1、第六章 房地产价格,房地产价格的构成,一,房地产价格的影响因素,二,房地产价格的评价指标,三,房地产价格评估的主要方法,四,1,一、房地产价格的构成,房地产价格的概念,房地产价格的构成,(二),(一),2,（一）房地产价格的概念,房地产价格本质上是一种产权价格，它的大小是由房地产产权的收益能力决定的，并受供求关系影响（有时，从某种程度上来说，房地产供求关系也决定着房地产的交易价格）。,房地产价格与租金纯收入关系可用下面的公式表达： P0=R1/(1+r)+R2/(1+r)2+Ri/(1+r)i+Rn/(1+r)n其中，P0代表房地产价格；Ri代表第i年租金纯收入(i=1,2,3,n)；r代表房
2、地产基准贴现率；n代表房地产使用年限。如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足够长，则： P0=R/r如果租金每年变动一次，且租金递增率为g，n足够大，则： P0=R/(r-g)如果固定年限（如m年）变动一次租金，则: P0=R/r(1+r)m-(1+g)m,这里需要注意的是，决定房地产价格的是租金纯收入，而不是房租总收入。,3,（二）房地产价格的构成,4,税金,房屋建筑成本,流通费用,1,2,3,利润,4,1、房屋建筑成本,房屋建筑成本,基地价格,其他附加费,勘察设计费,房屋建筑安装工程费,配套设施费,管理费,贷款利息,土地使用税,从房地产开发经营的角度（或是从房地产商品的生产角度）来说，
3、房地产价格则是由房屋建筑成本、流通费用、税金和利润等构成的，而地产价格则是以基地价格的形态出现，成为房屋建筑成本的内容之一。,生地经过开发平整后成为能直接用于房屋建筑的熟地价格。,包括规划费、建筑设计费、地质勘察费及施工执照费等 。,建筑基地上净得房屋建设中所支付的各种建筑安装工程费，主要包括直接费、间接费、计划利润和税金等。,建筑基本街坊范围内按有关住宅建设市政公用设施配套标准支付的供水、供电、供气、通讯、排污、排水、道路、绿化等工程费。,包括人防费、住宅建设市政基础设施的配套费（如商业网点、托儿所、居委会等的建设费用）。,房屋建设过程中所支付的各项管理费用，其中包括房地产开发公司职工的工资
4、、福利费、办公费等在内。,投资者在房地产商品开发过程中因向银行借款而按规定应支付的利息。,按照国家城镇土地使用所必须缴纳的税金计算。,5,2、流通费用,流通费用是指商品在流通领域中所耗费的一切物化劳动和活劳动的货币表现。,生产性流通费用房地产使用价值在由生产领域转向流通领域的过程中所引起的流通费用如空房看管费、包修期内的维修费等,纯粹流通费用在房地产买卖活动中发生的流通费用如广告费、展销费、代售代销费等,房地产流通费用，按其经济性质的不同可分为两种：,6,3、税金,房地产开发公司在开发经营过程中必须按照税法的有关规定缴纳营业税、城市建设维护税及教育费附加等。,表6.1 房地产开发企业在开发经营
5、过程中的主要税种,7,4、利润,房地产开发经营存在着较高的风险，从整体上来说，房地产开发企业获得的投资利润率应高于社会平均利润率。,根据对沪深两市65家以房地产开发为主营业务的上市房企的2013年年报，通过提取合并利润表，并扣除资产减值损失、公允价值变动损失、投资收益之后，得到2013年房地产开发平均销售利润率为 16.63，成本利润率为22.64。相比前三年平均利润率有大幅下降。,上表利润率均扣除了土地增值税。销售税由营业税及附加与土地增值税组成。,8,二、房地产价格的影响因素,经济因素,(一),物理因素,(二),环境因素,(三),政策因素,(四),社会因素,(五),心理因素,(六),9,（
6、一）经济因素,影响房地产价格的经济因素，主要是指经济发展状况，储蓄、消费和投资水平，财政收支和金融状况，物价水平尤其是建筑材料价格水平等。,图6.1 经济增长对房地产价格的影响,大体来说，经济发展速度越快，储蓄、投资和消费水平越高，财政金融状况越好，对房地产的需求量就会越大，房地产的价格就会越高；否则就相反。同样，物价水平的提高，也会引起房地产价格的上升。,10,（二）物理因素,影响房地产价格的物理因素，主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素，如房地产所处的位置，房屋的结构、类型等。,图6.2 2015年4月的“上海房价地图”,房地产所处的位置不同，其价格会有很大的不同。,表6.2 20
