1、城中村改造相关基本法律知识一 、城 中 村 改 造 后 的 形 态 变 化1. 农 业 户 口 全 部 转 为 非 农 业 户 口 ；2. 集 体 土 地 性 质 变 更 为 国 有 土 地 性 质 ；3. 村 民 委 员 会 变 更 为 居 民 委 员 会 ；4. 集 体 企 业 改 造 为 股 份 制 企 业 。【法 律 依 据 】第 二 条 五 项 ：“下 列 土 地 属 于全 民 所 有 即 国 家 所 有 ：(五 )农 村 集 体 经 济 组 织 全 部 成 员 转 为 城 镇 居民 的 ，原 属 于 其 成 员 集 体 所 有 的 土 地 。”【解 释 意 见 】国 务 院 法 制
2、 办 公 室 、国 土 资 源 部 :“该 项 规 定 ，是 指农 村 集 体 经 济 组 织 土 地 被 依 法 征 收 后 ，其 成 员 随 土 地 征 收 已 经 全 部转 为 城 镇 居 民 ，该 农 村 集 体 经 济 组 织 剩 余 的 少 量 集 体 土 地 可 以 依 法征 收 为 国 家 所 有 。”二 、城 中 村 改 造 的 方 式1. 政 府 主 导 ，由 支 付 完 成 前 期 土 地 开 发 ，然 后 公 开 出 让 土 地 。2. 村 集 体 自 筹 资 金 ，自 行 完 成 改 造 。3. 开 发 商 主 导 开 发 ，双 方 合 作 。是 目 前 常 见 的
3、模 式 。PS.政 府 资 金 不 足 以 主 导 前 期 的 土 地 开 发 ，绝 大 部 分 的 城 中 村改 造 都 是 采 用 第 3 种 方 式 ，村 集 体 与 开 发 商 合 作 开 发 。有 些 村 资 金雄 厚 ，采 用 的 是 第 2 种 改 造 方 式 。在 南 方 一 些 地 区 ，政 府 资 金 充 裕，采 用 第 1 种 方 式 的 居 多 。三 、城 中 村 改 造 的 程 序1、制 定 规 划 方 案 ，根 据 城 市 总 体 规 划 和 控 制 性 详 细 规 划 要 求 ，统 筹 考 虑 村 民 安 置 、经 济 发 展 和 区 域 功 能 等 因 素 ，有
4、 辖 区 城 中 村 改造 办 公 室 编 制 。内 容 包 括 村 庄 现 状 、拆 迁 安 置 方 案 、用 地 规 划 、建设 设 计 方 案 、经 济 效 益 分 析 等 。2、改 造 项 目 由 辖 区 政 府 向 市 城 中 村 改 造 办 公 室 提 出 申 请 ，办 公室 初 审 后 ，报 市 政 府 批 准 后 列 入 挂 在 年 度 计 划 。具 体 手 续 由 各 村 写 出 书 面 申 请 报 送 大 变 样 办 公 室 ，由 大 变 样 办公 室 当 天 将 审 批 材 料 向 涉 及 到 的 各 部 门 发 送 城 中 村 改 造 限 时 审 批通 知 单 ，明 确
5、 内 容 和 时 限 。各 审 批 部 门 收 到 城 中 村 改 造 限 时 审 批 通 知 单 后 ，主 动 与 城 中村 联 系 ，索 要 和 帮 助 整 理 有 关 资 料 ，出 具 审 批 意 见 后 送 达 大 变 样 办公 室 。土 地 出 让 手 续 原 则 上 整 体 出 让 （需 要 将 集 体 土 地 变 更 为 国 有 土地 的 一 并 上 报 审 批 ），由 规 划 局 出 具 规 划 条 件 ，土 地 局 确 定 出 让 条件 。列 入 改 造 计 划 后 ，首 先 制 定 改 造 规 划 方 案 ，由 规 划 部 门 提 出 规划 设 计 条 件 ，再 制 定 土
6、 地 利 用 方 案 和 规 划 方 案 ，报 土 地 、规 划 部 门批 准 后 作 为 改 造 基 本 条 件 。3、改 造 方 案 经 辖 区 政 府 初 审 后 ，由 市 规 划 局 会 同 建 设 、土 地 、房 管 等 部 门 会 审 后 实 施 。4、改 造 方 案 确 定 后 ，规 划 据 不 再 审 批 其 他 项 目 ，改 造 范 围 内 的所 有 产 权 单 位 ，无 论 隶 属 关 系 ，应 服 从 城 中 村 改 造 方 案 。四 、土 地 利 用 要 求 ：1、城 中 村 改 造 范 围 内 的 土 地 纳 入 全 市 用 地 计 划 ，除 城 中 村 改 造用 地
