1、解读超高层住宅（深圳）,超高层,何为超高层住宅？,超高层住宅：建筑高度超过100米的住宅建筑（层数一般在35层以上）。,万科金域蓝湾,华润幸福里,外在特征1：深圳超高层住宅高度普遍150米左右，相比之下，香港超高层住宅普遍都在150米以上外在特征2：外立面特征和普通高层住宅形式上差别不大，以现代风格居多，表达一种高端、现代、时尚的风情,香港晓庐,半岛城邦,已经入住的超高层住宅项目：幸福里、擎天华庭、万科俊园、港丽豪园、万科金域蓝湾在售的超高层项目：半岛城邦二期、兰亭国际、天安高尔夫珑园、君临天下、合正荣悦今后将推售的超高层项目：地王国际商务公寓、东海国际中心公寓、德弘天下华府、碧中园、京基下沙
2、综合体项目,珑园,兰亭国际,超高层住宅劣势分析,假设开发商开发一座30层的毛坯房一般造价约2200元平方米，如设计转为50层超高建筑，其额外造价约：330-545元/平方米，造价增幅约为15-24。,成本增加项主要有：（1）超高层住宅设计复杂，因此其对应的设计、工程顾问及监理费用可能增加；（2）超高建筑物中每隔一定距离须加设避难层及增加一些消防设施，成本会较高；（3）基础及结构方面；（4）机电及设备（电梯等）；（5）抗风抗震,周期长,超高层住宅可能会涉及到结构超限、抗震、防风等方面的限制，需要更为严格的审核和论证程序，其相应的时间也会拉长。,时间增加项主要有：（1）审核、报建时间长；（2）施工
3、周期长；,超高层住宅建筑高度高，疏散时间长，相比普通高层住宅消防难度增加,消防难度增加项主要有：（1）普通高层住宅的消防主要是依靠楼梯间，通过楼梯间疏散到安全地面，超高层住宅由于其高度增加，疏散时间更长，楼梯间安全疏散性能降低，消防难度增加；（2）消防云梯（主要作用是用于消防灭火和解救被困人员）的高度追不上，普通消防云梯的举高为54米，好在深圳有辆米和多辆米的举高消防车,超高层住宅为了满足其消防及结构承重等需采取相应的措施也会导致可使用空间减小。,使用率下降原因主要有：（1）消防楼梯间多（避难层的消防楼梯间），防烟楼梯间送风管道（住宅高度超过100m需设且计入公摊面积），公摊面积大，实用率降低
4、；（2）住宅底部承重荷载增加，导致下面结构柱加大加粗，使可使用面积减小；（3）超高层住宅楼层多，电梯使用频率高，电梯数量较普通高层有所增加，公摊面积增大，实用率下降；,如左图:设计过程中即使采用明楼梯及前室设计，楼梯间及前室部分仍需设机械防烟风井，该部分也计入公摊面积,超高层住宅可能会涉及到安全顾虑等方面的限制，其住户对超高层住宅有一定的抗性。,接受度低原因主要有：（1）安全顾虑； （2）电梯使用频率高，运行距离长，等待时间较长；（3）管理及运行能耗高，费用高； （4）使用率低；,超高层住宅受消防、结构等方面的影响，其户型品质也受到多方面的影响,户型品质一般主要体现在：（1）标准层平面较大，户
5、型面积大或者户型多，易出现大进深或者通透性差户型；（2）结构墙、柱较多较大，使用空间减小；（3）楼层多，公共部分共享的人多，公共空间品质下降；,为什么做超高层住宅,城市土地市场特征：（1）地价居高不下（2）城市重要区域土地极度稀缺,随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现此类产品形式,城市化率发展段：初期阶段：城市化水平30%；加速阶段：城市化水平30%65%；后期阶段：城市化水平65%；,（数据为2008年统计数据）,有待更新信息,一.深圳大量的出现旧城改造项目及关内稀缺的土地资源,在福田、罗湖、南山、甚至关外一些重要成熟地段，很少
6、有新地块用来地产开发，旧城改造成了用地主要来源之一，旧城改造项目容积率一般都在4.0以上，高容积率直接导致需要超高层来消化更多的建筑面积。据统计，2010年有20个城市更新项目统一动工，这20个项目规划批准建筑面积440万平方米，其中，商品住宅建筑面积210万平方米，保障性住房7.8万平方米。加上“蛇口海上世界城市综合体项目”，同期动工的21个城市更新项目将有约300万平方米的住宅供应量(剔除了需返还村民的量和保障性住房量)。,其中赛格日立项目、梅山绿景项目、田厦村改造项目、星河雅宝等多个项目都设计有超高层建筑。,赛格日立项目,星河雅宝项目,黄金地段，最大化发挥地块的地段效益,超高层建筑多建于
