1、柳州市城市发展与房地产分析调研Urban development and real estate analysis in Liuzhou City摘要：主要介绍了柳州的城市发展区位优势和城市的基本概况，柳州城市发展的方向和定位以及对柳州市的经济发展做出分析，柳州市经济发展对房地产业造成的影响的真实情况。（Abstract: This paper introduces the general situation of Liuzhou urban development and the citys geographical advantages, direction and position Li
2、uzhou urban development and the economic development of Liuzhou make analysis, the impact of economic development on the real estate industry in Liuzhou caused the real situation.）关键词：城市发展的区位优势、方向、经济分析、对房地产的影响。（Keywords: advantage, direction, economic analysis of urban development, the impact on the
3、 real estate.）（一）、基础介绍柳州被人们叫做龙城，是广西中心位置的重要的一个城市，从古代的时期建潭中县城以来这么，柳州总共的历史已经有 2222年那么长了，它是被国务院提名的一个著名历史文化名城同时还获得了国家甲级别的旅游文明城市的荣誉称号。“ 它 也 获 得 2011年 时 候 中 国 十 大 美 丽 城 市 ”的第九名。柳州它还是南方的工业重镇，同时柳州还是广西最大的一个工业城市，柳州工业生产总量约占广西的三分之一。全市一共拥有工业企业近 4000多家，有柳州钢铁(集团)公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳工集团、东风柳州汽车有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司等多家企业进入
4、了全国 500强。 目前，柳州市现在慢慢的已形成以汽车、机械、冶金等一写产业，制药、化工、造纸、制糖、建材、纺织等传统产业共同发展的现代化工业体系的一个文明的工业城市。（二）、行政区划柳州市的地理位置在广西的中北部之间。全市管辖了辖 6个县还有 4个区，总人口一共有 375.87万人（消息来源是 2010年第六次人口普查的结果），其中市区常住人口约 170万人这样。市区的总面积是 18618平方千米，市区面积约为 685.31平方公里，2008年已经基本上了建成面积约为 126.88平方千米。下面管辖了 6县分别为：三江侗族自治县、柳江县、融安县、鹿寨县、柳城县、融水苗族自治县、。下面管辖的
5、4个城区是：、柳北区、鱼峰区、城中区、柳南区。还有管辖的新区是：、柳州市阳和工业发展区、柳州高新技术经济开发区、柳东新区、基隆经济高薪开发区。（三）、区位交通柳州的水路交通可以通到达来宾、珠海、广州、梧州、香港和澳门等沿海的城市还有的重要港口等。柳州的港口在柳州市区内的柳江，是广西区内的地方性内河的主要港口之一，目前划分为、融安港区、中心城港区、融水港区、柳江港区和鹿寨港等一些中小型码头港口区，为以腹地商品出口为主兼顾货物中转、旅游服务的内河综合性港口。柳州的飞机的机场位于柳州市南部的著名风景区附近，距离市区 15公里，1994 年 12月开始通航飞行，现在已经了到国家 4D级的一个标准高度。
6、可满足本市区内的飞机全天候起降，高峰时候处理能力近大概一千人每小时。目前已开通的航线有柳州至广州、海口、青岛、西安、上海虹桥、重庆、深圳、厦门、武汉、长沙、青岛、成都等一些重要的城市的航班。而且从柳州至桂林的国际机场只是要 1.9小时车程。柳州的火车站还是是西南地区的一个重要的中转站，中国南部的主要铁路干线湘桂线、黔桂线、焦柳线等干线都经过过柳州。每天有近 50对客运列车开往全国各地，可通往广西境内、云南、四川、广东、湖南、贵州、北京、浙江、山东、陕西、山西等一些地方。2013 年 12月，高铁衡阳到柳州段的、柳州至南宁等多条高铁建成并且开通，柳州的铁路开始迈向了高铁开行的一个时代。“十二五计
