1、1房地产政策调控的争论和市场形势有哲人说过， “一切都会过去、一切都不会过去” 。我国房地产政策调控如果从 2003 年的中国人民银行 121 号文件算起，至今已有八年了，如果从 2005 年国务院明传电报算起，至今也已经六年了。期间2008 年 10 月份随着我国宏观经济调控方针的反向调整，我国房地产调控政策也跟进进行了时间大约一年的反向调整。除此之外，我国房地产政策调控的认知基础、针对重点、方法手段和实践效果都是呈现一脉相承、一以贯之的。从我国房地产政策调控开始到现在，我们很少反思房地产调控政策本身是否符合科学发展观和房地产发展经济规律的要求，也很难找到一涨就调、一调就涨、越调越涨的社会和
2、经济根源的共识。即便出现少数质疑争论的声音，也不被政策的制定者和执行者所重视，更不要说被接纳了。但客观事实是尽管舆论风向和行政力量呈现一边倒的格局，关于我国房地产调控政策的争论始终没有停歇，反而有愈演愈烈之势。为了更好的认识房地产市场客观现实，形成新时期背景下的社会共识，从而促进我国房地产业长期稳定的健康发展，现在确实有必要梳理在房地产领域里的主要争论。现根据我国最近几年在房地产的焦点问题和对立认识予以归纳和陈述。一、在房地产总体认知上的不同看法1、我国土地和住房制度改革是成功还是失败的我国的土地制度改革和住房制度改革启动于上世纪八十年代末，形成新的经济制度成型于九十年代。土地转让制度主要借鉴
3、于香港的经验，公积金的制度主要借鉴于新加坡的经验。停止单位福利性建房分房，则是房地产从计划经济体制转向市场化、商品化道路的重要抉择。站在今天的角度，我国社会一部分人认为，住房和土地制度改革，扩大了城镇居民间收入财富的差距，已成为中国少数人掠夺公共资源和社会财富的手段。政府丢弃了住房保障的职责和制度，将城镇居民住房问题的解决都赶到了2市场上，致使多年以后中国城镇住房矛盾日益凸出。土地财政、税收规费、权钱交易、缺少社会责任感和道德良心的开发商，促成了我国城镇的高地价、高房价，已超越了大多数居民的实际购买承受能力，给社会的稳定与和谐带来了严重的负面影响。两项改革已经失败，其价值取向更是错误的。国家土
4、地的权益应归国民所有，国民的基本居住权利应被国家保障。我国社会另一部分人认为，住房和土地制度改革是我国三十年改革开放中最为成功的两项单项改革，它开辟了我国城镇商品房市场化的发展道路，改变了城镇形态面貌，增强了城镇服务功能，优化了城镇产业结构。中国城镇住房问题在较短的时间里，从根本上得到缓解。城镇居民改善自己居住水平，增加家庭财富总量，其速度和规模都创造了世界城镇发展史上的奇迹。城镇发展和住宅问题的解决有了源源不断的资金动力。现在出现的高地价、高房价问题，是发展当中出现的问题，是政府保障住房职责缺位的结果，是改革推进不彻底的结果，而不是评判改革失败的依据。2、房地产业是不是我国国民经济的支柱产业
5、计划经济条件下，土地是国家划拨的，房屋建设是政府统一实施的，住房是高度匮乏下的有限无偿分配。外国和我国历史实践都证明，计划体制和政府主导解决不了城镇住房问题，房地产也无法成为国民经济的主导产业。中国房地产业是伴随着社会主义市场经济而产生并发展起来的。我国房地产增加值在“十一五”期间占 GDP 的比重高达 9%以上（按成本法和市场房租房两种计算方法的算术平均值） ，贡献了全国资本形成总额的 20%、全国资本形成增长率的25%。我国社会一部分人认为，居住权利是人的基本权利，住房应该回归到它的社会公共产品的传统产业地位。房地产业不应该像现在这样，成为一个暴利产业和缺乏社会责任的产业，而应该主要是一个
6、不以赢利为主要目的由政府承担的社会民生服务性产业。将房地产业奉为国民经济的支柱产业，将导致各种资源和优惠政策向房地产业倾斜，它的快速发展损害了其它实体产业经济的发展，也严重损害到社会弱势群体的住房需求。过度肯定它的支柱地位，助长了房地产业的畸形发展。我国社会另一部分人认为，现代社会中房地产业是国民经济的支柱产业是3一个普遍现象，这是一个实证性的问题，而不是一个价值评判的问题。房地产财富也是人类社会财富结构中最主要的实体部分。房地产业的支柱地位不仅仅是它自身占 GDP 和税费比重来体现的，也反映在这个产业的投资规模和市场销售规模，更取决于它对多达五六十种相关产业的拉动作用。我们不能只在经济出现困
