1、海南房地产市场简述,总 裁 审 批：,审 核：,编 制：,董事长审批：,四川蓝光和骏实业股份有限公司 二一四年八月二十二日,申明：本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘的侵犯，是触犯中华人民共和国刑法的行为，当事人将承担相应的法律后果。,陈文,人口数据 海南全省常住人口895.28万人，比上年增加8.73万人。全省城镇人口比重52.74%。,经济数据 2013年海南全省地区生产总值3146
2、.46亿元，全省人均地区生产总值35317元，按当年年平均汇率折合5703美元。,市场数据 2012年全省商品房销售面积931.84万平方米，增长4.9%；销售额735.57亿元，下降6.9%。 2013年全省商品房销售面积1191.23万平方米，增长27.8%；销售额1032.65亿元，增长40.4%。,一、谁为旅游地产买单,现象1,房价与城市经济无强关联（海口仅为三亚1/3，三亚房价全国排位第四），房价景气与国内经济活跃程度关联,现象2,现象3,市场总体规模较小，小型城市配套支持不足，重点城市集中发展,海口、三亚、文昌的岛外购房占商品住宅登记销售分别占当地销售总面积的57%、79%、99%
3、，资源（海景、空气）是支付的首要因素，客源来自“三高”地区高寒（东北）、高收入（北京、上海、浙江）、高污染（山西、陕西）等城市,海口做为省会城市，城市规模及城市基础条件全省最优，房价低于全省均价，且远低于旅游资源城市（三亚、陵水），具有较大市场成长价值。,一、谁为旅游地产买单,表1：2014年上半年海南项目销售top10排名,11,12,文昌,万宁,陵水,三亚,琼海,乐东,海棠湾,三亚湾,大东海,亚龙湾,4,铜鼓岭,东郊椰林,清澜航天城,5,6,山钦湾,博鳌论坛,玉带湾,7,8,神州半岛,石梅湾,9,10,香水湾,清水湾,13,14,15,龙沐湾,龙栖湾,龙腾湾,1,2,3,海口,太阳湾,红树
4、湾,盈滨半岛,新埠岛,滨江新城,儋州,澄迈,二、又一场地产的盛宴？,规模,争议,表1：海南省主要城市商品房销售统计,2009年海南国际旅游岛对外成立，成为旅游地产发展的元年，尚无公开数据统计每年旅游地产所产生的需求，从统计数据显示2010年近300万平方米的增长，且近年保持该数据的稳健增长。,海航置业、富力、鲁能、中信、雅居乐、绿城、恒大这7家房企存地达到33万亩、220平方公里，相当于一个海口市(218平方公里) 大规模的土地储备并未使企业陷入经营危机，而极低的土地取得成本，成为企业跑马圈地的驱动。,二、又一场地产的盛宴？,表1：2013年海口&三亚项目销售top10对比,海口VS三亚 市场
5、的差异三亚以国内核心阶层度假为主，海口承接中端阶层养老需求及兼顾城市内需； 量级的差异顶端市场需求、价格表现活跃（三亚、陵水承接国内高端度假需求70%以上份额），中端市场较为均衡； 乱局英雄市场缺乏领导企业，市场聚集度较低。,二、又一场地产的盛宴？,中国房地产10强，除中海地产、龙湖地产，其他8强均在海南省范围发展项目。 恒大-海口2项目以2013年取得，预计可售面积200万平方米； 绿地-2012年进入收购盛高项目，参加旧改项目取得较大规模开发土地（五源河公园、灵山片区改造），2013进入三亚； 保利-2010进入三亚（招拍挂地王），2013年参与海口红城湖旧改及收购妈祖文化旅游区项目。,二
6、、又一场地产的盛宴？,西海岸南片区 （首创一级开发）,西海岸旅游度假区 （用地出让完成）,金沙湾 旅游度假区 （恒盛元一级开发）,妈祖文化旅游度假区 （保利集团接手）,东海岸旅游度假区 （鲁能地产主导）,美丽沙旅游度假区,大英山中心商务区 （海航集团控制）,战略初设,坚持主流住宅开发模式，核心城市进入，发展区域中心城市-海口，兼顾三亚高溢价项目发展；摸索旅游地产开发模式，密切跟进陵水、文昌、万宁等岛屿东部城市，低成本、资源型项目获取。 近期策略-海口重点跟进城市中心区域、城市中心辐射区域（城市南部）旧城改造及储备土地供应；重点跟进城市新区（西海岸南片区）土地供应及收购项目。,新埠岛 （中弘等瓜
7、分）,海南雅居乐清水湾项目位于海南陵水县英州镇清水湾，属于拥有稀缺资源的大规模项目。项目占地1.5万亩，与高尔夫合计超2万亩，拥有12公里长海岸线。 2006年，雅居乐以226元/平方米、总价10亿元竞得清水湾项目296万平方米地块整体使用权。 目前已经交付的小区有金色果岭、蔚蓝海岸；在售有星海传说、瀚海银滩、蔚蓝高尔夫。 项目的成功在于三个统一：统一规划、统一建设、统一管理。,蔚蓝海岸,瀚海银滩,金色果岭,蔚蓝高尔夫,星海传说,￥,￥,￥,项目概况：,雅居乐清水湾12公里的上层国度,三、他山之石,产品表现外场展示,海不是最大的卖点，气候才是,雅居乐大道串联整个清水湾,气势恢宏的看楼流线,部分
8、商业已开业，解决配套之忧,讲究环保的自行车队,建筑处处突出异域风险,销售厅外的海天一色泳池,看不到海的区域，园林层次丰富,2010年，销售面积约33万平米，均价约3万元/平米，销售额99亿元，雅居乐年销售额323亿，清水湾占30%； 倾集团之力，全国范围内，推广拓展客户。 2011年，销售额72亿元，雅居乐年销售额315亿，清水湾占22.8%； 2012年，销售额60亿元，雅居乐年销售额330亿，清水湾占18.1%； 2013年，销售额78亿元，雅居乐年销售额403亿，清水湾占19.3%。,营销动作及销售成绩：,来源：东北占1/4，西南占1/4，长三角占1/4，珠三角占1/4（老业主为主），高寒地区、一线城市。 使用频率：候鸟型：老人小孩居住半年，年轻人住1个月。度假型：一年来多次，每次一个星期左右。 客户入住情况：旺季：90%，淡季10%。 成交客户描述：1、比选择五星级酒店度假更高端一点的客户群。2、选择亚热带气候，空气，其次才是海。3、对物业升值有信心，不仅投资，而且提早拥有。4、有度假意识，接受第二人生的生活方式。,客户情况：,
