1、,成都市中心城区商业调查报告,Part1：成都商业市场概况,2011年成都市商铺新增供应94.21万平方米，同比增加70.70%，成交75.98万平方米，同比上升34.60%。从2005年开始，销售市场上新增商铺的供应量连续5年下降之后，2011年出现较大反弹。由于住宅市场限购，成交大幅受挫，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，与此同时，较多投资客转向商业地产，市场呈现供需两旺。,成都商业市场供需情况,成都市商铺供需情况（2004-2011年）,成都商业市场供应特征,社区型商铺供应量为45.19万平方米，占到整体供应量的48.0%，依旧是市场供应的主导形态。商业广场供应量为39.48万平方
2、米，占整体供应量的41.9%。写字楼底商为7.77万平方米，约占8.2%的比重。由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升，写字楼底商也以较快的速度增长。写字楼底商一般规模较小，主要作为办公配套出现，满足商务洽谈、银行金融服务等方面需求。,成都市商铺供应类型（2010-2011年）,新增供应外移加剧 三环外唱主角,城南供应继续领先 城西不甘示弱,成都市商铺供应方位分析（2010年-2011年）,成都市商铺供应环域分析（2010-2011年）,成都商业市场供应特征,成都市商铺月度销售情况（2011年1-12月）,成都市商铺销售价格走势（单位：元/平米）,成都商业市场需求特征,2011年商铺平均销售价格
3、为22805元/平方米，环比上涨32.7%，继续保持较大幅度的涨幅。商铺自用需求较为旺盛，尤其是大中型零售、餐饮企业对商铺需求量较大，同时，社会闲散资金购买意愿强烈，在自用及投资需求的推动下，商铺价格持续走高。社区型商铺首层价格集中在3-5万元/平方米，商业广场主要集中在5-8万元/平方米之间，核心区的商业广场价格达到10万元/平方米以上。,成都商业市场典型项目销售价格情况,第一代商业模式,第二代商业模式,第三代商业兴起,第四代商业兴起,20世纪90年代中期,20世纪90年代中后期,21世纪初,1980-1993,1994-2003,2004-2010,2010后,21世纪,第一代商业是指传统
4、的街铺形式专业店和综合店,第二代商业是指超市和百货,第三代商业是指购物中心SHOPPING MALL,第四代商业是指LIFE STYLE CENTER,即生活体验中心,商业模式演变,成都商业发展概况,成都商业发展概况,成都商圈发展模式,商业中心,单一中心商圈,多商圈共存,多核心商圈发展模式（DEVELOPMENT MODE OF ONE TO MULTI-COMMERCIAL CIRLE）,同心圆放射式扩展，由单一商圈演化为多商圈并存的格局；由从前单一的中心商圈春盐骡商圈，逐步发展出人新天地南、金沙光华、双楠-红牌楼等多商圈。,成都商业格局,春盐骡三大商圈作为成都市的核心商圈，在各大商圈中处于
5、霸主地位。辐射整个成都市区甚至部分西部城市。商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等业态为主，人流量大，商业繁华，租金水平较高。除了核心商圈，在二环路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建设路商圈等。次级商圈的体量集中在20-30万平方米，包含大型超市、百货、休闲餐饮等业态，满足区域型的购物需求。,随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局正在形成。,成都商业格局,2011年商业地产快速发展，多个商业项目集中开业，新增供应较大。其中新南天地商圈再度扩容，成为城南最大的商圈，苏宁广场和富森美家居集中开业，新增商业面积达到32.50万平米，增幅明显，发展速度为各大商圈之
6、首。就各商圈市场存量而言，春盐商圈当之不愧，总存量达到95.77万平米，已经发展成熟，商业集中性较高，人流量大，知名度最高。,成都市各商圈新增供应情况,成都商业格局,2011年新增大型商业项目概览,租金水平,2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米。,成都商业格局,租金水平,成都已经进入城市综合体的时代，
7、城市综合体不断出现，分布范围相当广，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成熟，操作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。根据中原已知项目统计，未来大型商业体量巨大，对现有市场造成较大的冲击力。,成都商业格局,未来潜在商业供应,小结：,成都商业发展概况,商业供应明显回升，供应量达到94.21万平方米，供应量创下新纪录，尤以下半年集中爆发，供应的区域集中在城南和城西；商铺成交量为75.98万平方米，市场销售表现均为平稳，价格为22805元/平方米，继续呈现上扬的态势。 随着新兴居住板块的兴起以及各大高尚住宅区域的形成，成都商业格局基本形成以多个次级商圈共同发展的局面。次级