7、城市核心区域或一线滨江黄金地段，交通便捷，周边商业、商务、休闲等配套一应俱全，能充分享受居住区生活的便利,华润幸福里位于万象城南侧，是华润中心的住宅部分，由三栋49层的住宅组成，楼高164.4米，为深圳最高的住宅建筑之一。小区建筑面积11万平方米，容积率高达7.7 。,接受度日益升高,住在超高层，视野会开阔一些，生活态度及人生态度都会有相应的变化，视野开阔、追求豁达是市场上部分人（以年轻人、海外经历人士居多）追求超高层住宅的原因，尤其是在深圳以年轻人为主的城市接受度更是日益高升。,珑园视野,珑园视野,一.减小建筑密度相比高层住宅而言，超高层住宅可以消化更多的建筑面积，小区内所需的楼栋也会减少，
8、从而减小建筑密度，增加园林面积，提高小区和户型的舒适度。,以下是相同条件下两种不同的排布,高层排布,超高层排布,二.最大化利用景观资源超高层住宅相比普通高层视野更加开阔，具有一定的远眺性，也是超高层的主要优势之一，所以当视线范围内具有较好的景观资源（海景、江景等），为了最大化利用景观资源，设计时通常会考虑超高层。,一期33层高层,二期33层高层,三期47层超高层，158m,设计需要案例解析,案例世茂滨江花园项目坐落在黄浦江边上，整体超高层设计，靠近陆家嘴中心区，配套齐全。,黄浦江景,案例世茂滨江花园项目主体建筑沿江弧形排列，扩展近一公里，前后弧线错落布置，视线互不遮挡，且最大化江景面，板式结构
9、设计使户户实现“前观江景，后拥园景”单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积，解决多排布置所造成的视线遮挡,世茂滨江花园,整体超高层，建筑密度小，更多的面积用来做“六大主题花园”，主体建筑弧形单排布置，保证户户“前江后园”。,六大主题花园,如何做超高层住宅,超高层由于高度过高带来的恐惧可以通过两方面来处理：（1）超高层建筑多单元联体布局，或成排超高层建筑群（但需控制高宽比），以调整视觉的建筑高宽比与稳重感。（2）建筑高度尽量控制在200米以下,很多香港超高层住宅建筑高度与标准层平面的比值过大，导致形体细长，安全感不够，内地很难接受,香港某超高层住宅（高度超过200米）,上面为采用四单元与三
10、单元联体做法，尤其是标准层平面较小时，通过多单元联体减少视觉与心理上的对超高层的排斥感。,抗性处理使用率增加,第7层整体采用250mm-300mm厚剪力墙,第36层整体采用200mm厚剪力墙,精简结构往上走柱子越来越小，增加上层住宅的使用空间和实用性,精简管道井,超高层建筑，户型的设计需平衡采光、节能、易于维护、减少公摊，要尽量使核心筒等空间能够自然采光通风，减少风井、烟井等管道井的使用，减小公摊，增加实用率,如上图:设计过程中采用明空间设计核心筒部分可以减少的管道井有烟井、室内水井与风井等等,抗性处理使用率增加,框架剪力墙结构,框架剪力墙结构,框架剪力墙结构,一、超高层住宅常用的结构体系有几
11、种？1.剪力墙结构（最常用）2.框架-剪力墙结构3.框支剪力墙（底部框架+上部剪力墙）4.框架核心筒结构5.筒中筒结,框架结构,剪力墙结构,筒中筒结构,框架-核心筒结构,二、超高层住宅结构与适用高度关系？,1.根据超限高层建筑工程抗震设防管理规定(建设部令第111 号)及建设部2010 年超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点，房屋高度超过下表规定时，属于超限高层建筑工程，须进行超限高层建筑工程抗震设防专项审查,三、在100米，120米，150米时超高层一般采取何结构选型,100米时：剪力墙、框架剪力墙、框架-核心筒120米时：剪力墙、框架剪力墙、框架-核心筒150米时：一般采用框架-核心筒
12、,左图为天安高尔夫珑园一户型平面：采用“T”字型平面布局，高度42层。结构体系为纯剪力墙结构，墙体布置比较规则，局部区域结构比较薄弱。,四、在100米，120米，150米时超高层墙体厚度有何不同100米时：纯剪力墙300mm，框剪的剪力墙500mm120米时：纯剪力墙300mm，框剪的剪力墙500mm 150米时：框架剪力墙的剪力墙一般大于400，底部700以上。其结构成本：100米：约2000元/平米120米：约2100/平米150米：约2500/平米以上,结构体系墙体厚度,结构体系抗风设计,五、抗风设计的几种做法,（1）结构选型：采用圆形、弧形户型平面形式，或者方形平面四个方角弧形倒角等都
13、比较有利于楼栋的抗风性能（2）减小高宽比:H(高)/B(宽)1/18H(建筑高度),方正外形设计有利于抗震,低于4的高宽比,一、楼梯间要点设计（1）超高层住宅为一类建筑，每个防火分区需设有两个疏散口（2）多采用两部疏散楼梯间，塔式住宅可以采用一部剪刀梯（3）楼梯间需为防烟楼梯间且需通至屋顶（4）楼梯间主要作用起安全疏散作用，一般不会用来作为主要垂直交通方式,二、楼梯间要点设计（5）避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开（6）除通向避难层错位的楼梯外，疏散楼梯间在各层的位置不应改变，首层应有直通室外的出口,垂直交通电梯,一、电梯要点设计（1）至少两台电梯，一台消防（面积超过1500
