1、1,第五章 住房公积金制度和住房储蓄银行,教学内容：住房公积金的概念 ；住房公积金的缴存、管理和提取；住房公积金贷款；住房储蓄银行业务。目的要求：通过教学要求学生了解我国住房公积金制度的内容，掌握住房公积金的概念和公积金贷款业务的内容，了解住房储蓄银行业务。重点难点：住房公积金制度的内容；公积金贷款。,2,第五章 住房公积金制度和住房储蓄银行,第一节 住房公积金制度,第二节 住房公积金贷款,第三节 住房储蓄银行,3,第一节 住房公积金制度,一、住房公积金的概念就我国而言，住房公积金是指城镇在职职工及其所在单位按照规定缴存的用于职工个人并归其所有的住房消费的长期储金。包括两部分：职工个人缴存部分
2、和职工单位缴存部分，均归职工个人所有。二、住房公积金的性质住房公积金的本质属性是住房性货币工资。是住房分配货币化的一种形式。,4,第一节 住房公积金制度,三、住房公积金的特点1、强制性：也称义务性，是具有法律强制性的长期储蓄。2、互助性：住房公积金的储备、集中和融通共享的特性。3、保障性：住房公积金制度是住房保障的一种形式。4、专业性：住房公积金专门用于住房消费的特点。5、政策性：住房公积金的缴存、管理和使用均受到有关政策法规的约束。,5,第一节 住房公积金制度,四、住房公积金制度住房公积金制度，是国家对住房公积金缴存、提取、使用和管理监督等有关政策规定的总称。住房公积金制度包括以下内容：1、
3、住房公积金制度只在城镇建立，不覆盖农村；2、缴纳住房公积金的主体只限于在职职工，非在职职工和离退休人员不实行本制度；3、住房公积金分两部分缴存：职工个人缴存部分和职工在职单位缴存部分，前者由职工在职单位代扣后连同单位缴存部分一并缴入住房公积金职工个人账户。,6,第一节 住房公积金制度,（接上页）4、住房公积金制度具有强制性、规范性、长期性、稳定性、统一性、积累性和专用性。符合缴存义务的在职职工，必须按规定的比例、时间等长期不间断缴存，直至离退休或其他政策规定可中断和免予缴存的情形。形成住房公积金个人账户住房消费资金积累，实行专户管理，存储期间专项用于规定的购、建、大修自住住房或缴纳房租。5、住
4、房公积金的提取。缴纳住房公积金的职工只有符合以下情形才可提取本人账户内的住房公积金：（1）离退休；（2）死亡；（3）丧失领导能力；（4）与单位终止劳动关系；（5）迁出原居住城市。,7,第一节 住房公积金制度,五、住房公积金制度的作用1、为住房建设提供长期稳定的资金来源，加快了城镇职工住房建设步伐。2、增加住房有效需求，促进住房消费增长，活跃住房消费市场。3、转变了职工住房消费观念，实行了住房分配体制的转换。4、促进了政策性住房金融体系的建立。,8,第一节 住房公积金制度,六、住房公积金管理1、住房公积金管理机构：,（1）决策机构：住房公积金管理委员会，负责住房公积金管理措施办法的制度并负责实施
5、。,（2）管理运作机构：住房公积金管理中心，负责住房公积金的具体管理和运作。,（3）监督机构：同级政府建设、财政部门，参与住房公积金计划制定和归集、提取、使用的监督。,9,第一节 住房公积金制度,2、住房公积金管理的依据：中华人民共和国住房公积金管理条例，以下简称条例。3、住房公积金管理的原则和分工：住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政部门监督。,10,第一节 住房公积金制度,4、住房公积金的归集：住房公积金归集，是指住房公积金管理中心按条例规定，将各单位及其职工缴存的住房公积金全部归集并存入受托银行的专户并集中管理的行为。包括：（1）住房公积金登记；（2）住房
6、公积金缴存；（3）住房公积金集中封存。,11,第一节 住房公积金制度,住房公积金登记：住房公积金管理中心为公积金缴存单位及其职工办理有关住房公积金事项记载的行为。包括：单位和个人缴存登记；单位和个人变更登记；单位年检登记；单位和个人注销登记。,12,第一节 住房公积金制度,住房公积金缴存：已经办理住房公积金缴存登记的单位和职工，由单位按月将职工和单位应缴存的住房公积金，存入本单位在公积金管理中心委托银行设立的个人账户的行为。缴存时间：每月单位发放工资日起5日内。缴存基数：职工本人上年度月平均工资额。缴存比率：职工和单位均不低于缴存基数的5%，两者合计缴存比率10%。月缴存额：缴存基数乘以缴存比
