1、成都锐理数据处理技术股份有限公司 网址： 电话： 028-85336302 传真： 028-85335800 东客站 商业 市场现状及未来趋势分析 2016年 01月 一、 东 客站板块概述 二、东客站商业现状分析 三、东客站商业未来发展趋势 一、东客站板块概述 1.1 板块简介 1.2 板块定位 1.3 板块配套 1.4 小结 1.1 板块简介 1.1 板块简介 【 板块形成 】 成都火车东站的正式开建催生了政府对新客站商旅国际城的规划布局，发展至今已 有 7年 时间，目前逐步成为城东财富高地。 2008年 12月，城东新客站正式开建，围绕这个西部地区规模最大，科技含量最高的现代交通枢纽站
2、，成都市政府规划布局了成都新客站商旅国际城板块， 2010年初，成都东客站商旅板块面向全球进行城市设计招标，形成了 “轴核引领、廊带串联、五区构建” 的空间布局，着力构建智慧型中央商旅区、滨水高档休闲居住区、北部高档综合居住区、南部高档生态居住区、东部魅力街市居住区 。作为成都城东新兴的板块，从新客站开建至今已发展了 7年的时间，东客站板块目前已是城东财富高地 。 1.1 板块 简介 【 板块界定 】 东客站板块即成都新客站城际商旅城，位居成华区东南角，与龙泉驿与锦江区交界，北到成洛路、东至东三环以东保和街道，西临沙河，南抵驿都大道，总面积 12平方公里。 龙泉 崔家店 十陵 三圣乡 静居寺
3、万年场 攀成钢 地铁 7号线 1.2 板块定位 1.2 板块 定位 【 板块规划 】 东客站板块的未来发展目标和方向与成都市整体城市规划结构 密不可分 ，未来区域将着力构建一个集中央商旅及高端居住于一体的城市重点发展区。 按照成都市政府对城东的发展预期，规划了东部新城、成都东村 两 大区域，而东客站板块在两级规划的重点区域， 借助两级规划利好，能够获得更多发展机遇，最大程度的提升东客站板块的价值，对板块商业发展注入无限潜力。 2010年初 ，东客站板块（即新 客站城际商旅 城 )面向 全球进行城市设计招标，形成了“轴核引领、廊带串联、五区构建”的空间布局，着力 构建智慧型中央商旅区、滨水高档休
4、闲居住区、北部高档综合居住区、南部高档生态居住区、东部魅力街市居住区。 成 都市中心 东客 站板块 成 都东村 东 部新城 地铁 7号线 1.2 板块 定位 【 板块定位 】 东客站板块在东部新城和成都东村规划中占有重要 地位 ，定位于集 交通枢纽、经济枢纽、城市门户为一体的城市副中心。 1.3 板块配套 【 交通配套 】 东 客站板块依托成都东站，板块道路交通三纵两横，地铁 2号 线与 4号线均已开通，而地铁 7号 线也正在建设中，预计 2017年建成通车。 成渝高速 地铁 4号线 绕城高速 地铁 7号线 （ 在建 ） 东 客站板块 东客 站板块交通线路图 中 环 路 类型 线路 时间 通行
5、方向 道路交通 四纵两横 三环路、中环路、二环路、绕城高速、成渝高速、驿都大道 纵向道路可到达十陵、三圣乡、崔家店等方向，横向道路可方便达到市中心和龙泉方向 轨道交通 地铁 2号线、 4号线、 7号线 2号线及其延长线均已开通， 4号线已经开通，7号线预计 2017年建成通车 2号线向东至龙泉，向西至郫县， 7号线为2.5环环线，与2号线在火车东站换乘， 4号线可达到温江 铁路交通 成都东站 2011年 5月 8日正式投入运营 西部交通枢纽，连接全国各地客运站 1.3 板块 配套 1.3 板块配套 【 商业配套 】 东 客站 板块目前呈现的大型商业仅 凯德 广场 ，但即将面市 的大型商业 项目
6、众多，业态丰富，涵盖酒店、商场、写字楼等 ，未来将导入大量的商业商务办公人群，同时进一步带动板块商业的快速发展。 拟入驻项目 (规划中 ) 项目 业态 世茂 海峡城 五星级酒店、甲级写字楼、高端商业、大型体验中心、 影剧院、 soho办公孵化区等现代化新城 荷福 米其林国际商业中心 商业、国际精品产权式酒店、高端品牌博览等 佳州国际中心 古典商街、空中街区、写字楼等 呈祥东方广场 写字楼、酒店、商业等 已入驻项目（建设中） 项目 业态 龙之梦 鹏瑞利新城 购物中心、精品百货、星际酒店集群、高端写字楼、医疗健康中 心等 中迪 国际广场 商业综合体、总部办公基地 明宇 创客广场 酒店、写字楼等 井
