1、目 录论 文 摘 要 .2一、房地产开发与物业管理的相互关系 .3（一）房地产开发是物业管理的基础 .3（二）良好的物业对房地产的发展有促进作用 .3二、目前开封县房地产企业物业管理中主要存在的问题 .4（一）物业管理公司与建设单位缺乏有效衔接 .4（二）相关法律法规不健全 .4（三）产权多元化、管理复杂化 .4（四）物业管理公司自身存在的问题 .5（五）业主自身的问题 .7（六）业主委员会成立、运作困难和操作不规范 .9（七）开发商的遗留问题难以兑现 .9（八）物业公司市场化程度不高 .10三、解决开封县房地产物业管理中问题的对策 .11（一）提前介入 .11（二）加快物业管理立法 .11（
2、三）加强物业公司的资质管理 .11（四）提高服务质量和增加服务种类 .12（五）明确物业管理职责，进行责任划定 .12（六）明确物业服务项目以及明确收费标准，强化物业公司的资金管理 .13（七）提高业主的消费意识，规范业主委员会的运作，构建和谐社区 .16（八）改革物业管理行业用人机制 .16参考文献： .16论 文 摘 要本文通过分析开封县房地产物业管理企业的现状，深入研究在物业管理企业存在的问题及产生原因，并分别从开发商、物业管理公司、业主、社会及相关法律等几个方面具体有针对性地提出相应的解决措施，以引起社会广泛的关注，并给予物业管理工作理 解与支持，共同促进开封县物业管理行业的发展与繁荣
3、。关键词：开封县 物业管理 问题 对策开封县物业管理中存在的问题及对策高晶晶（开封大学 房地产经营与估价专业）房地产开发建设期最长可达 3-5 年，而物业管理工作则相对长得多。从延长物业寿命、完善使用功能来看，物业管理项目就是房地产的第二次开发。1、房地产开发与物业管理的相互关系（一）房地产开发是物业管理的基础物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所建成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，
4、尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位；大楼内的电梯质量差；楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。（二）良好的物业对房地产的发展有促进作用物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环
5、境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。二、目前开封县房地产企业物业管理中主要存在的问题（一）物业管理公司与建设单位缺乏有效衔接开封县隶属于开封市，经济水平相对不是很高。开发商在开发住宅项目时，前期并没有引入物业管理，所以导致设计不合理、配套不完善、工程质量低劣、验收接管走过场、遗留问题责任不清等，给后期的物业管理造成很多不便。建设单位拟定的业主临时公约侵犯业主利益，商品房促销时对物业管理作出不切实际的承诺，项目售出后侵占业主共有共用部位，垄断管理，服务低劣。种种问题，引发层出不穷的纠纷，严重阻碍了物业管理的发展。在开封县大
6、多数的物业管理投诉中，众多的纠纷并非都是因为物业管理公司自身经营水平问题，更多的是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留问题，从而使物业管理公司代人受过。（二）相关法律法规不健全近年，随着开封县经济建设和人们生活水平的不断发展，人们在购买房屋时，除了关注房屋基本情况之外更多的关注了后期物业管理。尽管近年来物业管理的立法取得了不小的进展，如 2007 年实行的国务院关于修改（物业管理条例）的决定 ，标志着国家对物业管理行业的引导和扶持。而 2010 年发布的开封市物业管理办法 ，更是规范了开封市物业管理行业的发展。虽然这些法律法规对规范物业管理的运作起到了一定的作用，但由于缺乏符合开封县地方特色
7、的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，所以开封县各部门在物业管理行业的处理中，往往局限于对一些成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处，物业管理中的一些深层次问题，如业主委员会的成立和物业管理权利交接程序等等依然缺乏可操作性的规定，造成大量物业管理纠纷难以通过法律途径解决。（三）产权多元化、管理复杂化由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的系统化，再加上产权的