7、划”期间，广西成的“一轴四纵四横”的现代的化快速铁路干线。届时，柳州至周边城市 4小时这样就可以到。柳州是中国 45个公路主枢纽城市之一，其境内通车里程 1833公里，有 G209国道、G322国道、G323 国道，还拥有桂柳高速公路（桂林至柳州）、柳南高速公路（柳州至南宁）、宜柳高速公路（宜州至柳州）和柳州环城高速。柳州到南宁、来宾、玉林、桂林、金城江、梧州、贺州、广州等地都有运行良好的高速公路。柳州有零担货运站，旅客厂家如果有大型装备可以托运，可以直接到达全国多个城市。 （四）、柳州产业发展情况1、农业发展2011年，农业生产大环境较为理想，为农业生产的稳定发展提供了保障，全年农林牧渔业总
8、产值 217.09亿元，比上年增长了 6.1%，粮食总产量 78.72万吨，比上年增长1.33%；畜牧生产稳步发展，生猪生产增长持平，优质高效经济作物种植比重不断加大。同时，农业重点龙头企业效益较快增长，农业生产经营组织化程度持续提升。2、工业发展2012年，工业经济的发展获得了新的突破，实现了工业总产值 3330亿元，增长了20.1%；工业的产值多增加了 835.58亿元，增长 15.5%。汽车、冶金、机械等产业努力做大做强，各个支柱产业的规模的工业总的生产总值 2177.78亿元，增长 16.51%，占全部规模以上的工业的生产总产值的大部分，对工业总产值增长贡献的效率高达70.10%。工业
9、园区发展步伐加快，经济总量快速提升。工业园区规模以上工业总产值超出了 1100多亿元，达 1016.6亿元，比起上年还增长了 40.04%。目前工业方面包涵三十多个行业。拥有的工业企业近大概有四千多家，其中大型的规模企业约有 500多家，国家级的大型企业和公司有十一家、同时还有上市公司四个（柳工、柳化、柳钢、两面针）等、还拥有中国名牌产品（柳工牌装载机、金嗓子银杏叶片、凤糖风山牌蔗糖、两面针牙膏、金嗓子银杏叶片、柳工牌装载机、五菱牌汽车及零部件）和有获得中国驰名商标、40 个广西名优产品，是全国少数民族地区之间拥有名牌产品数量最多的工业化大城市，企业和名牌产品在国内外市场上具有非常强的竞争力和
10、高水平的市场占有率的优势。柳州市的龙头产业行业是汽车业。全市现有汽车及零部件厂家一共大概有 404家左右。柳州从 1969年诞生第一辆柳江牌汽车开始，柳州市汽车及零部件工业经过了很多年的发展和成熟，在全国汽车市场上拥有有相当重要的地位，四大汽车集团在柳州都有整车及改装车厂：东风集团的东风柳州汽车有限公司、上汽集团的上汽通用五菱汽车股份有限公司、一汽集团的柳州特种汽车厂和中国重汽集团的柳州运力专用车公司。汽车及零部件工业在整车企业的带动下，得到了快速的上升空间和突破，现在已经基本上形成了较完整的产业链；除了整车企业外，柳州市还有五菱柳机厂、上汽通用五菱发动机厂等多家发动机生产厂家以及柳州五菱汽车
11、有限责任公司、广西方盛实业股份公司、柳新汽车冲压件有限公司等许许多多的零部件配套厂家。目前的柳州市已经形成年产 170万辆微情型车辆、12 万辆载重车及 150万台发动机的生产总量能力，以及152万辆以上的汽车零部件配套能力，且全市微型车的产销量在全国同类市场占比已经在多年获得名列前茅。3、旅游业发展柳州获得了国家历史文化名城的称号、国家甲级旅游城市和中国优秀旅游城市。以柳州为圆心的 250公里半径范围之内，集中了广西 80%的四 A级以上旅游风景区。截至目前，柳州有 4A级景区 8家，3A 级景区 7家。 柳州市区内的景点有：鲤鱼嘴遗址、白莲洞遗址、柳州东门城楼（明代）、柳侯公园、柳侯祠、大
12、龙潭风景区、都乐岩风景区、桂南会战检讨会旧址、胡志明旧居 、柳州奇石城、鱼峰山公园、箭盘山奇石园、蟠龙金银双塔、江滨公园、雀儿山公园、八桂奇石馆、三门江国家森林公园、马鞍山、西来寺、大桥洛维农业旅游区、白莲洞洞穴科学博物馆、柳州清真寺等景点（区）。柳州市博物馆、鹿寨香桥国家地质公园申请已通过了国家旅游局验收，被批准为国家 4A级景区。4、柳州【支柱产业】归纳：第一支柱产业：汽车第二支柱产业：冶金第三支柱产业：机械其他优势行业：化工、制糖、造纸、制药、建材、日化等产业（五）、功能定位柳州市很早就拥有了西南地区综合交通枢纽、区域性工业基地与服务中心、桂中经济区的优势历史地位、同时也是一个区域性的文
13、化、体育产业中心、多元文化融合的地区、它很适宜居住与创业，同时被人们称为的理想家园。柳州土地储蓄统计知道，经营性的土地出让业务进展的非常的顺利流畅，年均出让土地大概 1575亩，市场供求达到平衡。在土地成交单价上，经营性土地交易价格稳步的上升，截至 2013年 12月末成交均价基本上达到 443.27万元/亩，幅度最高为 2960万元/亩，对于 2012年来说是增长的，土地成交价格有了很大的大幅增长，均创历史最好成绩，从而可以得出结论出柳州的土地价格市场不会轻易的受到行业波动的太大影响。2010年，因为国家加强了力度对房地产市场的调节控制，有效的做到了失柳州市房价的涨势。柳州土都各自己发挥自身
