1、2012年度鞍山别墅市场调查报告,目录,红海扫描,市场量价指标解读,区域价值解读,产品量价分析,项目详悉,市场量价指标解读,壹,市场量价指标解,读,区域价值解读,产品量价分,析,高新区板块,铁东营 城子板块,立山,经济型别墅区：依托正在建设中的万水河资源。联排：269平-299平均价11000元/平,板块颐和城资源型中央别墅区：依托,千山和东山丰富的山体资 源和及正在建设中的万水 湖文化岛大型水系资源。双拼：261-662平 均价：9000-13000元/平联排：269平-450平均价9000-10000元/平,城市型别墅区：依托东山的 山体资源，是鞍山最早的富人区。联排：270-320平均价
2、：11000-13000元/平叠拼：249平均价8100-9400元/平,竞争格局,元/,板块高新 区板块铁东 营城 子板块立山 板块,优劣势鞍山市唯一的高新 技术产业开发区， 近邻千山风景区和 东山风景区，自然生态环境好。地处市郊，生态环 境好，交通比较便利中低端客户聚集地,城市功能高教区、生活区近郊生活区鞍钢生活配套区,客户特征中高端、高端中高端中低端,别墅面积（平）双拼：261-662联排：269平-450联排：270-320叠拼：249联排：269-299,价格区间（元/平）9000-130009000-1000011000-130008100-940011000,板块价格体现,块+
3、，9,高新区板块+ 铁东营城子板块，联合定义了鞍山别墅市场的价格门槛，9000元 /平的起价。鞍山别墅客群的观念，已经从单纯的居住内部空间满足，向外部环 境资源追求过度。目前整个市场产品多为综合型别墅社区，纯别墅社区少。,区域铁东中心区铁东营城子高新区,客群购房意向区域铁东区52%，高新区20%，千山10%，立山13%，铁西5%铁东区80%，高新区20%铁东区30%，高新区60% 其他10%,特征鞍钢及企事业居多，私营业主，对配套、交通有一定需求高收入人群，鞍钢管理阶层，私营业 主，公务人员崇尚生活品质，对自然环境，园区品质要求极高有一定经济基础，多数为二次改善，对生活品质。自然资源有一定要求
4、,别墅购买力该区域客群有一定经济基础， 普遍购房为改善和投资，对别墅有购买能力。该区域客群有一定经济基础， 对别墅有购买能力，会考虑自然资源优渥的居住环境。别墅购买力较强，但对产品较 为挑剔，更注重产品的品牌形象，园区品质及物业管理。,板块客群特征,客户别墅购买力,高新区,铁东区,立山区,铁西区,别墅目标市场首住居多,属 现,性 状,非顶级，高级灰阶层，高阶新贵 居住在主城区的老豪宅社区/大面积洋房,价格承受,300万成为心理门槛，能承受但目前暂不接受,关 行,注 为,环境、户型、赠送以及物业 眼见为实或者知名品牌带来的信心支撑型的购买,壹,市场量价指标解,读,区域价值解读,产品量价分析,项目
5、隶 属板块,项目名称,开盘时间,总供应 （套）,总去化（套）,去化周期（月）,月去化量（套）,现阶段供应（套）,占地（）建面（）,铁东营,城子板,万科惠斯勒小镇,2011-6,43,38,12,3,5,30,8,块立山板块高新区板块,东亚豪庭佳兆业玉岱美庐玉峦湾唯美林语城市山林别墅,2009-62011-82009-122011-72010-62011-6,14010145901244,102512583722套（停售）,361030112412,30.5470.32,385207522 （未销售）,3.847.76386.94.6,4103.76011.85.5,合计,484,382,102
6、,137,85,鞍山各版块别墅供应及去化量,项目隶属板块,元/,铁东营城子,项目名称万科惠斯勒小镇,现阶段供应产品类型联排,面积段（平）270-320,均价（元/平）13000,赠送面积赠送露台 赠送花园面积50-100平地下部分全赠送,优惠政策一次98、贷款无折扣、老业主99折,板块立山板块高新区,东亚豪庭佳兆业玉岱美庐玉峦湾唯美林语城市山林别墅,叠拼露台赠送4-6平、三联10 平大露台全赠送、车位赠送赠送地下车库30平，赠送南/北庭院8-10平花园：边户200平中间户100平露台：40平地下部分全赠送露台赠送，70-80平花园赠送露台和内外庭院赠送150-260 平、地下全赠送地下室算面积
