1、2 0 1 3 年 1 月第 15卷第 1期沈 阳 建 筑 大 学 学 报 ( 社 会 科 学 版 )Journal of Shenyang Jianzhu University ( Social Science )Jan 2013Vol15， No1收稿日期 : 20121020基金项目 : 教育部人文社会科学研究项目 ( 08JA790085) ; 辽宁省教育厅人文社会科学研究项目 ( W2010354)作者简介 : 笪可宁 ( 1971) ， 女 ， 北京人 ， 教授 ， 博士 ， 硕士研究生导师 。文章编号 : 1673 1387( 2013) 01 0061 04我国征收房产税存在的
2、问题及对策笪可宁 ， 张仕祺( 沈阳建筑大学管理学院 ， 辽宁 沈阳 110168)摘 要 : 对房产税概念进行界定，分析了我国征收房产税的前提，对国内外房产税征收现状进行对比分析，指出我国目前房产税制度存在的问题，并提出了有效征收房产税的对策。关键词 : 房产税;征收;问题;对策中图分类号 : F29331 文献标志码 : A近年来 ， 由于房地产市场带来的高额利润 ，越来越多的人投资于房地产市场 ， 进行投机炒楼 ， 出现房地产投资商分布涣散 、市场秩序混乱的局面 ， 为税务机关的征税工作带来了很大的难度 ， 同时也造成税款流失等不良后果 ， 给国家的财政收入带来巨大的影响 。对此国内很多
3、专家学者提出要及时征收房产税来稳固房地产市场 ，而且呼声越来越高 ， 可见房产税税制改革已经势在必行 。但是由于目前国内房地产市场存在的诸多现实问题 ， 笔者认为应该先将问题解决后再征收房产税 ， 这样才能有效发挥房产税在促进房地产市场健康发展中的重要作用 。一 、房产税概念的界定及特点房产税又称为房屋税 ， 是国家以房产作为对象向房屋所有人进行征税的一种税种 。征收房产税目的是通过运用税收的手段来加强对房产所有的管理 ， 提高房产的使用效率 ， 配合国家的房产政策调整来打击投机炒楼行为 ， 限制非理性热钱进入房地产市场 ， 合理调节房产所有人和经营人的收入 。房产税不同于其他的税种 ， 有其
4、自身的特点 :( 1) 房产税征税对象只是房屋 ， 对其他实体不具有征税的法律效用 ;( 2) 征收的范围只局限于城镇的经营性房屋 ( 目前重庆市征税对象还包括持有以及新建的高档住房 ， 上海只对新房屋进行征税 ) ;( 3) 区别房屋的经营使用方式来规定征税办法 ， 对于自用的按房产计税余值征收 ， 对于出租房屋按租金收入征税 。二 、我国房产税征收的前提在我国房产税是一种特殊的财产税 ， 因此征收房产税要有必要的前提 。( 1) 明确所有房屋产权 。目前家庭居住的房屋产权不一 ， 有商品房 、经济适用房 、廉租房和集资房等 ， 这些住房除商品房外大多没有完全的自主产权 ， 或者说暂时没有取
5、得房产证 ( 小产权房 ) 。但这些住房同样起到能提供给广大民众居住的条件 。同样是家庭居住住房 ， 在不同时期不同条件下造就了没能享有同等产权的待遇 ， 有的可以自由买卖 ， 有的却不能 。可以自由买卖的住房变身为商品房 ， 还有一部分是家庭居住的小产权房 。空置商品房以等待机会出售获取利益 。同样是居住住房 ， 如果房屋产权不一 ， 对个人拥有的房产数确认就不会准确 ， 势必造成有的能征 ， 有的却不能征的局面 ， 开征房产税就会造成产生新的社会分配不公 ， 引发新的社会矛盾 。因此 ， 房产税开征前一定要明确所有房屋产权 。( 2) 以终结 “卖地财政 ”为前提 1。房产税62 沈阳建筑
6、大学学报 ( 社会科学版 ) 第 15 卷征收的目的是通过征收房产税来遏制投机炒作行为 ， 使房价尽快回归到一个合理的价位 。可是很多地方政府通过高价卖地的行为来增加政府的财政收入 ， 开辟新的财源 ， 这种行为必须及时遏制 。因为一旦开征房产税 ， 政府就没有理由再去 “高价卖地 ”。在房产税和 “卖地财政 ”之间 ，地方政府只能选其一 ， 否则就构成双重征税 。因此 ， 就必须要严格界定财产税征收所满足的条件 ， 禁止地方政府打着莫名的旗号征地敛财 。( 3) 以 “法不溯以往 ”立法精神为前提 。重庆征收房产税是新老通吃 。也就是说 ， 无论是对增量房 ， 还是对存量房 ， 都纳入征税对