14、职能，放缓土地供给来应对地价回落，调控柳州市土地市场。另外 2010年柳州土储备的土地都是不在中心位置的土地，因此降低了土地平均价格。2012年，有很多有较强的实力的房地产开发企业（如万达集团、华润等）都进入了柳州市场，活跃了柳州的房地产市场，并积极的站稳。柳州土储适时推出的地理位置还是比较好的、配套基础设施也是比较完善的，促进了土地交易市场的回升，并实现了土地出让收入的实现了很大幅度的增长趋势。从土地供求情况及成交价格上来看和分析，柳州市土地市场将会在很长的一段时间平稳有序的进行。预计在未来一段时期内，土地交易市场在未来的时间内也是将保持平稳态势，土地出让价格同时也呈现出了平稳上升的趋势。（
15、六）、城市建设发展思路 按“一个中心两边是城、沿江的方向发展、重点的是向东”的城市未来发展方向，推动了柳江县、鹿寨等县经济快速发展，加快构建以莲花山风景区为“绿地中心”，以“中心老城城区”和“广西柳东新区”为主、以“二化、石碑坪、太阳村外围组团”和“柳江、鹿寨、沙塘拓展组团”为次重要的辅助，以柳城为主要卫星组团的“一个中心两个城区广泛的结合组团”以超大城市发展的理念来指导。 全面加快柳东新区的经济文化建设，打造超大城市。全面推进城市东新区的经济各方面发展开拓，努力推动柳东新区的大力建设大发展。柳东新区是指柳州市地理位置的柳江以东，处在北环高速公路和桂柳高速公路围合的一个广大区域，柳东新区包括官
16、塘区、阳和和雒容 等地方。 柳东新区同时也是广西三大新区的其中一个（另外两个是南宁五象新区和桂林临桂新区），柳东新区是未来柳州的另一个城市个商业中心，柳东新区规划土地面积 145平方公里左右。2011 年下半年，自治区领导的决定在柳东新区建设立广西汽车城，根据里面的部署，“汽车城” 可以分为南北两片，而南片区主要为短时间的建设使用为主，建设用面积 79平方公里，到 2015年基本上形成了超越千亿元的产业园区。 全面提升交通枢纽等优势，为了把柳州打造成超大城市的理念。同时全面的推进铁路、公路、水运、航空等现代的交通基础设施的建设。 （七）柳州历年房地产市场数据及分析指 标 2007年 2008年
17、 2009年 2010年 2011年 固定资产投资额（亿元） 302 430 682 1005 1306房地产开发投资额（亿元） 75 109 120 159 176商品房新开工量（万） 265 375 955 250 312商品房施工量（万） 754 749 1323 1443 1725商品房住宅施工量（万） 594 668 982 1091 1312商品房竣工量（万） 463 154 229 216 266商品住宅竣工量（万） 255 180 188 245 265 商品房销售面积（万） 286 197 288 301 309商品住宅销售面积（万） 273 165 249 273 294市
18、区住宅销售均价（元/） 2830 3670 3860 4791 53101、柳州近年来房地产整体发展情况概述 2006至 2007年国民经济获得了快速的发展，在房地产方面也有了快速的发展。由于的全球金融危机影响，柳州房地产市场来到了一个很严峻的时期；2010 年在国家经济宏观政策的控制中，柳州房地产业也慢慢的回暖上升，慢慢的向上攀升；虽然中央政府在 2010至 2011年对房地产再一次的进行了一系列的调控政策手段和措施，柳州作是一个刚性需求的三线城市，因此国家的政策对柳州的影响比没有多大。在这几年里，各项经济指标平稳攀升。2、柳州房价情况概述 柳州市房地产市场销售情况良好，不单单是经济及人口的
19、增长因素，柳州房价适中是其中一个很重要的原因。2011 年市区住宅销售均价 为 5200元/，与人均收入同步增长，2011 年城镇居民人均可支配收入是 19615元，同比上年增长了 10.41% ，这是房地产市场稳步发展的有力支撑，楼价泡沫成分很少很少，使得柳州房地产业进入健康发展的阶段。（一线城市房地产市场越来越饱和，部分地产商开始转战二三线城市，如保利集团 、中国铁建、荣和集团、万达、华润、恒大等都在近几年陆续的进驻柳州，再加上原来已进入的盛天集团 、阳光 100 、中房集团等，外地品牌大型集团开发商的入驻带来了很大规模化的促进。随着大批产品项目的完成竣工，柳州房地产整体水正在朝着稳步快速的发展，新房成交均价也随着逐渐稳步地提升。数据来源于参考资料：1柳州市统计局：柳州市 2006-2013年社会经济发展和社会统计公报2柳州市统计局：柳州统计年鉴 2009-20113柳州市统计局：2012 年房地产发展情况统计数据表4柳州市城市规划局：2007-2020 年实际数据统计5柳州市环保局：2009-2013 城市环境的具体数据6柳州市新闻网：相关新闻报道7柳州市柳州日报
