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2、年度最新税务筹划 实务案例精选 （土地增值税） （土地增值税） （土地增值税） （土地增值税） 提示 提示 提示 提示 ： ： ： ： 本资料所选案例 来自于网络 本资料所选案例 来自于网络 本资料所选案例 来自于网络 本资料所选案例 来自于网络 ， ， ， ， 仅供税务筹划爱 好者学习参考 仅供税务筹划爱 好者学习参考 仅供税务筹划爱 好者学习参考 仅供税务筹划爱 好者学习参考 ， ， ， ， 请勿用 请勿用 请勿用 请勿用 于任何商业用途，因使用用途不当引起的任何权益争议与本网站无关！ 于任何商业用途，因使用用途不当引起的任何权益争议与本网站无关！ 于任何商业用途，因使用用途不当引起的任何
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4、 润博财税- - - - - - - - - - - - 致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ 目 目 目 目 录 录 录 录 房地产开发企业土地增值税筹划思路 房地产开发企业土地增值税筹划思路 房地产开发企业土地增值税筹划思路 房地产开发企业土地增值税筹划思路 房地产企业土地增值税筹划误区 房地产企业土地增值税筹划误区 房地产企业土地增值税筹划误区 房地产企业土地增值税筹划误区 实例分析降低土地增值税税负的两种方法 实例分析降低土地增值税税负的两种方法 实例分析降低土地增值税税负的两种方法 实例分析降低土地增值税税负的两种方法 土地增值税：环节越多税负越小 土地增值税：环节越多税负越小 土地增
5、值税：环节越多税负越小 土地增值税：环节越多税负越小 土地使用权作价的税收筹划 土地使用权作价的税收筹划 土地使用权作价的税收筹划 土地使用权作价的税收筹划 处置底商的税务筹划方案 处置底商的税务筹划方案 处置底商的税务筹划方案 处置底商的税务筹划方案 土地增值税清算在即 土地增值税清算在即 土地增值税清算在即 土地增值税清算在即 详解开发商避税手段 详解开发商避税手段 详解开发商避税手段 详解开发商避税手段 土地增值税的五种筹划技巧浅析 土地增值税的五种筹划技巧浅析 土地增值税的五种筹划技巧浅析 土地增值税的五种筹划技巧浅析 房地产开发商筹划土地增值税案 房地产开发商筹划土地增值税案 房地产
6、开发商筹划土地增值税案 房地产开发商筹划土地增值税案 企业土地增值税的税收筹划 企业土地增值税的税收筹划 企业土地增值税的税收筹划 企业土地增值税的税收筹划 个人转让房地产土地增值税筹划 个人转让房地产土地增值税筹划 个人转让房地产土地增值税筹划 个人转让房地产土地增值税筹划 房地产企业土地增值税筹划四技巧 房地产企业土地增值税筹划四技巧 房地产企业土地增值税筹划四技巧 房地产企业土地增值税筹划四技巧 土地增值税常见筹划思路 土地增值税常见筹划思路 土地增值税常见筹划思路 土地增值税常见筹划思路 土地增值税投资筹划风险分析 土地增值税投资筹划风险分析 土地增值税投资筹划风险分析 土地增值税投资
7、筹划风险分析 企业土地增值税的税收筹划 企业土地增值税的税收筹划 企业土地增值税的税收筹划 企业土地增值税的税收筹划 房地产企业土地增值税税收筹划 房地产企业土地增值税税收筹划 房地产企业土地增值税税收筹划 房地产企业土地增值税税收筹划润博财税网 h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om /
8、润博财税- - - - - - - - - - - - 致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ 房地产开发企业土地增值税筹划思路 房地产开发企业土地增值税筹划思路 房地产开发企业土地增值税筹划思路 房地产开发企业土地增值税筹划思路 房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，土地增值税是其主 要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附 着物 ， 取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 土地增值税实行超额累进税率 ， 增值多的多征， 增值少的少征， 无增值的不征， 最低税率为 30% ， 最高税率为 60%。 在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低
9、，土地增值 税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及 有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。 一、开发方式的纳税筹划 （一）合作建房 税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房 自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。假如 A 房地产开发公 司在某市繁华地 段拥有一块土地，拟与 B 实业公司合作建 造办公大楼，资金由 B 实业公司提供，建成后按比例分房。对 B 实业公司来说，分得的办公楼不含土地 增值税，会降低购置成本。对 A 房地产开发公司而言，作为办
10、公用房，不用缴纳 土地增值税， 可节约大量税负， 降低房地产开发成本， 增强其在市场上的竞争力 。 这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。 （二）代建房 税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向 客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但没 有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征 税范围。 根据税法规定， 如不采用代建房方式开发， 则房地产属于该房地产开发企业， 销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式 减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开润博财税