7、难的时候承认它的支柱地位，而在经济向好的时期又抹杀它的支柱地位。3、我国房地产市场是不是主要呈现为泡沫和投机我国房地产市场分为一级土地市场，二级增量房市场和三级存量房市场。一级市场主导方是政府，二级市场主导方是开发企业，三级市场主导方是无数个产权房屋的拥有者。三级市场的联动发展是我国房地产市场从初期阶段走入成熟阶段的重要台阶。我国社会一部分人认为，中国的房地产市场早已是一个充满着泡沫、投机和非理性的邪恶市场，境外投机者通过热钱哄抬市场价格，国内投机者通过炒房团炒作市场价格，真正的房屋自住需求者却买不起商品住宅。我国现在商品住宅的市场价格城镇居民大多数都是无法承受的。在市场上一方面是多套甚至十几
8、套、几十套的商品住宅拥有者，一方面是即便优惠贷款按揭也无力购房的弱势群体，这种反差作为社会主义国家是不应该存在的。香港、东京、伦敦和美国都出现过商品住宅市场价格泡沫破灭的惨痛历史。商品住宅房价下跌，是理性回归，中国城镇老百姓是高兴的，也是期盼的。过早取消“投机倒把罪” ，这是一个教训。现在不但需要打击商品房投机需求，同时还需要坚决遏制商品住房的投资需求。我国社会另一部分人认为，我国房地产市场总体上是一个城镇居民不断改善自己住房条件的市场，是一个不断成熟、逐步完善、相对规范、总体健康的市场。尽管存在着投机现象，但不是市场的主流现象。任何掏出货币购买商品住宅的行为，即便是购买经济适用房，即便是购买
9、第一套房，即便是自住用途，本质上都是一种投资行为。国际上也都通行认为商品房既是一种消费品，也是一种投资品。即便一些城镇居民拥有二套房、三套房，也是应受到法律保护的家庭理财投资行为，其目的无非是提高住房水平、保护家庭财产保值升值、通过出租收益偿付分期按揭贷款或弥补家庭开支、提供子女住房和作为养老防病4的备付资金等。政府政策应该保护国民的合法投资行为，而不是相反。4、我国城镇商品住宅中国老百姓是否能够买得起土地和住房成为商品，相对于它的产品时代而言，相对于依靠权力和社会地位而无偿获得住宅而言，是一种历史进步。商品房地产的市场价格不仅取决于其开发成本，更取决于市场的供求关系。一个阶段房地产市场价格的
10、大幅波动或者快速上升，都是有其深刻的经济和社会背景。我国社会一部分人认为，进入新世纪以来，我国城镇商品住宅出现了长时间的、覆盖全中国的、此起彼伏的涨价风潮。商品住宅市场价格已经远远超过其开发建设成本，远远超过城镇居民的收入水平，客观上促成了我国越来越多的城镇居民望房兴叹。购买一套商品住宅相当于几十年的工资收入，需要绑架老少三代一起成为不吃不喝几十年的“房奴” 。刚刚走上工作岗位的夹心阶层，在住房问题上很受伤，很无奈。大量的年轻人已因买不起房而逃离“上、北、广、深” 。我国城镇的房价收入比、房价地价比、房价租金比，都是扭曲的超过了国际正常比值。房价已成为我国社会和谐稳定、经济转型发展过程中的主要
11、障碍，社会财富两极分化的特征在房地产领域特别突出。体现在住房问题上的社会公平和正义，甚至比太阳还要有光辉。我国社会另一部分人认为，我国城镇商品住宅的市场价格走的是一个由低到高的渐进过程。当初城镇居民自住房按照房改方案予以购买时其价格并不高，而居民以后出售住房却能获得相对更高的市场价格，成为我国城镇居民购买和居住商品住房的初始经济基础。即便商品住宅市场价格高企，但无论哪一类的住宅，在面对我国城镇化的历史大潮和土地资源稀缺的背景下，总体上还是呈现长期供不应求的局面。我国商品住房的购买者在总体上也都是中国国民，现在我国城镇 90%的家庭户都拥有了一套以上的产权住宅。凡是买了房的人，都没有吃过亏，更没
12、有不吃不喝。你今天买不起房，并不等于你过去没有买过房，更不等于你今后买不起房。即便你一辈子买不起房，也不等于别人买不起房，也不等于你没有房子住。超过经济能力，超越住房保障权利而去追求住房财产，是不可取的。二、在房地产具体政策上的主要分歧5我国房地产调控具体政策，立足于调控的价值取向和目标任务，来源于国务院各相关部门，并根据不同时期特点和不同地域发展状况，而在全国范围内严格、反复实施。这些房地产具体政策实际上都是围绕着一个“价格靶心” ，服从于努力使价格“回归理性” 、 “合理水平”的目标要求。政策框架一方面是针对房地产市场行为和市场表现的，一方面是针对保障住房的建、售、租、配、退的。对房地产政
