1、关于调研我区保障性住房建设管理情况的报告根据2014 年三龙区人大常委会主要工作任务及机关主要工作安排 ，区人大财经工委于3 月 12 至 13 日组织 30 多名区人大代表、财经工委委员对保障性住房建设管理情况进行调研。区人大常委会常务副主任刘朝辉、副主任杨钦星，区人民政府副区长高旭敏和区有关单位的负责人参加了调研。视察采取代表个人持证视察、重点项目集中考察、听取汇报、召开座谈会等方式。代表们现场实地察看了南约荷谷美苑、宝能悦澜山、尚模八意府等保障性住房项目，听取了区住建局、区发改局、区城市建设公司关于我区保障性住房建设管理情况的汇报，深入了解我区保障性住房建设管理的基本情况、存在问题，并提
2、出建设性的意见建议。现将调研的情况报告如下:一、基本情况大力推进保障性住房建设，是落实中央决策、省市部署的一项政治任务，是保持经济社会平稳发展的重大举措，是改善民生、尽快解决困难群众住房问题的现实需要，是加快转变经济发展方式、增强经济内生动力的有效手段。自 2007 年以来，我区住房保障工作全面推进，成立了由区政府主要领导担任组长的三龙区住房保障工作领导小组，办公室设在区住房建设局。全区保障性住房充足供应，基本实现户籍低保低收入住房困难家庭应保尽保，人才安居工程逐步推开，住房公积金制度全面实施，我区住房保障事业基本搭起了多元化、多渠道、广覆盖的框架。（一）保障房项目建设总体任务及完成情况。为加
3、大保障房建设力度，市政府成立市保障性安居工程建设指挥部，统筹全市保障性住房建设，制订各区年度开竣工项目计划并征求各区意见后提请市政府同意下达。目前市政府尚未下达 2013 年筹建计划，2008-2012 年纳入我区指标共有各类保障房项目 54 个 34490套,总建筑面积约 211 万平方米，总投资 93.92 亿元（不含安置小区） ，其中，资金来源为区财政 52.59 亿元，资金来源为社会投资 41.33 亿元。与其他各区相比，我区的保障房建设规模在区一级层面所占全市比例最重，承担着全市约 30%的建设任务。截至目前，纳入三龙区指标并已竣工及基本建成保障房项目共 8 个 3061 套住房，开
4、工在建 20 个项目共约 1.93万套住房，建成、在建合计约 2 万套。到“十三五”（2018 年）规划中期，预计由我区负责监管的项目累计可竣工约 3.1 万套各类型保障房。加上已建成 5 个安置小区房源约 0.72 万套及三龙辖区非三龙区组织实施的保障性住房项目、产业园区配套宿舍等其他类型的项目将超过 5 万套。（二）保障房项目建设管理收支情况。截至目前，区住建局保障性住房资金结余 31164 万元。收入筹集方面，共收入筹集160931 万元，其中：中央财政补助资金 735 万元；土地出让金安排资金 19000 万元；本级公共财政预算安排 3927 万元；保障性住房租金收入 4869 万元；
5、银行融资 132400 万元。支付方面，共支付各类款项共 129767 万元，其中：支付保障房项目建设资金 98931 万元；收购社会项目及回购城市更新配建项目资金 24216 万元；日常维修维护及管理费 612 万元；补贴 1141 万元；贷款利息 4867 万元。另外，区保障房公司累计为保障房项目融资 12.38亿元，每年需支付贷款利息近 1 亿元。（三）住房分配管理工作情况1.户籍住房困难家庭租售补贴情况。我区自 2007 年开始受理低收入户籍无房家庭住房申请，到目前全区共有 502 户轮候家庭，其中有 87 户租住公共租赁住房，其余均领取货币补贴。2009 年至今共发放低收入保障性住房
6、家庭货币补贴金额 610 万元。因为已建成的保障房大部分是 50 平方米左右的公共租赁住房，户型多为一房一厅，无法满足三口之家的基本住房需求，且保障房离市区较远，公共交通设施尚不完善，而低收入家庭多在市中心区工作，希望能够居住在离市区较近的布吉关口片区，而这一片区的保障房均尚未竣工，受上述因素影响，我区保障房入住率较低。2.人才住房租售情况。根据 2010 年全区人才住房调查情况，我区有 14858 户无住房人才家庭。目前区住房建设局与 8 个单位开展转让 60 年使用权和 5-20 年长租模式的人才住房租售合计共 301 套。落实 5000 万元财政租房补贴资金。将人才安居试点从企业扩大至教