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12、供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同 期贷款利率计算的金额，即：可扣除的房地产开发费用利息（取得土地使用 权所支付的金额房地产开发成本） 5% 以内。 纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷 款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之 和的 10%以内计算扣除， 即：可扣除的房地产开发费用（ 取得土地使用权所支 付的金额房地产开发成本）10%以内。 根据税法规定，房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开 发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利 息并提供金融机构证明，
13、据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费 用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。 假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付 金额 300 万元，房地产开发成本为 500 万元。 如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明， 则其他可扣除项目利息费用（300500） 5%利息费用40（万元 ） ； 如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构 证明，则其他可扣除项目（300500） 10% 80（万元） 。 对于该企业来说 ， 如果预计利息费用高于 40 万元， 企业应力争按转让房地产 项目计算
14、分摊利息支出， 并取得有关金融机构证明， 以便据实扣除有关利息费用， 从而增加扣除项目金额；反之同理。 （二）利用代收费用并入房价减少税基 税法规定：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收润博财税网 h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / 润博财税- - - - - -
15、 - - - - - - 致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ 的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地 产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计 20%扣除的基数； 如果代收费用未计入房价中， 而是在房价之外单独收取的， 可以 不作为转让房地产的收入。相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在 收入中扣除。 房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套 费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：一是将代收费用视为房产 销售收入，并入房价向购买方一并收取；二是在房价之外向购买方单独收取。 例如，某房地产开
16、发企业出售楼房售价 5 000 万元。准予扣除项目金额为 3000 万元，代收费用 500 万元。 两种方案的具体纳税情况见表 1 。 从表 1 中可以看出，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值 额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。 三、销售的纳税筹划 （一）设立独立核算的销售公司 通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求 企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业 将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房地产销 售给予公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房地产的时候可
17、以将增值 率控制在 20%以内，这样这个 环节就可以免征土地增值税，而只 就对外销售征收 土地增值税。 假设某房地产的成本是 100 万元，方案一：直接以 200 万元对外销售；方案 二：先以 120 万元的价格销售给子公司，子公司再以 200 万元的价格对外销售。 两种方案的具体纳税情况见表 2 。 从表 2 中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理减轻企业土地增值税 负担。润博财税网 h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w
18、 w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / 润博财税- - - - - - - - - - - - 致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ （二）将销售与装修分开核算 在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了 一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业 务独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房 地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；二是原本计入房地产价 格的装修、 安装等业务收入需要按照 5%的税率计算
