1、 专科毕业论文房地产行业可持续发展的动力研究 系 （部） 商学系专 业 物业管理学 号 201304013108学生姓名 王东洋指导教师 李勤玲提交日期 2016年 5 月 15 日2016-JX16-中工信商中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）摘 要房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，是国民经济中各行业相互联系的重要枢纽，在城市经济发展中起着核心作用。作为社会生产和生活的基本载体以及区域经济发展的动力来源，房地产业不但直接影响到人居环境的改善和人民生活水平的提高，而且影响到一个国家工业化、城市化的进程。本文将房地产业与可持续发展有机的结合在一起，系统地分析了房地产可持续发展的重要性
2、和房地产可持续发展的内涵。并阐述了我国房地产可持续发展目前所面临的问题，对如何实现我国房地产可持续发展提出了一些自己的建议。关键词：房地产；可持续发展；政策；问题对策中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）IAbstractThe real estate industry is a highly integrated and related industry， is an important hub in the national economy in various sectors of mutual connection，plays a central role in City Econom
3、ic development. As the power source of the basic carrier of social production and living and the development of regional economy， the real estate industry will not only directly affect the improvement of the human living environment and improve the living standards of the people， but also affects a
4、countrys industrialization， the process of city. In this paper， the real estate industry and sustainable development together，systematically analyzes the connotation of the importance of the sustainable development and the sustainable development of real estate real estate. And elaborated on Chinas
5、real estate sustainable development problems， some suggestions on how to realize the sustainable development of Chinas real estate is proposed.Keywords: real；estate； sustainable；development；policy；problems and Countermeasures中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）II目 录摘要 .Abstract .1、引言 .11.1 房地产可持续发展的必要性和重要性 .11.1.1 房
6、地产可持续发展的定义 .11.1.2 我国房地产实现可持续发展的重要意义 .11.2 房地产可持续发展的一般内涵 .21.2.1 土地资源利用与可持续发展 .21.2.2 对城市生态环境的保护 .21.2.3 经济领域的房地产业可持续发展 .32、房地产发展的现状 .43、我国房价构成比例 .53.1 房价是如何制定的 .53.2 房价构成的计算 .54、我国房地产可持续发展面临的突出问题 .64.1 结构性矛盾和生态环境问题 .64.1.1 开发失控，无序开发，导致土地资源的大量浪费 .64.1.2 结构性矛盾突出，空置率比较高 .64.2 政策法规不健全引发的道德风险 .64.2.1 土地