7、、赠送露台、赠送车库和保姆间,一次97、贷款98 叠拼特价185万/套一次99、贷款无折扣一次性付款96折，贷款首付70%以上（含70%）97折一期卖了一半，剩余封盘，二期价格未定,联排叠拼联排联排双拼联排双拼双拼（排屋）联排双拼,302-317249269-299350-450460-600305-325539261-265382342-662,11000-120009300-9400（1.2层） 8100-8900（3.4层）11000100001100090009000-1000010000-130001100013000,鞍山各版块别墅现阶段供应情况,联排产品300-400平面积段重叠
8、，对客户的分流交严重；双拼类产品500-600 平面积段重叠，有一定的客户分流；叠拼产品阶段内独供。,联排,双拼,叠拼,在售别墅项目面积段梳理,联排,双拼,叠拼,联排产品各家价格相对分散，在11000元内有部分重叠；双拼类产品在 11000-12000元有重叠；叠拼产品阶段内独供。,在售别墅项目价格区间梳理,2012年下半年联排进入供需拉锯的“总价焦灼期”,段/,目前 前270-300万快跑总价段/ 330-450万主供总价段,2012年 / 300万将是联排总价门槛,目前胶着于 于300万总价线，客户粘性强,350万以上总价联排呈现慢销状态,描,红海扫,贰,红海扫 描,项目详悉,在售竞品区域
9、分布我们将鞍山在售别墅项目分版块研究玉岱美庐唯美林语高新区板块城市山林别墅玉峦湾惠斯勒小镇铁东营城子板块东亚豪庭别墅,立山 板块,水岸华府,1高新区板块铁东营城子板块,立山区板块,玉岱美庐,玉岱美庐,颐和城,玉岱美庐,B10,B14,玉岱美庐,项目规划多层,面积区间：350-450平均价：10000元/平尾盘产品，共 共145套，别墅去化 化87%，剩余产品 品20套，主要为四联排和六联排 的中间户，集中在 在B10到B14这五栋六联排中。,B10现房 产品形式：六联排、四联 排,现房产品形式：双拼、面积区间：460-600平均价：11000元/平 B14,间B,联排中间B户型 350平方米
10、3室2厅4卫,1F,2F,3F,-1F,玉岱美庐,赠送 面积,地下全赠,送南向下沉式大面宽客厅，采光度较好。露台全赠送，地下一层全赠送。多功能分区。,露台40平,花园100平,双拼户型 450平方米,3室2厅5卫,-1F,1F,2F,3F,玉岱美庐,赠送,面积,地下,露台,花园,全赠,送围合式 式200平私人花园，侧入户设计南向独立书房，采光度较好。大面积露台和花园全赠送，地下一层全赠送。多功能分区。,40平,200平,园区入口,叠水景墙,远景,玉岱美庐,2高新区板块铁东营城子板块,立山区板块,唯美林语,唯美林语,颐和城,唯美林语,26#,24#,14#,1#,2#,5#,7#,6#,8#,1
11、0# 11#9#,16#12# 13#,15#,18#17#,3# 27# 4# 28#22#20# 21# 23# 25#19#,现房、红色为别墅产品 产品形式：双拼、 面积区间：261-265平左右 均价： 10000-13000元/m2,项目规划,唯美林语,唯美林语,1 F,2 F,唯美林语双拼户型 256平方米 5室2厅4卫1F独特围栏设计内外双庭院2F南北双露台赠送,1 F,2 F,唯美林语双拼户型 261平方米 6室2厅4卫1F 入户庭院设计棋牌室与内庭院相连客厅外探门廊2F大面积露台和花园全赠送，地下一层全赠送。,园区景观,园区景观,唯美林语,园区入口,叠水景墙,远景,唯美林语,
