1、 龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 0 - - 0 -二七年十二月二十日龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 1 - - 1 -目录-一、项目介绍-龙湖三千里 -2二、 营销宏观环境分析- 81、市场环境-9（1） 宏观政治、经济环境分析-9（2） 成都房地产市场环境分析- 122、市场走向-20三、竞争分析和竞争策略-241、龙湖三千里竞争分析- 25（1） 建设路片区房地产市场竞争分析-25（2） 部分竞争楼盘介绍-28（3） 龙湖三千里 SWOT 分析 -392、基本竞争策略 -45四、 市场定位-471、市场定位-482、目标市场及其客户群分析-48五、 营销策略-501、定价
2、策略-512、市场营销渠道策略-563、市场营销促销组合策略-64（1） 广告策略-64（2） 营业推广策略-72（3） 人员推销策略-744、 其他新营销策略的运用-76六、 工作总结-80龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 2 - - 2 -第一章项目介绍- 龙湖三千里-因为这次调查，知道了了龙湖，结识了三千里，三千里一期开盘当天热销 800 多套房子，于是我们小心翼翼，生怕稚嫩的手笔糟蹋了龙湖三千里。The next 龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 3 - - 3 -项目介绍-龙湖三千里类型:普通住宅.建筑类型:高层项目位置：成华区二环路东二段 5 号(建设路)开发商：成都龙
3、湖锦华置业有限公司售楼电话: 028-82000006一.龙湖简介龙湖地产于 1995 年 6 月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥有员工 2000 余名。 龙湖凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。截至年底，累计已开发面积约 185 万平方米，在建面积约 230 万平方米，规划面积约 1100 万平方米。公司理念经营理念：善待你一生 企业精神：志存高远，坚韧踏实企业产品观：不卖我们能造的，要卖人家需要的；忘掉自
4、己想要的，想想人家愿付的。二.综述龙湖三千里，龙湖 2007 年出品。位于二环路与建设路金十字路口，与城市主干道保持恰如其分的距离，处于繁华深处，闹中取静。享受片区商业配套的繁华和便利的同时，又远离尘嚣，是片区内最宜居家之地。 龙湖三千里，是城东首个兼具室外泳池、室内恒温泳池、壁球馆的人文社区；牵手国际大师，用别墅景观标准打造小户型的立体社区景观；新颖的蝶形布局，结合创新板式结构，用豪宅的建筑布局规划小户型建筑平面；70-90 平米精致舒适户型，两层挑高对翻阳台，精致阳光房，保证每一户全面采光、自然龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 4 - - 4 -通风，让小户型享受豪宅景致。 三.详细
5、参数（1）建筑参数建筑结构：主要以蝶形结构、点板式结构为主。所设计出来的户型通风，采光达到最大化；私密性比较好，尽量避免房间对视的情况生。在高层电梯公寓当中，做到板式结构就更不容易了，双面采光通风，在室内享受清风和阳光。采光的电梯间，让你的走廊也洋溢着阳光。（2）面积户型：80-160 平米全新户型 ，部分户型采用两层挑高对翻阳台和精致阳光房，全面引进阳光清风；精致舒适户型，拒绝对视、遮挡，拒绝任何黑房间，保证每一个房间的自然采光、通风；户型方正合理，功能齐备，拒绝异型和浪费。主力户型：80-120（3）装修标准：公共部分精装修（4）配套设施：城东首个兼具室内泳池 / 室外恒温泳池 / 壁球馆
6、的人文社区） 。(1)豪华高雅的会所；(2) 双泳池配置：室内恒温泳池 + 社区景观融为一体的室外热带风情泳池。(3)太极晨练场、儿童游乐场、观演台、爱侣园、回声园（5）绿化率：大于等于 40（6）容积率： 5.0 （7）车位：1548 个(8) 总户数:2697（9）物业管理费：2 元/平方米.月重庆新龙湖物业管理有限公司 龙湖集团控股子公司，国家一级物业管理资质，重庆唯一“钻石物管” 。(10)交房时间 : 2009 年 6 月 18 日(11) 价格 :1 单价均价 7000 元/平方米（一户一价）龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 5 - - 5 -2 总价；56 万66.1 万3
