1、1,文昌发展格局,文昌市地处海南省东北部，北纬1920至2010之间，处于亚热带海洋性季风气候。东南和北面是南海和琼州海峡，西面与海口市相邻,西南面与定安县和琼海市接壤。全市平面轮廓近似半月形，南北长99公里，东西宽65公里，环疆长285公里，全市土地总面积2488平方公里，占全省的7%。文昌市东北南三面临海，海域辽阔，海岸线最长为278.5公里【海南岛海岸线长度约为1825公里【自然岸线为1226.5公里，人工岸线长度为596.3公里】，儋州市、三亚市，分别为267.3公里和258.6公里】有大小港湾40个。截至2013年底，全市户籍人口59.68万人，常住人口54.73万人。,文昌发展格局
2、,城市：海南省重点旅游城市，被誉为“阳光东海岸上的明珠”，与海口、三亚被全球机构推选获评为“中国特色魅力城市” ，是全国科技进步示范市、全国科技进步先进市、全国文化先进市。,文昌是海南省乃至全国有名的文化之乡、华侨之乡、将军之乡、国母之乡（宋氏三姐妹的故乡）等九乡之称，被世界誉为东方奇迹。文昌不仅拥有2000多年悠久历史，人文气息浓厚；更具有丰富的旅游资源，是海南省旅游重地之一，拥有“琼东第一峰”、“奇峰秀天下”的铜鼓岭，还有被誉为中国大堡礁的云龙湾海底自然公园（珊瑚礁）；有千姿百态的石头公园；有滨海椰林风光独特的东郊椰林；把玉石文化、宗教文化与文昌传统文化相结合的玉石文化公园；水温高的官新温
3、泉；有稀世海上森林公园八门湾红树林；有举世瞩目的宋氏祖居；有亚洲第一塔的木兰灯塔；有古色古香的孔庙；还有胜似仙境的七洲列岛。文昌不仅依托航天旅游资源作为名片，强力打造未来海南最旅居的休闲度假滨海之城。,规划：海南文昌依托航天旅游资源，强力打造海南第三极最旅居休闲度假滨海城市，“两桥一路”、航天发射中心及相关配套，是未来文昌腾飞的巨大潜力,文昌发展格局,文昌市交通便利，海陆空交通发达：公路：海文高速公路全长51.66公里，文城至美兰国际机场55公里。海文高速公路延伸段至琼海市加积镇后，将与海南环线高速公路（G98）对接，全市公路密度达到0.88公里/平方公里，居全省之首；铁路：2010年12月3
4、0日通车的海南东环高速铁路经过文昌市东路、潭牛、文城、会文、重兴五个乡镇，设两个站：文昌站、冯家湾站，到达海口市区仅需25分钟，到达海口美兰国际机场仅需20分钟，到达三亚仅需1小时30分钟。港口：以木兰港、清澜港、铺前港和航天发射中心专用港为主。可通往全国、港澳台和世界各国，文昌市最北端港口：铺前港，为海南省际重要渔港码头之一。,交通：随着文昌路网逐步完善，将加快推进文昌融入琼北经济圈，发达的海陆空交通体系必是推动文昌发展的重要保障,文昌发展格局,资源：文昌具备极其丰富的旅游资源，由于开发相对东线其他市县滞后，主题性、规模化、产业化的旅游业及相关配套等相对缺失，旅游市场能级弱化。但随着航天旅游
5、、滨海休闲度假的落地成型，文昌备受关注。,发展瓶颈,资源开发单一，内容单一，造成消费者走马观花盈利模式单一，体验式、消费式项目薄弱，仅部分景区开发景区与娱乐结合的旅游模式被动依靠自然资源发展旅游并获利旅游景区停留在浅层次开发，景区形象包装欠缺服务意识差、资源维护意识弱精品度假产品偏少，品质整体偏低资源整合力度偏弱，开发运营能力弱势,文昌发展格局,科技进步,盅盘舞,文笔塔,华侨之乡,罗非鱼,国民生产总值GDP(亿元),2014年文昌市三大产业比重,近年来文昌市经济发展较快，国民生产总值持续上涨，其中2010年GDP同比上涨幅度最大，为15.8%，2014年国民生产总值同比增长了1.3%，有所下滑
