1、长三角城市群研究,上海区域 200710,一、长三角城市群概况,目 录,长三角城市群研究,三、杭州都市圈,二、苏南都市圈,四、其他城市,昆山、常熟 、吴江、江阴、张家港、太仓、宜兴,杭州（富阳、临安、千岛湖）、绍兴、嘉兴、湖州,南通、温州、台州,长三角城市群概况,1,长三角城市群 经济实力领跑全国,共17个城市，除上海外： 江苏（8个）：南京 、苏州、 无锡、常州、镇江、南通、泰州、扬州 浙江（8个）：杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山、台州、温州,长三角城市群概况,以上海为中心，江苏沿长江地区及环杭湾地区17个城市构成的长三角地区正在以全国1的土地面积、 6%的人口创造着全国19的GDP。经
2、济地位领跑全国。,温州,以上为2006年数据,长三角城市群 全球第六大城市群,长三角初步定位：我国综合实力最强经济中心 四大功能定位：我国综合实力最强的经济中心亚太地区重要国际门户全球重要的先进制造业基地我国率先跻身世界级城市群的地区,长三角地区将形成以上海国际经济、金融、贸易和航运中心为核心，与其他城市相配套衔接、以大都市圈为组织架构的综合经济区。,2010年，长三角“1小时经济圈”成型,今年开工，2010年投入运营，设计时速350公里，北京到上海约5个小时，区域内在南京、镇江 、丹阳、常州、无锡、苏州、昆山、上海（虹桥）设有站点。高峰时段每5分钟一班。,京沪高铁、城际铁路、高速路网、杭州湾
3、大桥、苏通大桥等的建设，一个纵横交错、通江达海的现代化快速交通网正在长三角形成。,2010年，长三角“1小时经济圈”成型,2010前建成：南京 - 镇江- 常州- 无锡 - 苏州- 上海 - 嘉兴- 杭州（全长450公里） 时速250300公里之间，实现公交化运行，运行最短间隔为3分钟。 沪宁直达时80分钟，沪杭直达45分钟。,长三角城际铁路有望在今年内动工,2010年，长三角“1小时经济圈”成型,区域内县及县级以上城市、10万人口以上城镇、重要运输枢纽和旅游景点，全部纳入20分钟高速公路网范围；长三角都市圈城市间实现一日往返。,近期建成通车高速公路,长江三角洲十横七纵高速公路网08年将成型，
4、公路密度接近欧洲发达国家水平,上海,嘉兴,湖州,苏州,无锡,南京,申嘉湖高速09年通车,沪崇苏高速10年通车,第二沪宁高速09年通车,2010年，长三角“1小时经济圈”成型,杭州湾大桥2009年、苏通大桥2008年分别将建成通车,苏浙地区将获得极大便利。南通、宁波将由交通末端变为沿海交通枢纽，嘉兴将成为上连下达节点城市；苏中、苏北地区也将接受到上海经济圈的辐射；台州、温州到上海的距离也将大大缩短。,“一核六带”产业规划，区域内各地城市“错位”发展带来经济平衡,长三角产业发展带规划示意图,“一核六带”，强化上海“核心”，以沿长江、沿杭州湾等6个“发展带”为框架的区域联动发展：,长三角产业结构调整
5、和转移在不段深化,区域各地城市调整定位，产业向苏中、苏北、安徽等地不断转移，促进经济共同发展： 如南通定位上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心。嘉兴提出建设综合交通体系、打造长三角交通枢纽，加强新能源开发利用、打造综合能源基地。,长三角区域内5大都市圈逐步形成,以上海为中心的城市群内部逐步形成了五大都市圈：上海都市圈、苏南都市圈、南京都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈。,各都市圈主要经济指标,以上为2006年数据,长三角二、三线城市呈现出更多投资机会,区域城际轨道、高速路网建设形成新的交通格局，“一核六带”规划，区域产业统一协调，共同发展，为长三
6、角地区经济发展拓展了新的空间，给二、三线城市带来更多发展契机。,主要指标：国内经济实力、国内(国际)贸易、国际投资、就业、公共财政、市场保障、教育、金融市场、人才市场、旅游市场、基本基础、科学技术设施、健康基础设施、人民生活。,未来可以向位于快速交通枢纽、产业发展带，有人口导入、人口基数相对大，自然景观资源优越的城市或地区投资。,主办单位：上海社会科学院,2006长三角16城市综合竞争力评价排名,苏南都市圈,2,昆山、常熟 、吴江、江阴、张家港、太仓、宜兴,（一）高速发展的苏南都市圈,（二）苏南都市圈投资潜力分析,（三）苏南城市群重点城市初步投资策略,目 录,苏南都市圈,（一）高速发展的苏南都