7、泰东方广场 酒店、会展中心、商务办公等 DMC梦魔方 写字楼、酒店、 SOHO办公等 剑恒 国际广场 写字楼、艺术酒店 佳年华广场 写字楼、酒店、主题商业街等 阳光 100米娅中心 高档公寓、商务、体验式街区商业、 SOHO为一体的泛城市综合体 1.3 板块配套 【 医疗配套 】 东客站板块医疗资源较为丰富，除目前正在运营的市第六人民医院、东升医院、省人民医院城东 病区外，板块内还即将建成国际医疗健康 中心，为区域居民提供 一站式的医疗解决方案和 医疗援助。 医疗 配套 市第六人民医院 省人民医院城东病区 东升医院 国际医疗健康中心 2015年 6月 ，龙 之梦 鹏瑞利新城中 A地块调整 为国
8、际医疗健康中心 ，定位 为“全国最大的医疗保健中心”，将率先引入全球第二大医疗保健上市公司 ，为区域客户提供完善的医疗配套。 1.3 板块配套 【 其他配套 】 东 客站 板块同时集合优质的公园、教育配套，可为区域居民提供优质的配套服务，满足客户多元化生活所需。 休 闲配套 教育 配套 配套类型 名称 休闲配套 塔子山公园 教育配套 双林小学、玉石小学、华建中学、杨柳小学、蓉城小学、成都体育运动学校、建筑职业中专学校 1.4 小结 1.4 小结 1、东 客站板块 占据城市规划 利好，区域未来发展将具备坚实的规划价值基础 ； 2、同时，板块拥有 日渐完善的配套设施规划，区域完善的交通配套设施将有
9、效提高区域对外通勤度，而完善的商业、医疗、教育等配套设施将为区域发展提供有效支撑，促进 区域价值释放 ； 二、城东商业现状分析 2.1 东 客站板块土地市场分析 2.2 东 客站板块住宅市场分析 2.3 东 客站板块商业市场分析 2.4 东 客站板块人群结构分析 2.5 小结 2.1 东客站板块土地市场分析 2.1东客站板块土地市场分析 【 土 地量价情况 】 2010-2015年东客站 板块在 2010年和 2013年有两次集中供应。近三年供销呈下降趋势，楼面地价整体上行。 近年东客站 板块土地 量价走势情况 时间 供应 面积（亩） 成交 面积（亩） 成交楼面地 价（元 /平米） 溢价 率（
10、 %） 2010年 369.48 122.17 2968 12.03 2011年 109.04 356.35 1358 14.21 2012年 92.74 92.74 5553 91.9 2013年 426.75 394.05 1492 2.42 2014年 259.15 212.59 6932 53.17 2015年 77.86 66.23 4203 55.46 数据来源：锐理数据平台（备案数据） 统计截至时间： 2010年 -2015年 注： 2011年成交的一宗土地公告日期为 2010年底，供应计算在 2010年，因此 2011年成交面积 供应面积 2968 1358 5553 1492
11、 6932 4203 0200040006000800001002003004005002010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 元 /平米 亩 供应面积 (亩 ) 成交面积 (亩 ) 楼面地价 (元 / ) 线性 (楼面地价 (元 / ) 2.1东客站板块土地市场分析 【 住兼商用地量价情况 】 2010-2015年东客站板块成交楼面价总体呈上涨趋势，经历 2014年高峰后今年有所回落。板块流拍率多年保持 0%，开发商对区域住兼商土地价值较为认可。 时间 供应面 积 （亩） 成交面 积 （亩） 成交楼面地 价（元 /平米） 溢价 率（ %） 2010年 122.