12、颐和城,中冶玉峦湾,玉峦湾,玉峦湾,项目规划,余7,现房 产品形式：双拼、四联排,排 双拼：539平 9000-10000元/平 四联排：305-325平均,价9000元/平一期别墅产品共 共90套，去化 化92%，剩余7套，剩余产品主要为四联排中间户，集中在山 体别墅中。,水岸别墅 （全地下）,双拼：539平9000-10000元/平四联排：305-325平均价9000元/平一期山体别墅（半地下）现房产品形式：双拼、四联,南向7.3米大面宽客厅，采光度较好。两个南向大面宽卧室，花园、露台全赠送，地下一层算面积。多功能分区。,联排户型 305平方米 3室2厅4卫,-,1F,1F,2F,3F,玉
13、峦湾,赠送,面积,地下,露台,花园,算面,积,10平,70-80,平,南向大面宽客厅，采光度较好。两个南向卧室，花园、露台全赠送，地下一层算面积。多功能分区。,双拼户型 539平方米 4室3厅5卫,- 1F,1F,2F,3F,玉峦湾,赠送 面积,地下算面 积,露台10平 左右,花园70-80 平,墅间小路,水岸别墅,双拼别墅,玉峦湾,水上会所,商业街,园区景观,玉峦湾,4高新区板块铁东营城子板块,立山区板块,城市山林别墅,颐和城,城市山林别墅,城市山林别墅,售楼处,英式,风格,法式 风格,英式 风格,现房 产品形式：独体,现房 产品形式：双拼 342-662平 均价13000元/平,四联排：3
14、83平 均价11000元/平,面积区间：1000平均价未知 一期产品共 共44套，去化 化50%，剩余 余22套，剩余产品主要双拼和联排产品。现 阶段停止销售别墅，园区景观修建中，修建完毕后在开始卖剩下的一半。,城市山林别墅现房产品形式：,拼A,双拼A户型 342.44平方米 3室2厅5卫,厅6,南向客厅6米大开间，独立卫生间，多功能分区。,城市山林别墅,拼C,双拼C户型 421.40平方米 6室2厅6卫,3个南向卧室，独立卫生间，多功能分区。,城市山林别墅,双拼F户型 421.40平方米 3室2厅5卫南向大开间主卧，独立卫生间，多功能分区。,城市山林别墅,排B,四联排B户型 382.38平方
15、米 3室2厅5卫,厅6,南向客厅6米大开间，独立卫生间，多功能分区。,城市山林别墅,园区入口,英式风格双拼,城市山林别墅,1铁东营城子板块高新区板块,立山区板块,惠斯勒小镇,惠斯勒小镇,颐和城,惠斯勒小镇,项目规划,排7 排3 余5,现房产品形式：五联排：270-320平每套430万-750万现房产品形式：四联排：270-320平每套430万-750万一期产品共 共43套，四联排7栋、五联排3栋，去化 化88%，剩余5套，产品主要集 中在五联排的中间户。,惠斯勒小镇,2铁东营城子板块高新区板块,立山区板块,东亚豪庭别墅,东亚豪庭别墅,颐和城,东亚豪庭,项目规划,拼C 排B,23#,12#,6#
16、,现房 产品形式：三联、叠拼 叠拼：249平、 三联：302-317平,叠拼：均价8100-9400元/平三联：均价11000-12000元/平一期产品共 共140套，去化 化70%，剩余产品主要集中在 在6#、12#、23#楼。剩余产品 户型主要为叠拼C户型和三联排B户型。,已售罄产品形式：双拼一期,东亚豪庭别墅,整体开间较大，采光度较好。独立卫生间，大面积露台。,叠上三层 7.5米大面宽客厅9平米大露台,叠上四层 4.5米宽南向主卧9平米大露台,叠拼C户型,但丁之家 249平 3室2厅3卫,东亚豪庭别墅,赠送 面积,地下,露台4-6平,花园,客厅超大开间高挑空，居住休憩空间； 实现动静分区
17、，顶层多功能私属空间。,排B,三联排B户型 米开朗基罗堡 302-317平 5室4厅3卫,一层,二层,三层,8.2米开间客厅 6.5米挑空 顶层 层10平米 私人大露台 赠送生态车库,东亚豪庭别墅,赠送 面积,露台10平,花园20-50平,叠拼整体,单体模型,叠拼整体,东亚豪庭别墅,售楼处,外观远景,园区景观,东亚豪庭别墅,颐和城,赠送地下车库30平，赠送南/北庭院 8-10平。,水岸华府,项目规划,一期现房,产品形式：五联排 面积：269-299平 均价：11000元/平,2# 3#,共2 余5,一期别墅产品，共2栋五联排 排2#、3#，10套，别墅去化 化50%，剩余5套，产品主要 为中间户，多集中在 在3#楼中。,水岸华府,THANKS!,