6、；2014年文昌市三大产业构成中：以第一产业为主,占37%，其次是第三产业，占23%，第三是第二产业，占40%。,经济：文昌发展受旅游产业滞后影响，经济增长虽平稳，但是产业结构比较落后，发展滞后于东线其他市县。,数据来源：文昌市经济和社会发展统计公报,文昌发展格局,机遇：航天发射中心落户文昌，相关航天产业将会带动文昌娱乐、配套、居住等板块快速发展,经国务院正式确定，2015年立项的中国最大的航天中心“海南航天发射中心”正式落户文昌市龙楼镇；整个航天发射中心占地20平方公里，包括卫星发射区、运载火箭装配、航天城及航天主题公园以国际级的旅游产品直接将文昌推向海南旅游第三极的高位，同时带来众多产业及
7、配套。中国首个开放型航天城和6000亩航天主题公园，400亿航天投入，每年不少于10次的商业卫星发射，每年将有700-1000万人观摩。航天旅游时代热潮来临，带动经济的增长，目前海南最具有升值潜力的湾区之一。2016年文昌航天城预计迎来长征7号首飞，届时文昌的知名度、市场认知度将发生质的飞跃。,航天科技文化旅游基地改变海南旅游格局,文昌发展格局,机遇：随着文昌路网逐步完善，“两桥一路“的建设，环岛高铁的全线贯通，将加速推进文昌融入琼北经济圈，成为海南第三极。,到2020年，发射中心人口将达2.1万人，预计到火箭发射日接待量将突破1.2万人次，为文昌旅游业来带不可估量的客户资源；环岛高铁的全线贯
8、通、两桥一路的逐步完成，以及海口美兰机场等海陆空交通网，经解决文昌因交通而被边缘化的问题。加速完成融入琼北经济圈；,文昌发展格局,机遇：经历近两年的区域地产炒作，文昌的房地产市场价格仍然处于相对理性的水平，未来发展空间较大。,2015年东部重点城市销售均价,价格洼地,文昌发展格局,房产：文昌房地产发展属海南第三梯队典型海南中端候鸟养老、度假人群，凭借优质的海资源、未来航天旅游度假资源，吸引岛外宜居、养老养生度假、投资客户。,海南旅游地产梯度分析,三亚,海口,高端,中高端,中端,中低端,琼海,陵水,万宁,文昌,保亭,澄迈,五指山,定安,临高,乐东,儋州,200万,100万,30万,海南旅游地产客
9、群阶层划分,文昌发展格局,文昌置业客群分布川渝地区：川渝地区客户的养生、养老度假、避寒需求，促使文昌腾飞，使清澜新城有“小重庆村”之称，月亮湾海资源；东北三省：海南最主要的客群来源地，消费能力存在瓶颈，中端、海南中端项目占比幅度大；江浙地区：由于在经济硬指标上存在较大优势，早期文昌投资置业较多，近1年，随着楼市政策的由“限制”转向“积极鼓励”，预计未来投资预期将逐步上升；北京、河北、陕西等代表的华北区域：由于环境的日益恶劣，对海南优质的环境资源十分认可，特别是对海景的度假诉求非常高；以内蒙为核心的西北地区：新崛起的客户群，其物业需求呈两极化。,客户结构：文昌成交客户以岛外客户为绝对主力，重点分
10、布在川渝、华北、东北、江浙区域,房产：文昌客户群体呈现为典型海南中端候鸟度假人群，客户群体相对集中，主要是川渝区域度假养生、养老需求。,川渝地区,东北三省,江浙地区,西北地区,华北地区,文昌发展格局,板块：文昌房地产开发迅猛，发展布局由南往北“遍地开花”随着月亮湾板块2013年底各项目面世，文昌“两湾一城”（月亮湾、高隆湾、文城）成为当前竞争热点，随着鲁能强势入市，未来铜鼓岭板块将成为新兴板块。,文昌发展格局,文昌发展格局处于海南发展的第三极，拥有优质海资源及丰富的旅游资源，继海口、三亚之后，文昌将成为海南最适宜居的滨海度假城市；随着航天主题旅游快速发展，文昌无论发展空间、机遇均存在明显的竞争
