手机通讯 0 0.00% 家电数码 1 11 6.20% 饰品 2 1.00% 日杂五金 2 1 1.60% 其它特业 24 49 37.80% 生活配套75 118 从 上 表 得 出 四 牌 楼 路 以 西 寺 路 交 叉 口 为 起 点 , 中 百 仓 储 为 终 点 , 以 其 他 特 业 ( 生 活配 套 为 主 ) , 中 西 简 餐 , 超 市 三 大
18、 门 类 。 由 此 可 以 看 出 四 牌 楼 街 主 要 以 生 活 配 套 为 主 ,弥 补 商 业 步 行 街 的 不 足 。 四 牌 楼 街 集 中 了 天 门 中 医 院 、 天 门 市 公 安 局 、 天 门 机 关 幼 儿 园 、林 业 局 、 商 务 局 等 单 位 与 宿 舍 区 , 人 流 集 中 , 商 业 主 要 以 沿 街 一 层 营 业 为 主 , 业 态 以 餐饮 、 休 闲 为 主 , 儿 童 服 装 为 辅 。 商 街 衔 接 以 鸿 渐 路 南 段 商 业 氛 围 , 除 了 餐 饮 稍 发 达 外 ,整 个 街 区 离 商 业 中 心 有 一 定 距 离
19、 , 商 业 氛 围 稍 减 弱 。3.5 文学泉路文学泉街道汇总表 右 业态 数量 占比 备注休闲娱乐 4 4.50% 珠宝 0 0.00% 皮鞋箱包 0 0.00% 男女服装 0 0.00% 运动户外 1 1.10% 针棉床用 0 0.00% 童装婴幼 0 0.00% 超市 7 8.00% 中西简餐 22 25.00% 美容美甲 4 4.50% 婚纱摄影 1 1.10% 手机通讯 1 1.10% 家电数码 15 17.00% 日杂五金 2 2.30% 其它特业 31 35.20% 合计 88 从 上 表 得 出 文 学 泉 路 只 是 城 市 发 展 中 的 风 景 带 , 因 靠 近 东
20、 湖 路 前 壕 , 在 市 政 府 整体 规 划 中 已 见 发 展 雏 形 , 街 道 两 边 主 要 以 私 人 住 宅 为 主 , 门 面 经 营 以 特 色 餐 饮 为 主 。3.6 美食街陆羽广场美食街汇总表业态数量 左 右 占比 备注日化 0 0.00% 珠宝 0 0.00% 皮鞋箱包 0 0.00% 男女服装 0 0.00% 运动户外 0 0.00% 针棉床用 0 0.00% 童装婴幼 1 0 2.20% 超市 4 0 8.70% 中西简餐 3 21 52.20% 美容美甲 1 0 2.20% 婚纱摄影 0 0.00% 手机通讯 0 0.00% 家电数码 3 0 6.50% 日
21、杂五金 0 0.00% 其它特业 9 4 28.30% 21 25 陆 羽 广 场 美 食 街 主 要 以 推 广 天 门 蒸 菜 之 乡 的 形 象 窗 口 , 在 市 调 中 餐 馆 经 营 大 多 数都 在 转 让 , 烟 酒 超 市 的 门 面 数 比 餐 馆 门 面 数 多 , 靠 近 陆 羽 广 场 方 向 全 部 关 门 , 没 有 营 业 。体 现 出 商 业 配 套 以 单 一 门 类 为 主 , 生 命 力 发 展 空 间 不 大 。3.7 陆 羽 大 道天 门 的 主 要 干 道 之 一 , 天 门 的 行 政 中 心 , 企 事 业 机 关 单 位 位 列 道 路 两
22、侧 , 14 个 企事 业 单 位 , 两 家 银 行 ( 工 行 、 农 行 ) , 另 加 汽 配 修 理 , 农 贸 批 发 市 场 。 此 干 道 主 要 以行 政 服 务 、 金 融 为 主 。3.8 鸿 渐 路鸿渐路街道汇总表业态 数量 占比 备注休闲娱乐 4 1.40% 珠宝 0 0.00% 皮鞋箱包 9 3.10% 男女服装 21 7.30% 运动户外 3 1.00% 针棉床用 8 2.80% 童装婴幼 14 4.90% 超市 28 9.80% 中西简餐 35 12.20% 美容美甲美发 14 4.90% 日化 7 2.40% 婚纱摄影 1 0.30% 手机通讯 5 1.70%