7、 付款方式：首付三成（20 年）四.区位此房聚交通，购物，生活，娱乐，医疗，教育一体，在现在任何地方都找不到的绝佳居住地段，而且价格优势绝无伦比。离市中心的距离：春熙路所处的位置偏东，所以离市中心的距离很近，相当便捷。地处东门名盘：万科金域蓝湾、首创爱这城、华润二十四城、华裕高地、浅水半岛、颐和花园、花样年花郡，千居朝阳之间，升值空间超大。 周边生活设施：麻石烟云、游乐园、活水公园、成华区第二人民医院、成都市第六人民医院、成华区妇幼保健院等综合商场:SM 广场、华联商厦、好又多、沃尔玛、来雅百货、国美电器等银行:建设银行、工商银行、农业银行、中国银行周围知名教育学校：电子科技大学、培华小学、建
8、设路小学、三十中学。（1）地点位置成华区二环路东二段 5 号，建设路口，与二环路实际距离 200 米 （2）交通条件交通便利，毗邻二环路，周围有“建设路口”公交站，333 路，412 路，535 路，51 路从此经过。规划中成都地铁 6 号线建设路站。（3）区域特征成都房地产最为火暴的战场正在建设中的“建设路” ，方圆一平方公里的战场，除了龙湖，同时聚集了万科，首创，中则，中房，华裕等多家知名开发商，其派兵步阵声势尤为浩大，影响之广大实属罕见（4）发展规划成华区政府大力提倡“大房产，大商贸，大总部”的发展战略，其规划力度实施卓有成效，传统的工业重地自东调开始，到产业结构调整完成，各区域内通过大
9、量拆迁和置换的土地推向市场，需要五年时间的东郊危旧房改造工程启动等等一系列措施，都显出城东巨大的发展潜力，让人们看到一次次被刷新改变龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 6 - - 6 -的城东未来良好的发展蓝图。（5）周边环境：与二环路相距 200 米，与繁华保持的距离向南，拥有 170000 平方米商业的 SM 广场往西，50000 平方米的伊藤洋华堂，万科金域蓝湾自有商业数万方北上，龙湖 719 项目 80000 平方米商业中心近 20 万方的原有商业，龙湖大社区商业，万科商业，首创商业，超过 30万方的商业，这些资源系统相加，已经超过成都第一商圈的春熙路的面积五.户型特点部分户型采用
10、两层挑高对翻阳台和精致阳光房，全面引进阳光清风； 精致舒适户型，拒绝对视、遮挡，拒绝任何黑房间，保证每一个房间的自然采光、通风； 户型方正合理，功能齐备，拒绝异型和浪费。六.规划特点 （1）通过立体绿化改善高层住宅的生活环境，让地面绿化与立体绿化有机地结合起来，创造一种新型的社区环境，亦同时营造一种亲近自然的感觉，使建筑与周围环境和谐统一。 （2）点式建筑布置，住宅组团围合向心，形成围合感强的中心花园。楼栋的纵横布局营造出中央区域大小不同的绿化空间，但相互独立又互相联系，景观与建筑相融。 （3）形态配合风向布置，在社区周围布置开阔的通风口，保证小区内良好的自然通风，使住户享有舒适的室内外环境。
11、 （4）楼栋的布置方向充分考虑了日照的方向，避免了各个楼栋对采光的相互影响。 （5）北面沿街的板式建筑感观上形成地块的屏障，创造自身的小区环境，同时建筑组团以段落式的斜向布局及有编排地预留的架空层开洞及空中花园，使街道及小区均享有良好的通风及采光，连通各室外绿化空间，保证视觉上的通透性。 （6）入口及社区车辆流线： 龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 7 - - 7 -两个小区主入口设置于两地块之间规划路口处，相对而独立，形成一处整体及宽广的入口广场，次入口则设置于北面及南面道路较中央位置。 停车场入口同时设于各个出入口处，避免影响小区内环境。另各住宅大堂入口有步行栈道相连，确保人车分流，
12、互不干扰，从而形成便捷安全的交通体系。七.景观特点 景观设计单位:加拿大 EKISTICS（艾克斯蒂）景观设计公司双轴线景观设计：景观设计以轴线安排，东西向通过两地块隔路相望的集中绿地相互联系，从入口广场伸延至内部中央绿地，从两区天桥广场伸延至东面的会所中心。整个园林设计令地上地下连续。 中央绿化带设置水连续多重水景，有中心水池形式的，亦有环形带状式的，配合各中庭空间特色，同时配合室外泳池设置，使其成为整个园林布局的一部份。 两条楔形滨水景观走廊，让风景盛放在通往家的每一条路上。三千里的核心景观带是两条楔形景观走廊空间，这个元素连接了设计中所有的开放领地。若干条水景隐藏在其中，纯净而美好；富于
