1、第六讲：中国城市里的住房问题,社会发展学院 李国武,讨论题,房价高不高？泡沫还是正常？房子何以构成社会问题？哪儿出了问题，供给、需求、体制？政府该怎么办？,不患寡而患不均（孔子论语季氏）安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜（杜甫茅屋为秋风所破歌）,一则网络笑话,最近网络上流传着这样一则模仿周星驰口气的笑话，这样说，说曾经有一个房子摆在我面前，我没有买，但是几天之后它涨了五百元，如果再有一次这样的机会的话，我情愿买它一万套。虽然说这是一个笑谈，但是它多多少少反映了当下买房者的一种心声。,地产商的声音,“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房”。 “过去中国都是穷人区，现在出现穷人区和富人
2、区是很正常的，就像让一部分人先富起来一样，也要让一部分人先住进富人区，以后才能都变成富人区。” “在现有住房情况背景下，恰恰要提倡和鼓励的是适当增加大户型和高档房的供给量，而绝不能再大量地建设不能满足未来消费需求的小户型和低档房了。” “买卖有理、炒房无罪”,国家的住房政策,国家文件(1998年23号房改文件和2003年年底国务院18号文件 )从来都说得很清楚：我们国家的三种供应体系，第一种高收入者购买或租赁市场商品房，第二种中低收入家庭买经济适用房，第三种最低收入家庭廉租房。 关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知 （1998年）,经济适用房卖给了谁？,6月18日上午，记者来到位
3、于北京昌平区的回龙观文化住宅区，以购房人身份随北京房产交易中心第六分中心的工作人员来到云趣园二区，探看了一户188平方米的已购“经济适用房”。此房网上标明售价75万元，房主的备注信息称：“精装修花费30万元。” 走进这套四室二卫一厅的房子，女房主如数家珍：当时买房花了近60万元，购买后铺木地板花了2万元，餐桌椅和餐边柜花了6万元，鱼缸和喷水装饰物花了5万元，这还不算2万元的沙发和数万元的床、健身器材等家具物品。总算账，仅精装修就花了约30万元！,在回龙观住宅区龙锦苑四区，记者发现一套编号为“hl040623”、面积230平方米的转售房，“权属”一栏中标明“经济适用房”。户主标示的出售价为每平方
4、米5000元，总房价115万元。 交易中心的置业顾问说：“这套2003年建成的房子装修特豪华，浴室里都能看电视！”记者注意到，房主在转售的“备注信息”中标明房内竟装有“6台电视、7个空调”！,来自北京市房地产中介机构的调查数字显示，在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。近八成的经济适用房对外出租，彰显多数购房者不仅不缺房子住，而且把所购经济适用房当成了一种“投资”。 统计显示，从去年4月到今年5月，回龙观住宅区个人出租房屋一年缴税就达到139.4万元。目前在回龙观，一居室的精装修房屋租价在800元左右，100平方米的两室两厅带全套家具和电
5、视、冰箱、洗衣机、电话、厨房灶具及抽油烟机等设备的房屋，出租价格已喊出1500元的高价而且不能砍价。 以上资料来自新华社记者2005年6月份的调查,本讲主要内容,第一节、保护既得利益者的福利房改革第二节、不断上涨的商品房价格第三节、中低收入者的住房难问题第四节、城市里的流动人口的居住模式,第一节、保护既得利益者的福利房改革,中国住房制度的变迁：在取消实物性福利分房，实行住房商品化和货币化改革之前，大部分城市居民居住地是公房（政府或单位所有），具有社会福利性质。但是这种福利性并不是完全公开、公平的。然后从最初的小步提租、补贴售房，发展到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅，并分别实施商品
6、房、微利房、平价房和标准房的政策。,一、福利房制度下的漏洞,1、房源不清2、分配不公,二、分割性住房制度的形成,1、四类不同的住房商品房单位福利房政府公房安置房,2、六个住房改革制度推行住房公积金：采取职工和单位分别交纳职工月工资5%的比率。 但很大一部分城市居民没有覆盖进来。买公房给优惠提高房租发补贴建设经济适用房或安居工程：从1995年正式开始，安居工程直接以成本价向城镇中低收入的无房户、危房户和住房困难户出售。 1998年实施住房货币化补贴廉租房（城市平民的解困房）,三、福利房出售中的种种弊端,租赁还是出售？商品化还是私有化？公房出售中价格的确定：成本价？市场价？难以确定，因为土地国家所
7、有、房子单位所有结果大部分都是以低价（甚至还补贴）卖给单位职工。相当国有资产的流失和对员工的福利性馈赠。各单位卖房收上来的钱也没有严格的管理。但有大产权和小产权之分。时间上的不公正：福利分房带来的单位新老职工之间的矛盾和不公平。房龄优惠、工龄优惠空间上的不公正：没有认真考虑级差地租问题。按照面积补贴的不公正：原来住大房、宽房的人得到更多的补贴，住房窄小或没有住房的人得到的补贴少或没有补贴。,第二节、不断上涨的商品房价格,“健康发展论”VS.“过热论”价格飙升背后的因素房地产领域暴露出的一系列问题如何抑制房价？,一、“健康发展论”VS.“过热论”,1、主要是针对上海、北京等大城市2、健康发展论的
