1、第 1 页 2018-6-9北京市物业项目负责人物业管理实务模拟练习题一、单项选择题：1.前期物业承接查验期档案索取对象是（ ）A.建设单位B.业主委员会C.施工单位D.物业服务企业2.以下属于要约行为的是( )。A.招标 B.投标 C.标价 D.拍卖3.某物业服务企业管理了 10 万平方米的别墅，该物业服务企业可以申报的资质等级为：A.一级 B.二级C.三级 D.暂定资质4.早期介入主要是从（ ）的角度对开发建设项目提出合理化建议。A.监督监理 B.品牌提高 C.物业管理 D.降低成本5.二级资质物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员具有中级以上职称的人员不少于
2、（ ）人A.50 人 B.30 人 C.20 人 D.10 人6.房屋的基本组成部分有（ ）A.结构部分 B.装修部分C.承重部分 D.设施设备部分7.公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（ ）A.30 日 B.20 日 C.15 日 D.10 日是8.物业管理招标时评标委员会人数为（ ）人以上单数A.3 B.5 C.7 D.99.当事人通过电话达成意思一致表示为( )。A.口头合同 B.事实合同C.书面合同 D.无效合同（）10.物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由（ ）承担的意外损失。A
3、.建设单位 B.业主、物业使用人 C.物业服务企业 D.施工单位11.物业承接查验通过运用仪器、仪表、工具等进行测量的方法是（ ）A.经验查验 B.使用查验 C.试验查验 D.检测查验12.计划性预防维修具有（ ）特点A.周期性 B.间隔性C. 简单性 D.可靠性13.消防加压水泵、正压送风、排烟风机应（ ）试启动一次第 2 页 2018-6-9A.每年 B.每半年 C.每季 D.每月14.对于大型公共物业绿化特点，以下描述正确的有（ ）A.不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物B.不宜使用果树或大花植物作绿化C.植物养护应注重对绿地的围护D.不宜采用大乔木作绿化15.房屋共用部分和共用设施设备的
4、检测、检修与运行记录档案保存期不低于设备使用年限的( )A.5 倍 B.3 倍 C.2 倍 D.1 倍16.消防安全检查组织形式有( )A.日常检查和重点检查相结合 B.各部门、各项目的自查与重点检查相结合C.全面检查与抽样检查相结合 D.专职部门检查和日常检查相结合17.物业服务费用包干制的特点是（ ）A.物业服务费为预收资金 B.业主支付物业服务费C.费用包干,自负盈亏 D.盈亏由业主承担18.有利于加强培训的针对性、适应性、及时性的是( )。A.公司一级培训体系 B.项目一级培训体系C.公司二级培训体系 D.项目二级培训体系19.物业管理投诉处理的要求说法正确的是（ ）A.谁受理、谁跟进
5、、谁回复 B.暂时无法解决，向业主说明即可C.投诉要有记录,无须总结 D.要完全满足投诉要求20.在物业管理适用的各类文书中（ ）的规范性最强A.行政公文 B.事务公文 C.制度公文 D.决定二、多项选择题：1.在物业风险的内容中，日常物业管理的风险主要包括（ ）A.业主（或物业使用人）在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险B.合同风险C.项目接管的不确定性带来的风险D. 物业管理日常运作中存在的风险2.属于物业服务企业营业税“服务业”税目中的“代理”业务是（ ）A.水费B.电费C.房租D.专项维修资金3.投标时测算物业管理成本的依据有（ ）A.设备设施技术参数B.人员配置情况第 3 页 2