8、商圈加快发展，比较突出的是新南天地商圈，发展快速，已经形成了大型综合性商圈。商铺价格上扬的同时，租金也稳步上涨，整体较为平稳。 在住宅市场持续限购的大环境下，商业地产遇到难得的发展机遇，市场发展加快。开发商纷纷加大商业地产的开发比重。预计商铺市场未来保持较快的发展速度。开发商开发能力不断提高，城市综合体不断涌现，多个项目均包含大面积的商场，商铺供应潜力较大。随着这些商业项目的开业，市场存量将有大幅度的攀升，租赁市场压力不断加大，优质商铺的争夺将趋于白热化。,Part2：成都市中心城区商业调查,中心城区商业格局,春熙路、盐市口、骡马市是成都传统商圈，在成都市中心形成三足鼎立的局面，有着不可动摇的
9、地位。,三大核心商圈概况,中心城区商业格局,中心城区商业格局,三大核心商圈代表项目情况,主要商圈调研总结,目前成都核心三大商圈发展成熟，人气、商气冠绝成都，随着中强国际、茂业百货、雄飞中心、银石广场、九龙仓项目等商业综合体的开发及投入使用，中心城区三大核心商圈发展将进入一个全新的鼎盛阶段。 随着地一大道地下商场开业，其贯穿顺城大街及盐市口的整体布局，使骡马市商圈、盐市口商圈、春熙路商圈实现无缝连接，阻碍各大商圈人流互动的动线断代障碍消失，本项目处于三大商圈的交汇处的核心位置，未来商业的运营、人流量发展前景可期。,Part3：成都市中心城区在售商业调查,中心城区在售商业格局,目前中心城区在售商业
10、项目数量较多，主要集中在春熙路商圈； 在售商业主要为旧楼改造出售和新建项目出售两种形式，物业类型以商铺+酒店式公寓为主； 大部分在售商业项目采用了带租约销售的模式，10年平均回报率集中在8%左右。,本案,春熙1号,WI-熙,雄飞中心,汇美服饰皮草广场,嘉利商业广场,红星国际,中心城区在售商业-春熙1号,中心城区在售商业-wi-熙,中心城区在售商业-嘉利商业广场,中心城区在售商业-红星国际,汇美服饰皮草广场,中心城区在售商业重点个案分析汇美服饰皮草广场,中心城区在售商业重点个案分析汇美服饰皮草广场,汇美服饰皮草广场商铺产品情况,商铺面积区间：8-25 商铺单价区间：8-13万 商铺优惠情况：面谈
11、，预计可让步10%-15% 商铺销售情况：项目处于销售阶段，但未对外宣布开盘，预计开盘时间会根据蓄客情况而定。现阶段暗销20余套。,中心城区在售商业重点个案分析汇美服饰皮草广场,汇美服饰皮草广场投资回报率计算方式,投资回报主要包括两部分：保底收益和溢价收益。 保底收益：前三年保底收益300元/，第四年、第五年保底收益分别递增8%，第五年开始每两年保底收益递增8%； 溢价收益：从第六年开始计算，溢价收益部分计算为当年可实现收益减去保底收益，然后乘以70%。,中心城区在售商业重点个案分析雄飞中心,中心城区在售商业重点个案分析雄飞中心,雄飞中心商铺产品情况,商铺定位：西南电子服务旗舰体验中心，华强电
12、子世界负责整体运营-1F-6F，以后将成为华强电子世界成都店。7楼为美食广场，8-9层为品牌电影院线。7-9层餐饮娱乐业态，将有力地将人流吸引到高层，保障高楼层商业的人流量。 商铺运营模式：-1F-6F由华强电子世界统一规划、招商、运营 商铺面积区间及价格情况,商铺销售模式：10年带租约销售。 投资回报率：商铺业主签订委托经营合同，合同期限为10年，头三年每年返租7%，每三年租金递增10%。1-3年租金为7%，4-6年租金为7.7%，7-9年为8.41%，10年为9.32%。十年平均回报8%。,中心城区在售商业重点个案分析雄飞中心,雄飞中心在售商铺户型图,销售情况：累计销售约70%。,中心城区
13、在售商业重点个案分析雄飞中心,雄飞中心商铺报媒推广,中心城区在售商业重点个案分析雄飞中心,雄飞中心写字楼产品情况,中心城区在售商业重点个案分析雄飞中心,雄飞中心写字楼产品情况,标准层分析： 单位面积划分较方正； 电梯数量配置较为合理； H形走廊在使用当中略有不便。,中心城区在售商业总结,目前中心城区在售项目较多，投资门槛较低、签约年限10-15年，投资回报8%左右，本项目面临一定严峻的竞争形势； 目前中心城区在售项目多采用“带租约销售”的模式，同时通过将面积区间划小的形式实现“高单价，低总价”销售； 在中心城区高区域价值被认可情况下，在售项目以低投资门槛针对零散的小投资客，去化速度较好，在住宅
14、投资受限的情况下，中心城区商业项目存在较大市场空间。,Part4：成都市中心城区商业租金调查,中心城区商业租金情况,春熙路 东大街 总府路 太升路,顺城街 东西御街 后子门,玉带桥 锣锅巷 八宝街,总结： 中心城区租赁价格以春熙路最高，且以春熙路为圆心向外逐层递减； 能够支撑较高租金的业态主要为潮流时尚服饰、精品小店、中高端百货，且多为1楼小面积商铺。,总结,成都商业市场步入高速发展阶段，各大开发商纷纷将开发中心转移到商业地产领域，商业市场竞争日趋严峻；成都商业租赁市场租金逐年递增迅猛，年递增率8%左右；中心城区春盐骡三大核心商圈做为成都商业龙头，全面覆盖各商业业态，虽受到各大新兴商圈挑战，但整体发展势头强劲，其核心地位无人能够动摇； 目前中心城区在售商业较多，投资门槛较低，投资回报条件优厚，市场竞争激烈；中心城区商铺租金处于高位水准，小面积零售业、品牌店等可支撑较高租金。,Thanks！,