13、策可以有多种分类，本文以政策针对购房者、针对地方政府、针对房地产企业、针对规范市场秩序等进行四类分类。分别描述支持和反对的理由。1、针对购房者的调控政策这些政策主要是：提高首付比例、提高贷款利率、提高转让费税、提高持有成本（房产税） 、限制海外境外人士购买商品住宅、限制外省市人士购买商品住宅、限制本地城镇居民购买多套商品住宅等。取消福利分房，在政府承担保障住房职责的同时，坚持房地产资源配置市场化的改革方向，采取多种鼓励措施，让多数城镇居民通过购买商品住宅的途径，解决城镇居民的住房问题，是我国多年来政策价值取向。但是在保障住房缺失和房价快速上涨的情况下，中低收入者的住房问题引起了全社会的高度关注
14、，政策价值取向也在慢慢发生变化。我国社会一部分人认为，调控房价的重要途径之一是抑制需求，其主要办法是通过提高首付、利息、税费，增加商品住房购买和持有成本。在这些经济手段效果不明显的时候，应该果断实行商品住房购买行政限制，先从外国人限起，再纳入港澳台同胞，继而限制外地人购房，最后不惜对本地居民多套购房进行限制。房屋本身是用来居住消费的，一方面市场供不应求，一方面大量人买不起房，应该确立我国城镇居民一户只能居住并拥有一套房的居住标准。在行政限购效果不明显的时候，应该扩大限购地域范围和延长限购时限。在对市场上投机者打击后，如房价回归的效果不明显，应该坚决遏制商品住宅投资需求。在对投资需求遏制后，如果
15、房价回归的效果仍不明显，那么不惜对商品住宅刚性需求实行误伤，也在所不惜。歼敌一千，自损八百，也是值得的。先把房价降下来，再去解决宏观经济中的其它问题。中低收入者的住房问题，6应该由政府切实承担起来，建设并配租配售各类保障住房，千方百计让中低收入者买得起房，租得起房、住得上房。我国社会另一部分人认为，中国城镇商品住宅市场价格下不来的根本原因是城镇居民居住水平原本很低，改善性需求十分旺盛，再加上城市外来人口和新工作人口的增加，总体上处于商品住宅供不应求的局面。以上海市为例，近十年平均每年机械性人口净增 55 万人，致使 2010 年上海人口规模达到 2300 万，800 万户。而近两年上海新建商品
16、住宅平均每年市场交易量约为 12 万套，按此计算，理论上住户平均需要 66 年才能买到一套新房。面对一个供不应求的商品，通过行政性限制，以图达到需求减少，从而价格下跌的目标，其实是办不到的，国内外无一先例。限外国人买地建房购房，不利于吸收外国资本、管理经验和国际人才；限港澳台同胞购房，不利于一国两制和实现祖国统一的宏大目标；限外地人购房，不利于我国小康社会城镇化标准的实现和人才竞争性流动；限本地人买房，不利于满足改善型住房需求。短期房地产调控的政策和国家的长期发展目标不相匹配衔接。打着让更多中低收入者买得起房旗帜的调控政策，最终承受政策限制最大的还是中低收入者。2、针对房地产企业的调控政策这些
17、政策主要是：70/90、提高开发和交易环节费税（土地增值税、营业税等） 、限制企业间并购、限制企业上市或增发、限制融资（贷款、债券、基金） 、限价出售、限制外企进入中国房地产业、清查企业成本、企业问责约谈、投资保障房允发企业债券等。中国房地产企业并非是传统意义上的企业，而是在改革开放年代由各行各业的资金和人才流入而形成的多种所有制并存的新兴企业，是我国企业大军中的一支重要组成部分。尽管少数企业存在着一些缺陷，甚至严重问题。但总体而言，我国房地产企业是政府产业政策的践行者和社会财富的创造者。我国社会一部分人认为，中国的房地产企业太缺乏社会责任，在创造经济效益的同时，应该更多的兼顾社会效益和社会公
18、平正义，让身上流淌着道德的血液。现在一大批房地产企业权钱交换、唯利是图、哄抬地价、违法拆迁、捂盘惜售、虚假交易、拉高房价、逃避税收，理所应当受到政府的严厉管束和舆论谴责。对于房地产企业开发建设受阻、财务成本受查、销售进度受困、资金7链条断裂，完全是一种自食其果。对于房地产企业的严厉监管，完全是完善社会主义市场体系、保障我国城镇居民住房需求、维护社会稳定和谐的客观需要。外国资本进入我国房地产业，组建了大量合资和独资的房地产企业，客观上由于开发产品多为高端性，拉高了我国商品房的市场价格，推波助澜起到了非常不好的领头示范作用。房地产外企和有外资参与的房地产项目，为国际热钱进入中国提供了渠道和平台，影