7、批租制度不健全带来的弊端 .64.2.2 住房制度改革中的寻租和腐败现象 .74.2.3 房地产企业在进行房地产交易过程中的不规范行为增多 .75、实现我国房地产可持续发展的相关对策 .85.1 建立健全宏观调控体系 .85.1.1 以科学发展观指导房地产业的发展和城市规划 .85.1.2 建立房地产可持续发展的市场模式 .85.2 从产业层面为房地产可持续发展创造条件 .95.2.1 优化房地产业的产业组织，加快房地产业现代化进程 .95.2.2 促进创意经济与房地产业的强强联合 .95.2.3 大胆对外资开放我国的房地产业 .95.3 构建房地产业可持续发展的微观基础 .105.3.1 建
8、立和完善现代企业制度 .105.3.2 房地产企业品牌的塑造 .106、总结 .12致 谢 .13中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）III参考文献 .14中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）01 引言住房问题是关系民生的大问题。自 2001 年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动了整个固定资产投资的快速增长。总的来看，房地产业己成为我国重要的基础产业和主导产业。 但是，我国的房地产业发展却面临着许多
9、潜在约束。土地是房地产业发展的前提，但是土地资源却相对具有稀缺性的特征;城市规模与城市经济效率的倒“U”型关系，又使得房地产业的发展在空间上具有相对的制约;我国环保各部门对房地产业所规定的资源利用率和环保门槛也越来越高;国家一再从紧的宏观调控政策给房地产开发和融资的压力日益加大;城乡居民收入水平与房地产开发结构的矛盾更使得我国房地产业发展面临着巨大的供求矛盾，居民潜在需求难以转化成有效需求。1.1 房地产可持续发展的必要性和重要性1.1.1 房地产可持续发展的定义可持续发展就是即满足当代人的需求，又不对后代人满足其自身需求能力构成危害的发展。可持续发展是一个涉及经济、社会、文化技术和自然环境的
10、综合概念，其基本思想主要包括三方面：一是鼓励经济增长，二是要保证资源的可利用和持续发展，三是谋求社会的全面进步。房地产经济的可持续发展关系到经济、环境等多方面的因素，主要有两个含义：一个是房地产业在满足现在人们基本生活需要的同时，也要保留子孙后代的发展需求。二是房地产要与其他的行业实现合作发展。房地产行业需要占用大量的物质资源，比如土地空间、能源，这些都是不可再生的，这些占用关系到其他行业以及子孙后代的发展。因此，房地产经济发展应当与地区的人口，经济相协调，不盲目发展，才可实现可持续。1.1.2 我国房地产实现可持续发展的重要意义伴随着改革开放以来我国经济和社会的迅速发展，尤其是在住房制度市场
11、化背景下的城市化和城乡一体化进程全面提速的情况下，人们对房地产及房地中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）1产业的关注和议论其所未有的增加。房地产在人们工作和生活中所扮演的角色也越来越重要。从自然属性来看房地产是以土地资源的占有、利用和开发为基础的不动产，具有位置固定、地域性强、使用和折旧年限长等特点；从经济属性和社会属性来看，房地产具有高资本价值特性，兼有投资和消费的双重属性，它既是人们生产和生活的重要场所和载体，同时又是区域经济发展的重要力量，对一个国家或地区的经济总量、产业结构、就业和人民生活水平的提高以及工业化、城市化进程起着举足轻重的作用。因此对房地产及房地产业在资源、生态经济和社会
12、等各个方面是否符合可持续发展的要求进行研究也就十分必要。1.2 房地产可持续发展的一般内涵1.2.1 土地资源利用与可持续发展所谓土地的可持续利用，是指土地的使用既能满足社会经济发展和人民生活水平的提高，满足人们居住、娱乐、休息、旅游交通运输等活动的需要，又能保证后代人有可以永续利用的土地资源，不危及到后代人生存和发展的空间。这也就是土地利用的代内公平与代际公平的兼顾与平衡问题。房地产业是以占用土地量为基本特征的产业，房地产经济的实质是土地经济。土地既是自然资源，又是资产，还是生态环境的基础要素，是整个经济社会可持续发展的基础。人们一切社会经济活动都依赖于土地资源，都必须利用土地的生产功能、承
13、载功能和置换功能。房地产开发，就是通过投资建设这一经济活动，使那些尚未被利用和充分利用的土地资源得以最佳利用，或得最优效益。而土地所提供的自然资源环境和环境，又是取得房地产开发综合效益的基础，它所提供的存在空间和活动空间、能量转换和物质循环条件，决定并直接影响着房地产开发的规模、速度和效益。因此房地产业的可持续发展，首先在于土地资源的可持续利用。1.2.2 对城市生态环境的保护城市房地产开发，就是通过投资建设房屋这一经济活动，使那些尚未被利用和未被充分利用的各种资源得以最佳利用，获得最好的效益。因此进行房地产开发，是通过改变原先存在的土地、植被、水、阳光和空气等自然资源的利中原工学院信息商务学
