1、大府规登20066 号大理市人民政府公告第 2 号现公布大理市物业管理实施办法（试行），自 2006 年 5 月 1 日起施行。二六年三月六日大理市物业管理实施办法（试行）第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据云南省物业管理规定第三条的授权规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内的物业管理活动应当遵守国家物业管理条例、云南省物业管理规定等配套规定和本办法。第三条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。第四条 大理市建设局是本市物业管理行政主管部门，大理市房地产管理
2、处具体负责物业管理行业的日常工作。民政、规划、城市管理、工商、物价、公安、 环保、供电、供排水、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自职责配合实施本办法。居民委员会应当协助做好物业管理工作。第二章 业主自治管理第五条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主委员会通过业主大会选举产生。 业主委员会委员应具备以下条件：1、拥护党的领导，遵纪守法，自觉遵守中华人民共和国公民道德实施纲要；2、具有公民政治权利；3、热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础；4、具备一定组织协调能力和议事能力；5、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业
3、主委员会委员由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。业主大会的议题应提前告知业主，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。第六条 住宅区符合召开首次业主大会条件时，应依照相关规定和本办法及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。第七条 首次业主大会应当在行政主管部门和居民委员会的指导下，由房屋管理单位、部 门（包括公有住房出售单位）、开发建设单位、物业前期聘请的物业管理企业和业主代表组成业主大会筹备委员会，负责业主大会的筹备工作。第八条 首次业主大会筹备委员会负责做好以下工作：（一）协商确定召开业主大会的形式、时间、地点和内容；（二）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成
4、员条件推荐业主委员会委员候选人，候 选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；（三）起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前 15 日发给参加会议的成员征求意见；（四）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；（五）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。第九条 首次业主大会除行使物业管理条例规定的权利外，还应审议通过以下事项：（一）业主大会和业主委员会议事规则；（二）业主委员会日常工作权限；（三）业主委员会的选举及任期；（四）物业管理企业的选聘办法；（五）物业的有关公共管理规定；（六）选举产生业主委员会。业主大会因各种原因不能正常召开时，可采用问卷调查的方式，经全体业主签
5、字认可，确定通过审议事项。但整个调查过程必须接受行政主管部门的监督、审批、检查，具体程序应遵循：呈报、审批、 查实问 卷调查结果等。第十条 首次业主大会选举产生的业主委员会人数，根据物业大小情况，一般为 39 人（单数），特殊物业报经行政主管部门同意后可适当增加人选。业主委员会自选举产生之日起 30 日内到行政主管部门申请登记备案。业主委员会申请登记备案应当提交下列材料：（一）业主委员会登记备案表；（二）业主委员会选举办法及选票；（三）业主委员会成员简历，身份证（复印件），联系方式；（四）业主大会审议通过的主要事项。第十一条 业主委员会通过选举产生主任 1 名和副主任若干名，业主委员会不得从事
6、经营活动。第十二条 业主委员会根据相关规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约，帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题，接受物业管理行政主管部门、居民委员会的指导和监督，积极配合社区建设管理。第十三条 业主委员会主任享有下列权利：（一）负责召开业主委员会会议；（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；（三）业主委员会授权的其他事项。业主委员会主任应当履行下列义务：（一）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；（二）完成业主委员会交
7、办的工作；（三）代表业主委员会处理事务；（四）接受行政主管部门的培训和指导。第十四条 业主委员会每届任期一般为 35 年，具体期限由其业主大会议事规则确定，可以连选连任。业主委员会任期届满 3 个月前，应及时换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，并参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。第十五条 业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。第三章 物业管理企业第十六条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起 30 日内，按照建设部物业管理资质管理办法