19、响和干扰了我国宏观经济调控的效果。限外将对保护我国经济安全起到重要作用。我国社会另一部分人认为，中国社会对房地产企业误解很深，偏见很多，宽容度不够，但要求却很高。产业开放导致多种所有制企业间竞争激烈，品牌和管理意识不断强；市场变化大导致企业产品更新换代快，多类型、多层次的商品房贴近了市场有效需求；在自觉接受政府产业计划、调控政策和行政监管的同时，却依然为社会提供了总体品质不断提高的商品房和较多的税收与就业；虽然房地产企业经营环境政策风险很大，但也造就了一大批市场适应性和社会责任感都很强的大型企业。中国房地产企业进入门槛低、专业化产业化低、产业运行素质低；技术创新能力弱、产业管理能力弱、资源集约
20、能力弱、抗风险能力弱。企业平均投资量、利润率和开发量，实际上水平并不高。房企资产负债率要比多数国有企业和其它产业中的企业低得多，其资金来源结构也不断得到优化调整。中国房地产企业投资经营总体上是我国遵纪守法、按照国家产业导向和政策要求办事，并具有高度社会责任感的。房地产企业更需要得到爱护、指导和提升。过多过严的针对房地产企业的调控政策，不利于企业的发展。倒是扩展了政府的权力，平添了许多寻租腐败的机会。3、针对地方政府的调控政策这些政策主要是：制定房价控制目标、制定并实施保障住房建设规划指标、推行限购限售、上缴或转移支付部分土地出让金、投资保障房允发地方债券、制止地王出现、禁止违法动拆迁、保障拆迁
21、人权益、问责约谈等。土地开发、公建配套、城市建设、市场培育、住房保障都是地方政府的基本事权和主要职能。今天中国的每一个城镇，和其历史相比，无论在功能和形8态上，都发生了翻天覆地“质”的变化；和同期世界各地的城市相比，就硬件方面，差距正在缩小，甚至某些地方已经处在领先地位。如何让行政体制的改革适应我国经济发展和民生改善的要求，总是困扰着我们。我国社会一部分人认为，五年一期的经济社会规划和政府班子的调整，在政绩观和考核制的推动下，一轮一轮、一波一波的兴起了发展冲动。我国地方政府经济割据的意识要求越来越强烈，在落实中央经济方针政策方面，离心力和滞后性非常明显，在房地产方面表现得尤为突出。地方政府用越
22、来越高的土地出让金和房地产费税，维系着城市发展的规模和速度。地方政府的政绩观和房地产企业的发展观，高度重叠交织，导致了大量的权钱交易和行政腐败。中国城镇商品住宅的市场价格在较短时期内快速飞扬，保障住房建设长期被搁置和滥用，各级地方政府难咎其责。诸如明令禁止批准别墅用地，但别墅在每个城市都大量发展；禁止批准高尔夫项目，但七年之内又冒出了 400 多家；分别要求一些城市限购，和所有城市要求提出控制房价目标，总是拖到时限的最后一刻；地价房价高，都是别的城市的事，几乎每一个地方都希望地价房价能够跟着补上去；巨大的保障住房建设的指令性计划，总是碰到土地和资金的硬约束，最终是用无意义的开工取代了实质性的交
23、房。各地不断爆发出违法暴力拆迁的典型案例，直接导致了一些人员损伤的惨剧发生，也出现过报复社会的极端案例。无论是补偿机制、协商机制，还是司法机制、信访机制，都难以解决好动拆迁过程当中的诸多具体问题。各地被动迁者的合法权益经常受到极大侵犯，恶化了干群、党群、警群的关系。我国社会另一部分人认为，最近二十年，中国城镇发展真实的动力引擎，即途径、手段、模式，不外乎就是土地批租和招商引资两大法宝。 “你投资，我发展”就是中国地方政府的共同心愿。这种状况并非坏事，倒是恰恰反映了“聚精会神搞建设，一心一意谋发展”的各地现实。是一种充分调动中央和地方两个积极性的生动局面。中国房价和地价的快速上升，根子在于改革开
24、放，引入市场经济机制，在于城市化背景下供给需求的不平衡，在于城镇基础配套设施的高密度海量投资，在于货币发行和银行贷款的超量供给。地方政府不应该被妖魔化，也不应该主要承担房价上涨的责任。能够对地9价和房价起到实质调控作用的资源和权限，如货币信贷、银行利率、税种税率、土地供应、法律条款和政策手段，其实都在中央政府，而不再地方政府。地方政府按照上面的要求做了答卷，为什么总是不满意，总是要求答卷重做？为什么不反思房地产调控政策决策过程和决策内容本身的科学性和有效性？我们应该大力宣扬 95%以上的城镇居民舍小家，顾大家，让出城市中心地段，留出城市发展空间的高尚品格。不应该专门报道极少数漫天要价钉子户的极
