建筑名词解释--建筑面积,用地面积及用地红线面积.doc

1、建筑面积建筑面积，是地产名词，与实用面积及实用率计算有直接关系。因应国家地区不同，其定义和量度标准未必一致。建筑面积一般大于使用面积。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，也是国家宏观调控的重要指标之一。 建 筑 面 积 亦 称 建 筑 展 开 面 积 ， 它 是 指 住 宅 建 筑 外 墙 外 围 线 测 定 的 各 层 平 面面 积 之 和 。 它 是 表 示 一 个 建 筑 物 建 筑 规 模 大 小 的 经 济 指 标 。 它 包 括 三 项 ， 即使 用 面 积 、 辅 助 面 积 和 结 构 面 积 。 在 中 国 内 地 ， 与 建 筑 面 积 有 关 的 法 规 有 商

2、 品 房 销 售 面 积 计 算 及 公 用 建 筑面 积 分 摊 规 则 及 现 行 的 建 筑 面 积 计 算 规 则 。 而 在 中 国 香 港 ， 建 筑 面积 定 义 则 未 有 公 认 量 度 标 准 ， 一 般 理 解 是 售 楼 实 用 面 积 加 上 作 公 众 共 有 的公 共 面 积 。 在 中 国 台 湾 则 有 建 筑 技 术 规 则 ， 其 第 九 章 之 容 积 管 制 即 是 关 于 容积 率 和 建 筑 面 积 的 规 范建 筑 面 积 分 类建 筑 面 积 =有 效 面 积 +结 构 面 积 =使 用 面 积 +辅 助 面 积 +结 构 面 积 （ 1） 、

3、 建 筑 面 积 指 建 筑 物 长 度 、 宽 度 的 外 包 尺 寸 的 乘 积 再 乘 以 层 数 。 它 由 使 用 面积 、 交 通 面 积 和 结 构 面 积 组 成 。 （ 2） 、 使 用 面 积 指 主 要 使 用 房 间 和 辅 助 使 用 房 间 的 净 面 积 （ 净 面 积 为 轴 线 尺 寸 减去 墙 厚 所 得 的 净 尺 寸 的 乘 积 ） 。 （ 4） 、 交 通 面 积 指 走 道 、 楼 梯 间 、 电 梯 间 等 交 通 联 系 设 施 的 净 面 积 。 （ 5） 、 结 构 面 积 指 墙 体 、 柱 所 占 的 面 积 。计 算 方 法因 为 建

4、筑 面 积 是 计 算 商 品 房 价 格 的 结 算 数 据 ， 所 以 对 于 购 房 者 来 说 ， 了 解 建 筑 面 积的 计 算 方 法 是 非 常 重 要 的 。 在 住 宅 建 筑 中 ， 计 算 建 筑 面 积 的 范 围 和 方 法 是 ： (1)单 层 建 筑 物 不 论 其 高 度 如 何 ， 均 按 一 层 计 算 ， 其 建 筑 面 积 按 建 筑 物 外 墙 勒 脚 以上 的 外 围 水 平 面 积 计 算 。 单 层 住 宅 如 内 部 带 有 部 分 楼 层 (如 阁 楼 )也 应 计 算 建 筑 面 积 。 (2)多 层 或 高 层 住 宅 建 筑 的 建

5、筑 面 积 ， 是 按 各 层 建 筑 面 积 的 总 和 计 算 ， 其 底 层 按 建筑 物 外 墙 勒 脚 以 上 外 围 水 平 面 积 计 算 ， 二 层 或 二 层 以 上 按 外 墙 外 围 水 平 面 积 计 算 。 (3)地 下 室 、 半 地 下 室 等 及 相 应 出 入 口 的 建 筑 面 积 ， 按 其 上 口 外 墙 (不 包 括 采 光 井 、防 潮 层 及 其 保 护 墙 )外 围 的 水 平 面 积 计 算 。 (4)用 深 基 础 做 地 下 架 空 层 加 以 利 用 ， 层 高 超 2.2 米 的 ， 按 架 空 层 外 围 的 水 平 面 积的 一 半