7、市圈高速发展的苏南都市圈苏南都市圈演变,1、迅速发展的苏南都市圈,地理优势： 由苏锡常及其下辖的9个县级市构成的经济圈称为苏南都市圈。 125公里为直径的五个都市圈中，苏锡常都市圈的联系最为紧密，其他城市间的距离相对较远，很难形成连绵都市区。 苏南都市圈的所有城市均分布在交通最发达的沪宁线上，时间距离不到1小时。,长三角交通一体化示意图,1、迅速发展的苏南都市圈交通,新候机大楼,1、迅速发展的苏南都市圈总体经济实力,“苏南都市圈”内城市经济实力接近，相对于其他经济圈的强弱分明，增长速度一直领先，表现出很强的集群发展效应。 06年整体经济实力已迫近上海，且一直保持着高速的增长 。,2、 苏南都市
8、圈演变双核的形成,“苏南模式”的演变过程中，常州距离上海最远，且县域经济发展缓慢，经济地位逐渐衰落，传统的“苏锡常”逐步转变为“苏锡双核”，苏州、无锡充分利用各自优势高速发展，迅速占据了苏南的核心地位。,苏州： 接受上海的强劲辐射，市域（包括县域）整体经济高度发达，经济覆盖面广阔，正在逐步形成连绵都市区。,无锡： 区域交通枢纽、苏南国际机场。,2、苏南都市圈演变引进外资逐步转向“洋为中用”,不甘愿只做外资的“大作坊”、不能再成为外资的“飞地”，忧患意识使苏南地区将引进外资的目的明确为：实现经济结构的调整与升级，真正实现“洋为中用”。 借助众多500强企业产、学、研链条的逐步形成，苏南都市圈经济
9、发展具备更强的后劲。,2、苏南都市圈演变高度发达的县域经济,全国百强县（市）历年排名表,苏南都市圈：6 个,苏南都市圈：6 个,苏南都市圈：6 个,（评选单位：中国中小城市科学发展评价体系研究课题组）,接受上海强劲辐射，县域经济高度发达，使都市圈的具备更大的纵深发展空间。,目 录,苏南都市圈,（二）苏南城市群投资潜力分析城市群发展模式的差异城市群核心指标评价城市群投资潜力排序,1、城市群发展模式差异苏州的市域发展模式,“十一五”规划中，将昆山西侧吴江北侧的部分划入到苏州大市区范围内，大市域发展趋势十分明显。 苏州城市的发展一直以新区-市区-园区的东西向为主，但随着园区继续向东扩展，市区对其辐射
10、作用会大大削弱。 随着市区至相城交通瓶颈的打通，以及城市地铁、城际轨道交通、沪宁高铁、苏州至无锡机场高速在相城的陆续建设，以及吴中区开发的日益成熟，苏州已呈现出“南北”与“东进”并举的态势。,张家港,太仓,1、城市群发展模式差异苏州的市域发展模式,苏州的内环和绕城高速早已建设完成，交通建设的重点也早已从“市区交通”转向“市域交通”，城市骨架的外延已具备了基础条件。 已经建成的高速公路网将整个苏州的东西向新区、市区、园区、昆山紧密联系在一起，随之而来的是南北向交通的日趋完善。,重点项目： 沪苏浙高速：07年底竣工。 苏通大桥：连接南通苏州，08奥运前通车。 绕城东北延：09年通车。,1、城市群发
11、展模式差异苏州的市域发展模式,相对高速公路，地铁对城市骨架扩展的意义更为重大。 地铁1、2号线08年开工，分别于2011、12年投入使用。 园区、相城、吴中区通过地铁与城市紧密联系，紧随其后的必将是昆山、常熟和吴江更大范围的城市拓展。,1、城市群发展模式差异对苏州发展模式的判断,市区与相城交通瓶颈的打破意义重大，他使苏州由单一的东西向发展变为东、北、南并进。 相城和吴中南北向纵深发展将带来苏州市场新一轮的增长，与园区东进具有同样的战略意义，已作为战略布局的重点区域。 昆山、吴江和常熟作为园区、吴中、相城发展的延伸，需作为重点关注区域。,1、城市群发展模式差异无锡的多中心发展模式,受市域地形条件
12、的限制，形成市区、江阴、宜兴三足鼎立的局面。 依托各自优势，市区沿沪宁线和机场向东南发展，江阴沿江发展，宜兴环湖发展。 无锡将形成由1个大城市、2个大中城市组成的多中心、开放式的空间发展格局，各自与外部联系的紧密度甚至会高于内部联系。,无锡一直想加强与江阴的联系，因此实施了城市“北展”战略，拟重点开发市区北部的惠山新城，但由于基础设计的不完备，产业发展进程十分缓慢，加之江阴有意避开向市区扩展，造成市区与江阴间存在真空地带，这大大阻碍了市区与江阴的一体化进程。,1、城市群发展模式差异无锡的多中心发展模式,城际轨道,京沪高铁,沪宁高速,无锡在交通基础设施建设上落后苏州3-5年，目前的交通建设仍以完
