1、土 地 增 值 税 计 算 中 层 高 系 数 法 的 应 用一 、 层 高 系 数 法 的 计 算 步 骤1、 计 算 项 目 的 层 高 系 数在 纳 税 人 的 同 一 项 目 (包 括 不 同 类 型 房 地 产 )中 ， 选 取 住宅 的 层 高 为 基 数 ， 设 定 为 1； 层 高 低 于 住 宅 的 ， 则 以 1 为系 数 ； 其 他 类 别 的 用 房 层 高 高 于 住 宅 层 高 的 ， 就 需 要 按 其他 类 别 用 房 层 高 和 住 宅 层 高 的 比 例 ， 然 后 计 算 出 其 层 高 系数 。 公 式 如 下 ： 某 类 型 用 房 层 高 系 数 该
2、 类 型 用 房 的 层 高数 住 宅 层 高 。2、 计 算 项 目 的 总 层 高 系 数 面 积（ 1） 某 类 型 用 房 总 层 高 系 数 面 积 = (某 类 型 用 房 层 高系 数 某 类 型 用 房 可 售 建 筑 面 积 )（ 2） 某 类 型 用 房 已 售 部 分 的 层 高 系 数 面 积 某 类 型 用房 层 高 系 数 某 类 型 用 房 已 售 建 筑 面 积 3、 计 算 不 同 类 型 用 房 已 售 部 分 可 分 摊 的 房 地 产 开 发 成本某 类 型 用 房 已 售 部 分 应 分 摊 的 房 地 产 开 发 成 本 =房 地 产开 发 总 成
3、本 总 层 高 系 数 面 积 某 类 型 用 房 已 售 部 分 的 层高 系 数 面 积二 、 层 高 系 数 法 的 使 用 效 果 案 例 、 某 房 地 产 企 业 建 造 一 栋 建 筑 ， 总 建 筑 安 装 费 用 为6500 万 元 。 13 层 为 商 铺 ， 每 层 高 5.6 米 ， 总 可 售 建 筑 面积 3000 平 方 米 ， 销 售 单 价 3 万 /平 方 米 ； 413 层 为 普 通住 宅 ， 每 层 高 2.8 米 ， 总 可 售 建 筑 面 积 10000 平 方 米 销 售单 价 1 万 /平 方 米 。 住 宅 和 商 铺 都 已 销 售 完 毕
4、 ， 进 行 清 算 。1、 建 筑 面 积 法（ 1） 总 建 筑 安 装 费 6500（ 万 元 ）（ 2） 总 可 售 建 筑 面 积 =3000+10000=13000（ 平 方 米 ）（ 3） 单 位 建 筑 面 积 建 筑 安 装 费 =65001.3=5000 元 /米（ 4） 普 通 住 宅 的 建 筑 安 装 成 本 =0.510000=5000（ 万元 ）（ 5） 商 铺 的 建 筑 安 装 成 本 =0.53000=1500（ 万 元 ）2、 层 高 系 数 法（ 1） 总 建 筑 安 装 费 6500（ 万 元 ）（ 2） 总 层 高 系 数 可 售 建 筑 面 积=3
5、0002+10000=16000（ 平 方 米 ）（ 3） 单 位 层 高 系 数 建 筑 面 积 建 筑 安 装 费=65001.6=4062.5 元 /米（ 4） 普 通 住 宅 的 建 筑 安 装 成 本=0.4062510000=4062.5（ 万 元 ）（ 5） 商 铺 的 建 筑 安 装 成 本 =0.406256000=2437.5（ 万元 ）比 较 1、 2 的 计 算 结 果 可 见 ， 层 高 系 数 法 计 算 的 商 铺 建筑 安 装 成 本 大 于 建 筑 面 积 法 计 算 的 商 铺 建 筑 安 装 成 本 ， 由此 层 高 系 数 法 下 商 铺 的 土 地 增 值 税 比 建 筑 面 积 法 下 商 铺 的土 地 增 值 税 少 。 与 之 相 反 ， 层 高 系 数 法 下 普 通 住 宅 土 地 增值 税 比 建 筑 面 积 法 下 普 通 住 宅 的 土 地 增 值 税 大 。在 商 铺 自 营 的 情 况 下 ， 采 用 层 高 系 数 法 使 得 更 多 的 成 本堆 集 在 商 铺 上 ， 销 售 的 普 通 住 宅 承 担 的 土 地 增 值 税 就 比 建筑 面 积 法 下 更 多 一 点 ， 因 此 ， 开 发 商 在 决 策 商 铺 自 营 的 情况 下 ， 谨 慎 选 择 层 高 系 数 法 。