7、育、卫生系统，我区共有 205 家单位纳入试点，目前已有 121 家单位 775 人申报，报市住建局统一核查后公示发放补贴。二、存在困难和问题保障性住房建设与国家利益、社会公众利益和居民切身利益息息相关，是民生领域的重点工作，区政府及相关部门对此高度重视，取得了一定的成绩，同时也存在一些困难和问题，需要着力解决。（一）保障对象不清晰，住房保障政策体系尚需完善。近年来，我区住房保障制度改革力度较大，出台了三龙区人才安居暂行办法 、 三龙区关于加快发展产业配套住房的实施意见 、 三龙区人才安居住房租售申请操作流程（试行） 、 三龙区机关事业单位人才公租房申请管理流程 、 三龙区人才住房租售管理实施
8、细则 ，但我区住房保障体系中缺失针对我区户籍中低收入家庭的住房保障制度，在制度层面仍存在保障对象不够清晰，利益调节和退出机制不够完善等问题。随着改革的深入，保障对象的扩大和调整，需要不断完善政策和制度体系。（二）市场化程度低，资金难于实现良性运作。目前我区保障性住房建设资金难于按市场化模式良性运行。一是建设资金面临较大压力。我区保障房建设规模在区一级层面所占全市比例最重，根据目前我区的保障房筹建计划，需我区财政投入的资金约 52.6 亿元，截至目前，我区已投入 12.3 亿元，尚有 40.3 亿元缺口。因受区保障性住房投资公司有限的资产规模和无经营现金流等因素的制约，该公司提款能力难以满足保障
9、房建设项目庞大的资金需求，可持续融资能力也难以维持。我区保障性住房项目建设资金主要为银行贷款资金，偿还利息每年超过 1 亿元，还本付息负担沉重。二是住房类型多为公租房，投资回收周期长，后期维护成本高。同时存在空置率高等问题，除前期建设资金难于回笼外，后期仍需要不断投入大量物业管理费和维修费。近四年我区需支付物业管理费和维修费预计超过 4000 万元，保障性住房集中建成后将给我区财政带来极大压力。（三）供需不匹配状况逐步显露，房源空置率高。一是规模上，截至 2013 年，我区共有 3999 户籍低收入无房家庭住房申请保障性住房。根据 2010 年全区人才住房调查情况，我区有 14858 户无住房
10、人才家庭。户籍低收入家庭和无住房人才家庭对保障性住房潜在需求约 18857 人，与 2008-2012 年我区指标保障房建设指标 34490 套相比，供给远远高于需求。二是户型设计上，我区保障房按市住建局制定的532 的比例（50%的 35 平米， 30%的 50 平米，20%的 60 平米）建设，部分户型房间过小，个别房间甚至难于容纳一张小床，户型设计满足不了实际需求。三是选址上，大部分项目选址偏僻，市政及公共配套设施滞后，不同程度存在出门难、上学难、看病难、买菜难等问题。据网上调查，保障性住房在老百姓心目中理想的模式是 70 平米、两居室、看病方便、交通便捷，有学校、绿化等相应配套。而我区
11、保障房的规模、设计、选址等与老百姓的实际需求有较大差距，这种供需不匹配导致我区保障房出租出售困难，房源闲置，资金积压、土地空间资源浪费。随着保障安居房供应高峰期的到来，这种供非所需的状况更加凸显。我区目前已有公共租赁住房 5428 套，已经分配房源 1021 套，剩余 4397 套可供分配，空置率 81%，部分安置小区保障房空置年限长达 4 年。此外，2013 年竣工及基本建成 1957 套公共租赁住房将进入配租阶段，2014 年计划竣工及基本建成 2778 套，2015 年 7175 套。届时我区可供分配保障房将超过 17000 套，根据目前的分配进度测算，预计空置率将远远超过当前的 81%