19、缴纳营业税， 分开核算后适用 3%的税率。 如某套精装修的房产总售价为 100 万元，在签订销售合同时分别签订房屋出 售合同 80 万元及装修合同 20 万元，假设准予扣除项目总额为 60 万元。 两种方案的具体纳税情况见表 3. 从表 3 中可以看出，方案二能形成纳税的最大化节约。 （三）确定适当的房地产销售价格 房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价 格时 ， 要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。 目前房价飞涨，公司是否应该跟着提高住宅的售价呢，是不是房价越高企业的利 润越大呢？ 对于普通住宅的 房价，因为当增值率不超过 20% 时
20、，可以免征土 地增值税。 提高房价可以为 企业带来更多收益，但必须保证增 值率不超过 20%；对于豪华住 宅， 虽然没有免税政策， 但还是有涨价的空间。 当然， 应该仔细地测量这个空间 ， 如果房价涨过了购买力，就会造成房产空置。 企业在确定房价时应该仔细测算利润率，结合市场的承受能力，再决定升价 与否，升多少或降多少才能使企业的利益最大化。 四、利用税收优惠政策 税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金 额的 20%，免予征收土地 增值税。纳税人既建造普通标准住 宅，又进行其他房地 产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其润博财税网 h
21、 t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / 润博财税- - - - - - - - - - - - 致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ 建造的普通标准住宅不享受免税优惠。 根据税法规定，这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可 扣除项目金额使 普通住宅的增值率控制在 20%以内。这
22、样做的 好处有两个：一是 可以免缴土地增值税；二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设 施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增 值率，就会出现多缴税的情况。 例如：某房地产 开发企业， 2008 年商品房销售收 入为 1 5 亿元，其中普通 住宅的销售额为 1 亿元 ， 豪华住宅的销售额为 5000 万元。 税法规定的可扣除项目 金额为 1 1 亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为 8000 万元，豪华住宅的可 扣除项目金额为 3000 万元。根据土地增值税的计算公式： 增值率增值额 扣除项目金额 100%（收入额扣除项目金额）扣除 项目金额100%
23、应纳税额增值额适用税率扣除项目金额 速算扣除系数 方案一：普通住宅和豪华住宅不分开核算。 增值率（1500011000）11000100% 36% 应纳税额（1500011000）30%1200 万元。 方案二：普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了 20%，则： 普通住宅：增值率（100008000） 8000100%25% ； 应纳税额（100008000 ）30%=600 万元； 豪华住宅：增值率（50003000 ） 3000100% 67%； 应纳税额=（50003000 ）40% 3000 5%650 万元。 两者合计为 1250 万元，此时分开核算比不分开核算
24、多支出税金 50 万元。这 是因为普通住宅的增值率为 25%， 超过了 20%， 还得缴纳土地增值税 。 但如果能使 普通住宅的增值 率控制在 20%以内，则可大大 减轻税负。控制普通住宅增值率的润博财税网 h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / 润博财税- - - - - - - -
25、- - - - 致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ 方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自 然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入减少，此时是否可取， 就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。 假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变， 仍为 8000 万元， 要使增值率 为 20%，则销售收入从（a8000）8000 100%20%中可求出，a9600 万元。 此 时该企业共应缴纳的土地增值税为 650 万元， 节省税金 600 万元， 考虑减少的 400 万元收入后仍可节省 200 万元税金。 假定上例中其他条件不变，