13、特色的架构设计，或形成落水墙，或变成地形的挡墙。水景的尺度做了精心设计，由窄而宽的水景使得社区的延伸感很强，加上多处喷泉、跌水、水幕的点缀，形成更加深远、灵动、富于变化的景观效果。 弧形景观带，让园林充满个人的乐趣 冥想园：孩子常在下午的时候带上一本书外出，因为那里有她的冥想园； 观演台：傍晚时分，几个人排练话剧，就在观演台上演； 爱侣园：更多的人，选择在爱侣园内徜徉，这里安静又美好。 用豪宅的建筑布局规划小户型建筑平面； 1、3 号采用楼蝶形布局，保证户户全面采光、自然通风，户户多面景观视野，小户型享受豪宅景致；3 梯 6户，4 部直达车库，超高标准配置；全采光观景电梯厅，独立电梯间，避免任
14、何对住户的影响，居家品质全面提升。2 号楼采用点板布局，创造小户型的板式楼布局，8 部电梯，6 部直达车库； 设计全采光电梯厅，独立电梯间，拒绝任何回廊式落后布局，避免任何对住户的影响，居家品质全面提升；一楼设计架空层，星级入户大堂，引入景观，全面打造气派的户外客厅。龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 8 - - 8 -第二章营销宏观环境分析-2007 年的秋天，深圳房子的销量大跌，成都房子优惠打折的短信也多了起来，房地产行业会不会迎来了一个难熬的冬天？龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 9 - - 9 -The next 营销宏观环境分析一、宏观环境(一) PEST 宏观环境分析1、
15、政治法律环境（PPolitical Factors）2007 年 8 月 7 号国务院发布的第 24 号文件, 这个文件的名字就叫解决低收入群体的住房问题.该文件提出:要扩大廉租房覆盖范围，并且对县级以上的城市在一到两年的时间实现应保尽保。这反映出国家在一定程度上已经从关注市场转到了关注保障.在十七大报告的第八部分，胡锦涛同志提出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居” 。这意味着执政党更加关注“安居”等民生问题。近年来，住房价格不断攀升，民众的压力越来越大。党代会报告在重点强调教育、医疗问题的同时，也将住房保障写入其中，体现了对民生的关注和对民意的尊重。住房是体现
16、居住权的核心产品，是人们生活的最基本的产品。从世界各国的经验来看，做到人人有房产是不现实的，但是必须要保证“住有所居” ，在这方面政府责无旁贷。十七大首次在报告中专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。要实现全体人民“住有所居”的目标，政府一方面会加快保障性住房建设，另一方面会出台各种政策调控上涨过快的房价。2007 年 9 月 27 日晚 11 点许，中国人民银行、中国银监会网站同时发布中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 。 通知在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。其中主要措施有五项：
17、一是进一步严格房地产开发贷款条件。 通知规定，对房地产开发企业发龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 10 - - 10 -放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。同时，要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2 年。二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并将第二套（含）
18、以上住房贷款的首付款比例提高到 40%，将利率水平提高到正常利率的 1.1 倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50%。同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。商业用房购房贷款首付款比例不得低于 50%，期限不得超过 10 年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的 1.1 倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以商住两用房名义申