8、多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理工作的复杂化。如今的开封县，虽然是个不是很大的县城，但是同样反映了产权多元化这一现象。 县内有代表高端住宅，纯商业化的书香名门，也有以经济适用房为主的类似于清华园之类的小区，更有像一中家属院这样的老一代住房。产权不同，更有很多小产权房的存在，这样复杂的环境同样给物业管理的发展带来麻烦。（四）物业管理公司自身存在的问题1物业管理运作不规范小区物业管理公司主要有以下四种类型：第一类是由计划经济体制下遗留的房管所转轨组建；第二类是由大型企事业单位在机构改革中逐步推向社会的后勤科室转变而来；第三类是由房地产开发商为解决售后服务而自行组建，目前具有
9、一级资质的物业管理企业，绝大部分具有房地产开发商背景；第四类是专门从事物业管理的公司。在这四种类型的企业中，前三类决定了物业管理行业的先天不足。全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4%。随着社会化分工的越来越细，前三个类型的物业管理公司（尤其是第三类） ，小区物业管理矛盾已逐渐显现，主要表现在：割不断的“母、子”关系；物业管理难以前期介入；企业财务不独立。在开封县，部分小区物业管理企业独立法人资格不明确。目前开封县住宅小区物业管理企业并非都是市场机制所催生，大多数是行政配置的产物。2物业管理行业利润较低物业管理作为服
10、务行业，它的发展与经济的发展和人们的生活水平的提高有着不可分割的关系，它的服务特性决定了物业管理行业在较长的一段时间里仍属于是微利行业，但一个企业的存在与发展都必须以一定的利润作为存在的条件，长期较低的利润必然会影响到行业的发展和人才的归离。开封县本身的经济水平就不是很高，微利的物业管理行业在县城里更是可以被视为低收入的代名词。在这个市场经济为主的大环境下，低微的收入让很多人对物业管理行业嗤之以鼻。所以，在一个小小的县城里，发育不良的物业管理行业，很难受到像在北上广那些一线城市的物业管理人才的青睐的。3物业管理人员素质较低，行业人力资源匮乏物业管理作为专业化的管理需要高素质的管理人才，要求从业
11、人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识。物业管理行业还是一种劳动密集型行业，目前，从业人员普遍学历低，物业管理知识不全面。行业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。但由于物业管理人得不到社会的普遍尊重，因此，各高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。而且，开设有物业管理专业的高校也是寥寥无几。河南省偌大一个省市，开设有物业管理专业的高校只有两所，而且这两所学校也不是十分优秀的学校，而在开封，更是没有专门开展这项专业，即使有也只是作为一门学科，并不是一个专业，由此可见，物业管理专业的大学生是多么匮乏。而且，物业公司本身也没有提升
12、自身素质、加强员工素质培训的觉悟。开封县的一些小型的物业管理公司，忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。这对物业管理行业的社会影响带来了极大的污点，更加不利于行业的发展。4物业管理企业提供服务种类少，服务质量差目前开封县小区物业服务质量距人们的要求还有很大的差距， “服务种类少” 、 “服务不到位” 、 “维修不及时”是服务质量中最主要的三大问题，也是小区业主和物业公司矛盾的焦点。由于物业行业市场化进程滞后，市场化程
13、度不高，造成不少物业服务企业运行模式与市场格格不入，企业综合技能、反应能力难以适应市场需求，服务质量难以提升，造成企业“收费率”偏低。5物业管理收费难物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，在开封县，物业管理表现比较突出的两个问题是：一是收费难度大。一部分业主和使用者因为不满物业管理的服务，不愿交物业管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。另外，开封县老龄居民较多，部分业主，主要是一些老人，并没有关于物业管理这方面的意识，不能理解物业管理还要收费这一现象，同样拒交物业管理费。二是收费行为不规范。开封市政府早于 2010 年 8 月 13