8、支持者和观点3、过热论的支持者和观点,学者的两种声音,对于房市和房价，学界也一直众说纷纭，似乎也慢慢形成了主涨和主降两个派别。主涨派以北京师范大学管理学院董藩为代表；主降派以中国社会科学院金融研究中心易宪容、国家发改委经济研究所王小广为代表。他们也在不断地发表文章，对地产市场指点迷津。有人说这是一次考验学者们学术良知的机会，因为这场关于房价的辩论也变成了学界同行之间的一场较量，他们纷纷以各种方式来维护自己的学术观点，甚至相互叫板。比如北京师范大学教授董藩就扬言要和王小广打个赌，他在北京买套房子，五年之后如果房价涨了，王小广就赔给他这几年的差价；如果房价跌了，董藩把差价赔给王小广，这场学界的打赌
9、挑战引起大家浓厚的兴趣。,二、价格飙升背后的因素,1、土地供给方面的原因（1）土地供给数量下降：土地的稀缺性（2）地方政府财政来源转向土地（3）土地出让方式的改变：协议价格和“招拍挂”（4）地价和房价的关系房价主要由房屋的供求关系决定，而不是土地价格决定。实际上，在一定程度上是房价决定了地价。（5）关键是土地收益的使用,土地出让方式解释,协议：类似于挂牌，只是事先不定价，直接和买家协商这块土地的价格，双方达成协议就好。招标：就是在出让前就已经定好一个价格（标底），想要这个土地的人就会对这块土地出价，出的价格最接近这个事先定好的价格就是成交价格。注意：并不是最高的，是最接近的。拍卖：事先给该土地
10、定一个价格（起拍价），让很多买家公开的竞争价，谁出的高就是谁的。挂牌：土地的出让价格也是有市场价的，这样卖就相当于把土地放到货架上明码标价的开卖（卖的使用权），有谁看上了就买，价格不一定，一般都是在市场价左右，如果比市场价低很多，那么就是有猫腻。,2、房地产供给结构变动推动。目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。,3、投机性需求增加除了自用性需求，也就是消费需求外，当前房地产市场中还存在大量投资需求。随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需
11、要寻找投资渠道。 在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。以“温州购房团”为例，对当地房地产市场和房价的直接影响可能很小，但经过开发商借势、媒体放大之后造成的影响却不可忽视，房价上涨之后反而有更多人跟风，进一步形成房地产投机。,4、房地产领域对银行信贷的依赖房地产开发的三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段)每一阶段都离不开银行资金的支持，具体来说包括房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等。事实上，除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行。据我们测算，目前房地产开发资金60%左右来自银行贷款。,图：1
12、997年以来房地产开发企业资金来源构成（亿元，%）,资料来源：根据国家统计局的统计数计算。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，见上图。,个人购房贷款维持高增长2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004年底和2005年1季度末分别达到15922.3亿元和16743.7亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。虽然2003年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维
13、持30%以上。我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。,图：个人购房贷款余额和余额同比增长率（%）,资料来源：中国人民银行调查统计司,图：中国住房贷款的按揭成数,资料来源：根据中经网中国经济统计数据库和人民银行调查统计司数据计算,个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地
14、区偏低。地区分布极不均衡，从增加额看，2004年东部地区个人购房贷款增加3129.1亿元，占全国全部增加额的76.8%，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2452.4亿元，占全国增加额的60.2%；从余额看，东部地区占76.1，上述五省市占59.9，居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。,图：2004年个人购房贷款增加额的地区分布图（%）,5、消费者预期改变在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子；而是社会普遍的经济预期。 CPI上涨会增强人们对宏观经济保持强劲势头的信心。国家通过土地和信贷等宏观调控政策抑制房价，反而会使消费者觉得房价会