13、善内部交通为主要任务，内环骨架刚刚在搭建中，外环尚需时日。 无锡目前对外交通以沪宁线为主，连接江阴和宜兴的方式只有两条高速公路。,1、城市群发展模式差异无锡的多中心发展模式,连接南北的地铁1号线原计划10年能够通车，但按照目前报国务院的审批情况，最快能于09年初开工，2013年投入使用。 轨道交通的延迟建设使城区骨架的扩展速度放缓，与江阴的一体化进程减速。,1、城市群发展模式差异对无锡发展模式的判断,市区、江阴、宜兴发展的独立性在短时间很难改变，更应该把江阴和宜兴作为相对独立的市场看待。 苏南国际机场的启用、京沪高速铁路的建设，市区更加坚定的延沪宁线向东南发展。,1、城市群发展模式差异苏州无锡
14、的对比,从高速路网的建设上看，苏州不仅覆盖了所有县级市，同时与其它地级市的联系也十分紧密，这也使苏州具备了大市域发展的先决条件。 无锡与苏州存在着很大的差距，3-5内仍然要坚持中心城市的发展模式 。 发展模式的不同，使在苏州和无锡必须作出不同的投资选择。,无锡,苏州,2、城市群核心指标评价,2006年核心评价指标数值及排名,江阴、张家港等民营经济发达的城市政府财政实力最为雄厚，相比之下外资经济发达的昆山相对于经济总量的落差较大。 苏南城市群中，除宜兴较低外，居民收入水平十分接近。 市场容量昆山独占鳌头。,3、城市群投资潜力排序,城市群投资潜力排名,指标评价将7个城市分成三个梯队： 1、昆山和江
15、阴的综合优势明显。 2、张家港、常熟与昆山、江阴存在一定差距，形成第二梯队。 3、吴江、宜兴、太仓差距明显。,3、城市群投资潜力排序,城市群投资潜力最终排名,基于以上对城市发展模式的研究和核心指标的评估，初步投资策略为： 由于苏州东向和南北向的发展在同步进行，相城和吴中区的战略地位已经确定，因此与市区联系更为紧密的昆山、常熟和吴江作为第一阶段重点考察对象。 江阴、张家港：与核心城市关系相对独立，加强对江阴和张家港的市场研究，作为第二阶段考察的城市。 太仓、宜兴：暂不考虑进入。,目 录,苏南都市圈,（三）苏南城市群重点城市初步投资策略昆山常熟吴江江阴,昆山处于江苏省东南部、上海与苏州之间，距上海
16、50公里，距苏州37公里，总面积921平方公里。,1、昆山,1、昆山经济高速增长,近几年经济总量一直保持着20%以上的高速发展。 固定资产投资以年均15%的持续增长，房地产投资占固定资产投资的比重逐年下降。,1、昆山外向型经济高度发达的现代制造业工贸城市,制造业基地，第二产业的增长速度远远超过三产，能否引入高新技术产业、大力发展服务、旅游等第三产业，成为昆山经济转型的要脉。 台资成为昆山经济发展的最主要动力，2006年全市完成工业总产值3083亿元、外商及港澳台投资总产值为2807亿元，超过90%。 06年地方财政收入65亿元（江阴140亿元），由于低层次的产业结构和外资的绝对比例，政府财力与
17、其经济实力极不匹配。,昆山产业结构的变化,2001年,2006年,2006年经济结构,1、昆山人口快速增长,外来人口增长迅速，2006年达到73万，总人口达到140万。 作为制造业基地，外来人口中以低收入打工者为主。,昆山历年人口数量,1、昆山规划功能分区明显,从功能分区来看，阳澄湖区域、核心城区、花桥地区为居住片区。,1、昆山核心区发展方向,中心城区空间发展方向 昆山中心城区向西向东发展，其中生活居住向西发展，产业向东发展。中心城区用地布局 1、 形成城市中心、西部城市副中心和东部城市副中心。 2、北部的周市镇，南部新汽车站区域，东部经济开发区是目前房产发展速度较快的区域。,1、昆山市场供求
18、,由于至90年代以来，昆山持续十几年的大力招商引资，用廉价的土地资源获取投资，导致大量的建设用地被开发利用，至2007年明显表现出土地资源的不足，新出让土地明显减少。 由于02年以来土地的大面积出让，住宅市场的存量很大。,土地市场的供应情况,住宅供销情况,1、昆山价格与客户,价格的增长一直比较温和，一方面受供求关系影响。 昆山市场的客户基本以本地和外来的中低端人群为主，个别项目依靠独特的区位吸引了少部分上海客户。整个市场需求的低端化也抑制了房价的上涨。,市场成交情况,1、昆山竞争环境与典型项目,世茂作为最早进入昆山的全国性开发商，在昆山开发有世茂国际城、蝶湖湾等项目，其品牌影响力较大，昆山客户