25、端维权事例。现在全国城镇动迁时间和成本全部失控，让下一轮的商品房购买者去分摊由此推高的房价。4、针对规范市场秩序的调控政策这些政策主要是：阳光动迁、阳光承诺、让被动迁者选择评估机构和评估方法、行政裁决变司法裁决、禁止囤地捂盘、规范中介企业经营活动方式、一房一价公示、价格约谈等。中国大陆现代房地产市场是随着改革开放年代社会主义商品经济的发展逐步形成的。市场机制的不成熟，市场行为的不规范，都需要我们努力营造公开、公平、公正的市场环境，保障消费者的合法权益。距离建立全国城乡统一的房地产市场当前面临的依然是漫长道路。我国社会一部分人认为，我国房地产市场由于供给总量不平衡、供给结构不合理、价格表现不正常
26、，表明我国房地产市场总体上是失灵的，需要政府动用行政调节手段去干预市场调节那只看不见的手。我国房地产市场总体上是由投资需求和投机需求造成的价格泡沫市场，是损害我国实体经济不成熟、不健康的市场。在这个市场里面，动迁不透明，成本不透明，交易不透明，给住房消费者带来了巨大的信誉毁损和财力负担。政府应该通过对房地产业的民生定位，坚决采取成体系的、不能放松的监管措施，努力营造公开、公平、公正的市场环境，完成政府应有的主体职责。政府要督促开发企业及时公布项目成本等销售要素，接受消费者的监督。政府要追加房管部门和物价部门连同原先的工商部门和税务部门，一道严密监管房地产市场和房地产企业。政府对商品住宅的出售价
27、格，应改市场调节价格为政府指导价格，甚至政府定价。我国社会另一部分人认为，我国现代房地产市场不过三十年的形成发展时10间，对于其经济规律还处在一个认识和探索的阶段，对于市场本身还需要精心培育。现在我们经常把市场中的个别现象当作普遍现象，假象当作真相，支流当作主流，毫不考虑各地发展的不平衡性、房地产的不动产特性和市场需求的多样性。希望造就一个人人都能买得起商品住房的公平市场，造就一个政策一刀切、全覆盖的统一市场，其结果自然是政策对市场的作用不明显，甚至起反向作用。我们应该高度关注房地产开发企业和中介企业在经营活动中的困惑所在，引导开辟健康成长的具体路径，不应该用起哄、赌咒、预言、幸灾乐祸般的语言
28、去说：房地产这个行业真无良、行业已断粮、行业要去见死去的老娘。三、对房地产政策调控的争论焦点我国房地产政策调控是政府按照房地产调控的价值取向和目标任务，依托体系化的调控政策，对全国范围内的房地产产业、市场、行业进行政策规范引导的行政性行为。纵观多年来我国房地产的政策调控，具有多部门（国务院多部门协同） 、多轮次（可以一年数次调控） 、多手段（行政、经济、法律、警示等手段并用） 、趋严厉（收紧、加码、扩大覆盖面等） 、一刀切、常态化的方法特点。但也具有调控周期长、政策变动多、效果短期化、焦点不断调整的作用特点。目前，围绕着房地产政策调控的争论焦点主要是调控的价值取向、目标、手段、方法、路径、判别
29、标准等问题，形成截然对立的两端认识。 1、房地产价格问题的重要性一种意见认为，房地产的价格问题不仅仅是房地产一个产业的问题，也不仅仅是一个经济问题，事关我国宏观经济的安全运行，事关我国社会稳定和谐的大局。价格问题背后的本质是社会问题和政治问题。另一种意见认为，房地产的价格问题只是土地和住宅商品市场价值表现的问题，只是一个经济问题。不宜把经济问题轻易道德化和政治化，把适当范围、适当阶段的问题，轻易扩大为全局性和长远性的问题。2、政策调控的出发点和归宿一种意见认为，我国房地产调控政策的出发点和归宿应该是遏制过快上涨11的价格水平，让商品住宅的市场价格与城镇劳动者收入保持大致合理的水平，让更多的中国
30、城镇居民买得起房、租得起房、住得上房， “人人享有适当的住宅”。在当前大力建设保障住房，是房地产政策调控的核心任务，既关系到市场商品住宅价格的有效遏制，也关系到中低收入群体的住房保障。另一种意见认为，反对调控政策单纯针对市场商品住宅的价格，主张政策调控的出发点和归宿应该是总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，追求长期健康的产业发展。要求基本实现城镇居民“住有所居” ，提高居民居住水平。保障房应由政府切实承担起应有责任，但政策制造出来的超量保障房需求和建设规模，非但解决不了什么问题，反而本身就是一个问题。3、政策调控出台的时机和依据一种意见认为，房地产政策调控主要取决于市场上商品住宅的价格表