15、进一步上涨，因为土地供应下降了、房地产信贷减少了，住房供应会下降。,6、房地产商的把戏操控：地产商通过控制言论、囤积房源等各种方式来达到操控房价的目的。 要挟：地产商要挟政府。地产商制造了一种说法，就是地产业是社会经济的支柱，不能跌，否则就会对整个经济产生重大的影响，以此来取得政府部门的某种保护。,三、房地产领域暴露出的一系列问题,商品房供给结构不合理，中低价位和中小套型住宅供应比例偏低。土地征用和拆迁过程中的补偿问题政府和房地产商的盛宴投机型购房和短期炒作行为增加房屋闲置率提高潜在的金融风险,四、房地产金融面临的六大风险,部分地区房地产市场过热存在市场风险房地产开发企业高负债经营隐含财务风险
16、 “假按揭”凸显道德风险 ：假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。,基层银行发放房地产贷款存在操作风险 土地开发贷款有较大信用风险 房地产贷款法律风险加大 ：最高人民法院2004年10月26日发布了最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，宣布自2005年1月1日起施行。该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者
17、抵债”,依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险,为了解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散。我们认为，拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，也就是说，最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。,从国际经验看，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险；具
18、有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房；发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。,另一方面，可以利用资本市场，创新金融品种。例如允许银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。允许银行房贷在债市上“打包”转让流通。此外，随着今后房地产贷款的投向由开发贷款转向个人按揭消费贷款，个人抵押贷款的证券化将成为化解金融风险的有效途径。,五、如何平抑商品房房价,1、坚持区别对待、有保有压的调控原则要严格区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对第一套住房和第二套住房采取差别性的税收政策和房屋贷款利率政策，提高第二套住房贷
19、款首付的比率。对普通商品住房和高档商品房实行差别政策，促进普通商品住房的供给与销售，在土地和信贷、税收几方面控制高档商品房建设的规模。促进中西部地区房地产业的发展，适度调控东部发达地区和中心城市的房地产市场。,2、依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为土地出让合同要明确开工与竣工的条件和时间要求，严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让。要加大对闲置土地的清理力度，严格执行土地出让合同约定期限届满1年不动工开发的土地收取闲置费、满两年不动工开发的无偿收回土地使用权的法律规定，制止囤积土地行为。加强房地产开发用地供后监管，保证开发商按土地出让合同约定或国有土地划拨决定书的规
20、定开工建设和竣工验收，并遵守套型面积、销售价格等控制性规定。,3、利用税收手段限制投机性购房和短期炒作充分运用税收手段加大对投机性购房行为的调控。为调节开发商的过高利润，建议对过去以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管。尽快建立公正、公平、促进房地产稳定发展的税收制度。开征不动产税在国内已经研究讨论多年，财政部也已在部分城市开展试点。开征不动产税的目的在于给地方政府提供稳定的税收来源，促进房地产市场的健康发展。各种房地产税不仅要涵盖开发、交易和使用全程，而且要鼓励自住型需求，抑制投机型需求；要考虑对住房贷款实行税收抵扣；对于中小户型和中低价位普通商品住宅的自住消费，给予税收优惠，
21、对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。,4、进一步完善房地产市场管理一是建设、房屋主管部门要规范房地产商和房地产中介代理机构的市场行为，打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。二是建立房地产重点监控区。考虑把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。完善房价统计体系和市场信息披露制度。及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。三是考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。,第三节、中低收入者的住房难问题,根据中国2000年
