1、成都市枫茂置业有限公司1【西蜀银杏康乐园】项目讲解及统一说辞一、科学定义随着我国社会老龄化程度的不断加剧，“养老难”的问题在所难免，主要体现在老人生活不便、子女无法陪护照料、老人心理孤独寂寞这些方面。本项目为枫茂置业倾力打造的核心价值通过为机构、居家、康养体系化服务产品而提供一种开放、自由的新型养老生活方式，让入住老人能够享受部队“高干”级的服务待遇，快乐、有尊严享受康养生活、颐养天年，以本着老人健康长寿快乐养老、减轻儿女的负担、为天下儿女尽孝、同时还能为子女留下一笔财富，从而为社会解决“养老难”的问题开拓出一条新路。二、简介西蜀银杏康乐园地处成都市卫星城市郫都区，属国家 4A 级旅游景区三道
2、堰-古城片区,常年气温低于市区 3-4 度，负氧离子更是市区的 40 倍。本项目特针对我国老龄化加剧的社会现象，积极响应政府以社会力量兴办养老产业号召而兴建。本项目总占地 612 亩，其中 500 亩用于爸妈生态农场绿化配套，仅 112 亩作为建筑呈现，共设立床位 10000 余张。由专业养老机构成都西蜀养老服务有限公司进行运营管理，现已成为成都市唯一一家集医养结合、居家养老、社区养老、机构养老三位一体的养老基地。三、项目选址本项目特选址成都西边上风上水之地，因属川西颐养宝地郫都区 4A 旅游景区三道堰-古城片区,目前有四大特色是其他同类项目不可拥有或复制的：1、【空气】项目所在区域常年气温低
3、于市区 3-4 度，负氧离子更是市区的 40 倍。2、【水】三道堰水资源丰富，柏条河、徐堰河贯穿全镇，成都市 90饮用水供水厂-成都市自来水六厂就修建于此，徐堰河更是饮用水源的取水口，水质现目前已经达到欧洲标准。三道堰已成为全国生态环境特优越的养老福地。 3、【土】这里地势平坦，土地肥沃，物产丰富，是全国农业生态保护区，农家蔬菜水果应有尽有。加之为成都市自来水水源地，周边绝无大型工厂和大型车流，空气质量非常舒适。4、【文化】三道堰是一座具有一千多年历史的川西古蜀水乡旅游小镇，镇域内有堰桥、惠里商业街、导堰公园、水乡文化广场、休闲公园、乐水公园、最美乡村青杠树、8 公里彩成都市枫茂置业有限公司2
4、虹桥、水乡坊、滨河坊等仿古牌坊和始建于 1923 年的永定桥。不同节日的各种传统文化氛围浓厚，特别是一年一度的水乡文化节，划龙舟、抢鸭子、鱼鹰表演等活动吸引着成都或周边城市的人群前来旅游。2017 年政府更是投资 36 个亿重点打造，很快三道堰将成为国家 5A 级旅游景区。本项目选址修建于此即可让老人真实体现亲近大自然、健康养老的优势！四、 项目介绍本项目不仅具备住宅的基本功能满足老人的居住需求，更能满足老人居家养老、疗养、医疗、服务的需求。围绕适老设计分别打造了 3 栋面积 27-90的养老公寓，现已全部投入经营使用，除一号楼一层为清水房均属精装修带家具家电及床上用品，可随选随住。房屋装修标
5、准完全依据老年人的生活习惯设计安装，主要在保障普通居家居住功能上，增加了 43 项安全无障碍细节设计，如：室内外均实行无障碍设计，减少地面层的高差，厨卫间均使用防滑地砖，床头配备应急呼叫系统，每层楼设定两个护士站，配备医用电梯等等。园区还为满足老人的心理需求、生理需求、生活需求、精神需求，特用心设置了四大服务中心（九心服务团队）医疗护理中心、营养配餐中心、家政服务中心、文化娱乐中心，通过这些真正实现全心全意为老人服务。公司专业编制并招募了医疗专家、护士、护工，营养师、器乐师等各类专业人员 300 于人，用有偿服务和无偿服务相结合的形式，根据老年朋友的需求提供千余项全方位高端养老服务，真正使入住