7、15年5月上海商品房成交排名前10楼盘排名表,房屋本身的质量、结构、类型也会影响房地产价格。,11,（三）环境因素,影响房地产价格的环境因素主要是指房地产周围环境的状况，如噪声、大气污染状况、绿化状况、环境整洁度等。,地块周围公园环绕，环境较好。,青浦赵巷万科有山低密度海派风格的国际别墅社区,12,（四）政策因素,政策因素主要是关于影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等，如土地制度、住房制度、城市规划、城市发展战略、土地利用规划等。,表6.3 2015年7月70个大中城市新建住宅价格指数,在330新政之后，房地产市场持续回暖。,13,（五）社会因素,社会因素主要是政治安定状况、社会治安水
8、平、房地产运行状况、城市化水平以及人口状况等。,马来西亚政治局势不稳定，再加上马币汇率频频下跌，影响马来西亚房产市场信心，2015年首半年马来西亚房产交易量与去年同期相比，下跌约5%。,城镇化会给房地产业带来巨大需求。,14,（六）心理因素,人们的心理状态对房地产价格也有重大影响，如购买或出售的心态、欣赏趣味、时尚风气及对享受、舒适程度的追求等。,当房地产需求者看中了某宗房地产时，如果该房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此，如果达成交易，其成交价格通常会高于正常市场价格。,房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会
9、低于正常市场价格。,15,三、房地产价格的评价指标,房地产指数,(一),房价收入比,(二),控制与吸纳指标,(三),租售比值,(四),住房消费支出比率,(五),16,（一）房地产指数,房地产价格指数（Real Estate Price Index）是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，主要通过百分数的形式来反映房地产价格在不同时期的涨跌幅度。,房地产价格指数,房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产（包括商业用房、住宅和办公楼等）价格变动及总体价格平均变动趋势与变动程度的相对数。理论依据是”特征价格理论“，其 内涵为消费者在追求效用最大化过程中，每增加一个单位某种属性的消费愿意支付的
10、边际费用。,中国房地产指数该指数是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。,17,（一）房地产指数,房地产综合景气指数,房地产综合景气指数是根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产景气或房地产业发展状况的经济指标。一般是以经济周期理论、经济景气预警理论等为基础进行编制的，主要用于宏观经济形式与宏观行业发展的分析。,全国房地产开发业综合景气指数该指数是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系，该指数体系是由八个分类指数合成运算出来的综合指数。,图6.3 2010年-2013年3月全国
11、房地产开发业综合景气指数对比图,18,（二）房价收入比,房价收入比（Housing Price to Income Ratio）是国际被广泛使用的一种衡量房地产市场发展态势及价格水平的指标，指房地产价格与城市居民家庭年收入之比。,房价收入比的计算方式：以成套住宅价格的中值，除以家庭年收入的中值。一些学者认为，合理的房价收入比的取值范围为46，高于这一范围，则认为其房价偏高。,图6.4 2001-2014年全国35各大中城市商品住宅房价收入比情况,19,（三）控制与吸纳指标,空置是指报告期末已竣工的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期可供出售（或出租）的商品房面积。空置