19、请贷款的，首付款比例不得低于 45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。四是加强房地产信贷征信管理。要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。五是要求所有商业银行（包括外资银行）按照通知及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。调控之意在于，兼顾供给与需求，既重点打击投机需求，尤其是海外游资的投机，也注意通过物业税、降低住房贷款成数、缩短贷款期限、提高贷款利率等手段，控制需求总量。最近出台的与房地产相关的政策还有：8 月 7 日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 意见要求以城市低收入家
20、庭为对象，建立健全城市廉租住房制度，同时改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 11 - - 11 -使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。月日国务院关于加强土地调控有关问题的通知 指出，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。针对上述问题， 通知从以下八个方面向各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部委、各直属机构提出明确要求：进一步明确
21、土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。 10 月 9 日招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 规定对建设用地使用权的名称和空间范围，关于招标拍卖挂牌出让范围等做出了明确界定，鉴于物权法明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，规定明确将工业用地纳入招拍挂范围。规定还对关于挂牌出让截止问题，关于缴纳出让价款和发放建设用地使用权证书问题等作了进一步明确和修改。2、经济要素（EEconomic Factors）20
22、07 年上半年我国国民经济运行情况：GDP 中国上半年国内生产总值(GDP)为 106768 亿元，同比增长 11.5%，比上年同期增速加快了 0.5 个百分点。CPI 中国上半年 CPI(消费者价格指数)同比上涨了 3.2%，其中 6 月份 CPI同比上涨了 4.4%。贸易顺差 中国上半年贸易顺差为 1125 亿美元。国家统计局认为，上半年中国国民经济继续保持平稳快速发展，呈现出经济增速较快，质量效益较高，结构协调性增强，居民实惠增多的发展态势。居民收入 我国城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有。上半年，城镇居民人均可支配收入 7052 元，扣除价格因素，实际增长 14.2%;农民人均
23、现金收入 2111 元，同比增加 314 元，扣除价格因素，实际增长 13.3%。龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 12 - - 12 -储蓄、信贷 6 月末，广义货币(M2)37.8 万亿元，同比增长 17.1%；狭义货币(M1)13.6 万亿元，增长 20.9%；流通中现金(M0)26881 亿元，增长 14.5%；金融机构各项存款余额 369368 亿元，增长 16.0%，其中居民储蓄存款增长 9.4%。固定资产投资 今年上半年中国固定资产投资达到 54168 亿元，同比增长25.9%，增幅比上年同期回落 3.9 个百分点。其中，房地产开发投资 9887 亿元，同比增长 28.5%
24、，比上年同期加快 4.3 个百分点，比一季度加快 1.6 个百分点。工业增加值 上半年我国工业生产增长加快：全国规模以上工业增加值同比增长 18.5%(6 月份增长 19.4%)，比上年同期加快 0.8 个百分点。 夏粮产量 全国夏粮产量初步统计达到 11534 万吨，夏粮单产创历史新高。今年，农业生产再获丰收，全国夏粮产量增产 146 万吨，增长 1.3%，连续第四年获得丰收,夏粮单产提高 1.1%。早稻可望再获丰收，棉花播种面积继续增加，农产品优质化率进一步提高。上半年猪牛羊禽肉产量 3652 万吨，同比增长 1.3%。今年上半年，我国经济继续保持平稳快速发展，农业生产基本稳定，工业结构有
