1、住友项目考察报告,亿达住友项目组 2011年09月27日,1,2,目 录,日本考察行程及住友简介 已建成项目东京住友汐留大厦东京住友三田大厦东京芝公园销售中心东京汐留丰州大厦东京新宿户山东京新宿NS大厦东京日建设计琦玉新都心琦玉销售中心东京涩谷代官山高级公寓广尾高级公寓东京六本木住友会馆,在建项目琦玉上落合东京板桥本町 考察总结考察过程中存在的疑问解答标准化与流程化细节与精细度功能性与实用性建筑材料,3,1. 日本考察行程及住友简介,大连出发,抵达东京,参观住友 已建成项目,拜访住友总部,拜访日建设计,参观住友 在建项目,陪同董事长 与住友社长座谈,东京出发,返回大连,4,1. 日本考察行程及
2、住友简介,住友不动产株式会社,5,1. 日本考察行程及住友简介,销售总额各部分比例销售：翻新：其他：租赁=40%：30%：15%：15%,6,1. 日本考察行程及住友简介,主体与内装均由总承包商承揽。 有施工许可证即可销售。,7,1. 日本考察行程及住友简介,8,1. 日本考察行程及住友简介,单价不变的方式：10万日元-15万日元每平方米（建筑面积）,9,1. 日本考察行程及住友简介,10,1. 日本考察行程及住友简介,住友不动产株式会社的强项,11,1. 日本考察行程及住友简介,超高层的建设周期：从基础开始到内装结束，若建设层数45层，工期在2.5年-3.0年左右。,12,1. 日本考察行程
3、及住友简介,13,1. 日本考察行程及住友简介,14,1. 日本考察行程及住友简介,15,2. 已建成项目-考察项目,三田大厦,住友会馆,新宿户山,代官山,广尾公寓,东京住友汐留大厦 东京住友三田大厦 东京芝公园销售中心 东京汐留丰州大厦 东京新宿户山 东京新宿NS大厦 东京日建设计 琦玉新都心 琦玉销售中心 东京涩谷代官山高级公寓 广尾高级公寓 东京六本木住友会馆,16,2. 已建成项目-东京住友汐留大厦,东京汐留住友大厦建设在东京湾汐留再开发区，建筑上部为办公区域，下部为带有超大空间酒店大堂的酒店区域，上下建筑用途完全不同。为保证上部办公空间的开放自由化，以及下部酒店设计的多样灵活性，结构
4、上采用中建层隔震结构形式，将这两个不同建筑通过隔震层上下迭合成复合结构。,17,2. 已建成项目-东京住友汐留大厦,挑空大堂（20米高），双重大门（保温、隔音），玻璃幕墙采光，隐蔽的通风口，超高重型自动平开门。,18,2. 已建成项目-东京住友汐留大厦,室外装饰花盆，车库坡道，室外种植树池（透水型）。,19,2. 已建成项目-东京住友三田大厦,业 主 ： 住友不动产株式会社 所 在 地 ： 东京都区 用地面积 ： 15,206.20 建筑占地面积 ： 5,075.83 总建筑面积 ： 98,338.13 结 构 ：钢结构、型钢钢筋混凝土结构 （制振结构（粘弹性减振器） 层 数 ：地下2层、地上
5、43层、屋顶设 备层1层 建筑高度 ： GL+179.30m 停车泊位 ： 268 工 期 ： 2003年12月2006年9月,20,2. 已建成项目-东京住友三田大厦,入口标志墙，大堂落地窗及室外景观，单元入口落地自动门。,21,2. 已建成项目-东京住友三田大厦,电梯前室落地窗，阻燃地毯，电梯轿厢门。,22,2. 已建成项目-东京住友三田大厦,写字间大厅，空调开关、通风口、写字间大门，吊顶回风口及喷淋管口。,23,2. 已建成项目-东京住友三田大厦,卫生间洗面台、残疾人座便、小便池、管井门、干手器。,24,2. 已建成项目-东京住友三田大厦,室外景观、室外指示、室外消火栓、地面检修井盖、种