8、，经市物业行政主管部门初审合格后，报上一级行政主管部门申报物业管理企业资质。物业管理企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。第十七条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业物业服务协议或物业服务合同、履约能力、承诺落实情况、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业 主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。第十八条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；物业技术人员应取得相应行业的技术资格证书；物业管理企业应对新聘用的物业管理工作人员进行上岗培训。第四章 物业管理服务第十
9、九条 建设（开发）单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报市物业行政主管部门备案。建设（开发）单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。业主临时公约至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。第二十条 建设（开发）单位按照建设与管理相分离的原则，在市物业行政主管部门的监督指导下，在房屋预（销）售前代表未来业主，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。同时，物业管理提前介入将作为核发商品房预（销）售许可证所必须的前置条件。投标人少于
10、3 个或者住宅规模较小的，经市物业行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理企业在中标后 15 天内，应当与建设开发单位签订前期物业服务合同，前期物业服务合同应当包括中标单位的投标书、现场答辩中所承诺的服务标准。前期物业服务合同自签订之日起 10 日内，报市行政主管部门备案。第二十一条 物业管理企业应在与建设（开发）单位签订前期物业服务合同后15 日内派员进驻现场，其主要职责为：（一）熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能情况；（二）结合物业管理特点，对设计方案提出修正建议；（三）根据建设（开发）单位设计方案的要求和向业主承诺的条件，掌握招标书所列内
11、容，如期完成各项配套设施设备安装及相关场地建设情况；查验物业共用部位、共用设施设备情况，并提出整改意见；（四）在开发企业与物业买受人签订商品房买卖合同的同时，与物业买受人签订前期物业管理服务协议，并解释物业管理政策；（五）根据前期物业服务合同的约定，做好房屋交付中接待业主入住的各项相应准备工作。第二十二条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服 务质量要求、服务费标准、服 务费 收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。前期物业服务事项应包括以下内容：（一）物业服务内容及要求；（二）物业建设期间参与内容、职责及权限；（三）房屋接交过程的授权范围及职责；（四）协
12、助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；（五）物业装饰装修的管理服务；（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；（七）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。第二十三条 建设（开发）单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。在规划方案会审时，建设开发单位应在设计方案中明确物业管理用房的具体位置及相应面积，物业管理用房一经确定，不得改动。（一）物业管理用房按不低于总建筑面积的 3、不高于总建筑面积的 7的比例配置。（二）设施设备房、技术夹层等不得抵作物业管理用房。（三）建设（开发）单位
13、在签订前期物业管理合同时应明确会所产权的归属，会所产权明确为小区业主共有的，应抵作物业管理用房面积。（四）物业的总建筑面积一般按物业建设工程规划许可证上载明的建筑物面积计算。第二十四条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。物业服务合同期限一般为 23 年，具体期限由双方协商确定。物业服务合同自签订之日起 30 日内报市行政主管部门鉴证、备案。物业服务合同应使用市物业行政主管部门统一监制的物业服务合同。第二十五条 物业管理企业对所管理的物业在合同期满前三个月应向市行政主管部门报告。对新的物业管理企业未确定前，未结清财务帐目或未移交管理资料的，不得
14、擅自撤离管理人员，放弃对项目的各项管理。对于未经市物业行政主管部门同意或未与新的物业管理企业进行交接，擅自撤离管理人员造成住宅小区管理混乱的，将由市物业行政主管部门报请上一级物业行政主管部门降低物业管理企业资质等级或吊销资质证书。第五章 物业管理服务收费第二十六条 建设（开发）单位在签订前期物业服务合同时，可以采取包干制或者酬金制等形式，根据服务内容、服务标准、职责权限等与物业管理企业协商确定物业服务费用。建设（开发）单位应从第一套房屋移交业主之日起 6 个月内，处理完毕建设遗留问题，同时积 极协助有关部门和业主成立业主委员会，完成小区建设与业主委员会的顺利交接，逾期则由建设（开发）单位承担逾