12、。保障房源的积压，导致房屋管理运营成本压力增大，资金难以实现良性循环，房源盘活消化成为当务之急。另外，三龙辖区非三龙组织实施的保障房项目（市政府、其他区政府及社会单位负责建设的）有 7 个 17088 套，总投资 61.7 亿元，但这 7 个项目的市政等公共配套投资约 21 亿元需由我区政府投资，给我区带来沉重的配套压力和系列维稳问题。如坪地香林世纪华府项目，选址于高桥工业园区土地整备区，红线周边没有市政道路、排水排污、燃气管道、供电线路等公共设施，属地街道维稳压力较大。三、有关建议针对保障性住房建设与管理工作中存在的问题和困难，区政府及相关部门要针对突出问题，深入开展调查研究，开拓工作思路，
13、切实把住房保障这一民生工程办好办实，实现保障性住房建设良性运营，推动我区住房保障工作的可持续发展。（一）完善住房保障制度建设，加大保障性住房的统筹管理力度。结合我区经济社会发展和城市总体规划，充分考虑我区的人口规模与结构，住房供求关系状况、住房保障需求及财政支持能力，完善我区住房保障制度，确定住房保障制度的总体目标，明确住房保障的对象、保障标准、保障水平、资金运作方式、保障措施，建立保障房内部流转、封闭运作机制，保证我区住房保障事业可持续发展。并对我区住房保障规范性文件进行全面清理，对不合时宜、存在矛盾和冲突的条款进行统一修订，明确供需各方的责任和义务，进一步完善住房保障政策制度体系。区政府及
14、其有关部门加大对保障性住房的统筹管理力度，根据我区实际，在指标规模、类型配制、户型设计等方面加强与市住建局的沟通协调，切实解决好群众的基本住房问题。（二）引入市场机制，探索保障性住房资金良性运作机制。引入市场机制，发挥市场机制在保障性住房建设运营中的作用，积极探索保障性住房引入社会力量筹集建设模式，采取市场代建、BT 、BOT 等项目管理模式，引导和规范社会机构参与保障性住房建设和运营，促进保障性住房项目建设运营模式的多元化、专业化、市场化。清理盘活存量住房资源，探索保障性住房及相关商业设施保值增值新途径，为保障性住房建设、维护、运营提供后续的资金支持，提高存量住房的使用效率。开展政策研究，研
15、究如何进一步发挥政府、社会、企业和居民等各方面的积极性，协同做好我区的住房保障工作。进一步完善保障性住房的资金支持政策，利用政策杠杆作用，引导企业和社会资金参与保障性住房建设，拓展保障性住房融资渠道，逐步形成政府引导、市场化运作的保障性住房投融资格局。（三）实行“以需定建” ，确保保障性住房的有效供应。建立以需求为导向的机制，逐步改变以行政命令下达建设目标的做法，从规模和结构上确保我区保障性住房的有效供应，充分发挥保障房的效益，避免资源闲置浪费。一是在规模上，要对全区住房保障需求进行摸底调查，准确统计我区住房保障对象的数量、分布等情况，并结合轮候库信息测算总体需求规模，合理确定保障性住房建设规
16、模，做到以需定建。二是在结构上，根据市场实际需求，及时调整保障性住房的供应结构，统筹好公共租赁房和安居商品房建设的比例和规模。推广在商品住宅小区中配建保障性住房的做法，促进不同收入群体混合居住、和谐发展。三是在设计和布局上，坚持从实际出发，做到科学设计，合理布局。根据适度保障的原则，保障性住房应功能齐全，结构合理，以中小套型为主。选址应安排在交通便利、基础设施齐全的地段，以满足不同保障对象的住房需求，全面提升保障性住房品质。（四）加强分配管理，努力实现住房保障的公开公平公正。以完善保障性住房准入和退出机制为重点，加强对保障性住房分配的管理。建立科学的收入标准的划分体系和低收入家庭的动态监控系统，加强对保障对象的动态管理工作。针对目前居民就业和收入多元化的特点，政府各有关部门应通力协作，尽可能做到收入情况审核的透明、公正、准确。建立家庭信息共享平台，采取市-区- 街三级联网审核资格，实现相关部门信息共享，建立全民个人信用制度。进一步研究保障性住房退出机制，引导保障对象在收入条件改善、具备一定经济能力后自然退出。