14、至少两台），一台客梯，客梯需根据平面大小和需求增加（2）电梯从底部到顶部运行时间不超过60S（3）超高层住宅电梯一般需三台及以上，普通的超高层为60户/台（4）电梯是超高层住宅的主要交通方式,半岛城邦二期48楼下到1楼，只要50秒,金域蓝湾三期户型四台电梯设计,二、电梯需要分区设计不？（1）高度在150米以下普通塔式高层（标准层平面600以下且8户及以下）一般不需要分区（2）当采用大平面（600以上且多户）或者高度150米以上应考虑,低区有三台电梯（标准层面积近1000）,高区有四台电梯（标准层面积近1000）,三、电梯如何分区？（1）电梯层数超过25层或者高度超过75m,宜采用电梯垂直分区设
15、计（2）住宅电梯垂直分区的方式有奇偶层停站、高低二区、高中低三区、低，中，中高，高四区分区，一般情况，层数越多，分区也越多,高度100m以上的建筑物，一旦遇有火灾，要将建筑内的人员完全疏散到室外比较困难。加拿大有关研究部门提出以下数据，使用一座宽1.10m的楼梯，将高层建筑的人员疏散到室外，所用时间见表9。,除十八层及十八层以下的塔式高层住宅和单元式高层住宅之外的高层民用建筑，每个防火分区的疏散楼梯都不会少于两座，即便是采用剪刀楼梯的塔式高层建筑，其疏散楼梯也是两个。从表9中的数字可以看出，疏散时间可以减少1/2。即使这样，当层数在三十层以上时，要将人员在尽短的时间里疏散到室外，仍然是不容易的
16、事情。因此，本规范提出高度超过1OOm的公共建筑，应设避难层或避难间。,超高层为什么要设置避难层？,消防疏散流程：火灾发生报警系统-及时灭火或逃生-楼梯间a.逃至室外 b.逃生困难，逃至避难层等待消防人员及消防车营救灭火及营救方式：1.消防车接室外消火栓利用云梯灭火及营救2.消防员通过消防电梯进入起火点开启室内消防栓灭火及营救3.自动喷水灭火系统（起火初始阶段用）烟气感应,超高层建筑的消防登高面与高层有何区别？,符合高层民用建筑设计防火规范即高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度，不应布置高度大于5.00m、进深大于4.00m的裙房，且在此范围内必须设有直通室外的楼
17、梯或直通楼梯的出入口。,消防体系消防登高面,何为避难层？,避难层：建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。,17层，33层为避难层,消防体系避难层,超高层住宅需要设置避难层（间）不？,规范要求：高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-95）（2005年版）规定：6.1.13建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层(间),高层民用建筑设计防火规范规定超高层公共建筑应设避难层。由于住宅疏散人数一般较公共建筑少。所以对住宅没有特别规定，根据现已建成的超高层住宅来看，150米以下超高层住宅很少设避难层，150m以上超高层住宅一般都会考虑避难层。,金域蓝湾三期（
18、高度160米）,珑园42层（高度133米）,某办公避难层示意图,全敞开式避难层：为不设围护结构的全敞开空间，一般设在建筑物的顶层或屋顶上。半敞开式避难层：四周设有高度不低于12m的防护墙，上部设有可开启的封闭窗，采用自然排烟方式，可防止烟气的侵害。封闭式避难层：为设有耐火的围护结构，室内具备应急照明、独立的空调和机械加压防排烟系统，门窗为防火门窗。,半开敞式避难层示意图,封闭式避难层示意图,避难层有哪些类型？,纳入分摊的公摊建筑面积：地面以上层高在2.20米以上的消防避难层、结构转换层、设备层内的电梯间、楼梯间等。不纳入分摊的公摊建筑面积：a、建筑物内某些层中设置的用于消防避难的建筑空间；b、