15、期内的全部物业费用直至完成交接。第二十七条 小区业主自办理房屋交接手续后次月起根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定， 业 主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设（开发）单位全额交纳。业主办理房屋交接手续后空关的房屋由业主全额交纳物业服务费用。物业转让、出租时， 业主应向物业管理单位备案。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用，同时出据物业管理企业缴费证明。凡未结清物业管理费用的，产权交易部门不予办理产权转移手续。第二十八条 市价格主管部门会同市物业主管部门，负
16、责行政区域内物业服务收费的监督管理。物业服务收费应当遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。大理市辖区内物业服务收费政府指导价，由州、市价格主管部门和建设行政主管部门制定后定期向社会公布。第二十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何 单位不得强行要求物业管理企业代收缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。物
17、业管理企业不接受委托的，上述有关部门不得停止相应服务（供应）。第三十条 物业管理区域共用部位的水电费用从物业管理费中列支。没有进行城网改造的小区或单位应按有关规定，加紧城网改造工作，水电收费标准根据行业管理规定执行。第三十一条 利用物业共用设施设备，包括停车场、墙体户外广告等公共场所进行经营的， 应当在征得相关业主、业主委员会同意，并按照规定办理有关手续。税后所得纯收益应当主要用于补充住房专项维修基金，也可由业主大会与物业管理企业协商决定。物业管理区域停车场管理的相关规定和职权范围由物业管理企业与小区业主委员会协商后，在物业管理区域内予以公示。第三十二条 设有电梯的高层或小高层住宅，电梯产权属
18、住宅全体业主。电梯日常维修养护费用由全体业主共同负担，具体管理和使用办法由业主委员会与物业管理企业协商确定。经合同双方协商确定设立电梯折旧更新专项资金的，应当单独立帐，定期公布，专款专用，并 纳入专项维修基金专户分项管理，同时接受物业行政主管部门和全体业主的监督。第三十三条 业主委员会是维护住宅小区全体业主共同利益的群众性组织和公益性事业，原则上没有报酬；但也可根据住宅小区的实际情况，通过合同双方协商，每年从物业服务收费总额中按照 12%的比例提取一部分资金，作 为业主委员会必要的经费开支。第六章 住宅室内装饰装修管理第三十四条 在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督
19、管理，遵守建设部 110 号令住宅室内装饰装修管理办法相关规定和本办法。第三十五条 住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动或拆解建筑主体和承重结构，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、承重砖墙、剪力墙体、连接接点、基础、主杆、框架柱、支墩、楼板、屋架、悬索等；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）改变住宅外立面，在承重墙上开门、窗，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）其他影响建筑结构和使用安全的行为。第三十六条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理单位、部门
20、、住宅小区全体业主推选的业主委员会（以下简称物业管理单位）申报登记。物业管理单位应当将装饰装修中禁止行为和注意事项告知业主，并对业主的装饰装修活动进行监管。第三十七条 申报登记应提交下列材料：（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；（二）申请人身份证件；（三）装饰装修方案；（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；（五）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件，以及施工人员身份证复印件，办理临时小区出入证明，并与物业管理单位签订责任书。非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。第三十八条 室内装饰装
21、修工程未经物业管理单位同意禁止施工。第三十九条 物业管理单位有权对室内装饰装修工程进行现场监督检查，装修人和装饰装修企业不得拒绝和阻碍物业管理单位对住宅室内装饰装修活动的监督检查。物业管理单位对装修人影响房屋安全的行为应及时劝阻、制止，情节严重的，物业管理单位可以采取必要的措施，勒令停工，并及时向市行政主管部门报告。业主或非业主使用人因装饰装修造成他人人身财产损害或影响其物业使用的，应依法承担责任。第四十条 业主或者使用人在装饰装修房屋时，应向物业管理单位交纳装修保证金，住宅建筑面积 200m2 以下交纳 1000 元； 满 200m2、不足 300 m2 交纳 2000 元；依次类推。 业主
22、装修完毕经物业管理单位验收合格后，如数退还。第四十一条 非住宅装饰装修活动，按照本办法执行。第七章 新建住宅小区竣工综合验收管理第四十二条 新建住宅小区综合验收实行备案制度。住宅小区建设项目全部竣工后，开发 建设单位应当向市行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收备案申请及提交下列文件：（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各个单项工程设计文件（图纸）等。所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足小区使用功能要求。（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施（供水、供电、通讯、有线电视、消防、人防、园林绿化、道路及路灯等）