14、日第 30 次常务会议通过，并于 2010 年 10 月 1 日起颁布施行了开封市物业管理办法对物业管理服务收费作了明确规定。但是开封县物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费，业主权益得不到保障，也不愿意交物业管理费。（五）业主自身的问题物业管理工作与业主的日常生活息息相关，并且由于居住小区内业主众多，而物业管理公司受服务水平及经营能力及成本等因素限制，很难做到按每位业主的需要提供及时到位的服务。因此，导致业主因不满意物业管理服务等因素而拒绝交纳物业管理服务费是很常见的。业主作为物业的主人，其应该是积极参与物业管理的，但是目前很多业主放弃物业管理自主权，对
15、成立业主大会参与物业管理的事情漠不关心。业主委员会行为也不规范，违反招投标的行为比比皆是，业主拒交物业管理费现象突出。这些都不利于物业管理的正常顺利发展。1对物业管理行业认识不充分，物业行业是新兴行业当前的物业管理行业仍属于社会中的新兴行业，并不是所以的业主都能接受这一新兴行业。尤其是在老龄化的城市开封，这一现象更为常见。而作为开封市的一大县城开封县，这一现象更是屡见不鲜。在开封县，由于长期受福利性低租金和商品房补贴等计划经济体制的影响， 相当一部分业主，还不大习惯物业管理有偿服务的观念，很多业主还无法接受花钱买房后再掏钱请“管家”的消费方式，往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务，如今让他们
16、“花钱住房”就容易产生对物业管理的过分要求，憧憬着少收费、多办事。这一点在开封县房住宅小区业主中体现特别明显。还有部分业主认为，自己花钱买了房子，维修养护也可自己负责，却不知小区内治安、消防、公共设施的维护、环境卫生的保持都需要相应的管理因而不能及时交纳或不愿交纳规定应交纳的物业管理费用，甚至认为收取管理费就是乱收费。而且，在开封县，有一大部分小区并没有物业管理，如一中家属院，教师新村，兴隆花园，这些小区连物业管理都没有，物业覆盖率不高，也影响了物业管理行业的普及及发展。2业主自身素质的差异和对服务标准的要求不同开封县的常住居民，由于环境的限制，知识背景，受教育程度等都不是很高。由于业主的个人
17、品质和素养的不同，致使面对同样的服务，有的人认为服务很到位，而有的人却认为服务质量相当的差，有的业主希望小区服务项目越全越好，有的业主希望小区商业氛围越浓越好，有的业主则希望安静、没有外来干扰、安全至上。由于服务标准的不统一而产生了认知的差异，自然对物业的满意度也是褒贬不一。而且物业管理企业与业主没有在服务标准上达成统一，例如业主经常认为物业公司的工作存在很多的欠缺，应该事无巨细尽善尽美，而物业公司则认为自己已经竭尽全力，做了自己应该做的事。这种认知上的差异，进一步激化了物业公司与业主之间的矛盾。3对所享有的权力理解片面目前，开封县的多数业主对权利的理解存在盲区，很少能清醒认识到，有边界的权利
18、，才是真实可行的权利。对权利的片面理解，是导致物业纠纷的重要内因。比如，有些业主就认为，物业公司是自己请来的管家和佣人，想让你干就让你干，不想让你干，干得再好也得走人。有些业主随意拓宽物业管理的外延和内涵，认为物业公司收了钱，就应对业主包括人身伤害和财产损毁丢失的一切损失承担责任。有些业主认为，一切权利归业主，业主大会是最高权力机构，物业公司就得听业主的，想让物业公司怎么干就得怎么干。值得忧虑的是，这种极端民主意识在业主中还很广泛。业主的过分“自治”和过分“敏感” ，同样导致物业公司于业主的交流产生障碍，不利于物业行业的发展。4对服务项目及收费标准不明确一些业主不知道物业管理除了站岗、清洁之外
19、还有其他的很多工作，认为不该交那么多钱，这都是因为对服务项目，以及相关的收费标准不了解，而且这些标准也并没有相应明文的规定。归根结底，是由于业主对物业管理认识不清，对物业的服务项目不了解，对物业的收费标准更是知之甚少，物业管理方面知识的缺乏，也给物业费的收取带来了障碍。5绝大多数居民经济状况仍处于改善阶段，极少数业主进入舒适阶段近些年来，随着国民经济的发展，开封县的人均收入及生活水平都有了很大提高，但受通货膨胀及高房价因素的影响，县城居民的消费能力仍受到很大的限制。绝大多数居民的住房条件实现了从无到有的飞跃，但只有极少数人群完成了从有到优的转变。因而，居民对于物业管理的需求与基本应处于大众化的