7、率之和。利息计算：住房公积金自存入之日起，按半年期银行定期存款利率计息。,13,第一节 住房公积金制度,5、住房公积金的提取使用：住房公积金提取，是指住房公积金缴存人在符合条例规定提取条件的情况下，按程序支取个人住房公积金账户存储余额的行为。提取条件如下。,住房消费提取,非住房消费提取,购买住房的；在农村集体土地上大修、翻建、建造自有住房的；偿还住房贷款本息的；支付经济适用房房租的。,职工离退休的；完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；户口迁出所在城市或出国定居的；领取失业保险金或纳入城镇低保范围的；本人死亡或家庭成员患重大疾病的。,14,第一节 住房公积金制度,15,第一节 住房公积金制度
8、,住房公积金的使用：1、职工个人符合规定条件提取使用；2、经住房公积金管理委员会批准购买国债；3、将住房公积金增值收益建立公积金贷款风险准备金、住房公积金中心管理费用和本地廉租房建设补充资金。,16,第二节 住房公积金贷款,一、住房公积金贷款的含义和原则住房公积金贷款：是指以住房公积金为资金来源，由政府住房公积金管理中心委托银行向购买当地辖区内自住住房的（含建造、大修）住房公积金缴存人和汇缴单位的离退休职工发放的一种具有政策性优惠的专项住房消费贷款。个人住房公积金贷款包括两类：（1）纯公积金贷款：住房公积金个人住房贷款；（2）组合贷款：个人住房担保组合贷款，由公积金贷款和商业性个人住房贷款组合
9、而成。原则：个人住房公积金贷款实行存贷结合、先存后贷、整借零还、贷款担保的原则。,17,第二节 住房公积金贷款,二、住房公积金贷款与一般住房贷款的区别：（1）性质不同：个人住房公积金贷款是住房公积金中心委托银行发放的政策性优惠贷款，资金来源是公积金存款；一般个人住房贷款是商业银行自营的商业性贷款，资金来源是银行吸收的各类存款。（2）发放方式不同：前者是委托性贷款，是住房公积金中心为贷款人并承担风险；后者是银行自营性贷款，银行为贷款人并承担风险。（3）贷款对象不同：前者贷款对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工；后者贷款对象是一切符合贷款条件的自然人。（4）贷款条件不同：前者贷款利率较后
10、者优惠，贷款额度、期限规定也不同。,18,第二节 住房公积金贷款,三、住房公积金贷款方式（一）贷款期限：每笔贷款最长期限为30年，并不得超过借款人法定（离）退休时间后5年。（二）贷款额度：根据贷款最高限额、房价成数（贷款房价比）、借款人还款能力和住房公积金账户存储余额倍数四个因素确定，以其中最小值为最高贷款额度。（三）贷款利率：按国家规定的公积金贷款率（2009年1月1日：5年内3.33%，5年以上3.87%）执行，一般比同期银行个人住房贷款利率要低。（四）还款方式：一次性偿还贷款本息（1年期以内）；等额本息还款法；等额本金还款法。,19,第二节 住房公积金贷款,四、个人住房公积金贷款的办理程
11、序（一）借款申请：符合条件的借款人向住房公积金管理中心提出申请，组合贷款必须同时向贷款银行提出申请。（二）贷款审批：住房公积金中心在受理借款人申请后15日内作出准予或不准予贷款的决定。准予贷款的发放准予贷款决定书，并书面通知委托银行。（三）办理贷款手续：按贷款审批的额度、期限等条件，由受托银行代表住房公积金管理中心于借款人签订公积金借款合同，同时，与贷款人认可的担保机构签订贷款担保合同。组合贷款还要与贷款银行签订个人住房贷款合同。,20,第二节 住房公积金贷款,（接上页）（四）贷款的划拨和使用：划拨：办理完贷款手续后，受托银行上报住房公积金管理中心请领贷款资金，管理中心审核同意后将贷款资金划入