23、 单项工程全部验收合格资料。质量责任主体根据国家有关规定核定的各单项工程质量等级评定文件。（三）竣工资料（图纸）和技术档案资料。（四）拆迁安置情况（旧城改造项目）。（五）物业管理落实情况。第四十三条 对综合验收不达标的住宅小区不得交付使用。第八章 专项维修基金的收取、管理、使用第四十四条 住宅专项维修基金的收取、管理和使用遵守建设部、省、州制定的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的配套规定和本办法。第四十五条 商品房专项维修基金，由房地产开发（销售）企业在销售商品房时向业主代为收取。商品住房、非住房（车库、办公用房等）按购房价款的 2%收取；商铺和商业经营性用房按购房价款的 1%收取。个
24、人 购地自建房屋按房产证面积 10.00元/m 2 收取.第四十六条 商品房专项维修基金交纳实行备案制度。开发（销售）企业在住房产权登记前将住房专项维修基金移交市行政主管部门。开发（销售）企业应提供住宅小区的开发总面积、总户数、总成交金额等，并分幢列出交纳专项维修基金的业主姓名、购房面 积、 购房价款、缴交比例、应缴 数、实缴数等明细表格。市物 业行政主管部门验收合格后，出据专项维修基金交缴合格证，作为办理房屋产权证的必备条件和依据。第四十七条 住宅小区未设立专项维修基金或未收齐专项维修基金的，由小区聘请的物业管理企业按照比例要求向业主收取。专项维修基金利国利民，是构建和谐社会，维护 全体业主
25、共同利益的一件好事，业主委员会要积极主动予以配合。收取专项维修基金的单位和部门统一使用“维修基金专用收据” 。第四十八条 专项维修基金由市行政主管部门在银行设立专户进行管理。第四十九条 业主委员会成立并聘请物业管理企业、经业主委员会同意和验收合格后，专项维修基金移交物业管理企业按幢设帐、按业主分户核算，在指定的银行设立专户存储代管。本着业主监督的原则，做到公开、公平、安全使用。第五十条 业主自用部位维修费用由业主自行负担。相邻楼板发生渗水现象（共用设施发生渗水现象除外），由楼上业主负责维修及费用，相邻业主应积极配合。第五十一条 共用部位、共用设施设备的中、小修工程，由协议双方在物业服务合同中约
26、定维修及维修费用责任界线。属使用专项维修基金的，按规定报批使用。应急工程维修费用由物业管理企业先行垫付，然后按照双方约定的维修责任界线处置。第五十二条 单幢共用部位维修费用由单幢业主共同分摊；小区共用设施设备维修费用由小区全体业主共同分摊。第五十三条 房屋共用部位大修工程范围：（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋 顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的。（二）整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的。（三）外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积 30以上，影响安全和正常使用，需要修缮的。（四）整幢楼共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需
27、要修缮的。（五）整幢楼给排水管道老化、损坏，需要更新改造的。第五十四条 共用设施设备大修、更新改造工程范围：（一）物业管理区域内路面破损 50以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的。（二）整体更新改造消防设施或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20的工程。（三）设有电梯的高层或小高层住宅的电梯需要维修的。（四）二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新改造的。（五）小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的。（六）小区环境绿化需要更新改造的。第五十五条 专业服务部门按照有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。与专业服务部
28、门有约定的，从其约定。第五十六条 物业管理企业应当按照维修基金使用范围，根据房屋现状以及业主委员会或者相关业主的意见，制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括：（一）大修、更新改造内容；（二）工程预算；（三）涉及户数及按户分摊费用；（四）维修基金缴存余额；（五）大修、更新改造组织方式；（六）业主委员会意见。经业主委员会确认的大修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示，公示期 7 天。 业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。第五十七条 物业管理企业向市物业行政主管部门提出维修基金使用申请，填写商品住宅维修基金使用申请登记表，并提交下列材料：（一）大修、