6、植树池。,25,2. 已建成项目-东京住友三田大厦,公寓玄关、公寓客厅、公寓餐厨、公寓卫生间、公寓洗衣房。,26,2. 已建成项目-芝公园销售中心,销售大厅入口、前台接待、销售席位。,27,2. 已建成项目-芝公园销售中心,销售看板、销售资料、儿童活动。,28,2. 已建成项目-芝公园销售中心,样板间户型、客厅、卧室、厨房、卫生间。,29,2. 已建成项目-芝公园销售中心,样板间材料展示、工法展示。,30,2. 已建成项目-东京汐留丰州大厦,丰州大厦展示区。,东京汐留丰州大厦,31,2. 已建成项目-东京汐留丰州大厦,丰州大厦外立面。,32,2. 已建成项目-东京汐留丰州大厦,丰州大厦外立面、
7、公寓入口、地下车库。,33,2. 已建成项目-东京汐留丰州大厦,丰州大厦地下车库管道及设备布置。,34,2. 已建成项目-东京汐留丰州大厦,丰州大厦地下立体车库标识及管道布置。,35,2. 已建成项目-东京汐留丰州大厦,丰州大厦地下立体车库。,36,2. 已建成项目-东京汐留丰州大厦,丰州大厦消防疏散楼梯间。,37,2. 已建成项目-东京汐留丰州大厦,丰州大厦外环境。,38,2. 已建成项目-东京新宿户山,户山建筑外立面及入口大堂,东京新宿户山高级公寓,39,2. 已建成项目-东京新宿户山,户山室内客厅、餐厅、厨房、卫生间、主卧、书房、次卧,40,2. 已建成项目-东京新宿户山,户山设备管井及
8、消防疏散楼梯间,41,2. 已建成项目-东京新宿NS大厦,新宿NS大厦挑空大堂,42,2. 已建成项目-东京日建设计,日建设计外城市景观,43,2. 已建成项目-东京日建设计,日建设计建筑材料展示,44,2. 已建成项目-东京日建设计,日建设计讨论座谈,45,2. 已建成项目-琦玉新都心,新都心高级公寓外立面及入口,琦玉新都心高级公寓,46,2. 已建成项目-琦玉新都心,新都心高级公寓大堂入口安保系统、大堂接待、内庭院大堂,47,2. 已建成项目-琦玉新都心,新都心高级公寓细节，排风口、管道井、消防指示,48,2. 已建成项目-琦玉新都心,新都心高级公寓立体停车及自行车停车场,49,2. 已建
9、成项目-琦玉新都心,新都心高级公寓城市景观,50,2. 已建成项目-琦玉销售中心,琦玉销售中心及项目展示沙盘,51,2. 已建成项目-琦玉销售中心,琦玉销售中心展示看板、工作模型、构造模型,52,2. 已建成项目-琦玉销售中心,琦玉销售中心洗菜盆、橱柜、卫生间细部,53,2. 已建成项目-琦玉销售中心,琦玉销售中心工法展示、销售文件展示,54,2. 已建成项目-东京涩谷代官山高级公寓,代官山高级公寓建筑外立面及地下车库入口,东京涩谷代官山高级公寓,55,2. 已建成项目-东京涩谷代官山高级公寓,代官山高级公寓公共区域插花配饰,56,2. 已建成项目-东京涩谷代官山高级公寓,代官山高级公寓公共区
10、域配饰,57,2. 已建成项目-东京涩谷代官山高级公寓,代官山高级公寓会所与庭院景观,58,2. 已建成项目-东京涩谷代官山高级公寓,代官山高级公寓公共走廊,59,2. 已建成项目-东京涩谷代官山高级公寓,代官山高级公寓电梯前室,60,2. 已建成项目-东京涩谷代官山高级公寓,代官山高级公寓客厅、主卧、主卫、客卫、厨房,61,2. 已建成项目-东京涩谷代官山高级公寓,代官山高级公寓地下车库,62,2. 已建成项目-东京涩谷代官山高级公寓,代官山高级公寓地下车库地下大堂、消防管线、消防指示、入口安保,63,2. 已建成项目-广尾高级公寓,广尾公寓周边环境及广尾高级公寓,64,2. 已建成项目-东
11、京六本木住友会馆,住友会馆大厦写字间及空调控制器,65,2. 已建成项目-东京六本木住友会馆,住友会馆大厦看东京景色,66,2. 已建成项目-东京六本木住友会馆,住友会馆大厦写字间及空调控制器,67,3. 在建项目-综合简介,东京板桥,琦玉新都心,东京板桥,琦玉新都心,68,3. 在建项目-琦玉上落合,上落合施工现场概况及公示,69,3. 在建项目-琦玉上落合,上落合施工现场介绍,70,3. 在建项目-琦玉上落合,上落合施工现场资材摆放,71,3. 在建项目-琦玉上落合,上落合施工现场成品保护、施工图纸、现场标示,72,3. 在建项目-琦玉上落合,上落合施工现场完成状态,73,3. 在建项目-
