1、重庆SM城市广场项目调研报告,内容纲要 OUTLINE,1.项目区位,项目地块分析,项目位于重庆市渝北区松石大道与余松路交叉处，毗临百安居及沃尔玛超市，周边住宅小区林立，交通便捷，地理位置优越。,地块,2.项目区位优势,项目地块分析,两江新区被重庆市列入重点规划发展经济区，计划到2012年，进出口达300亿美元，引进世界500强达200家；2013-2020年力争进一步增强两江新区作为西部地区经济增长和长江上游地区经济中心的地位和作用。,2.项目区位优势,项目地块分析,渝北商圈商圈新贵， 成就重庆商业发展机遇 本项目位于传统五大商圈外的渝北新商圈，渝北目前已经形成了以两路中心商圈、冉家坝中心商
2、圈为龙头，龙溪片区和龙塔片区为重点的主城商业中心区。,4.项目区域内住宅环境分析,项目地块分析,1,16,15,14,13,12,11,10,9,8,7,6,5,4,3,2,24,23,22,21,20,19,18,17,项目周边1公里范围内有常住人口约2万人。,5.项目四至,项目地块分析,北临龙湖紫都城。 南临松石大道，与自由港湾和石油小区相望。 西临余松路，与龙湖、光宇、兴茂高品质楼盘隔路相望。 东临龙山大道，与龙湖紫都星座、龙湖紫城天街，沃尔玛超市相邻。,项目四至良好，区域内一公里范围内 板块发展较快，没有力的商业竞争对手。,SM广场,松石大道,龙山大道,余松路,龙山路,龙湖紫都城,光宇
3、阳光地中海,龙湖大城小院,兴茂盛世北辰,龙湖紫都星座,龙湖紫城天街,沃尔玛超市,大龙山公园,芳草地自由港湾,龙脊石油小区,项目地块分析,6.项目交通环境,道路环境： 4条主干道环绕，龙山大道、松石大道、余松路、龙山路； 公交系统： 532、811、121、118、151等多路公交速通全城。 轨道交通： 毗邻轻轨6号线及即将启动的轻轨5号线，轻轨环线三线换乘将在未来将构筑城市快速通道。,交通便捷性： 项目至重庆江北机场1.5小时直达； 距龙头寺火车站1小时； 距观音桥商圈40分钟；,项目未来交通便捷性及易达性较强。,7.项目环境小结,项目地块分析,区位：两江新区被重庆市列入重点规划发展经济区，2
4、013-2020年力争进一步增强两江新区作为西部地区经济增长和长江上游地区经济中心的地位和作用。 周边环境： 道路环境：道路环境优异，毗邻四条城市主干道； 居住环境：周边高端楼盘较多，为项目商业运营提供良好发展平台。 商业环境：周边商业环境主要以社区配套为主，结构单一。项目的发展恰好填补区域内商业空白。 交通：城市轨道交通、公交线路的发展，势必提升项目的可达性，为项目未来商业发展奠定基础。,良好的区域环境、社会环境、交通环境势必为项目未来发展带来利好。,内容纲要 OUTLINE,1.项目指标,项目地块分析,2.项目商业发展定位因素,项目商业发展分析,借助百亿商圈支撑，助推消费攀升；,核心商业冉
5、家坝商圈向北延伸的中坚力量 本项目临近B&Q、沃尔玛、红星美凯龙，处于冉家坝商圈的核心位置。从政府规划来看，随着冉家坝广场的建成和商圈内大量商业中心的陆续形成，冉家坝商圈的辐射范围将继续扩大幵不断向北延伸 人居中心优质客群聚集，消费前景巨大 本项目冉家坝商圈辐射的居民社区多为高端人群聚集区，大型楼盘均位于本项目的背面，体量均为30万平方米以上的大型小区和别墅楼盘，未来消费前景巨大。,由于距离、商业环境等因素无法与观音桥商圈形成商业互动。,冉家坝商圈,项目商业发展分析,3.项目商业客群定位及特征简析,从项目商业体量上分析，消费客群辐射面不大。 根据主力客群的消费特征来看，极有可能选择成熟商圈作为