6、长者享受到“老有所养、老有所乐、老有所学、老有所为、老有所医、老有所安”。老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，随着老年人对养老质量要求的提高，老年住宅已成功从主城区向城郊转移，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求，享受田园风光的同时，感受生命之常态。有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求；而我项目为解决和满足老人需求应运而生，离尘而不离城-“远离城市的污染而离城不远”既满足在老人不愿离家离儿女太远养老的牵绊之性，且远离城市的
7、喧嚣和污染，从而能舒心享受安宁的养老生活，且能享受生态养老。五、项目产品属性和价值的具体体现 （一）六大品质属性养老贵在养心，本项目正是颐养“心”生活，真正实现“安心、舒心、开心、省心、放心”式养老，让老人时刻感受到爱心和孝心，体验各种样式的养老服务。1、 医院式养老【养得安心】-“医养结合”为一体的养老模式，为您提供了专业的医疗成都市枫茂置业有限公司3护理服务；让您养得安心。2、 酒店式养老【住得舒心】-星级酒店式服务，使您的生活环境时刻保持干净、舒适；让您住得舒心。3、 院校式养老【玩得开心】-身在园区，平时能自由自在地学习、听课、锻炼、娱乐和交友，仿佛回到大学时代，不再孤单寂寞；让您玩得
8、开心。4、 居家式养老【住得省心】-一碗汤的“距离”，亲朋好友可随时来往，老人可随时（走）回，分住不分家；让您的儿女省心；5、 田园式养老【吃得放心】-生活在原生态田园风光景区，餐食原材料均由绿色有机生态农场专供；让您吃得放心；6、 安心、放心式养老【感受爱心、孝心】-吃、穿、住、行样样都有专门服务，享受着贵族式养老；使老人时刻感受到“西蜀银杏康乐园”大家庭奉献的爱心、孝心。（二）五大价值属性本项目产品为什么能为长者们提供一种新型养老生活方式？它与其他项目有什么不同？它能为您提供什么样的价值呢？现就从本项目产品兼具的五大价值属性居家居住、适老设计、养老服务、生态养生和投资增值说起：（1）、居家
9、居住属性具备分户独立的住宅功能，不仅能满足老人居家养老疗养的需求，还能满足各类人群的普通居家居住需求。本产品作为分户独立的养 生 颐 养 度 假 公 寓 ， 与普通住宅产品一样功能齐备，室内配有厨房、卫生间等，本产品具有与普通住宅产品同样的居住居家的使用功能和价值。因此，本产品不仅能满足所有长者居家养老疗养的需求，还能满足各类人群（如刚毕业的学生、打工一族）的普通居家居住需求，抗风险系数高，永远不会变成“鬼屋”、“空屋”。普通的酒店式公寓或产权分割式商铺，一旦无法持续良好的经营，作为投资者的您，将面临没有收益且无法直接使用或转租的危机，势必给您带来巨大的投资风险。而对于本产品，即使您不愿交由管
10、理方统一经营，但因其能满足独立居家居住的需求，您可以将其作为普通住宅用于自住或转租，使用灵活且有保障。成都市枫茂置业有限公司4（2）、适老设计属性在保障普通居家居住的功能上，增加了 43 项安全无障碍细节设计，如：吸氧系统、紧急呼叫系统和求助系统等。本 产 品 是 酒 店 式 养 生 养 老 度 假 公 寓 ， 严 格 按 照 老 人 疗 养 、 养 生 的 生 理 心 理 需 要 ， 参照 国 标 JGJ122-1999 老 年 人 建 筑 设 计 规 范 进 行 规 划 、 设 计 和 建 造 。 因 此 ， 本 产 品 在普 通 住 宅 设 计 的 基 础 上 增 加 了 43 项 以