11、优势，但文昌发展相对海南东线其他地区存在滞后性，主题性、规模化、产业化的旅游业及相关配套等相对缺失，旅游市场能级弱化；文昌房地产发展属海南第三梯队典型海南中端候鸟养老、度假人群，该区域凭借优质的海资源、未来航天旅游度假资源，吸引岛外宜居、养老养生度假、投资客户，预计未来文昌发展格局将显现出三大板块鼎立之势 。,市场小结,竞品简析,随着文昌发开完善，高隆湾、月亮湾、铜鼓岭三大板块逐步升级，高隆湾依托成熟社区，生活配套完善，业主基数大，带动去化；月亮湾四大开发商云集打造，随着小区陆续交房，人气十足；铜鼓岭占有优质旅游资源，随着鲁能地产进驻，亚洲级大盘形象，成为新兴炙热板块。,富力月亮湾：富力月亮湾
12、首期占地400亩，总建面约13万m，其中包括高层、别墅、会所以及商业街，产权均为40年，书香文化格调。,世茂怒放海：世茂怒放海项目规划总用地面积约1200亩，总建筑面积约54.7万平方米，亲子乐园，童话般园林体验感，巨资打造的海边栈道，凸显旅游价值。,雅居乐月亮湾：总占地1107亩，总建筑面积59万平方米，分为三期开发，产品：海景洋房、酒店式公寓、泰式别墅等度假产品，优质园林、景观打造，品质口碑多认可度高。,清澜半岛：项目三面环海，具有270一线海景资源，项目占地面积约1800亩，总体量约120万方，业态包括：别墅、洋房、高层/小高层、奢华五星级酒店。,中南森海湾：项目占地约600亩，总建筑面
13、积约56万，是一个低密度、高绿化率，具有浓郁西班牙风情和地中海海景特色的度假群落。,宏图高龙湾1号：总占地面积750亩，总建筑面积近70万平米，总投资约40亿元人民币，共分三期开发，泰式风情的别墅及高层瞰海公寓。,荣昱月亮湾：项目总用地610亩，分二期开发，目前在售一期占地256亩，建筑面积约18万平方米，产品叠拼、叠院及独栋，西班牙风格打造。,鲁能山海天：项目总占地86平方公里，总建面近1000万m，首期主推有高层的看海公寓、洋房及亲海别墅产品，开发囊括月亮湾板块、海石滩板块、淇水湾板块等五大板块。,合景月亮湾：总占地面积约1200多亩，总建筑面积约58万平方；项目主要包括超五星凯悦酒店、度
14、假公寓、平层山地坡地别墅等几大功能组团，东南亚风情园林。,平海逸隆湾：总占地390亩，总建筑面积约40万平方米，容积率低于1.5，产品主要以瞰海公寓为主，波浪外立面，现代的建筑风格，最优小区园林打造独树一帜。,典型项目概述,高隆湾片区典型个案项目解读,作为文昌最早开发的滨海区域之一，是目前文昌在售项目最多的板块，以一线滨海的资源条件和低总价的产品，成熟的社区配套，社区园林，深受候鸟避寒的川渝地区客户的认可,高隆湾片区典型楼盘基本情况一览,高隆湾片区在售项目产品以公寓、别墅为主，容积率普遍在0.28-1.9之间。高层销售均价7500-14000元/，以精装修度假产品为主。洋房均价11000-12
15、000元/，别墅26000-50000元/，以毛坯为主。,高隆湾典型个案品牌对比,高隆湾片区主要上市集团旗下子公司及民营企业开发，中南森海湾、平海逸龙湾项目开发较早，社区相对比较，片区认可度较高。,清澜半岛,高隆湾典型项目规划,高隆湾1号,森海湾,平海逸隆湾,竞品项目规划均重点打造中心园林，以及项目自身的商业配套，形成独立的滨海度假社区。,建筑面积：约45.38m，单间优势：户型方正，各功能区紧促简约通透设计，度假感强宽景阳台设计，景观视野极佳劣势：户型狭长，采光性差,建筑面积：约71.73m，两房一厅一卫优势：户型方正，入户花园设计双阳台设计，通风、采光极好，景观视野优越劣势：动静分区不明显