29、更新改造方案、工程预算；（二）业主委员会或者相关业主书面确认证明原件及复印件；（三）公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明。第五十八条 市物业行政主管部门审核同意后，由银行专户拨付使用。工程验收合格的，物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。 业主委员会主任、副主任签章后列入专项基金管理帐务，并按工程实际发生额在物业管理区域内公示。第五十九条 维修基金不敷使用时，按业主所占有的住宅建筑面积 20.00 元/m2续筹；商铺和商业经营 性用房按建筑面积 40.00 元/m 2续筹，纳入专项维修基金专户管理。第九章 已售公有住房住宅小区管理第六十条 已售公有房包括房改房、经济
30、适用房、单位全额集资房。第六十一条 鼓励已售公有住房住宅小区或单幢住宅小区进入市场化物业管理，对暂时 没有条件或业主人数较少且经业主一致同意，成立业主委员会或推选业主代表后，由业主自行管理，但不得收取相关费用。第六十二条 为促进房地产的流通，搞活房地产市场，鼓励个人已取得产权的公有住房上市交易，任何部门和单位不得擅自设置上市交易限制条件，阻碍公有住房上市交易，通过二级市场取得产权的业主与原住宅小区内所有业主享有同等的权利和义务。第六十三条 公有住房售后维修基金来源于两部分：1、售房单位从售房款中提取，属多层住宅的按售房款的 20%提取；属高层住宅的按售房款的 30%提取。2、购房者按其占有的住
31、宅建筑面积 10.00 元/m 2 交纳。第六十四条 公有住房住宅小区已成立业主委员会并聘请物业管理企业的，由物业管理企业负责筹集专项维修基金；没有成立业主委员会的由售房单位负责筹集；改制和破产企业由小区全体业主推选的业主委员会或业主代表负责筹集。对利用原公有住房售后剩余、遗留房屋、共用部位、共用设施、设备进行经营的营利性收入，税后净收益应主要纳入维修基金补贴使用，也可由住宅小区全体业主通过业主大会决定。第六十五条 公有住房住宅小区专项维修基金的管理和使用按照第八章执行。公有住房住宅小区专项维修基金不敷使用时，按购买者所占有的住宅建筑面积 10.00 元/m 2续筹。房屋产权发生转移时，专项维
32、修基金同时转移。第十章 法律责任第六十六条 违反国家物业管理条例、云南省物业管理规定及有关配套规定的，由市物业行政主管部门依照相关法律法规给予相应处罚。第六十七条 业主、使用人未交纳物业管理服务费和其它费用的，业主委员会应当督促其交纳，物业管理企业可限期催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。第六十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经说服不改的，社区居委会、业主委 员会可以把他们的行为公示出来。不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好相应说服教育工作，必要时应代为扣缴。第六十九条 业主大会、业主委员会做出的决定违反本
33、办法或者侵害公共利益的，市物业 行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会违反本办法开展活动或者不能正常履行职能的，市行政主管部门可责令其停止活动，进行整改，或者主持召开临时业主大会重选。第七十条 建设（开发）单位未按照规定提供物业管理用房以及物业管理设施设备的，由市物业行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款。并按物 业管理条例规定处 10 万元以上 50 万元以下的罚款。建设（开发）单位未按照规定落实物业管理企业、未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市物业行政主管部门责令其限期改正，给予警告，
34、并按物业管理条例规定处 10 万元以下罚款。第七十一条 物业管理企业违反本办法，按照下列规定处罚：（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理活动的，由市行政主管部门按照物业管理条例规定，没收非法所得，并处以 5 万元以上 20 万元以下罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；（二）物业管理企业违反合同约定的服务质量标准的，由市物业行政主管部门责令其限期改正，并列入企业资质年检考核量化条件；（三）物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备管理不善，造成环境恶化的，由市物业行政主管部门对其做出警告，报请上一级行政主管部门降低资质等级或者吊销资质证书。第七十二条 违反本办法规定，依法应当由工商、价
35、格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、 规章的规定执行。第七十三条 违反本办法的规定，没有设立专项维修基金或没有收齐专项维修基金的，由市物业行政主管部门限期改正，并作为企业资质年检合格与否的必备条件。对拒交专项维修基金的个人和单位可通过法律程序强制追缴所欠本金和利息；对拒交专项维修基金的业主在利用自身物业出租或经营时，有关行政管理部门拒绝办理相关证照；对拒交专项维修基金的业主在产权发生转移时，产权部门拒绝办理相关手续。第七十四条 违反本办法的规定，不执行住宅室内装饰装修管理有关规定的，由市物业行政主管部门责令改正，并根据建设部 110 号令对装修人处以 500 元以上 1000 元以
36、下的罚款，对装饰装修企业处以 1000 元以上 10000 元以下的罚款，对造成严重后果的依法追究其法律责任。第七十五条 违反本办法的规定，市物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七十六条 当事人对行政主管部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。第十一章 附 则第七十七条 本办法由市物业行政主管部门负责解释。第七十八条 本办法与上级有关法律、法规及政策有冲突的，以上级有关法律、法规及政策为准。第七十九条 本办法自 2006 年 5 月 1 日起施行。