12、受托银行。使用：借款人用于购房的，银行以转账方式划入售房人账户；大修或新建私房的按借款合同支取。（五）贷款的偿还：贷款本息偿还的资金来源，一是借款人每月家庭现金收入；二是可提取本人住房公积金账户存储余额；三是可提取其配偶、同户成员和非同户直系血亲住房公积金账户余额（须经当事人书面同意）。,21,第二节 住房公积金贷款,个人公积金住房贷款的担保：（一）担保方式：（1）抵押加担保；（2）抵押加购房综合保险；（3）质押；（4）由专业担保机构担保。商业银行的商业性住房贷款四种方式均可采用，以（1）（2）为主。（二）担保成立：个人住房公积金贷款以第四种担保方式为主。由借款人、贷款人和担保机构共同签订贷款
13、担保合同。担保机构承担偿还贷款本息的连带责任。借款人须向担保机构支付担保费。担保机构一般为政府成立的公司，一般要借款人将购买的房屋抵押给担保机构作为反担保。,22,第三节 住房储蓄银行,一、住房储蓄银行专门吸收住房储蓄存款，并专门为储蓄者发放个人住房贷款的专业金融机构。,23,第三节 住房储蓄银行,二、住房储蓄及其特点住房储蓄是一种“集体自助”的、封闭的合同制储蓄信贷体系。贷款对象只对签订储蓄信贷协议并参加储蓄的居民。独立于资本市场和一般借贷市场之外封闭运行，放贷资金来源于住房储蓄。不受资本市场利率波动的影响，存贷款利率在合同期内保持不变。特点：先存后贷，低存低贷，封闭运行、固定利率，灵活方便
14、，消费有奖。,24,第三节 住房储蓄银行,三、住房储蓄的运作方式住房储蓄者将钱存入一个配贷资金库，银行将所积累的资金按特定的公式，把住房储蓄存款和住房储蓄贷款（根据抵押和资信审核结果）发放给住房储蓄者。住房储蓄合同的执行分为四个阶段：1签订合同 2存款阶段 3配贷4贷款阶段,25,第三节 住房储蓄银行,四、资金来源住房储蓄银行也要遵循住房储蓄业务规律，其资金来源主要是客户的存款和还款，只在特殊情况下，住房储蓄银行可能临时从资金市场上拆入少量资金以保证配贷需要。,26,第三节 住房储蓄银行,五、营销方式中德住房储蓄银行的营销渠道是以中国建设银行天津市分行220多个营业网点为主体的银行销售渠道和以
15、外围销售为辅的外围推销员销售渠道构成。与住房储蓄银行合作的银行和外围推销员负责推销住房储蓄银行的产品，并与客户签订住房储蓄合同。住房储蓄银行向每个客户收取合同额1%的服务费，其中约80%（即合同额的0.8%）作为佣金付给合作银行或外围推销员。签订的合同份数越多、合同金额越大，得到的佣金就越多。,27,第三节 住房储蓄银行,六、佣金及支付住房储蓄银行依靠建设银行营业网点和外围推销员为其推销住房储蓄合同。住房储蓄银行与客户签订住房储蓄合同后，向客户收取合同额1%的服务费，用于支付推销合同佣金和其他营销费用。,28,第三节 住房储蓄银行,七、住房储蓄和住房公积金的比较我国住房储蓄制度与公积金制度有一
16、些相似，都具有低存低贷、封闭运行和社会保障的特点。不同的是住房公积金制度具有的强制性的特点，而住房储蓄制度则是一种自愿的参加方式，它是以住房储蓄贷款合同为基础的。住房储蓄制度在一定程度上弥补了公积金制度的不足，突破了住房公积金贷款只能享受一次的限制。,29,第三节 住房储蓄银行,八、住房储蓄与住房公积金贷款组合（一）住房储蓄与公积金的互补：1住房储蓄可弥补公积金积累和贷款的不足。2克服了公积金存贷不挂钩，影响居民缴存公积金积极性的不足。3住房储蓄可以弥补公积金低覆盖率的不足。,30,第三节 住房储蓄银行,（二）组合贷款：将两种贷款分别按照各自的政策和规定直接进行组合，即借款人在申请住房公积金贷款的同时，根据自己的住房储蓄合同金额申请相应的住房储蓄贷款，两种贷款金额之和为组合贷款的金额（不能超过抵押限额），贷款期限、贷款利率、还款方式分别按照两种贷款的政策执行，而贷款用途、借款人的年龄、担保方式按照公积金贷款的政策执行。,31,第三节 住房储蓄银行,32,第三节 住房储蓄银行,