25、所改善，财政收入持续大幅增长，市场销售更加旺盛，改革开放有序推进，城乡居民收入明显加快，就业人员增多，社会事业加快发展。但偏快向过热转化的趋势明显，工业增长偏快，外贸顺差过大，投资增速继续高位运行，流动性过剩问题依然突出，物价上涨压力加大，节能减排形势严峻。(二)成都房地产市场环境分析1、宏观政治环境10 月 1 日 起 ， 成 都 实 施 分 户 验 房 。分 析 ： 今 年 10 月 1 日 起 ， 成 都 住 宅 工 程 质 量 分 户 验 收 管 理 暂 行 规定 正 式 实 施 ， 从 此 以 后 成 都 商 品 房 要 “分 户 验 房 ”了 。分 户 验 房 的 实 施 进 一
26、步 规 范 了 成 都 市 商 品 房 市 场 ， 提 高 了 成 都 住 宅 的 质 量 ，保 障 了 竣 工 房 屋 的 使 用 功 能 ， 也 更 大 程 度 上 维 护 了 购 房 者 的 合 法 权 益 。成 都 物 管 条 例 明 年 起 施 行 。龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 13 - - 13 -分 析 ： 省 十 届 人 大 常 委 会 第 30 次 会 议 举 行 第 二 次 全 体 会 议 ， 会 议 通过 了 四 川 省 第 十 届 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 关 于 批 准 成 都 市 物 业 管理 条 例 的 决 定 等 。 这 个 条 例
27、 将 于 明 年 1 月 1 起 施 行 。 条 例 的 出 台 和 实 施 ,使 得 物 业 管 理 纠 纷 的 处 理 有 了 真 正 意 义 上 的 法 律依 据 ,有 了 统 一 标 准 .使 物 业 管 理 在 实 施 过 程 中 真 正 做 到 了 有 法 可 依 .相信 今 后 的 物 业 管 理 纠 纷 也 必 将 会 有 较 明 显 的 减 少 。在 10 月 9 号 国 土 资 源 部 正 式 发 布 最 新 版 本 的 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国有 建 设 用 地 使 用 权 规 定 后 的 第 9 天 日 ， 成 都 市 国 土 资 源 局 制 定 相 关 细则
28、 ， 明 确 “成 都 出 让 土 地 付 完 全 款 才 办 证 ”。分 析 ： 从 规 定 的 具 体 内 容 来 看 ， 受 让 人 支 付 全 部 土 地 使 用 权 出 让 地 价 款 后 ，方 可 申 请 办 理 国 有 土 地 使 用 权 证 ， 取 得 出 让 土 地 使 用 权 。 如 果 受 让人 不 能 按 时 支 付 地 价 款 的 ， 自 滞 纳 之 日 起 ， 每 日 按 延 迟 支 付 款 项 的 1向 出 让 人 缴 纳 滞 纳 金 ， 延 期 付 款 超 过 6 个 月 的 ， 出 让 人 有 权 解 除 合 同 ，收 回 土 地 ， 受 让 人 须 向 出
29、让 人 支 付 地 价 款 总 额 30 的 违 约 金 。这 样 的 细 则 ， 对 开 发 商 来 说 是 一 个 很 严 峻 的 考 验 。 它 要 求 开 发 商 在 拍 地 时 ，必 须 具 有 相 当 的 资 金 储 备 。 此 细 则 可 以 在 土 地 拍 卖 时 ， 对 开 发 商 进 行 筛 选 。在 一 定 程 度 上 会 打 击 到 小 型 开 发 商 ， 同 时 ， 也 可 能 会 对 地 价 居 高 不 下 的 情况 有 一 定 的 改 善 作 用 。10 月 12 日 监 管 层 就 “第 二 套 住 房 ”认 定 标 准 定 下 三 基 调 ， 已 结 清 房款
30、 再 购 房 ， 按 首 套 房 贷 款 , 成 都 市 公 积 金 中 心 已 悄 然 将 第 二 套 房 贷 提 高到 了 4 成 以 上 . 公 积 金 中 心 虽 然 低 调 ， 但 也 严 格 执 行 着 “房 贷 新 政 ”。“房 贷 新 政 ”正 在 无 声 但 迅 速 的 漫 延 着 。 “房 贷 新 政 ”在 各 个 相 关 部 门的 执 行 也 是 必 然 趋 势 。我 省 在 全 国 率 先 出 台 建 设 项 目 社 会 稳 定 风 险 评 估 实 施 办 法 。 这 一 措施 的 出 台 ， 在 建 设 项 目 开 工 前 ， 新 增 一 道 环 境 测 评 关 口