31、现，特别是当它非理性过快上升的时候，特别是投机需求远远大于自住需求的时候，特别是实物资产价格出现严重泡沫的时候。其次是社会舆论，主要是看网络和新闻媒体的呼声，特别要听来自于弱势群体和夹心层的声音，尤其是当这种声音影响到社会稳定的时候。调控出台需要多波次，可以常态化。另一种意见认为，房地产调控政策只要具备科学性和有效性，什么时候都可以实行，调控也不应该只针对价格。土地供应、房地产金融、绿色建筑、保障住房、产业转型，其调控内涵都比房地产价格更为重要。网络和媒体反映情况要重视，但更要看重意见是来自沉默的多数，还是吵闹的少数。中国证券资本市场上的涨跌变化，也是一个重要民意体现。房地产政策调控的依据应该
32、是房屋普查和产业规划。4、政策调控的效果标志一种意见认为，房价高，超出了城镇居民的承受能力，就必须对房地产业和房地产市场进行调控。房价下不来，就是“空调” ，就是政府的不作为和无能，就是调控的失败。另一种意见认为，房价上涨的动因非常复杂，在我国城市化高潮过程中，在我国货币流动性过剩的背景下，在我国城市公共设施配套和商品住宅品质不断完善提高的条件下，中国商品住宅的房价在现阶段根本不可能下跌。上涨的速度和幅度能得到有效控制，住宅供给结构发生优化，调控就算成功了。125、政策调控的条件手段一种意见认为，只要房地产市场出现了价格异动，只要社会民间声音持续不断，政府就要把握时机，出手要快，出拳要狠，一定
33、不能畏首畏尾，贻误战机，造成长时间大范围的经济和社会失衡。在市场调节机制作用弱化的条件下，行政手段是及时、有效、必要的，决不能因为少数不同声音而犹豫不决。现在的房地产调控国家层面的联席会议制度和国务院常务会议，实践证明是有效的。另一种意见认为，看到造成超常异动的原因比只看到超常异动更为重要。政策调控出台必须有较为广泛深入的市场调查研究，一些涉及全国性的重大措施，一是要做试点，二是要程序合法。要形成高层各相关主管部门、中央政府和地方政府的高度共识。建设部并没有土地、货币、财税、立法和人事手段，却冲在调控的第一线，实际是一种受托孤军喊话调控。6、新政和调控效果一种意见认为，现在的房地产政策调控针对
34、性强，涉及面广，不断吸收新鲜经验和来自社会的对策主张，各相关部门协调配合，推行力度和推行办法前所未有。每一轮的调控都巩固和扩大了已经取得的调控成果。每一轮调控都是严厉的组合拳调控，都是史上最牛的调控，都是肩负人民群众巨大希望的调控。另一种意见认为，现在的房地产调控新政其实都是“老政” ，总体都是过去几年每一轮调控政策的再调整、再组装、再重申。表明这些政策在过去从未真正落实过。每一轮政策调控的出台，其实都是上一轮调控失败的结果。沉溺行政资源，迷信行政能力，体现的是市场经济向计划体制的倒退。7、引导和预期一种意见认为，房地产业需要正确的引导，因为它本身就是民生产业。房地产市场要有正确预期，认识到市
35、场总不可能只涨不跌，认识到发达国家主要城市房地产泡沫破灭的前车之鉴，认识到领导人的决心就是最大的保证，不行也得行，认识到阶段性的限购只是为了换取保障房推出的时空。另一种意见认为，现在主流媒体的引导和预测，往往都和市场发展的实证结果相悖。政治正确、道德高地、民生工程也需要符合经济规律，不能一概都13称之为符合科学发展。商品住宅供不应求，货币发行信贷超量，通货膨胀日益明显，这种经济客观怎么能换来房价下跌的主观预期？8、概念、真理、真相这些年，房地产新闻和概念层出不穷，各种预期信誓旦旦，研究结论五花八门，鱼目混珠，真假难辨。弄得领导不断查询，弄得百姓不知信谁，弄得市场尽走短线。搜索一下，大致如下：房
36、地产市场失灵、房奴、蜗居、蚁族、拐点、赌房价涨跌、70/90 、土地财政、炒房团、六千万套空置房、2012 年崩盘、开发商囤地、暴力动拆迁、遏制投资住房需求、资金链断裂、城镇居民支持房产税、房价跌了老百姓高兴、上海人工作 82 年才能买一套房、不吃不喝三十年绑架老少三代才能买一套房、省部级领导干部也买不起房、一年一千万套保障住房、限贷、限购、限售、限外、公积金的本质是住房保障、约谈问责，等等，所有这些都没有社会共识，有的只是认识的撕裂。既无真相，也无真理，已成为中国房地产业的外部印象。四、房地产政策调控的社会根源和经验教训当前我国房地产的市场调控究竟是调控无效，还是调控过度，还是调控适度，已经