12、率（Vacancy Rate）为当前商品房控制量与近三年竣工的商品房面积之比。,资料来源：2015年中国住房空置率调查报告,国外的空置及空置率空置房屋是指可以用于出售（或出租）但尚未出售（或出租）的房屋；空置率是指相应类型的房屋的空置量与其总存量的比例。国外的空置及空置率直接反映了当前市场的供求关系，而中国反映的是房地产增量市场的销售情况。,20,（三）控制与吸纳指标,吸纳率反映当期新建商品房中被市场占用或吸纳的程度。吸纳率的变化可以反映市场的需求趋势，进而确定市场的合理供给量。,国外用吸纳率来反映增量房地产市场的销售状况。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供出
13、售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。,21,（四）租售比值,租售比值（Rent to Sale Ratio）是指在特定时期内，某一国度或地区，平均一套住房的租金与售价之间的比例关系，该指标可以反映房地产租赁与买卖市场上租金和售价之间的关系。,租售比值公式表示：,国际惯例上合理的租售比值的经验数据是，若按每月房租计算，租售比值应为1:2001:300；若按年房租计算，租售比值为1:171:25。,22,（五）住房消费支出比率,住房消费支出比率（Housing Consumption Rate）是指居民家庭的住房支出占生活消费支出的比率。,国际上对用于住房方面消费支出
14、的不同表述仅指房租支出；指居住支出，除房租外，还包括水、电、燃料及其他家具和设备服务等支出；指购买房款或房租、装饰装修款、能源使用费和物业管理费等。,最新研究报告2015中国消费者消费习惯，根据2014年消费市场的整体数据，个人理财与住房以年增长率8%、59530亿元的2014年市场价值再次位列中国消费者消费支出的首位（20.9%）。,23,四、房地产价格评估的主要方法,土地估价方法,房产估价方法,(二),(一),房地产估价方法,(三),24,（一）土地估价方法,5,成本法,市场比较法,收益还原法,1,2,3,其他方法,路线价估价法,4,25,1、市场比较法,市场比较法是一种将待估土地与市场上
15、已成交的同类地块实例进行比较，以获得待估地块价格的一种方法。,具体做法,尽量选择用途相同的地块作为比较样本 ；尽量选择交易情况无反常性的实例；时间上的接近性；尽量选择地段等级相近的交易实例。,26,2、收益还原法,收益还原法是指将待估土地的单纯收益资本化，算出收益价格，并以此作为该土地的实质价值的估价方法。,估价公式为: V=(A-C)/R其中，V代表地价；A代表正常情况下土地年收益；C代表正常情况下年费用；R代表还原利率。,收益还原法的步骤：第一步，求取总收益第二步，计算总费用第三步，由总收益减去总费用得到纯收益第四步，决定还原利率第五步，运用具体的计算公式求得估价额,收益还原法广泛应用于以
16、收益为主要使用目的的土地的估价，如租赁或企业用地的估价，而对于不以收益为主要目的的土地估价则不宜使用，如对于机关、学校、公园等公益性用地的估价就不太适宜。,27,3、成本法,成本法是利用估价标的物的重置成本计算土地价格的方法。重置成本是指在目前条件下，重新复制出一块与标的物效用相同的土地所应投入的合理成本，因此成本法又称标的物的复制。,成本法估价的步骤：（1）估价视为空地时的基地成本；（2）估价土地上种类建筑改良物的成本；（3）将上述建筑改良物的重置成本减去按实际使用年限计算的折旧额，计算出建筑物的实际现值；（4）估计土地改良费用，包括平整土地工程费、筑路费、造景费用等；（5）将基地成本地价和
17、土地改良费用)加上建筑重置成本（建筑成本加正常利润），便可计算出估价标的物的总价。,28,4、路线价估价法,路线价是指面临特定的街道而可及性相等的市街地，设定标准深度，求得在该深度上数宗土地的平均单价，此单价即为路线价。然后据此路线价，再配合深度系数表，则可以用数学方法计算出临近街道的其他街地的价格。这种评估地价的方法就称为地产路线价估价法。,路线价估价法的步骤：（1）划分地价调查区段；（2）设定标准深度；（3）收集交易案例；（4）计算宗地价格；（5）划分地价区段（地价相近 地段相连）；（6）计算区段地价；（7）编制深度指数表及其他修正系数表；（8）计算宗地地价。,路线价估价法是由多种具体方法