19、普遍把世茂当成高档的代言。,1、昆山竞争环境与典型项目,绿地项目位于沪宁高速花桥出口，总占地约2万亩，一期占地4000亩。 多层、小高层，04年3月开盘，目前联排约5000元。 由于进出上海免收过路费，同时依靠开通至上海市区的班车，争取到了一部分上海客户。,1、昆山投资策略的初步判断,昆山初步投资策略： 区域选择：主城区西侧具有城市景观资源的区域； 客户选择：专注满足本地高端客户的高端住宅市场； 产品选择：中心城区G类产品； 进入方式：二级土地市场或争取政府的优惠条件； 进入优先级：A。,苏南都市圈常熟,常熟市位于江苏省东南部，距上海约一百公里，北滨长江，处于我国沿海发展轴线和沿江发展轴线的交
20、汇地带，经济发展水平在苏州六县市中居前列； 常熟辖区总面积1264平方公里，下辖12个镇，2个农场，1个林场，2个省级开发区和1个招商城。,03年至今，常熟各项宏观经济指标稳定增长，增幅平稳，与苏州其他县级市相比，经济发展水平排名较高。,2、常熟经济增长,1）民资占固定资产投资比例较高，个私经济贡献突出2006年，常熟民营投资142.23亿元，占全市投资的五成多，无论是总量、还是增速，民营资本都稳居第一；其中，个私经济全年完成投资114.85亿元，占民营投资总量的80以上。 2）第三产业发展较快2006年，第二产业投资比重从05年的74.8%下降为71.0%，第三产业投资比重从上年的24.9%
21、增加为29.0%，工业投资增速放缓，服务业投资增速上升较快。 3）外资投入大幅减少，投资比重下降 2006年，全市外资完成投资80.40亿元，同比下降19.3%，占投资总额的比重为31.0%，较去年减少11.5个百分点。 4）外来人口每年增长10万20012006年，常熟市户籍人口变动微小，而流动人口则由18.81万人增加到69.36万人，5年增加了50.55万人，平均每年人口导入量在10万左右，成为常熟市人口总量增长的主要来源。,2、常熟经济发展和人口特征,常熟市是一个具有山（虞山）、水（尚湖、昆承湖）、城为一体的城市格局与形态的发展中城市，景观区主要集中在城市西部。,市内主要水系以古城区为
22、中心，承现放射状态分布。,2、常熟城市自然特点,根据城市自然特征，规划发展方向以向东北和北发展为主，避免城市建设用地包围风景区。考虑沿江地区不可预见的未来发展优势，确定城市向东北方向为工业发展轴，向北为生活发展轴。保护古城特色，规划新的城市生活区。,市区东西两翼，沿河道及主要风景区规划为城市绿化带。,2、常熟城市发展方向,对外交通有沿江高速、苏嘉杭高速等干线。 城区道路交通由环路加放射路组成主干路系统，古城环路为一环。,2、常熟城市交通,05年至07年公开出让住宅用地量,0507年常熟全市公开出让住宅用地总面积增长迅速，年递增约1倍； 市区住宅用地出让占全市公开出让量的绝大部分，07年前10月
23、市区住宅出让量超过05、06年出让量总和，达到180万平米，预计07年全年中心城区住宅用地供应量将超过200万方。,2、常熟土地市场,05年至07年住宅用地成交均价,2007年前10月，常熟中心城区住宅用地成交均价3277元/平米； 06年全年市区出让地块较少，且多为大型地块（绿地19.9万方，均价1066元/平米，上海长甲投资19.7万，均价1758元/平米，常熟京辉置业26.8万平米，均价1077元/平米），导致2006年市区住宅用地成交均价偏低；,2、常熟土地市场,2、常熟房地产市场,04年以来，常熟房屋及住宅施工面积年均增长约30，新开工面积年均递增约15，增长平稳； 05年受到宏观调
24、控政策影响，住宅竣工面积与04年基本持平，06年住宅竣工面积比05年增长约87,05年受宏观调控影响，常熟住宅成交面积及成交金额均较04年有所下降； 06年常熟住宅成交面积超过100万平米，成交金额超过41亿。,2、常熟房地产市场,2、常熟房地产市场,04年以来，常熟商品房竣工面积增长较快，销售面积增长相对较慢，总体呈现供大于求的状态； 06年商品房销售均价较05年持平。,2、常熟竞争情况与典型项目,2、常熟竞争环境与典型项目,常熟市场对品牌和产品的认知度较高，“品牌+规模+产品特色”对提升房价效果较明显（例如世茂世纪中心）。,2、常熟投资策略初步判断,常熟初步投资策略： 1、区域选择：南向昆
25、承湖景观区域以及内外环间的中心城区； 2、客户选择：专注满足本地高端客户的高端住宅市场； 3、产品选择：中心城区G类产品或沿景观资源的TOP类； 4、进入方式：二级土地市场或争取政府的优惠条件； 5、进入时机：B。,吴江市位于江苏省东南部，西滨太湖，距苏州市区公里，距上海公里，。吴江市主要分为松陵和盛泽两片区，总面积平房公里，松陵城区为65平方公里，盛泽城区为54平方公里。,3、吴江,松陵城区空间拓展的主要方向是向西和向南。 “西进” 利用滨太湖优良的景观资源由“运河”时代走向“太湖”时代，建设滨湖城市；“南拓”是在南部城区现有基础上，生活用地顺应向南延展。,3、吴江城市发展方向,松陵城区规划