16、餐厅缺失，功能区不完全,清澜半岛主力户型,典型个案项目户型,宏图高龙湾1号主力户型,建筑面积：A户型约130.73m，三房两厅两卫优势：超大观海阳台，一线双湾海景，视野极佳南北通透，采光优越，舒适度高户型方正、双阳台设计，双厅连接阳台劣势：卧室开间相对比较小,建筑面积：B户型约194m，三房三厅三卫优势：大面积花园赠送，泛空间设计超大观海露台，空间视野极佳双厅连通，卧室的飘窗设计，通风采光优越劣势：别墅兵营式的排布，空间感差、私密性低,典型个案项目户型,逸龙湾主力户型,建筑面积：J户型约84m，一房一厅一卫优势：户型方正，通透、采光性极佳超大阳台设计，视野极佳餐厅、客厅和阳台一体劣势：户型动静
17、分区不明显,建筑面积：E户型约53m，一房一厅一卫优势：户型方正，功能区齐全观景阳台、卧室、客厅一线度假感念强劣势：户型狭长，通风、采光性差,典型个案项目户型,中南森海湾主力户型,建筑面积：E户型约93m，两房两厅两卫优势：超大三阳台设计，视野极佳主次卧分明，功能区齐全餐厅、客厅和阳台一体化,建筑面积：D户型约41m，一房一厅一卫优势：全赠送的餐厅空间主卧与观景阳相连劣势：户型过于狭长，采光差厨房、卫生间居中间，浪费空间，使用率低,典型个案项目户型,中南森海湾主力户型,建筑面积：F户型约70m，两房两厅一卫优势：超大二阳台设计，视野极佳次卧全赠送，主卧与观景阳台相连劣势动静分区不合理空间使用率
18、低,建筑面积：B户型约50m，一房一厅一卫优势：全赠送的客厅空间主卧与超大观景阳相连，主卧采光极佳主卧套房设计劣势：厨房采光相对比较差,典型个案项目户型,典型个案项目解读,文昌月亮湾片区的云集雅居乐、世茂、合景、荣昱和富力国内一线实力房企，合力打造高端度假滨海社区，随着各小区陆续交房，配套逐步完善，月亮湾片区人气十足，整个片区的度假感将优越高隆湾片区。,富力月亮湾：富力月亮湾首期占地400亩，总建面约13万m，其中包括高层、别墅、会所以及商业街，产权均为40年，项目目前主推12、15、18层2梯14户，公寓52-113一房至三房产品，均价7500元/m，130、168、292独栋和双拼别墅起价
19、9900元/m，均价12000元/m。,世茂怒放海：世茂怒放海项目规划总用地面积约1200亩，总建筑面积约54.7万平方米，B地块公寓在售，起价6120元/m起，目前项目在售2栋高层公寓，30层3梯10户，均价7500元/m左右；独栋别墅33套，叠拼292套，均价15000元/m。,雅居乐月亮湾：总占地1107亩，总建筑面积59万平方米，分为三期开发，9月30日新推三期产品，其中高层公寓2栋3梯13户，44-70m大单间至二房产品，均价7000元/m；联排、独栋及四孖屋109-260m，均价约13000元/m左右。,荣昱月亮湾：项目总用地610亩，分二期开发，目前在售一期占地256亩，建筑面积