12、琦玉上落合,上落合施工现场屋面防水、安全钩、排水管,74,3. 在建项目-琦玉上落合,上落合施工现场,75,3. 在建项目-东京板桥本町,板桥本町施工现场,76,3. 在建项目-东京板桥本町,板桥本町施工现场楼板及钢筋标识,77,3. 在建项目-东京板桥本町,板桥本町施工现场钢筋绑扎及吊装,78,3. 在建项目-东京板桥本町,板桥本町施工现场整体浴室和地板安装,79,3. 在建项目-东京板桥本町,板桥本町施工现场管线安装,80,3. 在建项目-东京板桥本町,板桥本町施工现场住友介绍的窗台防水工艺,81,3. 在建项目-东京板桥本町,板桥本町施工现场钢筋绑扎,82,4. 考察总结,疑问及体会考察
13、过程中存在的疑问解答住友产品的理解体会 标准化与流程化销售中心：标识、沙盘、工法样板间：内装等级分类标准（示意） 细节与精细度施工现场：安全管理、过程管理、成品保护室内配套：管道井、通风管口、地下车库、公共区域、无障碍设计室内装饰：挂画钩、夜间应急照明室外景观：人行道路、路面排水、城市绿化 功能性与实用性公共区域：入口大堂（接待与信报箱）、电梯前室、电梯、疏散楼梯间、地下车库高级公寓：玄关、客厅、餐厨、卧室、书房、卫生间、洗衣房、阳台 建筑材料节能与环保内装材料、景观材料,83,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,1、为什么日本不挖地下停车场，而做地上停车场？ 成本原因，下挖
14、做地下停车场成本高。,84,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,2.日本工程的分包形式,日本工程是由开发商总包给施工单位，我们参观的工地就是由住友不动产总包给前田建设的，由前田建筑统一分包协调施工，大概有50个分包单位，分包项目大致与国内相同。日本人工费比较高大概40万日元/每月。,85,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,3、日本塔吊多台联动布置的原因,日本超高层工程塔吊是以自升式塔吊为主，塔吊是由电脑控制行程半径，避免相互碰撞，塔吊布置较密的原因是考虑载重量的要求，有时需共同配合提升大型构件。,86,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,
15、4、日本建筑为什么喜欢中空式设计？,原因是日本人觉得这种设计高级、有档次。从节能的角度考虑，利用中空空间，增加空气流通、采光光线，进而达到省电的目的。此种设计在1980年代前后比较流行。,87,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,5、日本主体施工进度和混凝土常用强度等级。,日本主体施工进度大概1213个工作日/每层。日本工人每天工作8小时，大概每年工作240天，总工期（含精装）大概在2年半。日本混凝土强度等级普遍高于中国，以C50、C55为主。,88,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,6、常用的门窗系统,日本门窗就是统一标准的铝合金门窗，没有其他特殊要求，