31、。 在 提 高 项 目 建 设门 槛 的 同 时 ， 也 将 有 可 能 成 为 开 发 商 拿 地 时 不 得 不 考 虑 的 因 素 。 城 乡 规 划 法 助 推 “全 域 成 都 ”分 析 ： 城 乡 规 划 法 经 全 国 人 大 审 查 通 过 并 将 于 明 年 1 月 1 日 起 正 式龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 14 - - 14 -施 行 ， 这 在 房 地 产 业 界 引 起 了 强 烈 关 注 。 当 前 ， 城 乡 二 元 结 构 之 下 的 条 块分 割 ， 很 难 在 规 划 上 形 成 片 区 的 大 项 目 开 发 ， 而 交 通 、 医 疗 等
32、相 对 滞 后 的公 共 配 套 基 础 设 施 也 制 约 了 房 地 产 的 健 康 发 展 。 城 乡 规 划 法 的 实 施将 打 破 城 乡 分 治 及 条 块 分 割 的 现 状 ， 对 “全 域 成 都 ”的 整 体 推 动 、 促 进整 个 成 都 地 区 房 地 产 业 的 健 康 发 展 提 供 了 法 律 保 障 。2、经济环境上半年，成都市国民经济实现了又好又快的发展，经济运行质量进一步提高。农业和农村经济稳步发展，工业快速增长，消费需求扩大，财政增收良好，城乡居民收入增加。全市地区生产总值(GDP)1446.3 亿元，按可比价计算，比上年同期增长14.4%。城乡居民收
33、入稳定增加。上半年，城市居民人均可支配收入 7178 元，同比增长 13.6%；农村居民人均现金收入为 3658 元，增长 12.3%。居民消费价格指数累计上涨 3.1%，涨幅比上年同期提高 1.0 个百分点。城市化率从 2000 年的 34.13%提高到 2005 年的 50.3%，城市化总体上保持逐年上的正常态势。按照“十一五”规划，到 2010 年成都市的城市化水平将达到65%以上。今年上半年，成都市经济运行状况总体良好，实现了经济的快速增长和经济效益的同步提高。下半年，预计我市经济仍将保持较快的增长势头。2006 年，中国房地产开发完成投资 19382 亿元，同比增长 21.8%。其中
34、住宅投资额 13611.62 亿元，经济适用房投资额 689.13 亿元；2007 年 1-5 月中国房地产投资额 7214.36 亿元，比 2006 年同期增长 27.5%，其中住宅投资额5042.26 亿元，经济适用房投资额 207.58 亿元。2006 年，成都市完成房地产开发投资 619.17 亿元，同比增长 37.4%；其中住宅完成投资 439.67 亿元，同比增长 49.6%。2007 年，成都楼市继续保持快速、稳定、健康的发展势头。市场需求依然旺盛，成交活跃；新增供应大幅增长，可售房源充足；2007 年 1-6 月，成都市新开住宅楼盘 179 个，新增供应面积 1023.02 万
35、。其中，主城区新增楼盘 108 个，新增供应面积 568.1 万，占到总体供应量的 56%；郊区住宅供应量略少于主城区。随着主城区土地的稀龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 15 - - 15 -缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。2007 年 1-6 月，成都市新开住宅楼盘 179 个，新增供应面积 1023.02 万。其中，主城区新增楼盘 108 个，新增供应面积 568.1 万，占到总体供应量的 56%；郊区住宅供应量略少于主城区。随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重.下面就针对 2007 年 911 月成都市房地产交易进行分析1、 交 易 总 量据 2007 年 9
36、 月 1 日 2007 年 9 月 30 日 的 数 据 显 示 ， 成 都 五 城 区9 月 市 场 交 易 有 所 下 滑 ， 总 交 易 量 同 上 月 相 比 有 小 幅 度 的 减 少 ， 共 成 交 了12198 套 ， 减 少 了 186 套 本 月 五 城 区 可 售 套 数 为 42481 套 ， 而 8 月 份 的可 售 套 数 为 42216， 可 售 套 数 增 加 265 套 。10 月 1 日 2007 年 10 月 31 日 ,成 都 五 城 区 本 月 市 场 交 易 也 有 所 下滑 ， 总 交 易 量 同 上 月 相 比 有 较 大 幅 度 的 减 少 ，