20、约18万平方米，叠拼产品95-192m二房至三房，均价60-120多万元/套；叠院97-107m二房至三房，均价60-120多万元/套；独栋产品292m三房，均价300多万/套。,合景月亮湾：总占地面积约1200多亩，总建筑面积约58万平方，目前主推2/3号看海公寓，38-132m单间至三房产品，均价8000元/m左右；三、四期别墅59-187m产品，均价1万6-2万元/m。,鲁能山海天：项目总占地86平方公里，总建面近1000万m，首期主推有高层的看海公寓、洋房及亲海别墅产品，开发囊括月亮湾板块、海石滩板块、淇水湾板块等五大板块。,月亮湾片区在售项目产品以公寓、别墅为主，容积率普遍在0.48
21、-1.5之间。高层销售均价6500-8500元/，以精装修度假产品为主。洋房均价10000元/，别墅9900-20000元/，主要以双拼、联排、独栋产品为主。,月亮湾及铜鼓岭片区典型楼盘基本情况一览,月亮湾及铜鼓岭典型项目品牌对比,月亮湾片区云集了各大房企，实力雄厚，均以优质海资源打造高端滨海休闲度假社区,月亮湾及铜鼓岭典型项目规划,荣昱月亮湾,鲁能山海天,合景月亮湾,竞品项目规划均重点打造小区园林，以及项目自身的商业配套，高端度假配套，形成独立的滨海度假社区。,富力月亮湾,世茂怒放海,雅居乐月亮湾,雅居乐月亮湾大单间建筑面积：C户型约43m,世茂怒放海单间 建筑面积：39,合景月亮湾单间建筑
22、面积：38,优势：雅居乐月亮湾：单间户型南北通，功能齐全，270视角观景阳台世茂怒放海：单间功能相对齐全，超大景阳台设计合景月亮湾：单间功能相对齐全，微L型景台设计，户户观海富力月亮湾：一房一一房一厅厅功能相对齐全，双观景阳台设计，大飘窗设计劣势：雅居乐月亮湾：户型狭长，采光较差世茂怒放海：单间采光较弱，入户门近卫浴室、厨房与卧室相连合景月亮湾：单间厨房与过道占一空间，酒店式排布，度假舒适感较差富力月亮湾：一房一厅异形设计，实用性差厨房、卫浴与入户门相连，进深长，开间小，采光性差,富力月亮湾一房一厅建筑面积：52.8,典型项目公寓主力户型,雅居乐月亮湾二房一厅建筑面积：B户型约72m,世茂怒放
23、二房一厅建筑面积：71,富力月亮湾二房一厅建筑面积：70,优势：雅居乐月亮湾：二房一厅户型方正，双卧室双飘窗设计，功能相对齐全，客厅和阳台相连，采光性强世茂怒放海：二房一厅户型方正、功能完善，主卧与超大弧形景阳台设计，景观视野较好合景月亮湾：二房一厅户型方正，南北通透，经济型阳台，观看山海双景富力月亮湾：二房一厅双阳台设计，次卧2.6m宽飘窗设计劣势：雅居乐月亮湾：二房一厅卫生间将客厅分割，影响整体空间布局，厨房与卧室和卫生间相接世茂怒放海：二房一厅进深较长，开间较小，采光差，次卧临近入户门，私密性差合景月亮湾：二房一厅受海风正面袭扰，餐厅与厨房并一空间富力月亮湾：二房一厅方正性、通透性差，主
24、卧阳台观景效果差,合景月亮湾二房一厅建筑面积：83,典型项目公寓主力户型,典型项目公寓主力户型,雅居乐月亮湾三房二厅建筑面积：C户型约93m,雅居乐月亮湾三房二厅建筑面积：D户型90,优势：雅居乐月亮湾：三房两厅户型方正，2+1设计，户型灵动，采光效果较好，赠送入户花园3.6雅居乐月亮湾：三房两厅户型方正，三卧室布局，主卧270飘窗设计，户型方正，客厅与观景，南北对流合景月亮湾：三房两厅户型方正。2梯2户，超大入户花园赠送，270观景阳台，采光通透极佳劣势：雅居乐月亮湾：三房两厅进深较长，通透性弱，入户通道压抑，厨房与餐厅连接性弱雅居乐月亮湾：三房两厅次卧位于入户门，难以动静合理分区，厨房与客