18、所构成的，主要有：（1）配合深度表法。地价=路线价深度指数土地面积+(或-)修正值（2）公式计算法（“哈柏法则” )。基本原理是一宗土地的价格与其临街浓度的平方要成正比。深度指数=所给深度/标准深度100%地价=路线价标准深度地块面积深度因素/勘估地块面积,路线价估价法一般适用于大面积土地的价格评估。,29,5、其他方法,剩余法是用某一房地产售价减去房屋建筑造价与正常利润，将剩余部分直接作为该块土地的总地价的一种估价方法。,地价房地产价格建筑费用专业费用利息开发商利润,香港经验剩余法在香港地区及东南亚使用较为普遍，根据香港地区的资料：专业费用包括建筑师、工程师、测量师的收费，共约为建筑费用的6
19、%利息，无论是否需要借贷建筑费用，都应列入成本，每年约为建筑费用的8%开发商利润约为全部预付资本的1520,费用补偿法是我国特有的一种计算地价的方法，它是在我国土地市场不是十分健全的条件下，对暂不便于估价的征用土地，以征地费用来代替地价，实行有限的有偿使用。,一般做如下补偿：耕地或其他类型土地的补偿费土地上的附着物补偿费青苗补偿费土地开发基金农业人口的安置补助费等,30,（二）房产估价方法,4,重置价成新折扣法,成本法,对照法,1,2,3,比较法,31,1、成本法,成本法是以房屋建造时的原值为基础，按直线折旧法（或称使用年限法）计算房产的现时价格的一种方法。,成本法计算方法为:房产价格=原值-
20、原值(1-残值率)/耐用年限已使用年限,局限性：没有考虑价格指数因素，因而往往使得评估价格脱离实际情况。为此，这种方法目前主要用于如下情况：企事业单位核定固定资产和计算折旧；征收房产税；内部房产的有偿转让等。,32,2、对照法,收益还原法是指将待估土地的单纯收益资本化，算出收益价格，并以此作为该土地的实质价值的估价方法。,对照法估价标准：（1）房屋概况，包括房屋结构、类型、层数等；（2）装修标准,即房屋建造所用的建筑材料情况；（3）装修增减率；（4）设备附加率；（5）地段、层次、朝向增减率；（6）使用情况增减率；（7）折旧状况。,对照法计算方法为:房产价格=新建单价(1+房屋装修设备增减率)(
21、1-折旧率)(1+地段、层次、朝向增减率)(1+空房或房屋拆迁安装增减率)建筑面积,其中，新建单价应随市场价格的变化而随时调整，以保证评估结果的可靠性。,33,3、重置价成新折扣法,重置价成新折扣法适用于对旧房产的估价，它是按照重置价和旧房的新旧程度来进行估价的。,对照法计算方法为:房产价格=重置价(1-残值率)成新程度+残值率 (1+环境因素增减率)建筑面积,重置价成新折扣法：适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查统计，但比较粗略，无法根据建筑物的具体使用、保养情况进行调整。,34,4、比较法,比较法是将房产买卖实例与所估房产相比较，从而确定所估房产的价格的方法。
22、一般适用于房产市场交易过程中的估价。,比较法计算方法为:房产价格=买卖实例交易单价(1+房屋差异调整增减率)评估时物价指数/交易时物价指数建筑面积,比较法应注意：必须掌握大量的资料，以保证房产买卖实例的可比性。对房产的建筑结构、建筑年代、设备、装修、地段层次、朝向等因素存在差异的，可利用房屋差异调整增减率进行调整。,（三）房地产估价方法,房地产价格评估与单纯的地产价格评估的区别在于增加了房屋或建筑物这一部分财产价格。,从实物形态及固定性特点来看，房屋完全可作为一个商品体按一般的商品经济规律结合不动产特点来进行评估。房地产价格评估方法主要有：,成本法,收益还原法,市场比较法,36,讨论题,在你看来，通过编制房屋销售、房屋租赁、物业服务和土地交易等价格指数，能够科学地计算出各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势吗？,37,