37、成为有识之士当前议论的重点。我国房地产政策调控历时八年，矛头直指房地产市场价格，政策所向都是为了一个刚发展起来的中国房地产产业，连带着把中国房地产开发企业和地方政府都做了严肃认真的批判。房地产市场化、商品化的发展道路，已从根基上得以动摇。一个房地产市场价格已经搅得国人年年讲、月月讲，天天讲。一个房地产市场价格的调控目标，已经成为地方行政官员政绩考核的主要内容。中国房地产政策调控和市场演变势将成为高端经济学教科书中的典型案例。伴随着中国经济、政治、军事在全世界的复兴，新世纪的开头多数年份，中国将整个社会的关注重点聚焦在房地产的市场价格上，这究竟是圆满还是失败收场，谁能说得清？但是还必须从中理出若
38、干社会根源。首先是中国的社会主义市场经济是在探索中前进的，改革有进退，发展有14利弊。中国国力的增长速度和经济发展的规模水平，超出了包括中国人在内的世界各国各界的预估。但是这种发展是在中国经济理论尚未形成、中国发展实践未获共识的探索中取得的。我们对发展中的各类问题一向高度重视，也会带来一定程度的自我紧张。我们既想防止经济大起，也要防止经济大落。 “不确定、最困难、最复杂” ，实际反映出我们对自身经济的发展走向还未真正把控，还未真正从必然王国走向自由王国。毕竟国太大，人太多，事太杂，理太多。走市场主导基础上的强化行政作用，还是在行政主导下来强调市场作用？是用行政力量弥补市场作用不足，还是代替市场
39、作用？客观上这种争论还得延续下去。其次是中国人内心对公平、正义、合理的追求远胜于对财富、效率、法制的追求。原本中国是小生产者的汪洋大海，不患寡而患不均；原本中国从半封建、半殖民地一步跃入社会主义社会，因此政治翻身的面子喜悦经常掩盖了经济脱困的里子需求。在新的历史条件下，中国人对工薪收入、奖金股权、投资收益、车子房子、家庭财富的关注，都远胜于对发展路径、方法和创新的研究。怨社会远高于激励自己，靠政府远高于相信自己。 “只要你过得比我好” ，中国相当数量的人心态还是不能够平衡。最后是中国年轻一代已经成为社会的主流诉求阶层。发展中的中国，语言在变，话语权在变，价值导向和审美趣味在变。社会在变得更加宽
40、容自信的同时，也变得更加浮躁暴戾。个人利益和主观评价是看待社会人、事、物的罗盘指针。新的一代对刚刚结束不久的文化大革命忘得比日本人忘掉二战还快。随着经历磨难的一代人衰老退却，整个社会必须认同新的一代已经成功的接手并掌握着共和国的发展大船。诉说“夹心层很受伤”的人，你很矫情，你很作。其实，你并没有受什么伤，也没有吃多少苦。你们从未经受过共和国生死的严峻考验。经济增长和快速富裕并未带来生活质量主观满意度的提高，这是需要年轻一代反思的地方。我国房地产政策调控的历史过程中，不管常态化的调控还要多么长久，多么严厉；不管其房地产的市场价格走向何处，是高还是低；不管保障型住房究竟能否落地，覆盖面是大还是小，
41、我们都需要从中找到属于自己的经验和教训。国家改革价值取向和发展目标是缺乏共识的。中国房地产政策调控过程中，15最大的问题并不是房价下不来、保障房建不上去，最大的问题是表现为整个社会缺乏共识。中国当前宏观经济和微观企业发展过程中，最大的问题并不是外源性经济问题的导入和当前的通货膨胀，最大的问题还是整个社会缺乏共识；中国社会和谐、科学发展、经济转型过程中，最大的问题并不是经济体制改革和政治体制改革，甚至也不是腐败和垄断，最大的问题依然是整个社会缺乏共识。一个没有社会共识的国家，是一个分裂的、没有前途的国家。我国土地和住房制度改革不彻底。我国在纪念改革开放三十周年的过程中，几乎所有的决策和研究部门，
42、都有意无意的回避了我国土地和住房制度改革的历史总结，两项改革受到了国民的轻慢和历史的不公。中国的土地从不值一文，到惜土如金、点土成金，这是颠覆性的历史过程。今天中国的国有土地资源价值已经成为中国最大的国家财富和战略资产。这种变化均来自于中国的经济体制改革。其实直到今天，商品住房的开发用地还占不到我国每年建设用地的百分之五、六，但却承受着不应、不能承受之重；我们大量的集体土地和国有土地，并没有完全纳入到行政有效监管的范畴之中；我们相当一部分公务员和吃财政饭的人，并没有完全和中国城镇老百姓一道去闯住房制度改革的市场风险。我们的改革不进则会退。经济问题不能轻易简单用政治观点和行政手段去解决。只要翻开
43、共和国六十二年的历史，此方面的案例多多，其教训反复验证，实在不必赘述。经济问题一旦上升到政治高度，就堵了人的思考和嘴巴。行政调节一旦超越了市场调节，腐败和垄断全都有了深厚的土壤。改革和发展的顶层设计需要宏观战略视野和靠得住的驾驭能力。如果缺乏精准的产业普查、科学的产业规划和稳定的产业政策，就没有产业长期稳定的健康发展。经济问题必须用政治的观点去统领，还必须主要和最终用经济的手段去解决。房地产“双体系”客观存在巨大的内涵差异。2010 年度的中央经济工作会议提出， “逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系” 。相对于几年来的房地产的政策调控，这一抉择是进步的。相对于过去二十多年的住房体制改