11、安 全 、 无 障 碍 、 方 便 长 者 为 特 色 的 细 节 设 计 、 配置 和 设 施 ， 包括了全园区无障碍设计、厨卫间轮椅可 3600 转动、(可抬担架)医用电梯、外廊式（大于 1.6 米宽）通透走廊、观景阳台露台、防跌倒的楼层扶手、室内吸氧系统、紧急呼叫系统和求助系统等（ 详 细 请 参 阅 附 件 43 项 养 老 细 节 设 计 ） 。因 此 ， 本 产 品 在 硬 件 上 完 全 能 够 满 足 老 人 居 家 居 住 养 老 的 需 求 ， 具 备 普通住宅产品没 有 的 属 性 、 功 能 和 价 值 ， 这 是 本 产 品 第 一 个 区 别 于 普通住宅产品的 重
12、 要 价 值 属 性 。（3）、养老服务属性本产品配套以“医养结合”为核心的四大服务中心服务体系。项目运营商成都银杏健康管理有限公司汇集养老产业中的精英人才，通过对美国太阳城、日本亲和源和欧洲养老机构的深入考察，历时三年精心策划打造出四大服务中心医疗护理服务中心、五星级家政服务中心、营养配餐中心、身心健康文化娱乐休闲中心。用有偿服务和无偿服务相结合的形式，根据老年朋友的需要提供千余项全方位高端养老服务。四大服务中心提供的完整、有机的全方位的组合式服务，是本产品的本质基础，这也是本产品与普通商品住宅产品、商业地产类产品、旅游地产产品最大、最根本、最本质的区别和不同。因此，本产品不能与普通的商品房
13、等同而语，因为普通商品房没有设置四大服务中心这样以服务为目的功能设置，卖完房子就结束划句号了，而本产品卖了房子才开始，真正的目的是经营，这就是本产品的第二大不同点和区别，因为本产品有完整的、系统的、体系化的服务功能价值属性，一切价值是服务的价值！1、医护体验中心：实现养老服务属性本产品配套以“医养结合”为核心的四大服务中心服务体系。对老人 24 小时医疗监护。针对老人常见病、多发病、慢性病实时监控及紧急情况的即时处理，对老人的健康状况进行定期评估、管理，让老人不出家门就能看病，解决老人看病难、看病不方便的问题。园区的医疗专家为原四川邮电医院院长姚先惠，姚院长一直无偿的开展着各项医疗服务相关工作
14、。园区理疗康复中心还特别为入住老人提供免费理疗体验服务。项目周边多家医院为老人健康保驾护航，约三分钟车程即可到达国家级三甲医成都市枫茂置业有限公司5院四川省人民医院西区分院，10 分钟车程到达彭州市人民医院，15 分钟车程到达郫都区人民医院，20 分钟车程到达红光镇华西上锦医院的分院，真正体现我园医养结合的模式，从而做到入住西蜀，医养无忧！2、营养配餐中心：体现适老设计属性。全方位为老人度身定制健康食谱，为老人提供绿色安全健康食品，还可以到家里给老人做饭，解决了老人吃饭难、买菜难、做饭难等问题，保证了老人饮食按时、便利、营养和健康。3、 星级家政服务中心：实现居家居住属性。除实现正常居家功能外
15、还依照星级酒店管理模式，为老人提供全年 365 天“高级保姆式”服务。为老人 24 小时维护舒适整洁的居住环境，使老人住得干净、整齐，有一个优质的居住环境，主要解决洗衣、打扫卫生难等问题。也满足老人心理和身体健康的需要。4、文化娱乐中心：生态养生属性。整合社区内外资源，为长者组织各式各样文体娱乐活动，让老人可以在无污染、环境优美的园区自由地交往志同道合的朋 友，能自由、放心、快乐、有尊严地过院校式生活。真正让老人开心快乐，远离孤独寂莫。（4）、生态养生属性项目配套有十大优质资源。本项目地处三河环绕（柏条河、徐堰河和麻河）上风上水的 4A 级景区、其负氧离子浓度超过成都市区 40 倍、水质达欧洲