7、象范围 。相比之下 ， 上海实施的房产税政策就显得合理一些 ， 即只对政策实施后的新购房产征税 ， 对于实施之前的房产 ， 豁免于房产税 。笔者认为要想在全国范围内扩大征税范围 ， 首要任务就是要将新老房屋进行分类 ， 参考上海的征税政策分别进行征收房产税 。三 、国内外房产税征收现状的对比目前 ， 我国大多数城市现行的房产税是第二步利改税以后开征的 。虽然从规模上看房产税一直都是一个小税种 ， 但近 20 余年来 ， 特别是 20世纪 90 年代中后期以来 ， 房产税收入的规模扩张速度远远大于同期税收总额的扩张程度 ， 房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税 。而且房产税收入与印花
8、税收入之间的差距总体上说是越来越小 。2010 年这两个税种共完成收入 575. 51 亿元 ， 占税收总收入的比重为1. 26% 2。未来还会得到进一步发展 。我国房产税采取 “内外有别 ， 两套税制并存 ”的政策 3， 导致了收费主体与收费行为的非均等化程度较高 。中国现行实施的房产税实质上是借鉴美国市场经济体的经验 ， 在不动产保有环节引入和建立财产税的制度框架 。美国作为当今世界最发达的国家 ， 其房产税收经历了长期的发展和完善 ， 已趋于相对稳定和成熟 。“宽税基 ， 少税种 ” 4是美国房产税最重要的特征 。这与我国刚好相反 ， 我国征税范围过窄 。我国房产税税制规定只在城市 、县
9、城 、建制镇和工矿区对经营性的房产征收 。同时 ， 还把行政机关 、人民团体 、军队自用等房产列为免税对象 。并且 ， 交易过程中收取的税费过于混乱 ， 在房产征税以外 ， 还有非常复杂的收费 ; 在美国 ， 房地产税收是最重要的支柱性税收来源 。而在我国 ， 房产税实施才刚刚起步 ， 占全国总税收的极小部分 。且各级地方政府把主要精力集中在土地财政上 ， 对房产税的关注微乎其微 ; 从税收的分布结构来看 ，美国重视对房地产的保有环节征税 ， 而针对流转环节的税收负担相对较轻 。反观我国 ， 恰恰在住房保有环节上征税是空白 ， 而是在房屋交易过程中收取过多的税费 。中国与美国房产税征收情况对比
10、如表 1 所示 。表 1 中国与美国房产税征收情况对比国家 税收特点 税收重要性 税收分布结构美国 宽税基 ， 少税种 起支柱性作用 重视保有环节征税中国 征税范围窄 ， 税种多且收取税费混乱 占全国税收极小部分 重视交易过程中征税中国的现有征税方式不但没能合理的控制房价 ， 也没有发挥税收抑制房价过快上涨的作用 ， 而且进一步造成了社会税收体制的不公平 。而美国现行的房产税制度有效地控制了炒房的现象 ， 促进了房地产市场的健康稳定发展 。因此 ， 笔者认为应该更多的借鉴美国经验 ， 做到宽税基 、少税种 ， 尤其重视保有环节的征税 ， 这样才能有效地打击投机炒楼的现象 。四 、我国征收房产税
11、存在的问题1986 年 9 月 15 日 ， 国务院正式发布了 中华人民共和国房产税暂行条例 ， 并从当年 10 月1 日开始实施 ， 此房产税暂行条例设置以来在很大程度上起到了一定的作用 5。但是随着我国经济体制的不断改革 、不断转变 ， 越来越多的问题暴露出来 ， 原有的房产税制度已经不适合现有的经济条件 ， 而且影响到国家的财政收入 。我国目前房产税制度主要存在以下问题 :( 1) 征税范围狭窄 。近年来 ， 居民个人购买房地产的比例在逐步上升 ， 个人购买力已经成为推动房地产市场发展的主要力量之一 ， 但是现有的房产税却未对该群体购买的房地产进行征税 ，也没有将非经营性住房纳入征税的范