23、 家电数码 45 15.70% 日杂五金 7 2.40% 其它特业 86 30.00% 合计 287 鸿 渐 路 南 段 是 唯 一 纵 向 的 商 业 街 区 , 随 着 电 子 科 技 产 品 的 发 展 , 天 门 位 于 鸿 渐 路 南段 自 发 形 成 了 以 电 子 科 技 产 品 零 售 为 主 的 商 业 街 区 , 同 时 衔 接 以 人 民 大 道 的 天 门 宝 安商 业 广 场 为 中 心 的 商 业 氛 围 , 有 效 分 流 老 街 区 消 费 群 , 形 成 新 的 商 业 圈 , 加 上 竟 陵 高中 的 搬 迁 , 商 业 氛 围 有 所 减 弱 。 3.9
24、东 湖 路 此 主 要 干 道 是 新 宇 城 上 城 项 目 所 在 地 。( 东湖 路)街道汇总表业态 数量 占比 备注日化 珠宝 0.00% 皮鞋箱包 0.00% 男女服装 1 0.66% 运动户外 1 0.66% 针棉床用 0.00% 童装婴幼 2 1.32% 超市 15 9.93% 中西简餐 19 12.58% 美容美甲 7 4.64% 婚纱摄影 6 3.97% 手机通讯 6 3.97% 家电数码 7 4.64% 日杂五金 5 3.31% 休闲娱乐 4 2.65% 宾馆 6 3.97% 银行 2 1.32% 医院药房 12 7.95% 政府单位 12 7.95% 体彩 2 1.32%
25、 福彩 1 0.66% 其它特业 43 28.48% 151 东 湖 路 作 为 天 门 市 东 西 走 向 城 市 主 要 干 道 , 交 通 发 达 , 而 东 湖 路 南 段 以 中 百 购 物 广场 为 商 业 中 心 , 衔 接 宝 安 商 业 广 场 的 商 业 氛 围 , 形 成 天 门 市 新 的 商 业 中 心 大 商 圈 , 业态 以 娱 乐 、 大 型 超 市 为 主 , 服 装 为 辅 。 道 路 宽 敞 , 交 通 便 捷 , 东 面 有 景 观 湖 景 , 购 物环 境 良 好 , 是 天 门 娱 乐 、 购 物 的 新 商 区 。 3.10 西 寺 路( 西寺 路
26、)街道汇总表业态 数量 占比 备注休闲娱乐 22 46.81% 珠宝 0.00% 皮鞋箱包 0.00% 男女服装 0.00% 运动户外 1 2.13% 针棉床用 0.00% 童装婴幼 0.00% 超市 7 14.89% 中西简餐 9 19.15% 美容美甲 0.00% 婚纱摄影 0.00% 手机通讯 0.00% 家电数码 0.00% 日杂五金 0.00% 其它特业 8 17.02% 47 由 此 表 可 以 看 出 西 寺 路 主 要 以 休 闲 娱 乐 为 主 , 因 临 陆 羽 水 上 公 园 、 博 物 馆 、 西 塔寺 等 主 要 景 点 , 为 天 门 景 观 大 道 。311 对陆
27、羽大道东及学院路的调查情况陆羽大道东以水利局为起点,围绕实验高中和天门师范为调查范围,主要以文具打印、商超为主,学院路有职业学院,复读中心,天门北站、竟陵高中、供销幼儿园、仁爱医院、餐饮、汽配、小超市为主,综合分析学校商圈商业氛围不浓厚,对本项目的发展,具有定位意义。四、对五个商业中心的调查五个商业中心分别是:宝安商城、盛源广场、罗马商城、天门国贸、中百仓储。4.1 宝 安 商 城宝安商城商铺汇总表业态 数量 占比 备注休闲娱乐 4 3.30% 珠宝 2 1.60% 皮鞋箱包 12 9.80% 男女服装 57 46.70% 运动户外 6 4.90% 针棉床用 8 6.60% 无床上用品童装婴幼
28、 10 8.20% 超市 0 0.00% 中西简餐 2 1.60% 美容美甲 5 4.10% 日化 2 1.60% 婚纱摄影 0 0.00% 手机通讯 3 2.50% 家电数码 0 0.00% 日杂五金 0 0.00% 其它特业 11 9.00% 合计 122 铺 面 共 计 122 个 , 主 要 以 男 女 服 饰 为 主 , 雅 斯 超 市 在 商 城 二 楼 , 经 营 形 象 非 常 弱 。二 楼 经 营 门 面 空 置 多 达 13 家 , 主 要 以 服 饰 类 为 主 。4.2 盛源广场地 处 人 民 大 道 核 心 商 圈 的 核 心 位 置 , 品 牌 风 格 主 要 以