22、人口普查资料表明：城镇人均住房面积达20平方米，但仍有12%的家庭人均住房建筑面积在8平方米以下，有27%的家庭人均住房面积在8-12平方米之间。 一、变形走样的经济适用房制度二、极度不健全的廉租房制度三、低收入人群的住房福利问题,一、变形走样的经济适用房制度,1、何为经济适用房？是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。根据规定，申请购买经济适用住房的北京市城镇居民必须是无房户和现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。无房户是指职工及其配偶都没有以统一租金标准承租或按优惠价格购买公有住房的家庭。,北京经济适用房大事记,1998年10月
23、29日 以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。2000年3月 北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)颁布，当年全市危改实现新突破，仅崇文、宣武、丰台三区五片拆除危旧房13233户，形成大量居住需求。2000年12月 颁布实施北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定，规定购买经济适用房的资格条件。,2002年12月 颁布实施北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定，对经济适用房的购房程序作出补充规定。2004年5月 颁布并实施北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知，规定已购买经
24、济适用住房未住满5年的，不得按市场价格出售住房。2005年年底 宣布2006年拟建的200万平方米经济适用房的供应方式是定向销售。2007年5月，购买经济适用房的条件和配售面积作了新的规定，开始试点。,2、政府福利制度的变形有本事者得号大型豪宅经济适用房的交易黑市：采取黑白合同的方式进行私下交易。也就是给政府部门登记时备一份“白”合同，私下交易谈好价钱后，双方再签一份“黑”合同，令有关部门无从可查。,二、尚需完善的廉租房制度,缺乏明确的目标和长远规划廉租对象覆盖面过于狭窄 旺盛的需求与短缺的房源供给廉租资金来源渠道单一供应手段匮乏 相关法规内容粗糙：2004年城镇最低收入家庭廉租住房管理办法,
25、三、低收入人群的住房福利问题,（一）对现在主要的住房福利措施的利弊分析1、廉租房做法廉租房的成本极高：一次性投资、建设和管理成本、经常性费用廉租房制度不易运作：标准随经济水平而变化、集中居住形成贫民区、利益反差太大、退出机制很难运作,2、经济适用房（购房福利）做法政府为经济适用房提供建设用地、资金、税收等方面的优惠，按照规定的面积及质量标准，由政府有关部门或开发商承建，以低于商品房的价格出售给中、低收入者。 政府承担的成本比廉租房做法要低。但也有弊端：开发商不能很好地执行政府的政策目标、有利于中等收入者（受益倒置）、不能利用二手房市场,3、住房公积金制度其办法是每月从职工工资中扣除一定比例，单
26、位给予相应补助，存入个人住房公积金专户，用于将来买房或自有房的大修。公积金存款利息略低于同期商业银行利息。职工买房时可以向基金申请贷款，利息也略低于同期商业银行利息。职工到退休年龄时，住房公积金专户余额可全部提取。经过几年的运作，一些城市归集了数以百亿计的住房公积金。,住房公积金是在1990年代中期提出并付诸实施的，其背景是整个社会保障改革都强调基金积累制的作用。在养老保障领域，1995年就明确了建立个人帐户的制度，甚至提出“大帐户”方案，认为将来主要用个人帐户的方式满足养老需要。在医疗保障领域，当时也在试点中采用了个人帐户。其实，这种制度是新加坡于1950年代首创的，当时限于养老，后扩大到住
27、房和医疗。我国提出住房公积金而且很快得到广泛认同，可能与这样的背景相关。,住房领域不易采用基金积累制：住房是现时性需求，而不是未来的需求住房公积金的信贷功能动力在于其微小的利差，而这又是通过职工之间的转移支付实现的。 住房公积金实质上是职业福利 ，主要在全民所有制性质的单位里推行。,（二）改进方案1、房租补贴与租房福利政策（1）房租补贴解决廉租房存在的问题第一，房租补贴不需要一次性投资，在一定资源条件下，可以为较多的家庭提供帮助；或者在受益家庭数量一定的前提下，只需要较少的资金。 第二，房租补贴可以与租房市场结合起来，充分利用市场的住房资源。首先，这可以扩大房源，减少政府投资建房的压力；其次，