7、 外 ，由 土 地 储 备 机 构 进 行 收 储 。2、城 中 村 范 围 内 的 市 政 及 公 用 设 施 用 地 、产 权 调 换 安 置 村 民 用地 、回 迁 安 置 村 集 体 经 济 组 织 的 商 业 服 务 及 办 公 设 施 用 地 ，以 划 拨方 式 供 地 ，其 他 的 以 公 开 出 让 方 式 供 地 。3、鼓 励 土 地 一 级 开 发 单 位 采 取 一 级 开 发 模 式 整 体 实 施 城 中 村改 造 。辖 区 政 府 商 土 地 储 备 机 构 委 托 有 实 力 的 经 济 实 体 通 过 一 级 开发 模 式 实 施 城 中 村 整 体 改 造 ，
8、先 期 拆 迁 安 置 和 建 设 投 资 ，在 土 地 公开 出 让 所 得 中 支 付 。出 让 净 收 益 的 90%用 于 村 民 社 会 保 障 和 公 益 事业 及 市 政 基 础 建 设 ，剩 余 10%用 于 辖 区 支 付 组 织 城 中 村 改 造 工 作 。4、土 地 出 让 方 案 有 辖 区 政 府 、村 商 国 土 、规 划 部 门 制 定 ，由 市国 土 部 门 商 辖 区 政 府 、村 组 织 实 施 。五 、拆 迁 安 置1、实 行 “一 村 一 案 ”，由 辖 区 城 中 村 改 造 办 公 室 指 导 改 造 实 施 单位 制 定 ，经 村 集 体 经 济
9、 组 织 成 员 全 体 大 会 或 代 表 大 会 表 决 通 过 ，经辖 区 政 府 审 查 同 意 后 ，报 市 拆 迁 办 批 准 和 市 城 中 村 改 造 办 公 室 备 案后 实 施 。村 集 体 根 据 规 划 及 土 地 利 用 方 案 ，制 定 具 体 拆 迁 安 置 方 案 ，每户 回 迁 面 积 原 则 上 不 超 过 300 平 方 米 ，安 置 方 案 必 须 经 村 全 体 大 会或 代 表 大 会 讨 论 通 过 。对 于 城 中 村 改 造 中 符 合 宅 基 地 发 放 条 件 而 没 有 发 放 的 居 民 ，可自 愿 在 回 迁 区 域 内 按 建 安
10、工 程 造 价 国 民 一 套 住 房 。安 置 渠 道 ：现 房 安 置 、回 迁 安 置 （每 户 安 置 不 超 过 140 平 方米 住 宅 一 套 ）、货 币 补 偿 ，按 照 市 场 价 上 浮 20%给 付 现 金 。2、改 造 应 当 按 照 旧 村 整 体 拆 除 ，优 先 建 设 安 置 住 宅 的 原 则 。旧村 未 拆 除 的 ，其 他 建 设 项 目 不 得 开 工 建 设 。3、城 中 村 范 围 内 的 道 路 、管 网 、路 灯 、绿 化 等 设 施 的 拆 迁 腾 场 、建 设 由 实 施 单 位 承 担 。六 、相 关 政 策1、土 地 一 律 实 行 招
11、拍 挂 的 方 式 ，一 级 开 发 单 位 没 有 竞 得 土 地 使用 权 的 ，除 拆 迁 成 本 外 ，给 与 10%的 利 润 。（拆 迁 成 本 包 括 回 迁 安 置用 房 、市 政 实 施 建 设 、回 迁 集 体 商 业 用 房 、办 公 用 房 等 ）2、回 迁 安 置 用 房 、集 体 商 业 用 房 、共 用 设 施 设 备 用 房 的 供 地 方式 原 则 上 与 商 品 房 开 发 用 地 整 体 招 标 、拍 卖 、挂 牌 公 开 出 让 ，但 村里 可 以 申 请 回 迁 用 地 以 划 拨 方 式 或 协 议 方 式 出 让 。村 民 安 置 用 房 可以 转
12、 让 ，但 需 要 补 缴 转 让 价 款 1%的 出 让 金 。一 级 开 发 模 式 ：指 由 开 发 商 受 政 府 委 托 对 土 地 进 行 开 发 ，然 后再 进 行 出 让 。实 践 中 政 府 对 土 地 进 行 出 让 的 行 为 称 为 一 级 市 场 ，经济 组 织 从 支 付 手 中 拿 地 后 进 行 转 让 的 行 为 为 二 级 市 场 ）。全 地 价 ：指 政 府 土 地 出 让 所 得 的 总 价 ，包 括 受 让 人 支 付 的 征 地和 拆 迁 补 偿 费 用 、土 地 前 期 开 发 费 用 和 土 地 出 让 收 益 。土 地 成 本 ：主 要 包 括 征 收 补 偿 费 、拆 迁 补 偿 安 置 费 、土 地 收 购储 备 补 偿 费 及 相 关 利 息土 地 出 让 净 收 益 ：是 指 土 地 出 让 收 入 扣 除 土 地 成 本 、政 府 有 关 费用 后 剩 余 部 分 。
