1、,湖南凯盈营销部 2017.02.23,长沙星沙市场分析报告,目录,1,2,4,长沙县的整体市场：1-9月商品房与住宅的供销情况,星沙片区整体市场：片区内供应、成交、成交价格,本项目竞争策略：根据2016年区域内的整体市场，价格参考,注：本报告的数据是来自0731房产网以及对各楼盘的现场踩盘数据，仅作提供资料之用，参考本报告的客户并不能尽依赖此报告取代行使独立判断。,1,长沙县整体市场分析：,2016年1-9月长沙县商品房与住宅的供销情况,长沙县2016年1-2017年2月，商品房总成交量为315万方，住宅成交量为286.5万方，从9月开始，成交量其本保持在20万方经上，其中主要体现在9月、1
2、0月，11月。,整体成交,2017年2月，长沙县商品房总去化量为22.6万方，同比增长了52.7%，其中住宅 去化里为19.8万方，同比增长了42.9%。,整体供应,2016年1-2017年2月份，长沙县商品房新增供应量为176.9万方，住宅新增供 应面积为159.6万方，2016年成交主要以去化库存为主,整体价格,长沙县2017年2月商品房成交均价为5490元/平。其中住宅成立均价为5245元/平 同比增长了7.2%,2,星沙板块市场分析：,板块内其月成交套数据、户型去化、成交均价等,华润置地广场二期 6500元/平,深业睿城 6200元/平,本案,博雅例外 6500元/平,恒大翡翠华庭 6
3、800元/平（精装）,金科时代城 5600元/平,新长海 5500元/平,国泰九龙湾 7000元/平,楚天世纪心苑 4900元/平,蓝山郡 7000元/平,未来漫城 7500元/平,本项目内目前主要在售楼盘为12个，其中主要分布在开元东路上，以住宅为主，建面30万方以上的楼盘为8个，综合体项目有5个。,恒基凯旋门 7200元/平,楼盘分布,项目概况,目前区域内的在售价格分为三个梯队，一梯队的在售均价在7000以上，主要分布在沿松雅 湖边。二梯队的均价为6200-6800之间，主要沿开元路，三梯队的在6000以下。,第一梯队,第二梯队,第三梯队,成交情况,星沙区域内，2016年12017年2月各
4、楼盘成交总量为7850套，成交面积约为约80万方。 2017年2月项目区域内的成交均价为6358，相比2016年9月，增长了13.5%,星沙区域内从2016年开年以来，成交价呈上升趋势，从2016年9月开始，因整个市场的回暖，星沙区域的成交均价每月 涨幅在4%左右。其中恒基凯旋门涨幅达到16%，为区域内涨幅最大。,从上表可以看出，2017年成交量较好的为金科及新长海，其中主要原因是，松雅板块的价格涨幅较大，价格较高，从而使 一部分刚需客户选择价格较底的区域楼盘。,成交情况,星沙区域内，2017年1月2月共成交698套，因1月为春节影响，成交量较底，只成交214套。 2月成交484套，环比上涨1
5、24%,从上图可以看出，区域内1-10月总成交套数据为6296套，其中国泰九龙湾以965套位居榜首，其成交均价达到5900， 其主要以松雅湖资源、地段为依托。其次以恒大居第二，深业居第三，主要是从3月开始，这三个楼盘推出新货， 3-6月成交量较好，恒大主打品牌以及精装，深业以地铁口、低价取胜,注：数据来源0731网,成交情况,2016年1-10月，国泰九龙湾以965套的成交量居区域内的榜首，全年成交均价为5900元/平 其次为恒大，成交总套数为688套，,从上图可以得出，区域内1-10月成交总面积约为66万方。其中国泰、恒大、深业的成交总面积，分别为10.6万方，7.4万方 6.6万方，从单个
6、楼盘来看，国泰与恒大，其中改善型客户较多，享受湖景资源，套均在110平米左右， 其他以100左右的成交楼盘主要以刚需客户居多。,注：数据来源0731网,成交情况,星沙区域内1-10月成交总面积为66万方，恒基、国泰以及恒大的成交的套均面积均为 110平左右，其主要的客户为刚改或者改善需求为主。,目前区域内总库存量为20.67万方，库存量最大的为楚天世纪，为6.9万方，预计下半年区域内各楼盘新增总供应量 为26万方。即下半年区域内的总供应量为46.6万方，供应量较大。,注：数据来源0731网,新增供应,目前区域内总库存量为20.67万方，预计下半年区域内各楼盘新增总供应量为26万方。即下半年区域
7、内的预计总供应量为46.6万方，供应量较大。,市场分析及预判：,主力产品：板块内主要的去化产品为85-120平的小3房、3+1户型，公寓性产品都处于滞销状态，典型代表楼盘有金科时代中心和博雅例外。 成交均价：板块内目前的成交均价为5635元/平，从3月份开始，价格呈上升态势，总体涨幅8.7%，其中9月涨幅最高。从金九银十的成交来看，销售量会持续小幅的增加，同时加之目前良好的市场反馈来看，区域的价格在下半年将会趋于持续小幅上涨的态势。 销售情况：110月区域内供应量约为86万方，销售总量约66万方。 下半年的供应量：预计下半年区域内的供应总量约46.6万，其供大于求在一定程度上会抑制房价的上涨的
8、幅度。,3,本项目的竞争策略：,根据目前区域内的整体市场，价格参考,价格建设,建设本项目目前在售产品的价格，在53005500元/平,从价格来看，本项目处于区域内目前的第三梯队，售价格在4500-5200之间，从成交来看，本项目年处于的价格第三梯队，排在区域内的中间水平。从资源来看，本项目所在的地段，交通以及周边配套成熟阶段。从客户来看，本项目的投资价值、地段、产品、交通以及配套较认可。,但从居住方面来看，客户比较偏向松雅湖片区，从投资方面，客户较注度沿地铁线两边，从价格方面，偏向本项目区域,依据区域的销售以及客户关注情况以及库存产品： 建议本项目现在售的产品的价格，可小度上调，在53005500元/平之间，以确保快速清盘。,THANKS!,2016年10月21日,