16、没有使用欧洲的系统门窗。,89,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,7、墙体保温形式及常用材料。,日本墙体保温采用内保温形式，防火材料和中国一样为聚氨酯发泡。,90,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,8、整体浴室的使用情况,整体浴室在日本使用比较普遍、优势是安装方便、质量保证、节省工期。日本整体浴室生产厂家一般有几个标准规格让你选择，如果有特殊要求也可以定制。松下电工的集中采购价约30万日元每套，LIXIL的集中采购价约20万日元每套。个人采购价约200万日元每套。,91,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,9、同层排水的安装方式,日本通
17、层排水同中国的有所不同是不用混凝土封闭的，直接安装在地板下面，这样方便维修，也符合日本人的生活习惯。绿色管线代表给水，红色管线代表回水（热水），蓝色管线代表回水（冷水）。（这种方式目前不太适用于中国）,92,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,10、自动平开门的样式,日本自动门随处可见，日本提倡无障碍通行，所以比较喜欢自动门，日本自动门大而且重、有插卡、刷卡、钥匙式的，样式很多，经过咨询日本自动门安装也分两部分，门体是由自动门生产厂家制作安装，刷卡的电子部分由另一家程序公司完成。,93,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,11、通常使用的电梯,日本电梯常用品
18、牌为：三菱、日立、东芝、奥的斯、富士通，因为成本的原因通常见到的是日立和东芝，日本电梯的通常采用上下双按键，并配盲文，方便残疾人使用。,94,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,12、日本理石的来源,日本本地产花岗岩、但是不产理石、日本项目所用的理石都是靠进口，有从欧洲进口也有从中国进口的。,95,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,日本冰箱品牌有：日立、三菱、松下、东芝。日本比较喜欢三菱因为比较贵比较高端。,13、家电的选择（冰箱）,96,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,日本空调的主要使用品牌有：三菱、大金、日立、松下。住友项目大量使
19、用的空调品牌是大金和日立。,14、家电的选择（空调）,97,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,15、常见的立体停车方式,日本市中心主要采用仓储式的立体停车，日本立体停车比较有名的品牌是石川岛、日荣和NHK.PS,98,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,16、门锁,日本考察住友项目用的门锁品牌都是MIWA，在日本比较有名，大概23万日元/个，中国也有合资品牌“美和”。,99,4. 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,17、停车场地面的做法,日本档次高的地方用马蹄石等材料铺地面，一般的地方就直接用混凝土浇筑，在混凝土初凝前撒防滑剂。,100,4.
20、 考察总结-疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答,18、混凝土木纹的工艺,是用松木做模板，一次成型的，工艺比较复杂。在日本也是采用较少的一种工艺。,101,4. 考察总结-疑问及体会之住友产品的理解体会,玄关系统 收纳空间设置、区域装修设置,收纳空间： 可收纳40双鞋，含靴子 4-8个皮包 雨伞2-3把 地面： 硬质铺装,102,4. 考察总结-疑问及体会之住友产品的理解体会,卫浴集成系统 整体浴室、卫浴分离,103,4. 考察总结-疑问及体会之住友产品的理解体会,餐客厅整体布置 厨房、餐厅、客厅整体布置。 空间比重最大，享受资源最多。,104,4. 考察总结-疑问及体会之住友产品的理解体会,