6、 计 算 建 筑 面 积 。 (5)穿 过 建 筑 物 的 通 道 ， 建 筑 物 内 的 门 厅 、 大 厅 不 论 高 度 如 何 ， 均 按 一 层 计 算 建 筑面 积 。 大 厅 内 回 廊 部 分 按 其 水 平 投 影 面 积 计 算 建 筑 面 积 。 (6)电 梯 井 、 提 物 井 、 垃 圾 道 、 管 道 井 和 附 墙 囱 等 均 按 建 筑 物 自 然 层 计 算 建 设 面积 。 (7)住 宅 建 筑 内 的 技 术 层 (放 置 各 种 设 备 和 修 理 养 护 用 )， 层 高 超 过 2.2 米 的 ， 按 技术 层 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑

7、 面 积 。 (8)独 立 柱 雨 蓬 ， 按 顶 盖 的 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 ； 多 柱 雨 蓬 ， 按 外围 水 平 面 积 计 算 建 筑 面 积 。 (9)突 出 房 屋 的 有 围 护 结 构 的 楼 梯 间 、 水 箱 间 、 电 梯 机 房 等 ， 按 围 护 结 构 外 围 水 平面 积 计 算 建 筑 面 积 。 (10)两 个 建 筑 物 之 间 有 顶 盖 的 架 空 通 廊 ， 按 通 廊 的 投 影 面 积 计 算 建 筑 面 积 。 无 顶盖 的 架 空 通 廊 按 其 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 。

8、(11)突 出 墙 面 的 门 斗 ， 眺 望 间 ， 按 围 护 结 构 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑 面 积 。 (12)封 闭 式 阳 台 、 挑 廊 按 其 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 建 筑 面 积 。 凹 阳 台 按 其 阳 台 净面 积 (包 括 阳 台 栏 板 )的 一 半 计 算 建 筑 面 积 。 挑 阳 台 按 其 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面积 。 (13)住 宅 建 筑 内 无 楼 梯 ， 设 室 外 楼 梯 (包 括 疏 散 梯 )的 ， 其 室 外 楼 梯 按 每 层 水 平 投 影面 积 计 算 建 筑 面 积 ；

9、 楼 内 有 楼 梯 ， 并 设 室 外 楼 梯 (包 括 疏 散 梯 )的 ， 其 室 外 楼 梯 按 每 层水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 。 另 外 ， 在 住 宅 的 建 筑 中 ， 不 计 算 建 筑 面 积 的 范 围 有 ： (1)突 出 墙 面 的 构 件 配 件 、 艺 术 装 饰 和 挂 (壁 )板 ， 如 ： 柱 、 垛 、 勒 脚 等 。 (2)检 修 、 消 防 等 用 的 室 外 爬 梯 ， 宽 度 在 60 厘 米 以 内 的 钢 梯 。 (3)独 立 不 贴 于 外 墙 的 烟 囱 、 烟 道 、 贮 水 池 等 构 筑 物 。 (4

10、)没 有 围 护 结 构 的 屋 顶 水 箱 间 。 (5)层 高 在 2.2 米 以 内 的 技 术 层 (设 备 层 )。 (6)单 层 住 宅 的 分 隔 操 作 间 、 控 制 室 、 仪 表 间 等 单 层 房 间 。 (7)层 高 小 于 2.2 米 的 深 基 础 地 下 架 空 层 ， 坡 地 建 筑 物 吊 脚 架 空 间 。 从 以 上 可 以 看 出 ， 住 宅 的 建 筑 面 积 计 算 起 来 比 较 复 杂 ， 不 仅 规 定 多 ， 而 且 专业 性 、 技 术 性 非 常 强 。 消 费 者 在 购 房 时 ， 如 果 对 此 不 了 解 ， 或 者 对 计 算

11、 出 的 结 果 表示 怀 疑 ， 可 以 咨 询 专 业 人 员 或 请 专 门 测 量 机 构 ， 依 照 上 述 标 准 重 新 测 量 计 算 。公 共 面 积建 筑 面 积 中 ， 具 争 议 的 是 公 共 面 积 内 有 多 少 项 目 被 包 括 在 内 ， 当 中 可 能 包 括 ： 楼 梯 、走 廊 、 停 车 场 、 管 理 处 、 升 降 机 及 其 公 众 大 堂 、 天 井 、 单 位 窗 户 外 的 “窗 台 ”等 。 因 此 ，合 理 、 准 确 地 计 算 建 筑 面 积 是 工 程 造 价 确 定 与 控 制 过 程 中 的 一 项 重 要 工 作 。 公

