1、土地使用权抵押应注意的问题,土地抵押贷款通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念土地货币。由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，隐含着巨大的风险。一、评估风险二、地理位置风险三、规划变更风险,一、以土地抵押发放的房地产开发贷款 目前银行与开发商合作的理想模式大多是，开发商取得土地证，将土地抵押给银行取得贷款，房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理，其实银行也存在着较大风险。（一）作为抵押物的国有土地使用权，在没有开发前是有实在价值的，但一旦开发以后，则其价值事实上已随售房行为逐步转移到房价之中。（二）已开发土地在实践中
2、是无法执行与拍卖的，实际担保价值基本丧失。一旦开发商恶意不还贷款，银行就土地担保其实是无法变现的。,二、划拨土地抵押应注意的问题 涉及划拨土地抵押的规定比较多。1997年国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知中第二部分第2款规定“以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”2001年城市房地产抵押管理办法第45条规定“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人
3、方可优先受偿”。 2004年1月15日国土资源部关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知明确了“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”,从上述有关文件的变化过程中可以看出，划拨土地使用权可以抵押，但要实现抵押权，将抵押物拍卖后必须先缴纳土地出让金，还要支付金额不菲的过户费用。因此在办理涉及划拨土地的房地产抵押时，应充分考虑处置抵押物的费用，适当降低贷款成数，以控制风险。,土地使用权抵押时应注意的问题,1无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押 国营企业和集体企业由于
4、历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。,2土地使用权抵押的前提房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。,3抵押须有书面文件土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。,4土地使用权与地上建筑物一致的原则 在土地使用权抵押
5、时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。,5保险问题土地使用权抵押，如果地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。,6土地使用权抵押时，应办理登记手续 如果是生地或土地上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是土地上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。,7土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估一般情况下，抵押
6、人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。,8董事会的决议抵押人若是三资企业(在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资经营企业三类外商投资企业，称为三资企业)，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。,9应请律师出具法律意见书 为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权
7、人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。,10土地使用权抵押时应办理公证手续 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。,11处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助 抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。,12抵押权的终结土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理
8、部门注销抵押协议。,抵押物风险分析,处置抵押物遭遇两大风险,在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：,一、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险,拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据拍卖法 “委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵” 之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致
9、拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。,二、无法如期交付拍卖标的的风险,该风险主要来自两方面的原因：（一）抵押人主观方面的原因由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，银行就构成违约。（二）因拍卖标的被司法机关查封而无法交付在抵押人与借款人同为一人的情况下，如果抵押人对外有多项负债，则其委托银行处置抵押物
10、后，抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法机关查封的，往往导致拍卖标的无法如期交付，银行作为拍卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。,上述两大风险，轻则应根据过错程度承担相应的违约责任，重则拍卖合同被解除，既应返还全部拍卖成交款又得赔偿买受人的实际损失。在抵押人同意通过非诉途径、以处置抵押物所得还贷的情况下，应当由抵押人自行委托拍卖公司拍卖。,（一）外部风险,1、评估风险随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且行业跨度大，因此，对于抵押物的评估，各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构
11、可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。,2、租赁权对抗风险(一)抵押物难以处置按照 “买卖不破租赁”的原则，如果 “先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。(二)租金收入难以获得借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。,3、登记风险(一)虚假登记，抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件，但
12、当前却存在重复登记，以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题，造成贷款出现纠纷时，银行无法对抗第三人，权益得不到保护。(二) “一物多押”的风险。我国担保法规定： “财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。,4、优先受偿风险我国担保法规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后，可以优先受偿。但这也存在例外情况（一）建设工程价款优先权。最高人民法院 “法释200216号，明确指出依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
13、（二）税收优先权。税收征收管理办法第45条第1款规定： “税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。,5、抵押物价值风险由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房产价格不稳定，房地产开发商融资困难，而目前楼市又不景气，因此房产价值较难以把握，存在较大的市场风险。美国的次贷危机就是一个很好的例证。,6、变现风险（一）变现成本大。抵押物的处置大抵要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每一个环节的费用都要信用社先行垫付，加之本金、利
14、息，往往存在资不抵债的问题。（二）变现能力难度大，尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情等观念的限制，当抵押物拍卖时，常出现想买却不敢买的局面。（三）执行难。起诉申请执行时却效果不大，往往发生赢了官司输了钱的情况。此外，最高人民法院在2004年底出台的关于人民法院在执行民事查封、扣押、冻结财产的规定中规定：对被执行人及其家属生活必需的居住房只能查封，不能拍卖、变卖和抵债。在现实中贷款户的抵押房屋一般是生活用房，即使有多余的房屋也同生活用房难以分割。因此，很多在贷款时没有考虑到这一点，最后往往造成抵押物无法处置。,（二）内部风险,1、风险意识差由于长期以来形成的观念，总认为抵押贷款风险小，
15、所以从贷款调查、审查，以至贷后跟踪检查等各个环节都放松警惕，把关不严，缺乏风险防范意识。,2、责任心不强一般在办理抵押贷款时，只看下（连审查都谈不上）抵押物的所有权证，然后就由客户自行去相关部门办理登记事宜，等客户拿来他项权证时，就直接发放贷款。正因存在如此做法，才使虚假证件、虚假登记的情况层出不穷。,3、贷后管理松懈由于缺乏风险防范和责任意识，绝大部分在贷款发放后贷后根本就没有进行跟踪检查，致使当抵押物被偷卖、转移时，还毫不知晓。也正因贷后管理松懈，因此当抵押物发生变质、价值降低等情况时，也未能及时采取相措施，最后致使贷款形成风险。,4、缺乏相关法律知识当今的经济是法治的经济，如果对相关法律
16、知识不了解，最后往往易造成抵押无效或无法实现优先受偿。,二、相关防范对策,1、增强风险防范意识改变认为抵押贷款无风险或风险小的错误认识，合理评估抵押贷款的风险程度，增强风险防范意识，从贷款 “三查”各个环节严格把关，制定相应的规章制度，严格操作规程，努力把抵押贷款风险降低到最低程度。,2、加强专业知识培训加强对调查人员、经办人员的专业知识、相关法律、法规的培训，提高调查人员的专业素养和操作水平。对一些典型案例要加强分析，引以为戒，同时，加强对调查人员有关房地产知识等方面的培训，提高其市场评估、判断等综合能力。,3、重视借款人第一还款来源发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人抵押物价值的充足性和变
17、现能力，而且更重要的是重视第一还款来源，要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。,4、贷前深入调查对于已出租的房产，一般不办理抵押，若办理则要承租人承诺放弃优先购买权，并调查清楚租赁的支付方式，签订协议将房产归银行所有时租金由银行收取。对共有财产，银行应详细掌握财产共有情况，要求所有财产共有人共同签字。对于在建工程抵押贷款，应要求借款人把基本存款账户设在贷款银行，往来款项要通过贷款银行办理，随时监督借款人资金使用情况。同时应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象，仅有一套居住房屋的应叫其提供当银行处置抵押物时和住房担保。,5、加强相关部门间的沟通联系积极加强同房管所、土地局等登记部门的联系，防范虚假证件和虚假登记。有条件的银行可以同以上登记部门直接联网，条件不足的可以指定专人办理登记，专人取件，交叉进行，防范制假骗取贷款或是内部作案。,6、强化贷后管理加强贷后管理，建立定期或不定期贷后跟踪检查制度，认真关注客户的经营情况、资金流向情况，以及抵押物情况，一旦发现问题，及时采取相应措施，努力化解贷款风险或是将风险降到最低程度。,抵押、质押登记部门一览表,