14、院毕业论文（设计）2用方式，对城市生态基础提供的自然资源和环境进行合理的调整和利用。1.2.3 经济领域的房地产业可持续发展现代可持续发展十分强调经济增长的必要性，而不是以环境保护为名取消经济增长，房地产业的经济发展也不例外。总的来说，房地产业的可持续发展与传统的发展观念相比，更注重发展的方式和质量，改变过去那种高投入、高消耗、高污染为特征的生产模式和消费模式，实现清洁生产和文明生产，以提高经济活动中的效益。中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）32 房地产发展的现状中国房地产业的改革与中国住房制度变化密切相关在改革开放之前，中国住房实施 统一管理，统一分配，以租养房的公有住房实物分配制度，城
15、镇住房主要由所在单位解决，住房资金的 90%主要依靠政府拨款，而农村户籍的住房问题通过自建的方式解决，因此，也就不存在房地产业的发展在改革开放之后，中国住房分配制度改革先后经历了住房实物分配制度改革实物分配向住房市场化改革过渡 但这两个阶段的改革都是在计划范畴下推进的 1998 年，中国正式迈入住房市场化全面改革的阶段，这也拉开了中国房地产业发展的序幕。中国房地产业市场化改革虽然起步比较晚，但是发展的速度非常惊人根据第二次经济普查的资料显示，2008 年全国房地产投资总量为 30580 亿元，较2007 年增长 5 300 亿元，同比增长 20.9%，占 GDP 的比重为 5.2% 与第一次经
16、济普查数据的 2004 年相比，房地产五年增长了 3 倍房地产投资增长率分别为29.59%、20.91%、22.09%、30.15%、20.97%房地产业的供需两旺直接刺激了房地产业的高速发展，随之而来的是房地产价格不断上涨中国房地产价格在 2001年之前基本上在 2 000 元，但此后一路上扬。2008 年平均价格翻了一倍，达到了 4 000 元（见图 1） 。房地产价格的持续上涨，推动了中国 GDP 的高速增长，同时也带来了市场的繁荣和重新分配。中国房地产快速发展的主要原因：一是刚性需求是房地产业得以快速发展的主线，由于中国房地产，特别是住房需求的房地产改革相对于市场经济比较滞后，所以一旦
17、这一领域的改革推进，必然使得需求旺盛。此外，最近十年也是中国商业性房地产业需求旺盛的十年；二是房地产业是非常重要的投资渠道 由于中国的金融市场不发达，导致投资渠道不畅通，投资的对象比较单一，而房地产业价格的持续上扬给予投资者预期房价将会上涨的想象，因此，房地产作为投资渠道就无异非常重要，也是广大投资者的首选；三是房地产业对地区和国家经济增长的贡献度较大 房地产对地区经济增长的贡献，不仅在于有着较长的前后产业链而产生产业关联和产业扩散1，而且还在于房地产业的土地税收效应，房屋销售的税费 所以，甚至有学者和实践界人士指出中国的房地产业已经成为经济增长的支柱性产业。中原工学院信息商务学院毕业论文（设
18、计）43 我国房价构成比例3.1 房价是如何制定的国际上公认的房价上的“合理的价格水平” ，应该是相当于每户居民 3-6年的平均收入。我们以国家统计局公布的 2007 年城镇居民人均可支配收入13786 元为依据，按照三口之家 90 平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套 90的“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为 24.8 万元，每平方米为 2757 元(按此要求，开发商的利润也超过了 10%)。目前市场上最流行的定价方式是“市场加权平均法” ，即:以可比楼盘为参照，设置相应的权重系数，进而推算出自身项目的销售均价；再以销售均价为基础，设置项目的平面和立面价差系数，形成每一套房子
19、的具体价格；最后，依据客户排号意向和客源积累情况，在开盘前夕确定最终价格。这种定价方式，必然导致销售价格的水涨船高和房价的居高不下。3.2 房价构成的计算目前，房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。一般，房价的公式大致如下：地价款+ 建安成本 + 税费 + 开发商利润 + 公关费用 + 财务费用 + 行政事业性收费 + 销售费用 + 管理费 = 房价其中:1.地价款 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金 2.建安成本 = 土建 + 设计费 + 安装房价的组成有哪些？工程 (上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电等) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用3.税费 = 营业税 + 企业所得税 + 印花税4.公关费用 = 宴请 + 送礼5.行政事业性收费 = 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 + 图纸审查等