21、房屋断面构造,石膏板吊顶，距地2530mm； 墙面20厚聚氨酯发泡保温； 12mm厚地板面层； 12mm厚地热构造层； 5.5mm厚隔热垫层； 20mm厚密度板架空层； 带防震垫的地板支架，高度150-300mm； 现浇混凝土迭合层，高度约100-135mm； 空心组合楼板，厚度约175-200mm； 石膏板吊顶。,105,4. 考察总结-疑问及体会之住友产品的理解体会,内装菜单式选择,3种套餐选择（不同的色系）,106,4. 考察总结-标准化与流程化,标准化程度高日本住宅的建筑标准化程度高，从主体建设到内部装修，从施工到建筑材料都是标准化的，这样节约时间、节约成本、便于维修而且避免了很多施工
22、中的偶然因素保证施工质量。缺点是产品雷同，缺乏个性，不太符合中国人的习惯。但是这种产业化的方式应该是以后发展的方向。,107,4. 考察总结-标准化与流程化,19F天棚走线,12F管线及卫生间,10F间隔墙,8F地面铺装,5F墙、地面施工,3F地板铺装、大白,108,4. 考察总结-标准化之销售中心,销售中心之统一标识,109,4. 考察总结-标准化之销售中心,销售中心之工作模型,110,4. 考察总结-标准化之销售中心,销售中心之工法展示,111,4. 考察总结-标准化之销售中心,销售中心之工法展示,112,4. 考察总结-标准化之样板间,样板间之分类等级,113,4. 考察总结-标准化之样
23、板间,样板间之分类等级B级厨房,114,4. 考察总结-细节与精细度,日本施工细节处理好的地方非常多、我感觉日本值得我们学习的就是这些细节的东西，这些细节的处理使工程的质量更好，使用的更舒适。,瓷砖和墙体的填缝,提示钢化玻璃的正反面,景观的处理,锁的设计人性化,挂装饰品的挂钩,瓷砖墙面的处理,空调管线的处理,115,4. 考察总结-细节与精细度之施工现场,施工现场之安全管理（人身安全）,116,4. 考察总结-细节与精细度之施工现场,施工现场之安全管理（安全带）,117,4. 考察总结-细节与精细度之施工现场,施工现场之安全管理（用电管理）,118,4. 考察总结-细节与精细度之施工现场,施工
24、现场之安全管理（安全告示板）,119,4. 考察总结-细节与精细度之施工现场,施工现场之过程管理（脚手架马道上下对比）,120,4. 考察总结-细节与精细度之施工现场,施工现场之过程管理（梁板预留孔、内装布线及施工完成后状态对比）,121,4. 考察总结-细节与精细度之施工现场,施工现场之过程管理（地板铺装管线布置和清洁度）,122,4. 考察总结-细节与精细度之施工现场,施工现场之成品保护（电梯施工前的保护、施工后的保护及完成后的状态对比）,123,4. 考察总结-细节与精细度之施工现场,施工现场之成品保护（保护工法及现场整洁程度）,124,4. 考察总结-细节与精细度之室内配套,室内配套之
25、管道井,125,4. 考察总结-细节与精细度之室内配套,室内配套之通风管口,126,4. 考察总结-细节与精细度之室内配套,室内配套之地下车库（墙角护角、混凝土踢脚、通风设备、控制箱柜、电缆桥架）,127,4. 考察总结-细节与精细度之室内配套,室内配套之地下车库（天地墙处理方式）,128,4. 考察总结-细节与精细度之室内配套,室内配套之公共区域（地面预留配线管沟）,129,4. 考察总结-细节与精细度之室内配套,室内配套之无障碍设计,自动门,卫生间,电梯按键,日本的无障碍做的非常好，基本上大门以自动门为主，电梯都是双按键而且标有盲文、卫生间也都有适合残疾人使用的位置，体现了对残障人士的一种