6、018-6-9C.市场信息D.管理经验4.可以颁发二级物业服务企业资质证书的政府部门有（ ）A.省级人民政府建设主管部门B.国务院建设主管部门C.直辖市人民政府房地产主管部门D.自治区人民政府建设主管部门5.以下符合一级资质条件的有（ ）A.注册资本为人民币 500 万元 B.具有中级以上职称人员不少于 20 人C.管理多层住宅 100 万和高层住宅 50 万平方米 D.有优良的经营管理业绩6.早期介入参与竣工验收主要包括( )。A.各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；B.分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；C.工程全面竣工后，参与综合竣工验收D.配合设备安装，确保安装质量7.物业承
7、接查验的资料包括( )。A.物业质量保修文件B.设施设备出厂随机资料C.消防验收、地下管网工程竣工图等竣工验收资料D.有资质、资格的机构出具的各种检验、检测报告8.合同签订和履行的基本原则有( )。A.主体平等 B.权利义务对等C.诚实信用 D.维护社会公益9.合同承诺的构成要件有( )。A.承诺必须与要约的内容一致 B.承诺必须传达给要约人C.承诺必须在要约的有效时间内作出 D.要约一经承诺，合同即告成立10.以下属于物业管理方案实质性内容的有（ ）A.管理制度的制订 B.组织架构与人员的配置C.工作计划 D.人员培训及管理11.物业服务企业在物业装饰装修中应检查( )。A.有无拆除连接阳台
8、的砖、混凝土墙体；B.有无损坏房屋原有节能设施C.有无未经同意改变住宅外立面D.有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱12.设备的状态监测通常采用的方式有（ ）A.直接检测、B.红外线温度检测C.绝缘性检测D.次声波检测13.采用设备设施维护管理项目外包模式应进行的分析包括（ ）A.物业服务企业的管理规模 B.设备设施的生产年代、技术先进程度第 4 页 2018-6-9C.设备设施生产厂家的技术服务情况 D.共用设备设施的复杂程度14.物业服务企业对业主提出的装饰装修项目审核时要（ ）A.物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表B.审核各项申请明确无误C. 涉及专业部门（如水、电、气等
9、）要求写明地点、位置D.要求写明改变的程度及尺寸15.在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查（ ）A.日常检查B.修前预检C.定期检查D.巡视检查16.利用鼠笼、鼠夹、粘鼠板灭鼠的方法是（ ）A.化学灭鼠B.器械灭鼠C.生物灭鼠D.防鼠17.属于动火过程的要求是（ ）A.清理周围的易燃杂物 B.检查并彻底清理现场火种C.排除易燃、易爆物品 D.动火人员要严格执行安全操作规程18.物业服务企业薪酬结构设计，需要综合考虑的因素有( )A.企业发展B.职位等级C.个人的技能D.个人绩效19.了解客户满意的方法有( )A.建立受理系统 B.客户满意调查 C.失去客户分析 D.竞争者分析
10、20.使用请示应注意的事项有( )A.必须坚持一事一请示B.严禁越级请示C.请示公文的主送单位只能是一个D.请示的内容一般分为标题、正文和签署三部分一、单项选择题参考答案：1.A2.A3.C4.C5.D 6.C7.B8.B9.A10.C 11.D12.A13.D14.B15.C 16.D17.C 18. D19.A20.A二、多项选择题参考答案：（1AD） （2ABCD） （3ABCD） （4ACD） （5ABCD）（6ABC） （7ABCD） （8 ABCD） （9ABC ） （10 ACD）（11ABCD） （12ABCD） （13AC） （14ABCD） （15ABD）（16ABC） （