12、用 建 筑 面 积 分 摊 ： 1） 分 摊 原 则 A、 房 屋 公 用 建 筑 面 积 分 摊 以 幢 为 单 位 。 公 用 建 筑 面 积 分 摊 仅 限 于 本 幢 内 的 公 用建 筑 面 积 。 与 幢 房 屋 不 相 连 的 公 用 建 筑 （ 如 变 电 房 、 水 泵 房 、 门 卫 房 等 ） 不 得 分 摊到 本 幢 房 屋 内 。 B、 房 屋 公 用 建 筑 面 积 按 各 户 套 内 建 筑 面 积 乘 以 房 屋 内 相 关 面 积 的 比 例 进 行 分 摊 。公 用 建 筑 面 积 分 摊 后 ， 不 区 分 各 户 摊 得 面 积 的 具 体 部 位 。

13、公 用 建 筑 面 积 部 位 一 经 分 摊 ，任 何 人 不 得 侵 占 或 改 变 其 原 始 设 计 的 使 用 功 能 。 C、 商 、 住 、 办 综 合 楼 ， 其 房 屋 内 部 部 位 使 用 功 能 ， 房 型 分 隔 差 异 较 大 ， 应 根 据 其用 途 或 房 型 分 隔 的 不 同 ， 按 相 关 面 积 比 例 先 行 分 摊 全 幢 公 用 建 筑 面 积 （ 此 次 分 摊 的 最 小单 位 为 层 ） ， 然 后 再 分 摊 各 自 公 用 建 筑 面 积 。 D、 商 品 房 按 “套 ”或 “单 元 ”出 售 。 商 品 房 销 售 面 积 即 为 购

14、 房 者 所 购 买 的 套 内 或 单 元内 建 筑 面 积 （ 以 下 称 套 内 建 筑 面 积 ） 与 应 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 。 套 （ 单 元 ） 建 筑 面 积 =套 内 建 筑 面 积 +分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 2） 计 算 方 法 套 内 建 筑 面 积 由 以 下 三 部 分 组 成 ： A） 套 （ 单 元 ） 内 的 使 用 面 积 套 内 使 用 面 积 的 计 算 应 符 合 下 列 规 定 ： a、 套 内 使用 面 积 包 括 卧 室 、 起 居 室 、 厅 、 过 道 、 厨 房 、 卫 生 间 、 假 层 、 而 所 、 储 藏

15、室 、 壁 柜 等 分戾 门 内 面 积 的 总 和 ； b、 跃 层 住 宅 中 的 户 内 楼 梯 按 自 然 层 数 的 面 积 总 和 计 入 使 用 面 积 ；c、 不 包 括 含 在 结 构 面 积 内 的 烟 囱 、 通 风 道 、 管 道 井 均 计 入 使 用 面 积 ； C） 阳 台 建 筑面 积 a、 原 设 计 的 封 闭 式 阳 台 ， 按 其 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 建 筑 面 积 ； b、 挑 阳 台 （ 底 阳 台 ） 按 其 底 板 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 ； c、 阳 台 按 其 净 面 积 （ 含 女 儿

16、 墙 墙 体 面 积 ） 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 ； d、 半 挑 半 阳 台 ， 挑 出 部 分 按 其 底 板 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 进 部 分 按其 净 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 。 套 内 建 筑 面 积 =套 内 使 用 面 积 +套 内 墙 体 面 积 +阳 台 建筑 面 积 3） 公 用 建 筑 面 积 由 以 下 几 部 分 组 成 ： A） 电 梯 井 、 楼 梯 、 垃 圾 道 、 变 电 室 、 设 备 间 、 公 共 门 厅 和 走 疲 乏 、 地 下 设 备 、 值班 警 卫 室 等 。 B） 套 （