25、厅并一空间,合景月亮湾三房二厅建筑面积：132,雅居乐月亮湾：171独栋别墅,典型个案项目户型,雅居乐月亮湾：166联排别墅,典型个案项目户型,雅居乐月亮湾别墅：主力户型,首层，建筑面积：约75.2m,二层，建筑面积：约43.66m,三层，建筑面积：约11.17m,建筑面积：Hn户型约130.03m，三房二厅二卫优势：首层独立停车位、前、后院双向景观主卧观景阳台设计，景观视野好书房连带阳台设计三层纯观景大露台,典型个案项目户型,雅居乐月亮湾别墅：主力户型,首层，建筑面积：约85.38m,二层，建筑面积：约75.43m,三层，建筑面积：约12.48m,建筑面积：A户型约173.29m，三房二厅四
26、卫优势：首层独立停车位、270景观客厅主卧双阳台、双套房设计三层纯双观景大露台,典型个案项目户型,雅居乐月亮湾别墅：主力户型,首层，建筑面积：约58.81m,二层，建筑面积：约37.22m,三层，建筑面积：约10.12m,建筑面积：Gn户型约106.15m，三房二厅三卫优势：首层独立停车位、主卧套房设计三层双观景露台设计，景观视野极佳劣势：户型狭长，采光。居住感、舒适度较低,典型个案项目户型,优点：户型方正，功能相对齐全，L型观景阳台设计开间6.1m的客厅，通透采光性强双卧室的设计，阳台、客厅和餐厅相连,113三室两厅两卫,缺点：2+1户型，书房可改造性小三房货量仅6套,富力月亮湾别墅：主力户
27、型,典型个案项目户型,荣昱月亮湾：主力户型,缺点：户户楼下楼下，楼梯狭窄不便，餐厅均较小，厨房均为暗厨；优点：叠院01户型边户赠送比约为1：7，叠拼洋房94平层方正实用。,典型个案项目户型,鲁能山海天：主力户型,海石滩2号G4户型,建筑面积：G4户型约50m，一房二厅一卫优势：小面积户型，功能齐全客厅、餐厅与交错阳台相连，采光极佳主卧飘窗设计劣势：厨房采光相对差一些,海石滩2号I3户型,建筑面积：I3户型约116m，四房二厅二卫优势：紧凑型户型设计入户花园赠送客厅、餐厅与交错阳台相连，采光极佳主、次卧飘窗，主卧独立卫浴室设计,典型个案项目户型,鲁能山海天：主力户型,淇水湾5号A1A2户型,建筑
28、面积：A1A2户型约98m，二房二厅二卫优势：户型阔绰，功能齐全主卧飘窗、独立卫浴室设计厨房、观景阳台相连，景观视野极佳劣势：儿童房、厨房，客厅及书房相挨着,建筑面积：C1C2户型约75m，二房二厅一卫优势：客厅、餐厅与交错阳台相连主卧飘窗设计劣势：次卧采光性差次卧紧挨入户门及厨房，实用性差,淇水湾5号C1C2户型,典型个案项目户型,鲁能山海天：主力户型,建筑面积：独栋别墅约108m，二房二厅三卫优势：负一层全赠送大花园、独立停车位设计劣势：毛坯交付,淇水湾6号户型,建筑面积：联排别墅约109m，二房二厅二卫优势：负一层全赠送，功能区打造丰富独立停车位设计劣势：主次卧布局欠缺，度假感不强,淇水
29、湾6号户型,典型个案项目户型,竞品小结,随着文昌发开完善，高隆湾、月亮湾、铜鼓岭三大板块逐步升级，高隆湾依托成熟社区，生活配套完善，月亮湾高端休闲度假滨海社区，铜鼓岭依托鲁能旅游文化主题板块打造，片区将成为海南置业又一热点地区；高隆湾片区随着各项目升级打造，已逐步成型，主要以养老度假为主；月亮湾片区的云集雅居乐、世茂、合景、荣昱和富力国内一线实力房企，合力打造高端度假滨海社区，随着各小区陆续交房，配套逐步完善，月亮湾片区人气十足，整个片区的度假感将优越高隆湾片区；铜鼓岭板块依托海资源及旅游资源，以及鲁能山海天进驻，大盘造势，强势亮相，一定程度上对月亮湾片区提升，必将聚焦更多的关注。,Thanks,