29、平 价 服 饰 为 主 , 除 一 楼 GXG 外 ,可 以 看 出 整 个 天 门 服 饰 市 场 主 要 以 中 低 档 为 主 。4.3 罗马商城罗马商城街道汇总表 商铺总数 122 个 业态 数量 占比 备注日化 1 1 0.83% 120珠宝 0 皮鞋箱包 4 7 11 9.17% 男女服装 43 9 52 43.33% 运动户外 2 2 1.67% 针棉床用 3 1 4 3.33% 童装婴幼 3 6 9 7.50% 超市 0 中西简餐 0 美容美甲 10 7 17 14.17% 婚纱摄影 1 2 3 手机通讯 0 家电数码 0 日杂五金 0 其它特业 6 1 7 5.83% 银行
30、1 1 0.83% 空置 7 7 5.83% 舞蹈 1 1 0.83% 宾馆 1 1 0.83% 内衣 4 4 3.33% 72 48 罗 马 商 城 商 铺 有 122 个 , 经 营 品 牌 与 人 民 路 和 竟 陵 路 核 心 商 圈 相 对 比 , 品 牌 为 中上 定 位 , 有 卡 宾 、 奥 康 、 九 牧 王 等 , 前 期 也 曾 有 声 雨 竹 专 卖 店 , 但 现 在 品 牌 转 让 , 空置 门 面 偏 多 , 在 相 对 于 天 门 消 费 层 次 来 说 定 位 偏 高 , 不 利 于 市 场 品 牌 经 营 长 远 发 展 , 没有 整 体 的 营 销 体 系
31、 联 动 , 也 是 导 致 罗 马 商 城 失 败 的 原 因 。 与 周 边 相 对 比 没 有 相 互 配 套 的门 类 , 也 是 导 致 街 铺 门 面 经 营 不 善 的 核 心 原 因 , 在 元 春 路 与 四 牌 楼 中 间 , 衙 门 路 从 罗 马商 城 侧 面 穿 过 , 品 牌 经 营 偏 好 , 共 计 18 个 专 卖 店 , 涵 盖 门 类 有 药 房 、 童 装 、 化 妆 品 、布 鞋 、 彩 票 、 内 衣 专 卖 店 等 六 大 门 类 , 罗 马 商 城 就 是 纯 粹 的 服 饰 专 营 店 , 导 致 品 牌 竞争 恶 劣 , 同 质 化 严 重
32、。4.4 天门国贸从 以 上 表 格 可 以 得 出 天 门 国 贸 经 营 面 积 大 , 品 牌 齐 全 , 女 装 经 营 品 牌 突 出 , 主 要以 穿 着 类 为 主 , 依 托 沃 尔 玛 和 苏 宁 电 器 , 后 期 发 展 潜 力 巨 大 。4.5 中百仓储中百仓储贸概况门类 数量 占比 备注化妆品 7 14.58% 珠宝饰品 1 2.08% 皮鞋 4 8.33% 男装 13 27.08% 运动休闲 11 22.92% 女装 9 18.75% 床品 1 2.08% 童装 2 4.17% 48 天门国贸概况业态 数量 总数 占比 备注化妆品 19 183 10.38% 手表
33、9 183 4.92% 珠宝饰品 8 183 4.37% 皮鞋 24 183 13.11% 商场配套 4 183 2.19% 男装 46 183 25.14% 女装 54 183 29.51% 内衣 4 183 2.19% 童装 5 183 2.73% 餐饮 7 183 3.83% 动漫 1 183 0.55% 电玩 1 183 0.55% 婴幼 1 183 0.55% 183 中 百 仓 储 除 商 超 外 , 主 要 以 男 女 装 服 饰 、 运 动 休 闲 为 主 , 也 充 分 体 现 围 绕 校 区 做 的销 售 文 章 , 运 动 休 闲 达 到 11 个 , 这 也 给 新 宇
34、 城 上 城 后 期 引 进 品 牌 指 出 明 确 方 向 。五、天门市各路段商铺租金情况天门街道租金情况路段门面 月租金/平方竟陵路 25-56 元人民大道 36-268 元宝安商城 90-178 元元春路 69-188 元罗马商城 0-69 元四牌楼街 32-120 元美食街 21-66 元陆羽大道 17-30 元东湖路 30-180 元鸿渐路 30-90 元西湖路 30-60 元钟惺大道 29-39 元项目周边刘家坡 30-40 元针对 10 条道路的市场调查,各条道路经营特色各不相同,租金承担比例也不近相同,核心商圈的专卖店租金同样相对较高,而罗马商城有些自持门面不需要租金,可想象品
