1、,微影世界,-深圳沙井安托山科技园微电影项目策划思路,2014.3.20,目 录,Part 1 项目背景与核心问题构建Part 2 宏观环境Part 3 国内、外老年地产项目案例分析Part 4 项目分析与项目定位Part 5 项目投资分析,PART 1,Part 1 项目背景与核心问题构建一、项目背景情况 二、核心问题构建,PART 1,项目背景与核心问题构建,一、项目背景情况,项目位于沙井新沙路，前身为军工厂，总共约50万建筑面积。 军工撤离后，计划将原厂房改造成商业项目。 作为体量巨大、厂房改造的项目，传统的商业难支撑；周边以工厂及村屋为主，部分商品房，总体消费力与消费规模也不足以支持。
2、 基于以上背景，建议偿试改造 成微电影产业园。,PART 1,项目背景与核心问题构建,二、核心问题构建,Aim 1,核心价值 中国第一家真正意义微电影产业园,Aim 2,创造项目吸引力、影响力,产品定位客户定位运营模式营销战略,Q1：项目核心价值是什么？ Q2 ：盈利点在哪？ Q3 ：凭什么聚集微电影商家？ Q4 ：投资收益与风险如何？,整合微电影产业链 微电影企业价值关注点 首个微电影产业市场化平台是项目竞争特色,政策支持力 明星影响力 引入资源？ 项目自身影响力 产品特色？,发现市场、客户和本体特点 找到市场可借鉴案例经验 挖掘创新盈利与运营模式的突破口,二、深圳文化产业政策,PART 2
3、,宏观环境,文化产业已成为深圳第四大支柱产业，2015年占GDP7.5%，政府政策积极鼓励文化事业发展。,沙井位于深圳市西部，毗邻福永、松岗与东莞长安镇，总面积60平方公里，下辖29个社区居委会，总人口约130万(其中户籍人口3.3万）。,沙井,福永,东莞,松岗,沿江新城规划： 现代服务型制造业及高新技术产业基地城市次中心,西部工业组团： 先进制造业基地 经济发展主力区 华南电子信息产业基地,三、区域发展规划,PART 2,宏观环境,在区域发展定以服务制造业基地 、高新产业基地为主导。,沙井概况海陆空交通发达,三、区域发展规划,PART 2,宏观环境,2015年动工，预计2018年开通的地铁1
4、0号线将有力助推沙井产业升级转型 。,Part 4 项目分析与项目定位项目物业现状 周边环境与人口状况 SWOT分析 项目定位 开发思路,PART 4,项目分析及项目定位,一、项目物业状况,1.2w /幢,1.6w /幢,1.6w /幢,五星酒店,项目总建面约50万，其中20幢独立5层建筑，2排5层连体建筑（7幢及6幢连体），1幢综合楼（约10万、五星级酒店），地下一层停车场312个车位。,PART 4,项目分析及项目定位,一、项目物业状况,1.2w /幢,1.6w /幢,1.6w /幢,E区五星酒店,F区63000,A区：54000,A区,D区：80000,E区：100000,D区,B区,C
5、区,F区,B区96000,C区108000,物业面积 总共约50万，其中A区、D区1-2层可规划为商业（约5万 ），综合楼可作综合配套可酒店，公共配套约3万，其余可作微电影办公、技术创新中心、员工宿舍等。,第七高级中学,工业区,工业区,蚝一村,岁宝百货,项目位于：深圳市宝安区锦程路与新沙路交叉口处，周边村屋、高档小产权房、工业区，西面2公里为海上田园，北面为蚝一村岁宝商圈，周边人口密集，以工厂工人为主。,往海上田园,PART 4,二、项目周边环境及人口,项目分析及项目定位,PART 4,项目分析及项目定位,PART 4,四、项目定位,项目分析及项目定位,主题定位：中国首个产业化的微影世界,培训
6、、展览、博物馆、创作、拍摄、后期、发行、推广等产业链。,PART 4,四、项目定位,项目分析及项目定位,三维动画、影视制作公司、音乐、电影文化企业等。,PART 4,四、项目定位 消费群定位,项目分析及项目定位,客户选择的理由是什么,项目产业配套、明星工作室 适于创作的环境与设施 人才基地 相对成本低 交通也便利。,PART 4,四、项目定位,项目分析及项目定位,消费群定位：项目业态规划,社区商业约2万，影视产业博览 商业约3.5万； 娱乐、教育、餐饮等配套约3万。 影视制作及办公约30万， 酒店约10万,引入品牌娱乐企业，打造明星工作室，提升项目市场地位和影响力,项目分析及项目定位,PART 4,四、开发思路,投资与成本结构 投资总额估算 运营成本估算 收入来源 收入方式 收益预估 老年公寓投资预算.xlsx,项目投资分析,PART 5,投资与成本结构 收入来源,总结： 影响企业凭什么进驻是关键问题？ 成功引核心价值资源，前期需有较大优惠是吸引客户核心点 前期让利，争取 保本经营，成熟后盈利。 。,