12、17 122.17 2968 12.03 2011年 109.04 109.04 3994 36.27 2012年 92.74 92.74 5553 91.9 2013年 26.58 26.58 4499 27.25 2014年 140.78 140.78 9350 83.69 2015年 54.6 54.6 5350 67.71 2968 3994 5553 4499 9350 5350 02000400060008000100000501001502010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 元 / 亩 供应面积 (亩 ) 成交面积 (亩 ) 楼面地价 (元 /
13、) 线性 (楼面地价 (元 / ) 近年东客站 板块住兼 商 土地 量价走势情况 数据来源：锐理数据平台（备案数据） 统计截至时间： 2010年 -2015年 2.1东客站板块土地市场分析 【 商兼住土地量价情况 】 2010-2015年 东客站板块商业兼住宅用地 供应极少，仅 2013、 2014年有少许供应。 近年东客站板块商兼住土地量价走势情况 0 0 0 2648 5077 0 02000400060000501001502010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 元 / 亩 供应面积 (亩 ) 成交面积 (亩 ) 楼面地价 (元 / ) 线性 (楼面地价
14、(元 / ) 时间 供应 面积（亩） 成交 面积（亩） 成交楼面地 价（元 /平米） 溢价 率（ %） 2010年 0 0 0 0 2011年 0 0 0 0 2012年 0 0 0 0 2013年 116.97 84.27 2648 0 2014年 47.6 47.6 5077 0 2015年 0 0 0 0 数据来源：锐理数据平台（备案数据） 统计截至时间： 2010年 -2015年 2.1东客站板块土地市场分析 【 纯商业土地量价情况 】 2010-2015年 东客站板块纯商业 土地在 2010年和 2013年集中供应后，供销处于低谷，今年供销价较去年均有所降。 近年东客站 板块纯商业土
15、地 量价走势情况 时间 供应 面积（亩） 成交 面积（亩） 成交楼面地 价（元 /平米） 溢价 率（ %） 2010年 247.31 0 0 0 2011年 0 247.31 860 0 2012年 0 0 0 0 2013年 283.2 283.2 1092 0 2014年 70.77 24.21 2250 0 2015年 23.26 11.63 1600 0 数据来源：锐理数据平台（备案数据） 统计截至时间： 2010年 -2015年注： 2011年成交的一宗土地公告日期为 2010年底，供应计算在 2010年 860 0 1092 2250 1600 050010001500200025
16、000501001502002503002010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 元 / 亩 供应面积 (亩 ) 成交面积 (亩 ) 楼面地价 (元 / ) 线性 (楼面地价 (元 / ) 2.1东客站板块土地市场分析 【 区域开发商分析 】 2007年以来大型开发商陆续进入板块拿地开发，蓝光、阳光 100、朗诗、荣盛等全国知名开发商汇集于此，随着优质项目陆续呈现，板块土地价值有望进一步提升。 2007年 7月 信和置业 拿地打造 信 和御龙山 2007年 9月 蓝光集团 拿地打造 蓝光锦绣城 2009年 11月 新希望集团 拿地打造 塔 子山壹 号 2010年
17、5月 朗诗 地产 拿地打造 朗诗绿色街区 2010年 10月 2011年 2月 2011年 4月 上实 集团 拿地打造 海上海 荣盛 发展 拿 地 打造 荣 盛紫提东郡、荣盛香榭兰庭 2012年 11月 2013年 7月 阳光壹佰 置业 拿地打造 阳光 100米娅中心 上海长峰地产 拿 地 打造 龙 之 梦 鹏 瑞利新城 蓝润 集团拿地 明宇实业拿地 2014年 4月 2015年 8月 隆鑫地产拿地 2014年 12月 鲁能地产拿地 随着成都东站的修建运营，东站板块商业地块供销明显 增多，明宇、通威 、蓝润、鲁能等 房企均 在此区域布局。 阳光 100米娅中心、龙之梦、嘉年华广场等商业项目正在
