序 号 参数名称 参 数 取 值 参数取值说明1 月 客 观 租 赁 收 入（元 / 月 ） 16.67 根据同一区域类似物业租金收益调查。2 年 有 效 租 金 收 入（元 / 月 ） 190估价对象所在区域的办公楼空置现象较少，故按平均空置率 5计算, 年 有 效 租 金 收 入 =月 租 赁 收 入12（1-空 置 率 ）3 管理费(元/ ) 3.8 按年有效租金收入的 2%计算4 维修费(元/ ) 22.76 按房屋重置价格的 2%计算,钢 混结构的重置价格确定为 1138 元/平方米5 税费(元/ ) 33.4 房产税、营业税约占 17.575%。6 保险费(元/ ) 2.276 按房屋重置价格的 0.2%计算7 年 总费用(元/ ) 62.236 年总费用=3+4+5+68 年 纯收益(元/ ) 127.764 年纯收益=2-79 净 收 益 年 递 增 比 率 g 2.00% 根据同一区域租金年递增比例平均水平确定10 资本化率 r 7.60% 参照目前银行贷款利率、各行 业社会平均利润率、类似房地产置业投资回报率取值。11 收益年期 n 66 根据土地剩余使用年期确定13 收益价格 V1（元/） 2213 V=a/(r-g)1-(1+g)n/(1+r)n