44、革，这一抉择又是原地踏步的。“双体系”客观存在着主从并列、等量并列、商品房体系内含保障住房体系、保障住房体系内含商品住宅体系等四种体系政策抉择。在目前集中保障房16建设的过程中，我们几乎没有考虑如何做到不冲击好不容易建立起来的商品房体系，几乎没有考虑如何做到“双体系”的良性互动协调发展，也几乎没有考虑未来中国城镇“双体系”各自覆盖的量化比重。我们甚至在没有解决好供应机制、申报机制、审核机制、退出机制、补贴机制和管理机制的条件下，就贸然超大规模地发展保障房体系。中国的住房制度改革历次重要文件从来都是要求政府在推进房地产商品化、市场化的过程中，切实承担起中低收入者保障住房的建配责任。 “双体系”从
45、未否定，反而是多次肯定。是各级政府保障住房在长达十年左右时间里的总体职责缺失，而根本不是什么市场失灵，直接导致了我国城镇中低收入居民家庭住房的目前困境。更糟糕的是很多地方打着稳定公务员队伍和吸收人才的口号，名义上建了不少的保障性住房，其结果都用甚至低于经济适用房的价格福利性的补贴给吃财政饭的人。官民不同步，利益差别大，怎么能够实现上下同心。五、当前房地产市场形势这是一个市场对赌政策博弈的市场形势，或许这是一个政策对赌市场博弈的市场形势，市场双方总体势均力敌，凭着各自不同的资源优势高度胶着、僵持，胜负存在着极大的不确定性。但是直到 2011 的年中，处于守势的房地产市场力量，还保持着些微的优势。
46、这是一个房地产业界、地方政府，甚至包括国务院的主要部委，联手挑战现行的房地产政策调控和调控政策的市场形势。其博弈焦点已从房价和交易量转向更为实质的调控方式、调控主体和管理体制机制，即是少数人主导的行政调控，还是获得业界广泛支持参与的自觉调控；是确保企业自主决定的市场调节价格，还是形成行政指导性、甚至指令性产品（民生产品）的行政决定价格；是房地产资源配置的市场化，还是行政化；是房地产两个体系的协调发展，还是回归到保障房为社会主要供给产品的新时期。这是一个依然土地、货币资源不缺的市场形势。批而在建、批而未建的土地依然保持相对合理的比重；新开工数量、在建数量的增幅依然远高于竣工数量的增幅；低溢价率和
47、底价成交率都保持较高水平，高溢价率十分少见，诱惑着投资者的土地投入；房地产开发投资的增幅高达 35%，表明各行各业的资金17继续涌入；房地产企业资金来源结构进一步优化，对于商业银行信贷和销售回款的依赖度继续大幅度减少。而依赖外资和自筹资金的增幅明显上升。中国房地产业依然不缺生存性资金，缺的是发展性资金。这是一个保障型住房建设艰难蹒行的市场形势。开工指标取代了交房指标，虚拟开工依然领先于实际开工；国有开发主体几乎占据着统治地位；银行贷款、公积金增值转移支付、保险资金、土地出让金净收益转移支付、国企垫资、地方政府债券、企业债券、财政列支和单位使用土地自建等保障房融资等九个渠道艰难拓展。大量符合收入
48、和住房水平标准的保障房住户，不进入保障房领域，考验着政府量化指标的合理性。这是一个房地产企业战略、战役转型、寻求突破的市场形势。防守型、扭转型战略策略大行其道；商业地产、养老地产、旅游地产三面红旗越举越高；商品房通过网络电子商务平台销售，试水成绩不凡；非银行融资手段和成功案例呈现多样化。调控中中国房地产市场集中度进一步提高。今年房地产市场无非存在两种可能性：第一种情况是延续 2010 年的市场形势，调控不放松，政策再叠加，形成冷战型脆弱平衡格局；但政策的效果效率依旧很低；整个行业低调行事，积极寻求生存之道，开发投资和开发规模依然保持高位；一、二线城市下，三、四线城市上，总体继续保持稳中小幅上升的态势，有惊涉险再过一年。第二种是在宏观经济增长放缓、通货膨胀保持温和水平；房地产市场十个市场有效购买需求，八个被宣布不具备买房资格，两个借不到贷款；房地产开发和消费两个市场人心思走；交易量和交易价格都由正转负，形成阶段性的市场低迷。 对于中国房地产企业现阶段而言，掌控现金流比维持速度和规模更加重要，短期维持生存，长期决定发展。