12、围 ( 目前只有重庆和上海开始对个人非经营性住房征税 ) ，第 1 期 笪可宁等 : 我国征收房产税存在的问题及对策 63这样做是极其不合理的 ， 因为这个群体购买的房地产很多存在投机炒楼的行为 ， 严重影响了房地产市场的健康发展环境 ， 同时也影响到国家的税收收入 。( 2) 征税过程中的计税依据不科学 。现行的房产税计税依据是按照房屋的静止价值来纳税 ， 但是随着房地产市场的快速发展 ， 房价的急剧上升 ， 仍然按照原来的计税依据已显不合理 ，对于房屋增值的部分也应该纳入到收税的范畴 。也就是说对于房屋保有阶段发生的价值增值部分 ， 房产税不能发挥根本的税收调控作用 ， 无法体现时间价值因
13、素 ， 反应不了真实的市场情况 ，造成房产税纳税的不公平 。( 3) 税率不合理且税费过于混乱 。每个地区经济发展的状况不同 ， 即使是在同一个省份的不同城市也存在的很大的差异 ， 而目前我国实行全国统一税率 ， 没有充分体现地区间的差异性 ，这就造成了经济状况差的地区居民承担的纳税义务相对更重一些 ， 是极其不合理的 ; 而且房产税收种类五花八门 ， 与房地产行业直接相关的税种多达十几种 ， 有营业税 、企业所得税 、个人所得税 、城建税 、房产税 、印花税 、土地使用税 、土地增值税 、资源税 、教育费附加等 6。过度的纳税项目使得纳税人不堪重负 ， 严重制约了我国房地产行业的健康发展 。
14、( 4) 税务部门的管理工作不到位 。在征税过程中 ， 有关执法部门在税源掌握方面明显存在漏洞 ， 他们只能凭借纳税人提供的房产证 、固定资产及收入明细账来进行判断税源的多少 ， 缺乏有力的实地调查取证 。在这种情况下 ， 如果纳税人有意隐瞒真实情况 、故意上报较低的收益金额或者提供虚假的材料证明 ， 就会直接影响到纳税的数额 ， 造成偷税漏税现象 ， 从而损害国家的税收权益 。五 、我国有效征收房产税的对策基于以上我国房产税存在的问题 ， 笔者认为我国要全面征收房产税应从以下几方面着手 :( 1) 拓宽征税范围 。针对征税范围狭窄的情况 ， 笔者认为应该将个人非经营性住房及农村住房 、事业单
15、位用房统统纳入到税收的范围内 ，这样可以拓宽征收的范围 。随着房地产市场的快速发展 ， 个人购买房屋已经成为一个强有力的消费群体 ， 这其中不乏投机炒楼的行为 ， 将这部分人纳入征税的行列可以有效地控制房价过快上涨 ， 促进房地产市场的稳定发展 。另外 ， 将农村住房及事业单位用房也纳入到收税的范围 ， 也有利于保证不同纳税人之间的税负公平 ， 拓宽税基以此来扩充国家的财政收入 ， 为地方政府筹集更充足稳定的建设资金 。( 2) 统一计税依据 。计税的依据应该统一改为以房产现值 ( 房地产当前市场评估价值 ) 作为依据来纳税 。房产现值的评估工作应该由专门的政府机构按照当时的市场定价来完成 ，
16、 不应该包括土地的拍卖价值 ， 只将所拥有的房产作为征税对象 ， 这样做可以消除纳税不平等的现象 ，不至于计税的金额与房屋市场价值相差太远 ， 同时也完善了房地产市场的管理制度 。( 3) 合理设置税率且归并税费 。国家应该实行有差异的税率方式 ， 不应该 “一刀切 ”搞全国统一的税率 ， 对于经济发展好些的城市应该高些 ， 同时对于经济发展相对缓慢的城市应该稍微降低些 ， 考虑到不同层级人群的纳税能力 。笔者最有效的纳税方式就是执行累进税率 ， 数量越多 ， 纳税比率就越大 ， 这样可以有效地解决纳税人所持有房屋价值差距所引起的税收不公平现象 。同时我国的税费过高 ， 对于那些多而杂的税费应