26、关怀。,130,4. 考察总结-细节与精细度之室内装饰,室内装饰之挂画钩,131,4. 考察总结-细节与精细度之室内装饰,室内装饰之夜间应急照明（2种类型）,132,4. 考察总结-细节与精细度之室外景观,日本的景观简单但很别致，景观中软景多于硬景，成本不高但效果很好，这是我们可以学习和借鉴的。应该从重视景观设计入手，增加设计元素，节约景观成本。,133,4. 考察总结-细节与精细度之室外景观,室外景观之人行道路（高低差、无障碍）,134,4. 考察总结-细节与精细度之室外景观,室外景观之路面排水（排水井盖处理方式）,135,4. 考察总结-细节与精细度之室外景观,室外景观之城市绿化（绿树成荫
27、）,136,4. 考察总结-细节与精细度之室外景观,室外景观之城市绿化（绿树成荫）,137,4. 考察总结-功能之公共区域,公共区域之入口大堂（前台接待）,138,4. 考察总结-功能之公共区域,公共区域之入口大堂（前台接待与信报箱包裹箱）,139,4. 考察总结-功能之公共区域,公共区域之前室,140,4. 考察总结-功能之公共区域,公共区域之电梯,141,4. 考察总结-功能之公共区域,公共区域之疏散楼梯间,142,4. 考察总结-功能之公共区域,公共区域之入口大堂（地下车库：简洁、实用）,143,4. 考察总结-功能之高级公寓,高级公寓之客厅（鞋柜、理石地面、踏步）,144,4. 考察总
28、结-功能之高级公寓,高级公寓之客厅（大落地窗）,145,4. 考察总结-功能之高级公寓,高级公寓之餐厨,146,4. 考察总结-功能之高级公寓,高级公寓之卧室,147,4. 考察总结-功能之高级公寓,高级公寓之书房,148,4. 考察总结-功能之高级公寓,高级公寓之卫生间,149,4. 考察总结-功能之高级公寓,高级公寓之卫生间,150,4. 考察总结-功能之高级公寓,高级公寓之洗衣室,151,4. 考察总结-功能之高级公寓,高级公寓之阳台,152,4. 考察总结-建筑材料之节能与环保,节能环保之清水混凝土,日本在节能环保方面使人印象深刻，绿色节能建筑的概念很强，建筑方面清水混凝土用的很多，虽
29、然人工成本上升了，但是节省了抹灰和装饰面，总的成本降低了，而且节能环保，还有车库地面的处理也是同样的。,153,4. 考察总结-建筑材料,内装材料之高级公寓（常用材料）,前期与日方讨论过日本材料在项目中的使用，通过日本的考察对住友方介绍的材料和设备有了更多的认识和了解，垃圾处理器、自动马桶、净水器、轻钢隔墙（适用于内墙）、同层排水都可以移植到中国国内。日本立体停车多采用仓储式比较先进，现阶段这种方式我们暂时不适用。,154,4. 考察总结-建筑材料,内装材料之高级公寓（卧室地毯、客厅地板、木质窗台板、壁纸）,155,4. 考察总结-建筑材料,内装材料之公共区域（地砖、理石与木作墙面）,156,
30、4. 考察总结-建筑材料,内装材料之公共区域（水泥地面）,157,4. 考察总结-建筑材料,景观材料之人行步道（透水砖、混凝土边石）,158,4. 考察总结-建筑材料,景观材料之人行步道（粘土砖）,159,4. 考察总结-建筑材料,景观材料之车行道（马蹄石、水泥地面）,160,4. 考察总结,这次日本考察 最主要的收获是理念上的提升、还有对日本住宅文化的理解， 日本的综合体项目应该是我们学习的方向，办公、居住、购物等等都可以在这个区域完成，相当于一个小的生活圈，这种生活模式应该是以后的趋势。日本住宅设计小巧紧凑、充分利用空间 ，外表朴素、内在细节处理确处处体现人性化，外形简单、但功能很强大、实用。虽然在施工工艺、施工组织、还有材料设备的质量我们暂时还不无法达到日本的标准，但是在管理方法，施工质量、施工细节方面我们还是可以借鉴的，使用普通的材料通过细节的处理做出好的效果。提高环保节能的理解，服务的意识、注重细节，把项目做的更细致、更舒适。,161,报告完毕！ 谢谢！,
