1、XX 产权投资基金管理有限公司筹划方案一、形势背景1.目前全国范围内已经成立的房地产 PE 数量已经达到 50-60 家，资金规模接近百亿。2.2010 年，深圳 QQ 资本率先以夹层融资方式成立私募投资基金。3.2010 年 3 月，北京第一家以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募基金管理公司YY 房地产投资基金管理（北京）有限公司宣告成立。4.2010 年 11 月，中环产业投资基金正式签约经开区，率先于合肥成立安徽省第一只私募基金，基金计划规模为人民币 10 亿元。二、法律基础1.房地产私募投资基金属于产业投资基金，而国家目前还没有出台统一的产业投资基金管理办法。2.发改委
2、已在 2009 年将股权投资基金管理办法报国务院，估计2011 年可能出台。3. 2006 年修改的合伙企业法 ，首次提出了“有限合伙”的组织形式，这一形式是当前大多数私募基金所采用的形式。三、投资方向1.主要方向：房地产。2.辅助方向：较高确定性收益的项目（如高成长性的中小企业上市前的投资、手机支付项目的投资等） 。四、基金功能1.合作开发；2.启动资金；3.购买土地；4.补交土地款；5.缴纳报建规费；6.支付工程款；7.装修资金；8.楼盘延迟销售；9.收购股东股份；10.救活烂尾楼；11.其他确定性高收益项目的融资功能。五、运作路线1.组建私募基金公司（1）名称：XX 投资基金管理有限公司
3、（2）有限合伙制企业：不超过 50 家。其中，1 家主发起人（如XX 投资基金管理有限公司），性质为普通合伙人，作为基金的管理人和事务执行人。其他的有限合伙人不参与基金事务的管理。（3）注册资本：注册资本参照募集总金额（或按一定比例10%） 。（4）股本结构：2.完善基金募集和投资流程，建立各类业务的标准文本聘请律师事务所，一起完成此项工作。3.发起设立私募基金（1）募集资金方式：制定基金募集说明书以面谈和说明会的方式募集投资人，不以公开方式。（2）主要募资对象：富余资金的企业和商业经营者等。（3）资金托管人：聘任一家银行作为基金的托管人，提高资金安全度和投资人信任度。（4）自我认购：基金管理
4、公司（主发起人）通常认购拟设立基金 5-20%的份额，这既是为了保证发行成功，也是为取信于人。（5）基金份额转让：私募基金多为封闭式基金，即一般不允许投资人中途退伙，但可以折价转让出资（放弃部分收益） 。基金投资管理公司不收购投资人的份额，一般由投资人自行转让给新投资人，以原价转让或仅收取相当于银行存款利率的收益。4.基金的投资运营（1）运营方式：私募基金以股权投资为主，以债权投资为辅。（2）股权投资：通常以固定收益加股权回购的形式操作，如没有抵押物一般要安排董事席位或财务人员。（3）债权投资：以相应资产设定抵押。5.基金的退出与分红（1）期限：合伙期限加上存续期限。一般情况下，基本合伙期限为
5、 1824 个月，续存合伙期限 3-6 月。（2）退出分红：基金从被投资企业成功退出后，聘请注册会计师对基金的全部投资收益进行审计，按募集时的合同约定分红决算。六、投资回报1. 基金投资管理公司的收益：30%以上（1）创立费：基金总份额的固定比例收取，约 0.2%；（2）管理费：每月按基金总份额固定比例收取，约 0.1%*期限；（3）自有资金的投资收益：年投资收益 15%以上；（4）收益来源关键：发起私募基金的只数？基金的规模？（5）举例：注册资本 5000 万（在私募基金中站 10%） ，基金总规模达到 5 亿。则：创立费：5 亿*0.2%=100 万元；年管理费：5 亿*0.1%*12=6
6、00 万元；自有资金的投资收益：5000*15%=750 万元； 年总投资率：（100 万元+600 万元+750 万元）/5000 万元=29%。如能在全市甚至全省范围内较早地开展募集投资，做出品牌与规模，公司的业务可以向全省各地发展，应该可以取得更好的投资回报和社会效应。2.有限合伙人的投资收益：企业 45%，个人 30%以上（1）收益构成：固定收益加上协议分红，总收益率通常能达到100%。但募集的资金不可能达到全年 100%的利用率，因此年化收益估计能达到 45%左右。（2）企业所得税：由于采用有限合伙的形式，因此基金本身无需缴纳企业所得税，但投资人（有限合伙人）如果是个人则要缴纳个人所
7、得税，其税后年收益也能达到 30%以上。3.私募基金对外投资收益方式：（1）总体方式：采用固定收益加协议分红的形式。（2）固定收益：按照每月实际用款金额的 4%计帐，在项目产生销售收入后，保证滚动开发资金充足的情况下，先提取固定收益，再退出基金本金。（3）分红：以协议约定的决算方式计算分红所得，分红的区间一般为约定利润的 10-20%。 红尘紫陌，有轰轰烈烈的昨日，也有平淡如水的今天。在生活平平仄仄的韵脚中，一直都泛着故事的清香，我看到每一寸的光阴都落在我的宣纸上，跌进每一个方方正正的小楷里，沉香、迷醉。秋光静好，窗外阳光和细微的风都好，我也尚好。不去向秋寒暄，只愿坐在十月的门扉，写一阙清丽的