26、,盛泽城区规划发展方向“东整、西拓，南延、北优”盛泽城区空间拓展的方向主要是向西、向南。 西拓”是城区向西拓展生活用地；“南延”是城区向南形成工业发展空间,3、吴江城市发展方向,盛泽城区规划,吴江三大支柱产业：丝绸纺织业，真丝绸生产量占全国总量的八分之一，出口量占全国总量的六分之一。电缆光缆业，占全国生产总量的四分之一。电子资讯业，全市有300多家台湾乃至世界知名电子企业，总投资20亿美元。,沿苏外向型经济片区,沿沪综合经济片区,沿浙民营经济片区,沿湖生态经济片区,沿苏经济片区以IT业为主，沿沪经济片区以机械制造、皮革制鞋、旅游三产为主，沿浙经济片区以纺织服装为主； 沿湖经济片区以光电缆为主。
27、,3、吴江产业规划,吴江房地产市场起步较晚，供求关系在06年发生逆转，由供大于求转为供不应求。从成交价格来看，虽然近几年成交价格稳步上升，但在苏州下属的县级市中间仍属于价格低谷。,3、吴江概况,3、吴江竞争环境及典型项目,吴江房地产市场开发商也以本地企业为主，外地知名开发企业不多。,3、吴江投资策略初步判断,吴江初步投资策略： 1、区域选择：松陵市中心或有优质景观资源的区域； 2、客户选择：专注满足本地高端客户的高端住宅市场； 3、产品选择：中心城区G类产品或沿太湖TOP； 4、进入方式：通过与地方政府的合作，获取优惠条件； 5、进入优先级：B。,江阴市北枕长江、南接无锡，西临常州，东靠张家港
28、，有锡澄高速公路与无锡市相接，约1小时车程。,江阴,4、江阴,06年江阴GDP980亿元，增长22.8%；财政收入140亿元，增长29.2%；06年城镇居民人均可支配收入18602元，增长15.5%;二产比例较高，三产比例35%，低于全市41%的水平；06年固定资产投资344.4亿元，房地产开发投资41.2亿元，增长11%；06年进出口总额84亿元，增长25.5%。协议利用外资20亿元，增长25%；结论：投资与出口双核驱动，经济快速发展与人民高收入水平为房地产市场带来机遇；三产比例偏低，快速城市化与产业的导入、升级将为房地产市场带来稳定而充足的客户。,4、江阴经济发展,城市化水平（2010年）
29、：以内涵发展模式为主，总人口141万，城镇人口82万，城市化58%； 城市功能定位：具有外向性和先导地位的加工制造基地，沿江高新技术产业带及工业港口城市，苏中苏北地区辐射中转站； 规划空间结构：以沿江为主轴，一城四区，城市用地主要向东和向西拓展，在主城东、西、南三面布置工业区，主动避开无锡市区辐射，减弱南向城市联系。,4、江阴城市发展方向,工业布局,七大规划居住分区：城中、城东、城西、城南、夏港、山观、云亭居住区； 商贸中心：城东新城中心南部； 行政办公中心：以市政府为中心，分布于澄江路及城东新城。,三大工业片区：东部、西部、南部工业区；,4、江阴城市发展方向,06年末江阴户籍人口119.5万
30、，增长0.7%；06年末城市人口48.8万，增长5.7%；城市人口占比41%；二代户占比50%，一代户比例逐年升高。,江阴占全市常住人口的24%；流动人口占江阴常住人口的25%；江阴流动人口占全市流动人口的20%，高于全市其他各区县。,人口启示： 快速城市化、高比例的流入人口、家庭小型化及二代家庭的改善需求是江阴房地产市场持续发展的原动力。,4、江阴人口,04-06年住宅用地累计出让168幅，总占地679万 ，总建面952万 ，平均容积率1.4； 住宅总成交价62.6亿元，涨幅2.2%，亩均地价61.5万元，楼面均价658元/ 。,04年前土地市场供应有限，06土地市场迅速放量， 07年全年计
31、划供应320万平米，预计未来2年土地供应量基本保持300万的水平。价格05年上涨迅速，至06年略有下降，预计随着土地供应的郊区化，土地整体价格水平仍将持平。,土地市场启示： 1、土地供应进一步郊区化，成交总量较大，且增幅迅速，有一定市场风险； 2、但价格较为平稳，仍为较佳进入时机。,4、江阴土地市场,04至06年江阴住宅成交面积呈下降趋势，原因有二： 1、04、05年大量安置房上市，导致住宅成交量较大； 2、江阴02-04年土地供应有限，年均出让住宅用地维持在40万左右的水平，导致05-06年市场供应减少，住宅成交量下降。,商品住宅价格增长迅速，06年中心城区住宅均价已突破5000元/ ；预计