17、该减少甚至消除 ， 简化税收环节 ， 取消不合理的收费 。税费的过高 、过多也是导致我国房价偏高的一个重要因素 ， 政府应该高度重视 。另外 ， 应该适当的提高保有环节的税收 ， 将税收的重点由交易环节转向持有环节 ， 来改变目前 “重流通 、轻保有 ”的现状 7。( 4) 规范税务部门的管理制度 。我国人口与房屋众多 ， 税务部门的管理工作难度也很大 ，在这种情况下 ， 更应该规范征税管理制度和登记制度 。纳税人提供房产材料很有可能存在虚假伪造的行为 ， 这就要求我们税务机关的工作人员要加大对材料真实性的核查力度 ， 可以采用实名制措施 ， 纳税人在第一次取得房屋所有权的时候要到税务部门备案
18、 ， 记录房屋及所有人的详细信息 ， 并且要求其在规定的时间内汇报信息的变更情况 ， 在全国进行联网登记 ， 一经发现有逃税漏税行为 ， 严惩不贷 ， 特别严重的追究其刑事责任 。( 5) 采用 “法不溯以往 ”的方式征税 8。即只针对办法生效后的新购房产征税 ， 而对于办法生效之前的房产则豁免于房产税 。借鉴上海征64 沈阳建筑大学学报 ( 社会科学版 ) 第 15 卷收房产税的方式 ， 采用新房新办法 ， 老房老办法 ，区别对待 ， 这样不仅可以最大限度地保护老百姓的利益 ， 维护社会公平 ， 而且还有效地打击了投机炒房行为 ， 减少资金过度流入房地产市场 。六 、结 语房产税涉及千家万户
19、的实际经济利益 ， 属于实实在在的 “国计 ”和 “民生 ”重大问题 。房产税改革更应该注重对社会公平的促进 ， 不论是改革条件的选择 ， 还是改革内容的设计 ， 都应该趋利避害 ， 建立一套科学合理 、严谨有序 、公平稳定的房产税制度 ， 以保证房地产市场的健康良性运转 。在解决了现有房产税存在的一系列问题后 ，房产税的税制改革便会在全国范围内顺利进行下去 ， 成为引导我国未来房地产市场健康发展的有效工具 。参考文献 : 1 张千帆 终结卖地财政是开征房产税前提 J 南方经济 ， 2011( 1) : 21 2 张娴彧 浅谈现阶段中国房产税及其税制存在的问题和建议 J 商业研究 ， 2012
20、( 4) : 145 3 张启辰 我国房产税存在的问题及对策 J 中国财经 ， 2010( 3) : 78 4 高文 关于房产税改革问题的探讨 J 财税纵横 ，2011( 7) : 54 5 夏睿 当前我国房产税税制存在的问题及改革构想 J 金融管理 ， 2010( 4) : 32 6 崔琛 我国房产税制存在的问题及解决的建议 J 税务与税收 ， 2010( 6) : 18 7 赵玉洁 完善房产税税制的几点建议 J 科技信息 ， 2009( 2) : 30 8 龚盛 楼市调控政策建议及房产税改革视角 J 商业视角 ， 2010( 8) : 25Analysis of the Problems
21、of House PropertyTax and Countermeasures in ChinaDA Kening， ZHANG Shiqi( School of Management， Shenyang Jianzhu University， Shenyang 110168， China)Abstract: This article defines house property tax concepts and analyzes the premise of imposing house prop-erty tax Then the article makes a comparative analysis of the property tax levy situation at home and abroadand points out house property tax system problems at present Lastly， this article puts forward some effectivecountermeasures for imposing house property taxKey words: housing property tax; collection; problem; countermeasures