17、 单 元 ） 与 公 用 建 筑 空 间 之 间 的 分 隔 墙 以 及 外 墙 （ 包 括 山 墙 ） 墙 体 水 平 投 影面 积 的 一 半 。 公 用 建 筑 面 积 =全 幢 建 筑 面 积 -全 幢 各 套 内 建 筑 面 积 之 和 -单 独 具 备 使 用功 能 的 独 立 使 用 空 间 的 建 筑 面 积 （ 如 地 下 车 库 、 仓 库 、 人 防 工 程 等 ） 。 C） 公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 整 幢 建 筑 物 的 公 用 建 筑 面 积 除 以 整 幢 建 筑 物 各 套内 建 筑 面 积 之 和 ， 得 到 建 筑 物 的 公 用 建 筑 面

18、积 分 摊 系 数 。 分 摊 的 公 用 面 积 =套 内 建 筑面 积 *公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 。 建筑面积建 设 项 目 报 经 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 取 得 用 地 规 划 许 可 后 ， 经 国 土 资 源 行 政主 管 部 门 测 量 确 定 的 建 设 用 地 土 地 面 积 （ 准 确 界 限 由 土 地 供 应 图 标 明 ） ， 共由 两 个 部 分 组 成 ： 一 、 代 征 地 面 积 （ 即 由 建 设 项 目 业 主 随 同 其 他 建 设 用 地 一 起 办 理 征 地 手续 ， 并 由 业 主 承 担 一 应 费 用 ， 但

19、建 设 项 目 业 主 必 须 无 偿 地 交 给 城 市 公 共 建 设行 政 主 管 机 关 ， 作 为 公 共 建 设 用 地 的 那 部 分 土 地 称 为 代 征 地 。 对 这 部 分 土 地 ，虽 然 是 业 主 出 资 、 业 主 征 用 ， 但 是 土 地 使 用 权 不 属 于 业 主 ， 业 主 的 土 地 证 上面 也 不 体 现 ， 其 财 产 权 归 城 建 部 门 即 政 府 所 有 。 这 部 分 土 地 的 用 途 是 规 划 已经 确 定 的 公 共 道 路 、 活 动 场 所 、 绿 化 及 城 市 景 观 区 的 建 设 ， 紧 邻 项 目 建 设用 地

20、 。 ） 。 二 、 建 设 项 目 净 用 地 面 积 （ 在 这 部 分 土 地 内 才 可 以 建 设 项 目 需 要 的 工 程内 容 ） 。 业 主 只 对 第 二 部 分 土 地 拥 有 财 产 权 。 以 上 两 部 分 其 实 是 同 一 宗 地 不 同 用 途 的 划 分 而 已 。 在 建 设 项 目 确 定以 前 ， 控 制 性 详 细 规 划 已 经 确 定 （ 不 然 也 无 法 办 理 用 地 规 划 许 可 ） ， 从 控 制性 详 细 规 划 图 项 目 业 主 清 楚 知 道 自 己 征 用 的 土 地 含 有 多 少 代 征 地 、 什 么 用 途等 等 。

21、用地红线用 地 红 线 ： 各 类 建 筑 工 程 项 目 用 地 的 使 用 权 属 范 围 的 边 界 线 。 与 建 筑 红 线 相 比 ， 用 地 红 线 词 义 明 显 宽 泛 。 只 要 是 在 所 属 用 地 红 线 内 的施 工 ， 都 不 受 外 界 的 影 响 （ 噪 音 、 粉 尘 方 面 的 污 染 除 外 ） 。 例 如 ， 如 果 建 筑 远 离 城 市 或 道 路 ， 建 筑 竖 向 （ 不 包 括 地 上 一 层 或 半 地 下地 下 一 层 ） 可 以 不 受 道 路 红 线 和 建 筑 红 线 的 约 束 ， 建 筑 可 以 做 成 倒 锥 形 的 结构 ， 下 小 上 大 的 形 式 ， 是 解 决 用 地 面 积 紧 张 的 一 种 方 法 。 这 种 方 法 在 香 港 、 台 湾 、 日 本 等 用 地 紧 张 的 地 区 较 多 。