18、积极推进，共同为板块商业勾画美好蓝图。 未来板块配套齐全，住宅土地具有开发价值，而商业土地面临机会与挑战，需要开发商具备较高的开发运营能力。 2.1东客站板块土地市场分析 【 小结 】 1、东客站整体规划的推进，近年板块楼面地价逐渐走高，住宅土地受到市场的亲睐。 2、大量开发企业对区域前景看好，知名开发商陆续下手拿地， 2015年板块土地虽供应不多，但始终受到业内的强烈关注。 2.2 东客站 板块住宅市场 分析 2.2东 客站 板块 住宅 市场 分析 【 在售住宅项目分布 】 区域内本年度在售楼盘共 11个，其中仅信和御龙山、荣盛香榭兰庭、明信鹭湾三个项目处于热销期，其余多数处于尾盘销售阶段。
19、 序号 项目 1 上东世家 2 明信鹭湾 3 信和御龙山 4 阳光 100米娅中心 5 塔子山壹号 6 佳年华广场 7 荣盛香榭兰庭 8 海上海 9 荣盛紫提东郡 10 上东阳光 11 优品道上东区 东客站 板块在售 住宅 项目 分布图 1 3 2 11 4 6 5 7 8 9 10 热销项目 尾盘 2011-2015年东 客站板 块住宅市场量价走 势情况 【 整体走势 】 2015年， 东客站板块住宅市场 新增虽同比增加 57%，但销售面积却同比下滑28%，板块内无全新项目入市，住宅售价微涨。 2.2东 客站 板块 住宅 市场 分析 数据来源：锐理数据平台（备案数据） 统计截至时间： 201
20、1年 -2015年 10056 0200040006000800010000120000.02.04.06.08.010.012.014.01月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 元 / 万 新增面积 (万 ) 销售面积 (万 ) 成交均价 (元 / ) 线性 (成交均价 (元 / ) 2011-2015年东 客站板 块住宅市场分面积段量价走 势情况 【 分面积段销售情况 】 板块供销集中在 70-90面积段，刚需特色显著，板块供需比较为平衡。
21、2.2东 客站 板块 住宅 市场 分析 数据来源：锐理数据平台（备案数据） 统计截至时间： 2011年 -2015年 020004000600080001000012000140001600002040608010012050以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400元 / 万 新增面积 (万 ) 销售面积 (万 ) 成交均价 (元 / ) 2011-2015年东 客站板 块住宅市场分总价段量价走 势情况 【 分总价段销售情况 】 板块成交总价集中在 80-100万元，其次为 60-
22、70万、 70-80万，区域内客户具有一定的购买力。 2.2东 客站 板块 住宅 市场 分析 数据来源：锐理数据平台（备案数据） 统计截至时间： 2011年 -2015年 6491 7703 7780 7544 7824 8391 9253 9824 10030 10862 11829 13392 15025 15095 16087 0200040006000800010000120001400016000180000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.00元 / 万 销售面积 (万 ) 成交均价 (元 / ) 2014-2015年东 客站
23、板 块住宅市场成交套数排名 【 2014年 -2015年项目成交排行 】 阳光 100米娅中心作为唯一一个销售超越千套的项目问鼎两年间板块住宅销售冠军。尽管近两年房地产市场压力巨大，版块内仍有多个项目表现不俗。 2.2东 客站 板块 住宅 市场 分析 排名 项目 销售套数（套） 销售面积（） 销售单价（元 /） 1 阳光 100米娅中心 1057 74266.66 10369 2 塔子山壹号 956 121303.51 11643 3 荣盛香榭兰庭 904 59990.39 8951 4 信和御龙山 788 89830.08 10860 5 蓝光锦绣城（东方溪谷） 698 67341.06 8651 6 优品道上东区 653 62372.94 8651 7 佳年华广场 607 48666.99 8425 8 海上海 564 48057.66 8953 9 明信鹭湾 519 47255.03 9653 10 上东阳光 468 40283.65 6883 数据来源：锐理数据平台（备案数据） 统计截至时间： 2014年 -2015年 12月 13日