19、建筑物内设置在地面以上的层高在2.20米以上的设备层建筑空间；规范要求：有人员正常活动的架空层及避难层的净高不应低于2m,避难层面积如何计算？,规范要求：（1）避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。（2）通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。（3）避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，并宜按5.00人/m2计算。,17层，33层为避难层（设计要求每16层有避难层），做到47层（顶层为复式），用足设计，控制成本,避难层如何设置？,规范要求：（4）避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置。（5）避难层应
20、设消防电梯出口。（6）避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘。（7）封闭式避难层应设独立的防烟设施。（8）避难层应设有应急广播和应急照明，其供电时间不应小于1.00h，照度不应低1.00lx。,注释：设备层：建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层，除水泵房、供水管道外,其他管道、设备不应直接敷设在避难层（上海规定）,烟气在竖向管井内的垂直扩散速度为3-4ms，意味着高度为100m的高层建筑，烟火由底层直接窜至顶层只需30s左右。如果燃烧条件具备，整个大楼顷刻问便可能形成一片火海。高层建筑的各种竖向管井都是火灾蔓延的途径。为了防止火灾蔓延扩大，要
21、求电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等单独设置，不应混设，杜绝烟囱效应。,烟囱效应的防范：规范要求：1.建筑高度超过100m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。2.通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。高层民用建筑防火规范,烟囱效应：在有共享中庭、竖向通风（排烟）风道、楼梯间等具有类似烟囱特征即从底部到顶部具有通畅的流通空间的建筑物、构筑物（如水塔）中，空气（包括烟气）靠密度差（热压）的作用，沿竖向通道很快扩散现象，称为烟囱效应。,消防
22、竖向防火分隔,消防消防灭火,住宅内部（公共空间）灭火流程：,火灾发生,喷水灭火（一般由消防水箱供水）,消防控制室,启动喷淋水泵,直至灭火成功,温度感应,报警信号发至,供水消防水箱,自动喷水灭火系统,消防自动报警系统,规范规定：建筑高度超过1OOm的高层建筑，除游泳池、溜冰场、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。,火灾自动报警系统作用：及时发现火灾，及时采取灭火、疏散等措施，最大限度地降低因火灾带来的损失。,光电感光烟火自动报警器,光电感光烟火自动报警器,消防自动喷水系统,超高层住宅：每层均须设自喷系统100米以下高层住宅：一般仅地下室须设自喷系统。,规范要求：建筑高度超过100m的高层建筑及其裙
23、房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。因此，超高层住宅每层均须设自喷系统。,消防消防水箱,消防水箱作用：供给高层建筑初期火灾时的消防用水水量，并保证相应的水压要求，超高层住宅小区一般都需要设置水箱。,消防水箱设置要求：高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高度不超过100m时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低0.07MPa；当建筑高度超过100m时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.15MPa。当高位消防水箱不能满足上述静压要求时，应设增压设施。,屋顶
24、消防水箱,消防消火栓,室内消火栓的设置范围：1、高层建筑的主体及裙房内；2、消防电梯前室或与防烟楼梯间的合用前室内，方便消防队员尽快利用消火栓向火灾发起进攻和开辟通道；3、避难层内设置用于人员自救保护；4、屋顶或直升飞机停机坪处，用于检查消火栓压力和防止火灾蔓延至顶层及保护人员的作用。5、室内消火栓箱内应设消防卷盘，用于非消防专业人员扑救初起火灾。规范要求：1、消火栓的水枪充实水柱应通过水力计算确定，且建筑高度不超过100m的高层建筑不应小于10m；建筑高度超过100m的高层建筑不应小于13m。2、消火栓间距在高层内不大于30m，在裙房内不大于50m，保证两股充实水柱同时到达同层内任何部位。,室外消火栓,室内消火栓,室内消火栓,Thanks For Your Attention,