26、只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普 通住宅的增值率限制在 20%， 那么可扣除项目金额从 （10000 b ） b 100%20%， 等式中可计算出 ，b 8333 万元。此时，该 企业仅豪华住宅缴纳 650 万元土地增 值税，可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出 333 万元，税额却比不分开核 算少缴纳 550 万元， 比分开核算少缴纳 600 万元。 净收益分别增加 217 万元 （ 550 万元333 万元）和 267 万元（600 万元333 万元 ） 。增加可扣除项 目金额的途 径很多， 但是在增加房地产开发费用时， 应注意税法规定的比例限制。 税法规定 ， 开发费用的扣除
27、比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额 总和的 10% ，而各省市在 10%之内确定了不同的比例，纳税人需注意。 土地增值税纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大。每个纳税人都应该加 强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。 房地产企业土地增值税筹划误区 房地产企业土地增值税筹划误区 房地产企业土地增值税筹划误区 房地产企业土地增值税筹划误区 目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。由于 税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹 划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多 原合法的纳税筹划方案成为
28、违法，形成纳税筹划的误区，给房地产企业带来巨大 的税收风险。 因此， 认真剖析此类误区， 寻找纳税筹划的新亮点， 是本文的目的 。 误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。 过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资润博财税网 h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c o
29、m / 润博财税- - - - - - - - - - - - 致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ 或联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是关于土地增值税一些具体 问题规定的通知 （财税199548 号）第一条的规定， “ 对于以房地产进行投资、 联营的， 投资、 联营的一方以土地 （ 房地产） 作价入股进行投资或作为联营条件 ， 将房地产转让到所投资， 联营的企业中时， 暂免征收土地增值税。 ” 许多税务师事 务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹 划方案。 然而， 财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞， 出台了反避税条款 。 在 2006 年 3 月颁
30、布了 关于土地增值税若干问题的通知 （财税200621 号 ） ， 新文件第 五条明确规定， “对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、 联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投 资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的 通知 （财税199548 号） 第一条暂免征收土地增值税的规定” 。 即房地产开发企 业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。 案例 1：某房地产公司 开发一栋写字楼，欲将其出售给某 商贸公司，双方约 定售价为 3 亿元，该写字楼总成本为 2 亿元。 对于这种情况，房地产公司原纳税筹划方案是向
31、购买方投资。房地产公司将 开发完成的产品以实物资产的形式投入到商贸公司，取得商贸公司的股权后，再 将所持有的股权按照双方确定的售价转让给商贸公司的股东，同时收回资金。 此方案在 2006 年 3 月 2 日以前， 可以暂免征收土地增值税。 但财政部和国家 税务总局出台了关于土地增值税若干问题的通知后，该方案依然要缴纳土地 增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。 同时， 我们也发现新文件只对财税199548 号文的第一条以房地产进行投资 或联营的征免税问题进行了重新明确，但有关合作建房、企业兼并转让房地产的 征免税问题新文件并没有包括其中，仍然沿用旧文件，所以房地
32、产开发企业依旧 可以通过合作建房或兼并转让等方式进行土地增值税的筹划，合理规避新政策所 带来的税收筹划误区。 按照这一思路，上述案例 1 的筹划方案可以改为：由商贸公司出资 3 亿元，润博财税网 h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / 润博财税- - - - - - - - - - -
33、- 致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ 房地产公司出土地及余下的资金，双方合作建房。建成后按双方事先的约定比例 分配房产。商贸公司分得的房产作为自用免征收土地增值税，房地产公司若将分 得的房产用来出售，则就出售的部分缴纳土地增值税。如果商贸公司购买的是整 个项目的房产， 还可以采用转让项目公司股权的方式或者代建方式进行税收筹划。 误区二：开发商将部分房产转为自用或出租，可免交土地增值税。 在 2008 年以前， 许多房地产开发企业将开发的部分房地产转为自用或用于商 业地产， 把该部分房产的产权办到自己名下， 从而免交土地增值税。 其依据是 关 于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