35、牌销售是怎样的。六、天门市各品牌的销售情况天门部分品牌销售摸底情况品牌 路段(商场) 年销售(2013) 性质 备注朵以 鸿渐路 200 万以上 当地 真维斯 中百、地铺 100 万以上单店 公司直营 佳人苑 天门国贸 120-140 万 当地 戈洛瑞斯 宝安商城 30 万左右 当地 将转让海贝 元春路地铺 250 万 当地 哥弟 国贸 40-50 万 当地 鸿渐路 月均 20 万 当地 斐丽佳 国贸 不到 20 万 直营 卡宾 国贸 68 万 当地 易购 国贸 不到 50 万 当地 大东女鞋 人民路、宝安商城 合计 270 万 当地 七、如何根据新宇城上城项目特征 SWOT 分析定义7.1
36、项目优势(S)通过前期的市场调查得出,本项目行政隶属天门竟陵街道办事处,2011 年总人口172042 人,属于中心城区,地处天门两条主干道(陆羽大道和东湖路)交叉口,北枕大学城,西拥市政府和两大金融单位,东靠天门核心商业圈,步行只需 10 分钟即可到达,可以看出新宇城上城优势的地理位置和稀缺的商业资源。并且临近汽车北站,交通十分便利。 7.2 项目的不足(W)在市场调查中新宇城上城属于新开发商业楼盘,地处刚刚启动开发的旧城改造项目中,与人民大道隔西湖相望,缺乏稳定的客流,也缺乏大量就近消费的居民,加上整体商业面积不到 3 万平方,对整体布局招商而言,商业辐射能力有限,地块所在区域属于传统商务
37、区,且缺乏产业支撑,商业发展可能需要较长的市场培育期。7.3 项目的机会(O)整个区域内商业档次较低,氛围不浓,存在市场空白,有发展潜力。天门市是湖北省“8+1”城市之一,随着城市知名度的提升,区位优势必然会带来人气的上升,7.4 项目的威胁(T)地块周围属于北城区热点开发区域,未来的商业放量将会非常巨大,市场竞争激烈,会给本项目产生一定程度的冲击。目前整体市场的销售氛围不浓厚,各品牌利润均有下降,投资发展的客户信心不足。7.5 本项目定义定为社区商业类型,有区别于城市商业中心和区域商业中心 。以生活百货(超市)或大卖场主力店为主,以其他专业、专卖店、餐饮和服务配套为辅,本项目属于群房型商业,
38、又具有内外兼有型特点,必须打造成购物中心型商业,所以要坚持局部服从整体布局、利益最大化及以顾客需求为导向。八、新宇城上城定位与业态规划8.1 项目定位依据市场调查,定位为中间型社区商业,打造天门“51015”社区购物网。即居民出家门步行 5 分钟可以到达便利店,步行 10 分钟可到达超市和餐饮店,步行 15 分钟可到达社区购物中心。8.2 业态类型日常生活消费为主的超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居、休闲、娱乐八大类业态等。8.3 形象定位以中档为主,低档为辅的亲民形象定位。8.4 初步确定的经营门类比例如图 18九、市场调查后对天门新宇城上城今后经营的建议9.1、天门新宇城上城要
39、整体合理布局规划9.2、要合理利用面积,避免走现有商业城的老路9.3、经营门类需要合理搭配,拉动人气,促进消费调查得出,在以后设计当中各种业态相互穿插,互相带动,非常关键。9.4、在天门新宇城上城今后经营中,要与客户共发展。9.5、天门新宇城上城要招有实力和经验的商户和主力店。9.6、天门新宇城上城每种经营门类的亮点非常关键,各类别品牌要有影响力。 综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较,机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场,顺应消费者和投资者的心愿,整合与项目有关的各种要素,运用智慧,创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的业态,使项目达到预期的市场期望值,发展成为一个中间型社区商业中心。天门市天门新宇城上城2014 年 2 月