20、改善型，只有少量高档物业的业主能够支付得起舒适型物业管理的费用。（六）业主委员会成立、运作困难和操作不规范到目前为止，开封市相关法规仍没有对业主委员会的法律地位作出明确规定，导致业主委员会成立和运作困难，业主委员会行使招投标的权力实际上处于虚无状态，致使物业管理的需求主体不能成立，物业管理的买方市场不能形成。同时，由于业主委员会操作的不规范，影响了物业管理企业的正常运作，制约了物业管理的健康发展。在解决物业管理公司的附属地位和进人市场时，为了有利于双向选择，业主委员会的法律地位问题就必须尽快解决，否则，所谓双向选择也是不可能的。从目前的实际情况看，居民委员会有一个城市居民委员会组织法 ， 物业
21、管理公司系企业法 ，而业主委员会什么也不是，全国绝大多数地区，业主委员会系群众自治组织不具备法人资格，是个松散组织。到底如何使业主委员会成为具有法人地位的组织，从开封县范围来说，这还是一个迫切的问题。（七）开发商的遗留问题难以兑现1发展商遗留问题，物业公司成了“替罪羔羊”纵观开封县这些年来物管理服务纠纷的由来及导火索，开发商亦有不可推卸的责任。人们生活水平的提高，对物业管理档次的要求在不断提高，为了迎合消费者、保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺，如”星级物业管理” 、 “皇家帝王般享受”等一系列广告宣传语。待业主进驻后，发现实际状况与之差距甚远时，迎接物业公司
22、的便是无止境的询问与指责。于是，业主就以物业管理公司为对象拒绝交纳物业管理费，以此作为挽回损失的手段。长此以来，由此引发的纠纷，使物业管理企业承担了许多无端的指责，甚至成为开发商的“替罪羔羊” 。然而，建管分业已成为房地产业发展的必然趋势，物业公司作为房地产项目的后期管理者，不应该承担由于房地产商违约而产生的连带责任，这一点不仅要业主充分认识，而且应该得到政府法律上的支持。2建筑工程遗留问题多，物业管理不能服务到位建筑工程问题多，已成为社会高度关注的焦点。有些建筑工程问题，直接造成物业管理先天不足、物业服务不能到位。例如，四季阳光小区的保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响了物业公司对小
23、区社会治安管理。开发项目分期开业，就造成边入住、边施工，导致对居住小区不能实施封闭式管理、前期规划的绿地不能达标，停车场不能正常使用等。居民由此产生的各种意见，都有可能造成物业管理费收取困难。近些年来，开封县房地产业发展迅速，但有相当一部分开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量低下，造成了大量遗留问题，例如未预留足够车位、小区内部附属设备、特别是电梯质量差，经常出现故障，有些物业公用设施配套跟不上等。（八）物业公司市场化程度不高 物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但目前在开封县，
24、所有的物业管理项目是由原房管所转制、开发企业委派或指派的物业公司，开封县的物业管理市场还处在物业管理发展的初级阶段，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有碍于物业管理市场的培育和发展，而且使物业公司难以产生危机感和紧迫感，使产权人、使用人的意识很难得到体现。 市场化程度不高，也大大阻碍了物业行业的发展。开封县祥符花园位于开封县中部，小区的物业由开发商的物业公司接管，小区绿化无人打理，野草丛生，个别业主竟然把花池当起了自己的菜园子种青菜。有的将垃圾倒在绿化区，使大面积的绿地夭折。脏乱不堪的地面，到处乱七八糟张贴的小广告，恶意的开锁公司的堵锁眼事件。雨雪天气更可气，因为排水不畅，地下室严重进水，大雨天的，下水道竟然还从地下往小区里面冒水。物业的服务远不能达到业主的要求，但因为是开发商的子公司，就能得到祥符花园的物业接管权。这样的做法不仅让业主苦不堪言，同时也让一些真正有实力的物业公司接不到工程，更不利于物业公司本身的改进和发展。