37、共 成 交 了 10785 套 ， 减少 了 1413 套 。 本 月 成 交 量 创 连 续 三 个 月 来 的 最 低11 月 1 日 2007 年 11 月 30 日 ， 总 交 易 量 同 上 月 相 比 有 小 幅 度 的 减少 ， 共 成 交 了 10511 套 ， 减 少 了 274 套 。 本 月 成 交 量 创 连 续 四 个 月 来 的最 低 。11 月 五 城 区 可 售 套 数 为 50715 套 ， 而 10 月 份 的 可 售 套 数 为 47166套 ， 可 售 套 数 增 加 3549 套 ， 本 月 的 可 售 套 数 创 四 个 月 以 来 的 最 高 。从
38、 11 月 可 售 套 数 的 增 加 和 成 交 套 数 的 减 少 来 看 ， 本 月 房 地 产 市 场 相 对 低迷 .龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 16 - - 16 -0100002000030000400005000060000 可 售 套 数成 交 总 量可 售 套 数 42481 47166 50715成 交 总 量 12198 10785 10511九 月 十 月 十 一 月2007 年 911 月交易量变化图2、 方 位成 都 市 9 月 除 市 中 心 区 域 ， 其 他 各 区 域 的 可 售 套 数 都 呈 增 加 态 势 ； 城东 成 交 最 大 ， 成
39、 交 了 3698 套 、 城 西 和 城 南 区 域 分 别 成 交 了 2826、 2816套 。成 都 市 本 月 除 城 西 外 ， 其 他 各 方 位 包 括 市 中 心 成 交 量 都 出 现 了 下 滑 。本 月 成 交 量 最 大 的 方 位 是 城 东 ， 共 成 交 了 3337 套 。 城 西 依 然 为 亚 军 ，共 成 交 了 2953 套 。 城 南 比 城 西 成 交 量 少 420 套 ， 共 成 交 了 2533 套 ，排 名 第 三 。 龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 17 - - 17 -3、 住 宅 销 售 排 行从 数 字 上 看 ， 本 月
40、排 行 第 一 的 华 宇 锦 城 名 都 ， 本 月 销 售 了 534 套 ，占 整 个 销 售 量 的 16%。再 从 本 月 开 盘 销 售 的 项 目 角 度 出 发 来 看 ， 本 月 排 行 表 中 的 新 开 盘 项 目 教多 ， 华 宇 锦 城 名 都 、 ICON 英 郡 、 富 丽 东 方 、 凤 凰 城 一 期 都 是 首 次 开 盘 ，借 助 品 牌 开 发 商 的 口 碑 以 及 产 品 自 身 的 特 点 ， 这 几 个 项 目 产 品 的 销 售 速 度龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 18 - - 18 -都 相 对 较 快 。 其 次 从 方 位 上
41、看 ， 本 月 进 入 销 售 排 行 的 除 城 中 、 城 北 区 域 以外 ， 其 他 各 区 域 均 有 分 布 ， 以 城 东 区 域 最 多 。本 月 进 入 住 宅 销 售 排 行 表 中 各 项 目 销 售 数 量 共 2543 套 。从 数 字 上 看 ， 本 月 排 行 第 一 的 花 样 年 .花 郡 ， 本 月 销 售 了 387 套 ，占 整 个 销 售 量 的 15%左 右 。从 本 月 开 盘 销 售 的 项 目 角 度 来 看 ， 本 月 排 行 表 中 较 多 楼 盘 都 推 出 了 新 批 次房 源 。 富 丽 东 方 推 出 了 其 二 批 次 房 源 ，
42、 并 以 4800 元 /平 米 起 价 的 超 高 性价 比 赢 得 了 购 房 者 的 亲 睐 。 富 丽 花 城 在 本 月 20 日 推 出 了 二 期 三 批 次 房源 ， 并 从 27 日 起 开 始 了 三 期 房 源 的 VIP 卡 申 领 。 除 此 外 ， 东 郊 .红 枫岭 商 品 住 宅 4 号 地 块 也 在 本 月 热 卖 。龙湖三千里营销 策划 TNT 团队 - 19 - - 19 -本月进入住宅销售排行表中各项目销售数量共 3643 套，比上个月增加了1100 套。从数字上看，本月住宅销售数量排行前三名的楼盘中，东郊.红枫岭四号地块占据遥遥领先于神仙树大院 2 期和驿鑫乡卿城。这主要是由于红枫林有部分房员为限价房。进入销售排行榜的其他楼盘的销售量均不高。在激烈的竞争中，成都房地产开发投资增幅