32、07-09年，江阴住宅价格仍将保持较高的增长速度。,市场启示： 随着06年土地市场的大幅放量，江阴将迎来量价平稳上升的局面。,4、江阴房地产市场,江阴初步投资策略： 1、区域选择：中心城区； 2、客户选择：以富贵之家和望子成龙为主流客户，专注中高端住宅市场； 3、产品选择：中心城区G类产品； 4、进入方式：二级市场或通过与地方政府的合作，获取优惠条件； 5、进入优先级：B。,4、江阴投资策略初步判断,杭州都市圈,3,杭州湾城市群介绍 杭州湾城市群投资潜力对比 重点潜力城市介绍 杭州市（下辖县富阳、临安、千岛湖） 绍兴 嘉兴、湖州（略）,杭州、绍兴、嘉兴、湖州,南京都市圈,苏南都市圈,宁波都市圈
33、,杭州湾都市圈,以上海为核心的城市圈层结构逐步形成了以上海为龙头的五大都市圈：上海都市圈、杭州湾都市圈、苏南都市圈、南京都市圈、宁波都市圈。杭州与绍兴、嘉兴、湖州形成以杭州为中心的一小时杭州湾城市群，在城市发展、产业分工进一步对接和融合。,五大都市圈的形成,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。,次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。,集中发展优势产业
34、，形成专业性的产业基地,为产业基地提供原材料，并形成专业市场,第三圈层,原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。,第二圈层,依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。,依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。,第一圈层,核心层,依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。,核 心对外窗口,第一圈层次级辐射中心,第二圈层专业产业基地、专业市场,第三圈层原材料基地,城市圈层构成浙江城市主要集中在第二、三圈层,到2020年，在环杭州湾地区将崛起一个以“三、三、四、
35、六”为总体框架的庞大城市群，以杭州湾城市连绵带为基础，形成嘉湖、杭绍、甬舟三片城市集群、四类生态控制区、六个都市区的格局。,三条接轨上海的城市带 沿沪杭甬高速城市带 滨海城市带 环南太湖城市带,三大城市集群 上海城市群 杭州城市群 宁波城市群2020年，区域内城市化水平将达到70%75%，实现城乡一体化,四类重大生态保护区 杭州湾滨海生态保护区 西部、南部水土保持与水资源涵养保护区 环太湖周边区域 平原水网密集地区生态保护区,资料来源：浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划,“环杭州湾地区”城市群总体规划“三、三、四、六” 构筑三大城市集群,资料来源：浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划
36、,“环杭州湾地区”重大基础设施在共建共享中全面对接上海,高速公路网络 以“加密、成网、贯通”为原则，环杭州湾地区规划建设“七接、三通、二绕”的高速公路网络，高速公路市县区覆盖率达到100%。,“七接” 分别为沪杭甬高速公路、杭州湾临江滨海高速公路、申嘉湖杭高速公路、申苏浙皖高速公路、杭宁高速公路、乍嘉苏高速公路、杭州湾跨海大桥慈溪通道北岸接线延伸高速公路。 “三通” 为杭州湾宁波通道及接线、杭州湾绍兴通道及接线、杭州湾萧山通道及接线。 “二绕” 为杭州绕城高速公路和宁波绕城高速公路。,浙江省交通规划图(至2020年),到2020年，环杭州湾地区将形成“30、60、120”高速公路路网。 “12
37、0”指环杭州湾地区各中心城市之间及中心城市到上海的高速公路最大时空距离为120分钟 “60”指都市区内部城市之间的高速公路最大时空距离为60分钟 “30”指重要产业基地与城市之间的距离不超过30分钟的车程。,浙江省交通规划图(至2020年),宁波通道(在建),绍兴通道(在建),萧山通道(在建),沪杭涌高速,杭浦高速(在建),杭宁高速,申嘉湖高速(在建),杭长高速(在建),杭徽高速,杭绍甬(在建),杭甬高速,杭金衢高速,杭新景高速(,拓展西部 旅游资源,东部 工业带接轨,东部 工业带 接轨,杭州-湖州 1小时杭宁高速杭长高速(2010年建成)-安吉杭州-嘉兴 1小时沪杭高速 申嘉湖高速(2010