34、（国税发2006187 号） 第三条第二款的规定， “房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于 出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不 列收入，不扣除相应的成本和费用” 。 案例 2：某公司是一家房地产开发企业，2007 年将部分尚未售出的商品房转 作固定资产，已经办理了房产证。该公司将此商品房用于出租，取得租金收入， 同时 ， 该公司对此商品房按 20 年计提折旧， 仅就租金收入计算缴纳了企业所得税。 税务机关查账后认为， 该公司对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理 ， 计算缴纳土地增值税和企业所得税。其理由是：根据国家税务总局关于房地产 开发业
35、务征收企业所得税问题的通知 （国税发200631 号） 第六条的规定， “ 开 发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、 赞助、 职工福利、 奖励、 对外投资 、 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等 行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时 确认收入 （或利润） 的实现 ” 。 该公司将商品房转作固定资产时， 应确认收入的实 现。在税款清算时视同销售处理，既确认收入，也要扣除相应的成本和费用。因 此仍需计算缴纳企业所得税和土地增值税。 自 2008 年 1 月 1 日起， 国家税务总局发布了 关于企业处置资产所得税处理 问题的通
36、知 （国税函 2008828 号） 规定， 自建商品房转为自用或经营 ， 由于资 产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确 认收入，相关资产的计税基础延续计算。即房地产开发企业将开发的部分房地产 转为企业自用或用于出租等商业用途时，不用缴纳企业所得税和土地增值税。国润博财税网 h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / /
37、w w w . r u n b ot ax. c om / 润博财税- - - - - - - - - - - - 致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ 家税务总局在 2009 年出台的房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税 发200931 号）也证实了这一点。 如案例 2 ，该公司在税收 筹划时应具备一定的前瞻性。新的 企业所得税法 从 2008 年起正式实施，我们从国家对所得税税制改革的发展趋势可以初见端倪。 该 公司应在 2007 年暂时不要将自建的商品房转为固定资产， 不办理房产证， 仍然作 为未售 的存货处理 。待到 2008 年后再 办理房产证 转为固定资 产。这样该 公司 在
38、 2007 年仅是折旧费用不能在所得税前扣除， 而其自用商品房的部分就能合法地规 避企业所得税和土地增值税。 润博提示：该方案引用法规有误，房地产开发企业将房产转为自用或出租， 不能适用企业所得税政策中的视同销售规定征收土地增值税！? 误区三：利用借款费用资本化，进行加计扣除，从而减少土地增值额。 根据房地产开 发经营企业所得税处理办法 （国税发 200931 号）第二十 一条第一款关于企业的利息支出应按以下规定进行处理： “ 企业为建造开发产品借 入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和 分配 。 ”而最新颁布的企 业会计准则第 17 号 借款费用（财会2006
39、3 号）第 四条规定， “企业发生的借款费用， 可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或 者生产的， 应当予以资本化， 计入相关资产成本” 。 因此， 许多房地产开发企业将 符合资本化条件的借款费用计入开发成本，这是合乎规定的。 然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的 基数，不仅加计扣除了开发成本的 20% ，在计算房地产开发费用时还作为 5%的计 算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。这种 做法存在较大的税收风险。 案例 3： 某房地产公司于 2007 年 4 月开工建设一写字楼， 该项目贷款 3 亿元。 至 2008 年 12 月末，
40、 共发生借款费用 3000 万元。 2008 年共取得销售收入 8 亿元， 取得土地使用权支付 3800 万元。该公司会计核算执行企业会计准则 ，按照有 关规定将借款费用计入了开发间接费用。除去借款费用外，该公司的开发成本为 5 亿元， 营业税及附 加税费共计 4400 万元， 全年管理费 用及营销费 用支出 3500润博财税网 h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h
41、t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / 润博财税- - - - - - - - - - - - 致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ 万元。 该公司在清算土地增值税时，项目开发成本为：380050000300056800 万元。土 地增值额为：80000 5680056800 5% 44005680020% 4600 万 元。由此，该公司实际缴纳土地增值税 1380 万元（460030% ） 。 然而，税务机关查账后认为，该公司不能将借款费用作为计算土地增值税时 加计扣除的基数。因此，该公司应补缴土地增值税款 225 万元以及滞纳金。理由 是根据土地增