28、这可以增加消费者选择，在市场中，他们的选择自由度更大；再次，这可以促进福利资源享有的公平。在廉租房政策下，同样是符合资格条件的低收入家庭，被安排租用公房者受益，而在市场中租房者则不受益。采用房租补贴，无论租用公房还是私房，符合资格条件的家庭都可以同样受益。,第三，房租补贴有很灵活的退出机制。对政府廉租房住户来说，住进了廉租房，形成占用状态，有既得利益，很难退出。而房租补贴是事后提供，受益人不占用资源，收入提高后，福利待遇随时可以调节。这一点是十分重要的，有着双重意义：既可避免福利资源浪费，又可提高福利享有的公平性。第四，房租补贴可以减少住房管理和维修方面的负担。房租补贴的管理，主要是接受住户申
29、请，进行家庭经济调查，发放补贴。这需要有一定数量的管理人员，但与廉租房管理相比，其成本要小得多。而且，城镇普遍建立了低保制度，已有一套进行家庭经济调查的经验，房租补贴的管理有可能借助低保管理的经验，甚至将部分业务与其结合起来，减少管理成本。不过，在成本方面，房租补贴虽然不需要巨额的一次性投资，短期成本相对低得多，但需要有持续的投入，长期成本会比廉租房高。,（2）房租补贴的覆盖面应扩大房租补贴是有廉租房政策的探索中提出来的，目前虽然得到肯定，但仍然只局限于低保对象，甚至连低保对象的需要都远远未得到满足。 一些城市在住房福利发展过程中，提出了所谓“夹心层”问题。 探索反向递减房租补贴方式 ：应当研
30、究反向递减补贴方式，将资格条件标准提高，使房租补贴的受益面扩大。其中收入在低保以下的家庭，提供全额补贴；对收入高于低保且符合资格条件的家庭，只提供一定比例的补贴，其中在资格条件标准下缘的家庭，补贴比例不应超过20%.这要通过调查和测算才能确定。并且根据不同的资源约束条件，作出不同的方案。最后实现租房补贴和购房补贴的统一：住房福利政策（补贴）（3）把存量公房纳入新的租房补贴福利体系中,2、用购房补贴代替经济适用房购房补贴的基本思路是：将政府用于经济适用房房的投入改变成购房补贴基金，政府不再安排经济适用房项目，而是单纯面对中低收入购房者，对他们购买的、在规定标准以下的住房，按照他们的收入高低，由基
31、金提供一定补贴。购买住房面积超过规定标准的，对超过部分不予补贴。补贴额与收入成反比，采取分年提供的办法。中低收入家庭购房，无论是新房还是二手房，在规定标准以下，可以申请补贴。他们在购房时，按照市场价格购买，其中涉及到的政策责任部分，由基金提供无息贷款支付。此后若干年，购房者每年向政府申请补贴，并从基金贷款债务中相应扣除。,购房补贴可以发扬经济适用房的优点，政府以较低的成本，鼓励中低收入者买房，以解决他们的住房基本需要问题。购房补贴解决了经济适用房存在的问题。第一，它不要求建设边界清晰的低水平的住户小区，能够充分利用二手房中存在的大量的小户型旧房，受益人在住房位置方面的选择自由大大提高。第二，购
32、房者按收入成反比提供补贴，收入越低，受益越多。在一定时期内，补贴随着家庭收入变动而变动。不过，购房补贴将增加大量管理工作。,第四节、城市里的流动人口的居住模式,一、住房获取方式二、居住条件三、影响流动人口住房决策的因素本节内容主要来自吴维平、王汉生，寄居大都市：京沪两地流动人口住房现状分析 ，社会学研究，2002年第3期。,一、住房获取方式,1、租赁是流动人口获取住房的最主要方式2、单位提供的宿舍/工棚也是主要的方式中国没有出现像其他发展国家那样的棚户区,表1：流动人口有限的住房选择（%）,*其他住房选择包括自建棚户、住在船上、旅馆里、大街上、走廊里、和流动人口收容所里；也包括迁移人口和当地居
33、民的拆迁房和单位出售的住房。,二、居住条件,同当地居民和迁移人口相比，流动人口的住房条件要更差（见表2）。在两城市中，流动人口都要承受小得多的住房面积和更差的居住条件。拥挤成为流动人口住房的一大特征。同当地居民和迁移人口相比，更多的流动人口住在没有厨房和厕所的房屋里，这些房屋除了居住外大多还承担着工作和其他用途，并且建筑结构也相对更加不稳定（如建筑工地上的临时宿舍）。还有一小部分流动人口（两城市中各有大约3-4%）长期居住在极为恶劣的条件下，包括睡在医院的长凳上、住在塑料大棚遮挡的摊位上和睡在多层公寓楼的楼梯下。,尽管面对着较差的住房条件，流动人口对其目前住房状况仍然表现出了比当地居民更低的不
34、满意水平（见表2）。这是因为流动人口在选择住房时主要考虑的因素是上下班方便程度，在两城市的调查中，分别有超过65%的流动人口有这样的考虑。住房面积和住房条件在这里似乎并非重要因素，只有不到10%的人将其作为选房因素，而将房租作为考虑因素的占到了16%。在上海被访谈的82个流动人口中，大约有三分之二的人觉得没有可能找到更好的住房（66.7%）或改善自己的住房条件（60.6%）。,表2：流动人口面临更差的住房条件但对住房状况有相对低的不满意程度,三、影响流动人口住房决策的因素,城市外围的城乡结合部地区成为接纳外来流动人口的主要区域。更多的工作机会（拆迁扩建）更容易租到房子,四、小结,由于户口和城市福利之间的联系没有完全根除，流动人口基本上被置于城市主流的住房分配体制之外。对于那些没有当地户口的流动人口而言，获得房管局公房或单位公房的使用权或所有权都是不可能的，而作为惟一向流动人口开放的房地产部分，商品房的价格则超出了大多数流动人口的承受能力。其结果是，租房成为这些流动人口的最佳住房选择。,