38、年建成)-桐乡杭州-绍兴 40分钟杭绍甬高速（2010年建成）杭金衢-诸暨杭州-上海 90分钟沪杭高速杭浦高速（07年底建成）,杭州,湖州,嘉兴,绍兴,杭宁高速,杭长高速(在建),安吉,富阳,杭金衢,诸暨,杭浦高速（在建）,申嘉湖高速(在建),杭绍涌高速(在建),杭州湾城市群发展融入1小时经济圈,浙江高速公路发展规划(至2020年),临安,杭徽高速,湖州,嘉兴,绍兴,杭州,宁波,金华,台州,温州,南昌,南京,苏州,上海,已进入城市,未进入城市,杭州湾城市群发展布局1小时经济圈,杭州湾城市群 地缘关系促进城市间互动发展 城市扩张加剧城市间无缝对接和融合,杭州湾城市群的一体化发展无缝接轨,杭州湾城
39、市群发展轴 沪杭发展轴 上海杭州 杭甬发展轴 杭州宁波 浙赣发展轴 杭州金华衢州 西湖、黄山黄金旅游线 杭州临安黄山 浙北发展轴 杭州湖州,杭州一小时交通圈 绍兴 (杭甬发展轴) 嘉兴 (沪杭发展轴) 湖州 (浙北发展轴),一小时交通圈 杭州经济辐射圈,绍兴,嘉兴,湖州,浙北发展轴,浙赣发展轴,沪杭发展轴,杭甬发展轴,杭州,上海,宁波,金华,沿海发展轴,旅游黄金线,温州：模具8400多家 （占国内市场的70）、鞋业5000多家（占国内市场20）、打火机8000多家（全球市场的70，国内市场的95）、低压电器900多家（国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜,台州：全国著名泵类生产基地、塑料、阀门
40、产业集群,宁波：塑料模具、家用电器、服装,绍兴：全国最大的轻纺生产交易基地，全国有1/2的化纤面料在此交易，在全国数万个专业市场中连续14年位居第二 ；袜业8500多家占国内市场的70，国际市场的70,永康：全国最大的小五金生产交易基地,义乌：全国最大的小商品生产交易基地,嵊州：领带1000多家（国内市场80，国际市场的30）,慈溪：净水器、帘子部件、微小轴承,资料来源：文献检索,嘉善：木业集群，3000多家,浙江全省88个县市区中，有85个县市区形成了以特色产业为标志的块状经济，目前浙江有中小企业108万家，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16 ，涌现了1500多家年销售收
41、入超过亿元的中小企业。亿元以上商品交易市场463个，摊位数28万个 。,杭州湾城市群经济民营经济藏富于民,湖州：竹产品加工，全国第一。织里镇童装企业5000多家,销售量占全国童装市场的20%.,嘉兴：桐乡羊毛衫市场，全国第一，海宁皮革业总产值达160亿元，有2000多家相关企业 。,杭州湾城市群经济实力情况与苏南经济特征对比,杭州湾城市群自由民营经济繁荣，民间资本充裕，经济活动频繁，财富分配藏富于民，给房地产购买力强，需求旺盛。,杭州城市群各城市在长三角城市群中经济指标排名（经济规模）,GDP及其增幅,人均可支配收入,各城市增幅分布在13%-14.3%之间； 高于全国的平均水平（9%-10%）
42、,经济保持着高速发展态势。,人均可支配普遍较高，绍兴19178元，湖州17503元，整体人均可支配收入维持在较高水平。,居民的可支配收入决定购买力，绍兴居民购买力最强，挖掘空间最大。,杭州湾城市群城市基本面,房地产投资额及占固定资产投资比重,房地产投资所占的比重绍兴、嘉兴、湖州相对较低，在14.8-16.7%之间。,绍兴、嘉兴、湖州房地产仍存在较大空间。,绍兴、嘉兴房产销售额增幅超过20%，湖州增幅也达16.3%,绍兴、嘉兴房地产市场开始活跃，并且市场需求逐渐旺胜。,杭州湾城市群城市基本面,房地产销售总额及增幅,杭州、绍兴、嘉兴商品房销售面积均有增幅，湖州出现负增长态势。,绍兴、嘉兴房地产容量
43、在不断放大,绍兴7200、嘉兴4600、湖州在5500元/平方米以内、,与各城市人均可支配收入相对照，绍兴房地产机会较大，嘉兴也有较好的投资机会。,房地产销售均价,商品房销售面积及增幅,杭州湾城市群各城市经济分析,城市群综合指标排序,参照指标： 杭州城市群综合指标排序以杭州为参照标准。,城市进入优先顺序比较： 绍兴城市开发机会优于嘉兴优于湖州市，,绍兴,嘉兴,湖州,重点城市,目 录,杭州市（下辖县）,杭州市（下辖县）介绍杭州市（下辖县）评价和比价重点县市介绍（富阳、临安、淳安千岛湖）,杭州地区县级城市群：均处于杭州1.5小时交通圈内，包括富阳、临安、淳安千岛湖、桐庐、建德5城市。,杭州-千岛湖