42、 值税清算管理规程 （国税发200991 号）第二十七条 第一款的 规定，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用 扣除。 在这一点上，税收筹划的亮点在于所发生的能够扣除的借款费用是否超过税 法规定可以扣除的开发成本的 5%.如果超过 5% ，则企业应提供金融机构的贷款证 明，否则，应不提供金融机构的相关证明更为有利。 特别注意的是，根据土地增值税清算管理规程 （国税发2009191 号 ） 第 二十一条、二十六条的相关规定，房地产开发企业在办理土地增值税清算时，计 算扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发间接费用及与转让 房地产有关税金，都必须实际发生且
43、提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证 的，或预提开发间接费用的，不予扣除。所以企业应注意提供有关真实、合法有 效凭证，才能达到税收筹划的目的。 实例分析降低土地增值税税负的两种方法 实例分析降低土地增值税税负的两种方法 实例分析降低土地增值税税负的两种方法 实例分析降低土地增值税税负的两种方法 土地增值税税率较高，对房地产开发企业的利润有较大的影响，相关的纳税 筹划就显得尤为必要。下面介绍两种筹划方法，并举实例加以分析。 一、转换房产形式进行纳税筹划 1 、按照建立方式分别核算进行筹划 纳税人建造普通 标准住宅出售，增值额未超过扣除 项目金额 20% 的，免征土 地增值税，增值 额超过扣除项
44、目金额 20%的，应就其全部 增值额按规定计税。对润博财税网 h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / 润博财税- - - - - - - - - - - - 致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ 于纳税人既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分 别核算增值额或不能确定
45、核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用这一规定。 因此，要根据建房方式分别核算，以便享受税收优惠。 例 1：某房地产公司 转让普通标准住宅所取得的收入为 900 万元，其扣除项 目金额为 800 万元， 转让豪华别墅所取得的收入为 1500 万元 ， 其扣除项目金额为 1000 万元。 合并核算增值额 增值额=900800+l5001000=600（万元 ） 。 增值额与扣除项目金额之比=600 （ 800+l000 ） =33.33%. 土地增值税税额 =60030%=180（万元） 。 分别核算增值额 普通标准住宅增值额=900800=100（万元） 。 普通标准住宅增值额与扣除项目金额之
46、比=100 800=12.5%20% 可免征土地增值税： 豪华别墅增值额 =1500 1000=500 （万元） 。 豪华别墅增值额与扣除项目金额之比=1500 1000=50%. 土地增值税税额 =50030%=150（万元） 。 两种方式进行比较，第二种方式比第一种方式少缴 30 万元的土地增值税。 2 、先分立后被兼正的筹划 根据税法规定，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于土地增值 税的有偿转让或视同销售行为， 不征收土地增值税。 同时， 财政部、 国家税务总 局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （ 财税199548 号） 规定： “ 在企业 兼并中，对被兼并企业将房地产转
47、让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 ” 综 合运用上述税收政策，可以进行下列方式的土地增税筹划。润博财税网 h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / h t t p : / / w w w . r u n b ot ax. c om / 润博财税- - - - - - - - - - - - 致力于专业税务筹划资讯及服务提供！ 例 2：乙房地产开发公司为甲公司开发 2 万
48、平方米办公大厦。 方案一：乙房地产开发公司开发办公大厦，建成后转让给甲公司，转让增值 额为 2300 万元，增值率为 35% ，转让应缴纳土地增值税 690 万元（ 230030%） 。 方案二：乙房地产公司建成办公大厦后，进行企业分立，分立为两个公司， 其中一个全资子公司为丙公司，并由丙公司拥有办公大厦，根据税法规定，乙房 地产开发企业通过企业分立转移到丙公司的办公大厦，不征收土地增值税，分立 结束后，甲公司兼并丙公司，根据现行税法，被兼并企业丙公司将办公大厦转让 到兼并企业甲公司中，暂免征收土地增值税。因此，在乙房地产公司企业分立和 甲公司兼并丙公司过程中，办公大厦都不需要缴纳土地增税。
49、显然，采用方案 二先分立后被兼并方式，乙房地产 公司可节省土地增部 690 万元，不考虑其他因素，应采用方案二。 二、适当加大建造成本法进行筹划 房地产企业为了提高产品的竞争能力，在市场可以接受的范围内，采取适当 加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次等手段，增加房屋 卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加 大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本 增幅的 1.3 倍，这样就拉动了增值率的降低，少缴或免缴土地增值税。 例 3：甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金 1500 万元 ， 开发成本 3200 万元， 含借款利息 200 万元， 可售面积 30000 平方米。 现在 正在讨 论销售策略 ，如果销售 毛坯房，每 平方米售价 3200 元，销 售收入总额 为 9600 万元，营业税税率 5%，城市维护建设税 7% ，教育费附加 3%，计算应缴纳多 少土地增值税？