6、消费场所，势必造成消费客群分流。,4.项目商业发展定位,项目商业发展分析,一站式家庭购物广场：以区域家庭消费为主，为居民提供一站式体验型休闲消费，并以时尚、生活为主题的大型购物中心 目标消费人群：以6-55岁的家庭消费为主, 其中核心消费人群-以渝北区的家庭和都市新人类为主；以26-40岁的周边住宅/生活人群为主,5.项目外部交通动线,项目交通车 站点,车库入口,车库出口,车库出口,车库入口,1、外部交通动线流畅，主次 分明，根据高差，设置5个主 次入口，增强消费便捷性强。 2、外部交通衔接一公交站点。,项目商业发展分析,项目商业发展分析,6.项目内部部交通动线,合理的内部动线，较好的增强百货
7、、影院与其它商业的关联性。,项目商业发展分析,7、项目垂直交通动线,主要构筑六部扶梯和三部直升电梯，全天候便捷上下，增强人流进入及驻留功能,升降梯,升降梯,梯,扶梯,扶梯,扶梯,扶梯,扶梯,扶梯,项目商业发展分析,购物中心分析,项目商业发展分析,1. 购物中心动线分析,LG层,华润万家,临街主入口,临街次入口,临街次入口,接购物中心 1楼,接购物中心 1楼和车库,接购物中心 1楼,项目商业发展分析,1. 购物中心动线分析,L1层,临街主入口,临街主入口,临街次入口,临街次入口,接购物中心 LG/2楼,接购物中心 LG/2楼,接购物中心 LG/2楼,项目商业发展分析,1. 购物中心动线分析,L2
8、层,接购物中心 1/3楼,接购物中心 1/3楼,接购物中心 1/3楼,项目商业发展分析,1. 购物中心动线分析,L3层,接购物中心 2/4楼,接购物中心 2/4楼,接购物中心 2/4楼,项目商业发展分析,1. 购物中心动线分析,L4层,接购物中心 3楼,接购物中心 3楼,接购物中心 3楼,万达影院,项目商业发展分析,2. 业态分布,LG层,华润万家超市,优衣库,Vero moda,汪美舍,德克士,星巴克,NARUKO,博士眼镜,牛虻帕帕,小丸子料理,拉夏贝尔,杜百瑞,尼积咖啡,屈臣氏,佰酿酒窝,豪客来,竹叶青,满记甜品,only,塞百味道,西铁城,好适多,沁塘心,欧米,项目商业发展分析,项目商
9、业发展分析,项目商业发展分析,项目商业发展分析,项目商业发展分析,3、主力店、次主力店,项目购物中心主力店主要是华润万家、万达影院、SM百货，次主力店以星巴克、德克士、屈臣氏等为主。,主力店,次主力店,项目商业发展分析,小结： 1、项目百货主要以服装业态为主，总占比达25%； 2、根据项目商业业态可以看出，本项目业态主要以配套型商业为主，态缺乏高端零售商业载体，很难满足大区域内高端消费人群的购物需求，对外商业竞争力、辐射性较差。 3、空置率达到29%，说明商业发展还处于起步阶段。,4、业态统计,内容纲要 OUTLINE,1.项目经营模式分析,项目租售策略分析,SM城市广场经营模式主要是“统一经
10、营，统一招商”，以主力店带动次主力店的经营模式。 模式优势：以较低价格吸引知名主力店商家，带来大量人群及商机，使小商铺价值最大化。统一招商，合理的业态组合为商业的发展奠定良好基石。 模式劣势：由于统一经营，资金回笼速度较慢。,购物中心招商策略： 纯租金模式、保底+倒扣。,2.租售策略,项目商业发展分析,全部自持，统一招商,内街商业： LG层：约150元/月， 一层：约150元/月； 主力店以扣点为主。,项目优势： 1、开发商品牌优势。 2、内外动线规划合理，商业互动性强。 项目劣势： 1、项目周边商务办公人群较少，导致高消费能力薄弱。 2、根据项目商业业态可以看出，本项目业态主要以配套型商业为主，态缺乏高端零售商业载体，很难满足大区域内高端消费人群的购物需求，对外商业竞争力、辐射性较差。,3、SM城市广场商业发展小结,项目商业发展分析,