44、：杭千高速，约1.5小时,杭州-富阳：杭千高速，约0.5小时,杭州-临安：杭徽高速，约0.5小时,杭州市（下辖县）介绍,杭州,千岛湖,桐庐,富阳,建德,临安,杭州市（下辖县）综合指标排序,富阳 临安,淳安 千岛湖,建德 桐庐,综合城市排名以及客户、市场、风险综合考虑城市进入机会比较： 萧山、余杭已经并入杭州下属区，已经进入，故不作进入优先顺序排名 富阳、临安、淳安千岛湖开发机会优于建德、桐庐两县，,城市概况宏观经济环境城市规划产业规划房地产市场土地市场主要开发商,重点城市,目 录,富阳,区位：富阳位于浙江省西北部，富春江下游，属杭州市所辖。东接杭州市萧山区，南连诸暨市，西倚桐庐县，北与临安市、
45、杭州市余杭区接壤，东北与杭州市西湖区毗邻，为杭州市西南屏障。 面积：1831.21平方千米。,地理位置,杭州,富阳,萧山,余杭,诸暨,临安,桐庐,富阳城市概况,城市人口,本地人口稳定增长，外来人口快速增长。,富阳城市发展规划（20042020）,富阳城市概况,富阳市有省级开发区1家，富春江经济开发区。全市已批准正在建设的工业园区11个，其中高新技术产业园区1个。 富春江经济开发区 包括主体区块和场口区块。主体区块规划结构：三区两轴。“三区”分别为高新技术产业园区、旅游度假及房地产开发园区和城镇及公共中心园区；“两轴”为滨江东大道和高尔夫路。,主要产业 通信器材业：以富春江集团、浙江永通集团、富
46、通集团、华伦集团、飞虹集团为龙头的50余家通信器材企业的发展壮大，打造了“国家级电子信息产业园”。 纺织业：以富兴纺织为龙头的纺织及新材料先进制造产业群。 生物医药业：以胡庆余堂为代表的生物医药产业群。 旅游业：台商投资6000万美元占地124.2公顷的国际高尔夫球场及与之相配套的浙江富春山居度假酒店、黑龙江雄鹰集团总投资3亿元占地233.3公顷的野生动物世界等大型休闲旅游项目，提升了富阳的旅游业。,富阳产业规划,开发情况,05年，受宏观调空的影响，富阳商品房开工面积出现了小量的下降，06年，随着对政策适应能力的增强，富阳商品房开工面积有了大幅提升。竣工面积则一直保持平稳的上升势头。,富阳房地
47、产市场,供需情况,06年开始富阳房地产对于政策的适应性明显加强，销售形势明显改善，到了07年，随着整体市场的回暖，富阳市场也呈现明显的供不应求局面，市场存量得到快速消化。,价格情况,富阳商品房价格呈现较快上涨态势，到2007年上半年，富阳商品房价格4894元/，同比上涨19.5%，依然保持长势。,富阳房地产市场目前主要有近杭区块和富阳城区两个区块，两者相对独立，在客户群体上存在较大的不同。 近杭区块：目前主要为银湖板块和富春湾板块，主要以别墅和排屋为主。 来源：基本上都是来自省内地区。主要以杭州为主，富阳、义乌、温州、台州、绍兴也有少量客户。 职业：民营企业家、商人、大学教师和高级白领是购买主
48、体，而这部人基本都处于社会阶层的中端或高端（即中产阶级），拥有一定的财富积累。 年龄：其年龄一般在3050岁之间。多为中年人，事业有成，已有稳定的事业基础和经济实力。 动机：以自住型客户为主。即多以自身休闲度假、养老或是商务为目的，基本都是二次置业或多次置业为主，有部分第一居所用户。富阳城区：以多层、小高层、高层住宅为主。主要针对富阳本地人，杭州客户较少。,客户群体：,富阳房地产市场,近两年富阳无重大土地出让，无知名品牌开发公司进入，出让地块面积都不大。,2005年出让土地28幅，2006年出让土地14幅。由于2006年富阳周边村镇有几幅低价土地出让，楼面均价仅几百元，因此整体土地楼面均价呈现较大回落。,富阳土地市场,目前富阳市场上除金都房产外，无其他知名开发企业，而金都项目已接近尾声，富阳本地开发企业综合实力较弱。,富阳市场缺乏品牌开发商，存在市场机会,富阳竞争企业,进入时间：08年城市定位：杭州周边具有一定山水景观资源的县级市，杭州的后花园；客户初判：富阳北部银湖、受降别墅板块以杭州客户为主，城区及南部以本地为主；建议战略进入区域：具有稀缺景观资源的板块，城市市中心及附近的成熟板块；建议产品类型：TOP2，T2类建议获取土地方式：当地寻找当地企业合作伙伴为主，政府公开招牌挂市场为辅；进入策略：以优惠的价格，优惠的付款条件，获得规模较大的土地,投资策略富阳,