8、小诗，送给秋天；在一杯香茗里欣然，读一抹秋意阑珊，依着深秋，细嗅桂花的香馥，赏她们的淡定从容地绽放。听风穿过幽幽长廊，在平淡简约的人生中，把日子过成云卷云舒，行云流水的模样，过成一幅画，一首诗。有你，有我，有爱，有暖，就好。在安静恬淡的时光里，勾勒我们最美的今天和明天。醉一帘秋之幽梦，写一行小字，念一个远方，痴一生眷恋。一记流年，一寸相思。不许海誓山盟，只许你在，我就在。你是我前世今生的爱，是刻在心头的一枚朱砂。任由尘世千般云烟散尽，任由风沙凝固成沙漠的墙，你依然是我生命的风景。人生苦短，且行且珍惜。十月如诗，就让我独醉其中吧！行走红尘，做最简单的自己。简单让人快乐，快乐的人，都是因为简单。心
9、豁达，坦然，不存勾心斗角。从容面对人生，做最好的自己，巧笑嫣然，你若盛开，蝴蝶自来。那就做一朵花吧！优雅绽放，优雅凋落，不带忧伤，只记美好。这个秋日，一切都很美，阳光浅浅，云舞苍穹，闲风淡淡。捡拾一片薄如蝉翼的枯叶，写着季节流转的故事，沉淀着岁月的风华。安静的享受生命途径上的一山一水。执笔挥墨，耕耘爱的世界，轻声吟唱岁月安好，把一缕缕醉人的情怀，婉约成小字里的风月千里，泅成指尖上的浪漫和馨香。静立于秋光潋滟里，赏碧水云天，携来闲云几片，柔风几缕，缝进岁月的香囊里，将唯美雅致收藏，醉卧美好时光。秋，是静美的，是收获的，是满载希望而归的季节。秋只因叶落，葳蕤消，花残瘦影，不免总给人一种无边萧瑟。然
10、而秋，也有秋的美。如黄巢不第后赋菊诗中有句：待到秋来九月八，我花开后百花杀。是不是听起来特别霸道有味。谁说秋实悲凉的，百花残了何妨？我菊正艳艳，香影欹满山。还有一句歌词叫：春游百花，秋有月。秋天的月，要比任何季节都美，都明亮，都让人迷恋陶然。秋有赤枫把美丽的秋燃烧成通红火辣，秋有万千银杏如蝶，秋哪有萧索？秋一直很美，你可有发现美的眼睛呢？每一个季节，都有着不同的旖旎。人生何尝不是如四季，有青春绝艳的花季，也有老骥伏枥的暮年。容颜老去，青春不复，所有的美好不会消失，一直珍藏着。即便时光变得荒芜，而你我一直永如初见，彼此温柔以待。走进十月，蓦然回首，你我都在，惟愿光阴路上，且行且惜，寂静相伴，无悔
11、一生。红尘紫陌，有轰轰烈烈的昨日，也有平淡如水的今天。在生活平平仄仄的韵脚中，一直都泛着故事的清香，我看到每一寸的光阴都落在我的宣纸上，跌进每一个方方正正的小楷里，沉香、迷醉。秋光静好，窗外阳光和细微的风都好，我也尚好。不去向秋寒暄，只愿坐在十月的门扉，写一阙清丽的小诗，送给秋天；在一杯香茗里欣然，读一抹秋意阑珊，依着深秋，细嗅桂花的香馥，赏她们的淡定从容地绽放。听风穿过幽幽长廊，在平淡简约的人生中，把日子过成云卷云舒，行云流水的模样，过成一幅画，一首诗。有你，有我，有爱，有暖，就好。在安静恬淡的时光里，勾勒我们最美的今天和明天。醉一帘秋之幽梦，写一行小字，念一个远方，痴一生眷恋。一记流年，一
12、寸相思。不许海誓山盟，只许你在，我就在。你是我前世今生的爱，是刻在心头的一枚朱砂。任由尘世千般云烟散尽，任由风沙凝固成沙漠的墙，你依然是我生命的风景。人生苦短，且行且珍惜。十月如诗，就让我独醉其中吧！行走红尘，做最简单的自己。简单让人快乐，快乐的人，都是因为简单。心豁达，坦然，不存勾心斗角。从容面对人生，做最好的自己，巧笑嫣然，你若盛开，蝴蝶自来。那就做一朵花吧！优雅绽放，优雅凋落，不带忧伤，只记美好。这个秋日，一切都很美，阳光浅浅，云舞苍穹，闲风淡淡。捡拾一片薄如蝉翼的枯叶，写着季节流转的故事，沉淀着岁月的风华。安静的享受生命途径上的一山一水。执笔挥墨，耕耘爱的世界，轻声吟唱岁月安好，把一缕
13、缕醉人的情怀，婉约成小字里的风月千里，泅成指尖上的浪漫和馨香。静立于秋光潋滟里，赏碧水云天，携来闲云几片，柔风几缕，缝进岁月的香囊里，将唯美雅致收藏，醉卧美好时光。秋，是静美的，是收获的，是满载希望而归的季节。秋只因叶落，葳蕤消，花残瘦影，不免总给人一种无边萧瑟。然而秋，也有秋的美。如黄巢不第后赋菊诗中有句：待到秋来九月八，我花开后百花杀。是不是听起来特别霸道有味。谁说秋实悲凉的，百花残了何妨？我菊正艳艳，香影欹满山。还有一句歌词叫：春游百花，秋有月。秋天的月，要比任何季节都美，都明亮，都让人迷恋陶然。秋有赤枫把美丽的秋燃烧成通红火辣，秋有万千银杏如蝶，秋哪有萧索？秋一直很美，你可有发现美的眼睛呢？每一个季节，都有着不同的旖旎。人生何尝不是如四季，有青春绝艳的花季，也有老骥伏枥的暮年。容颜老去，青春不复，所有的美好不会消失，一直珍藏着。即便时光变得荒芜，而你我一直永如初见，彼此温柔以待。走进十月，蓦然回首，你我都在，惟愿光阴路上，且行且惜，寂静相伴，无悔一生。