11、17AC） （18 BCD ） （20ABC） （19ABCD ）第 5 页 2018-6-9三、案例分析题某小区楼上业主扔烟头，导致楼下三楼业主家阳台上的东西着火，将三楼家阳台磁砖及邻居家玻璃烧坏。该小区物业管理处帮忙救火，动用了 5 个灭火器，损失两个防毒面具。在帮助三楼救火过程中，消防栓出现故障，消防带与消防栓脱开，无法关闭，致使水不仅流入起火业主家中，造成一定损失，水还险些流入电梯，由于及时将电梯开到楼上，才避免电梯被淹，但已造成电梯摄像头损坏。【请问】：1.物业管理处要求三楼业主支付灭火器的费用和烧坏的邻居家玻璃费用并自行修复三楼业主家被烧坏的阳台瓷砖。你认为是否合理？为什么？2.物
12、业管理处要求三楼业主支付电梯摄像头费用，是否合理？为什么？3.起火业主家户内由于消防栓未能及时关闭造成的损失应由谁赔偿？为什么？4.为避免类似事件的发生，物业管理处应采取哪些措施？5.管理处应该如何处理此起突发火灾？【答案要点】：1.物业管理处要求三楼业主支付灭火器的费用和烧坏的邻居家玻璃费用并自行修复三楼业主家被烧坏的阳台瓷砖。你认为是否合理？为什么？答：是合理的。不论因何种原因所致三楼业主家着火及遭受部分损失，物业公司前往救援过程中所产生的费用都应由起火业主家承担。但针对楼上业主扔烟头导致三楼业主家中起火的事实，可以找扔烟头的人承担损失。如果找不到具体扔烟头的人，三楼业主有权向人民法院提起
13、诉讼，将楼上所有业主告列为被告，主张因起火所致的全部损失的费用由楼上侵权的业主承担，具体结果由人民法院审查认定，该案件与物业公司无关。2.物业管理处要求三楼业主支付电梯摄像头费用，是否合理？为什么？答：物业管理处要求起火业主支付电梯内摄像头费用一事是不合理的。因为公共消防设备属于物业公用设施，在该物业公司管理期间未能做到安全管理以致发生事故时不能安全使用，最终导致电梯内物品出现损失，该损失赔偿责任仍由物业公司承担。若在物业公司管理期间，委托了专业的消防设施维保检测机构进行检修，该机构未能检查出安全隐患，则物业公司有权起诉该维保公司，追偿该项赔偿金。3.起火业主家户内由于消防栓未能及时关闭造成的
14、损失应由谁赔偿？为什么？答：起火业主家存在因消防栓故障导致家中进水引起的损失，可向物业管理处提出赔偿，如双方协商未果，业主有权向人民法院提请诉讼，以物业不作为、管理不到位为由申请赔偿损失。理由是：公共消防设备在物业公司管理期间未能做到管理完善、存在安全隐患，致使在起火后救火的关键时刻消防设施出现故障，不能关闭，理应由管理方承担责任。4.为避免类似事件的发生，物业管理处应采取哪些措施？答： A、规劝业主不要再家中存放易燃易爆的物品，尤其是在阳台等存放易燃、易爆物品；B、提示全体业主和用户，不要向外丢弃如何物品、垃圾，特别是火种；C、物业公司要维护好公共区域的设备、设施；第 6 页 2018-6-
15、9D、物业公司应制定好，突发应急事故的处理方案及措施。5.管理处应该如何处理此起突发火灾？提示：回答此类问题一般从以下方面应答：一、 （突发）事件的应对与处理；二、涉及物业管理主体的法律问题；三、管理与服务问题；四、团队管理问题（含劳动保护） ；五、物业服务计划方案（含物业费测算等） 。【技巧】：一、 突发事件的应对与处理1. 突发事件处理程序与方法；2. 责任确定；3. 预防二、 涉及物业管理主体的法律问题；1. 业主违约违法、侵权（含装修）2. 业委会、业主大会违约违法、侵权（含成立业主大全、业委会程序不合法）3. 物业服务企业违约违法、侵权（含不履行合约，不尽管理服务义务，个体特约服务）4. 开发商违约违法、侵权（含保修，侵犯公共或业主个体利益）5. 谁违约违法、侵权，谁承担责任6. 向业主的宣传。三、 管理与服务问题1. 服务意识（含态度） ；2. 服务技能与方法；3. 服务流程与规章；四、 团队管理问题（含劳动保护） ；1. 培训；2. 人力资源与薪酬设计、考核、激励；3. 团队力量、团队管理。五、 物业服务计划方案：参考教材中关于物业服务方案关键性内容物业费测算：（总成本+利润+税金）收费面积12 月=元平方米 月最后，出题时有可能涉及好几个方面，关键是要答准要点、答全面。提醒：考试时带身份证、准考证！