16、标准，园区附近设有万亩生态农庄和蔬菜水果基地、右邻 3000 亩三道堰水上公园、左邻 4000 亩古城遗址公园、同时毗邻 3000 亩安靖湖等十大优质资源配置。本项目产品这种集优质资源为一体的配套，是其它普通商品住宅产品、其它养老地产产品没有的，这是本产品才具有的属性。（5）、投资增值属性本产品是集普通住宅居住价值功能、商业投资价值功能、旅游度假体验式价值功能一体化的复合型产品。本产品在居家自住的模式上，还开发了床位、房屋整租、酒店等多种模式。即：对于达到一定年龄的长者可拎包入住并享受各级颐养服务；对于中青年则可以选择投资本产品，获得分割式转让（流转）的房屋产权，再将本产品返租给本公司经营，以
17、获取稳定的年度收益回报。俗话说：人可以不生病，也可以没有意外，但一定会变老！项目秉承“孝心天下儿女心，全心全意为老人服务；老人需要什么服务我们就能提供什么样的服务”的办园理念，得到社成都市枫茂置业有限公司6会各级政府及机构的大力支持，各大媒体争相报道。中央电视 2 台，四川卫视 4 台，四川 7台、四川 8 台、人民网、孝行天下网等分别作特邀专题报道。六、区域、交通介绍本项目距成都市主城区 19 公里（30 分钟车程），郫都区 6 公里，交通十分便利，公路路网四通八达。东与新都区，北与川西古城镇，西与花香新民场镇，南与红光镇、团结镇接壤。境内有国家级二级公路郫彭路纵贯南北，沙西线横跨全镇，项目
18、位置突出，商贸活跃（例举：惠里古镇，飞跃丛林，春天花卉市场，国际马术俱乐部，青杠树香草湖，彩虹桥，沙西农副产品批发市场，郫都区蜀都万达广场，百伦广场，奥特莱斯等各大旅游商业区）。 自驾：沙西快速通道（因在修建地铁）30 分钟车程成灌路 40 分钟车程（金牛立交出发）绕城高速 20 分钟（郫县下高速）成都第二绕城高速公路西段项目，路线起于双流县华大路以西，经双流县、新津县、崇 州市、温江区、郫县（古城）、新都区，止于彭州市濛阳镇，共涉及成都市 7 个区(市)、县。 公交：九里堤715A 路/727 路直达（高石桥村站下）茶店子712 路715 路/P22 路直达（高石桥村站下）春熙路地铁 2 号
19、线犀浦站-P22 路直达（高石桥村站下）郫县客运中心站P23 路直达（高石桥村站下）郫都区蜀都万达-P50 直达(高石桥村站下)七、经营模式本项目产品根据每位客户、每位长者的不同需求实行多种经营模式，现阶段执行 1、消费卡充值消费卡金额 使用年限 充值享受优惠1 万元 终身 赠送 1000 元消费劵成都市枫茂置业有限公司7享有权利1、项目优先入住权；2、此卡不限使用期限，卡内金额用完为止；3、赠送金额仅限本项目园区消费。2、入住收费及充值优惠政策（1）长住充值交费：健康自理型 2500 元/月；介助介护型 3000-4500 元/月；全护型型 5500 元/月；临终关怀型 8000 元/月；以
20、上为入住 3 号楼双人间拼房间的收费价格，如需 1 人入住双人间需另外收取费用。（2）长住充值送优惠：充值月份 6 个月 12 个月 18 个月 24 个月赠送月份 1 个月 3 个月 5 个月 8 个月实得月份 7 个月 15 个月 23 个月 32 个月折扣率 75% 71% 67% 63%优惠构成使用时限 一年 两年 三年 六年健康自理 实得价格 2143 元/月 2000 元/月 1957 元/月 1875 元/月八、商铺、房屋招租、销售、代租模式：1、商铺：面积区间：24-380；挑高 4.8M（租、售一层享两层）租赁：单价 20-50 元/；签一年合同免半年租金；园区业主租赁享受八
21、折。出售：单价 7500-19000 元/；免一年物管费；服务享受八折。代租：单价 20-25 元/；凡是公司使用期间可直接享受代租模式。2、居家、公寓：面积区间：48.47（二号楼）-51.47（三号楼）；租赁：居家待定；公寓单价 1600-2400 元/间；只含床位费。出售：单价：7000-8600 元/,享砸金蛋；服务享受八折。代租：详见如下分析讲解如 3 号楼目前经营状况良好，入住率高达 90%以上。房屋采用通廊式酒店公寓设计，面积 51.47 平米，南北通透，精装修带家具家电，床上用品一应俱全，真正做到拎包入住。每成都市枫茂置业有限公司8户均设置观察窗，可随时监护老人房内动态。其中二
22、楼为购房自住型客户，房源已全部售罄。四楼和七楼为介护楼层，配备护工 24 小时陪伴照顾。三楼、五楼、六楼为健康自理型长住客户楼层。3 号楼每层均配备有护士站，每个房间均设置呼叫器和供氧开关，医生护士 24 小时巡房。目前仅三号楼已入住近 150 位老人，均采用充值赠送活动办理入住，最短的入住时间为 7 个月，最长的时间为 32 个月。2018 年两会，总理李克强明确表示，支持社会力量增加医疗、养老、教育、文化、体育等服务供给。根据国家公布的 9073 养老架构，也就是百分之九十的老人选择居家养老,百分之七的老人选择社区养老,百分之三的老人选择机构养老。就成都而言,成都的总人口大概在 1300
23、多万人, 然而老龄人口就已经有接近 300 万,所以成都养老市场需求巨大。目前成都养老床位的需求量达到 21 万张，但养老床位只有 7 万多张。随着老龄人口的比例不断增加，可以肯定的是，养老房和养老床位的需求量只会越来越大。围绕公司办园宗旨及董事局领导的指导下，更为了回馈陪伴康乐园成长的所有新老客户，现针对此次代租模式销售的所有房源按以下政策执行：1、客户选购 3 号楼按现行优惠政策执行，如有特殊申请成交底价不低于 8000 元/平米。房屋租金保底收益为两年，每月租金按 800/床位计算，公司按照 4:6 的比例收取 40%管理费用，即客户所得实际收益为 80021220.6=23040 元，
24、年收益近 3.7%。在此，房屋本身价值的增长是未计算的。以上政策签定合同当日即签订代租协议，合同约定代租时间为 5 年，客户自签订合同后5 年内不能自住或私自出租该房屋，合同约定保底收益时间为 2 年，2 年后随市场价格变化做相应调整，以保证客户的最大收益。租金自客户缴纳完全部房款的第二日，按季度支付到客户提供的银行卡上，支付时间为 2 年。九、市场分析随着人口老龄化的加剧，70、80 后独生子女家庭 2 拖 5 或 6 的家庭格局逐步显现，养老难！养老机构一床难求必定成为未来的社会养老难题，因此现在提前为自己的将来打算或作为新型投资理财产品，康乐园都是您投资的最佳选择！十年前，所有人都想在成都市区购买一套属于自己的房产，这是身份、地位的象征；五年前，随着城市版图的扩大及生活、物质水平的提升，人们在购房区域观念上发生了改变，享受高端品质生活应该选择在成都近郊区买一套出行便利、宁静、环境好的房产；今天，随着我国社会老龄化程度的加剧，我们应该有超前意识，在大都市和郊区拥有多少套房不足为喜，谁能抢先一步在成都离尘而不离城的地方拥有一套具备医疗护理服务、营养配餐、星级家政服务、身心健康文化娱乐休闲等设施设备的养老房，这才是未雨绸缪，世代相传的所谓成都市枫茂置业有限公司9高端、大气、上档次且无养老后顾之忧！成都市枫茂置业有限公司运营部2018 年 8 月 1 日
