1、,谨呈：卉森置业,新区大盘操作思路沟通重庆正合嘉地产顾问有限公司Reporter ：维勒M,版权声明： 本文仅供客户内部实用，板权重庆正合谷麦地产顾问有限所有，未经重庆正合谷麦顾问地产有限公司书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容,浅谈新区大盘开发,3,从 万科良渚文化村看 新区大盘开发模式,1、项目概况2、项目规划借鉴3、项目运营借鉴,4,万科良渚文化村,5,城市结构 摊大饼结构。郊区居住圈的六大核心组团之一，自然风貌 与产业结构相适应的近郊居住区，被赋予“北秀”的内涵 交通 距离市中心26公里，车程超半小时。距离萧山国际机场车 程最少1小时,1.
2、项目概况距离市中心26km,6,规模 幅员面积总规模10000亩租用地范围约5000亩：山林保护，项目区隔等代征地范围约500亩：道路交通等城市配套征地范围约5000亩：住宅（70%）、公建（10%）、旅游开发用地（20%）人口1万户，3-4万人，可提供8000个工作岗位,1.项目概况万亩大盘，含旅游开发用地,7,2.项目规划规划愿景,8,2.项目规划传统的产品体系,9,2.项目规划 良渚的产品体系：以文化、休闲、旅游为价值外延，从 “卖房子”到卖“生活方式”,核心支撑价值外延,10,2.项目规划良渚的产品体系,11,2.项目规划良渚的产品体系,12,2.项目规划良渚的规划布局,13,2.项目
3、规划良渚的规划布局,14,2.项目规划良渚的规划布局,15,2.项目规划良渚的规划布局,16,2.项目规划良渚的配套简介：文化配套设施,17,2.项目规划良渚的配套简介：文化配套设施,18,2.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,19,2.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,20,2.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,21,2.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,22,2.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,23,2.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,24,2.项目规划良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,25,2.项目规划良渚的配套简介：医疗配套设施,26
4、,2.项目规划良渚的配套简介：医疗配套设施,27,2.项目规划良渚的配套简介：医疗配套设施,28,2.项目规划良渚的配套简介：医疗配套设施,29,2.项目规划良渚的配套简介：教育配套设施,30,2.项目规划良渚的配套简介：教育配套设施,31,2.项目规划良渚的配套简介：教育配套设施,32,2.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施,33,2.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施,34,2.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施,35,2.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施,36,2.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施,37,2.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施,38,2.项目规划良渚的配套
5、简介：商业配套设施,39,2.项目规划良渚的配套简介：商业配套设施,40,2.项目规划良渚的配套简介：居住产品,41,2.项目规划良渚的配套简介：居住产品,42,2.项目规划良渚的配套简介：居住产品,43,2.项目规划良渚的配套简介：居住产品,44,2.项目规划良渚的配套简介：居住产品,45,1.2.3.4.5.6.7.,建立分散式的村落中心，形成了快捷高效、步行可达的配套系统。完善的、全生命周期的、各消费档次兼备的商业配套才是郊区大盘必备阶段性持有社区商业有利于社区良好商业配套氛围的构建。文化设施建设实现对古、今、中、西文化艺术的覆盖，构建完整的文化设施系统。理想人居模式：有山有水，有点田，
6、离尘不离城。实行以初改为主，终改为辅的稳健性、全产品线策略。以相对高品质、全配套、低总价的高性价比策略吸引主城客群快速导入居住人口的关键因素。,2.项目规划：借鉴良渚文化村规划体系及产品结构的成功要素：,46,3.项目运营开发历程：四个阶段,47,3.项目运营开发过程中住宅与配套交替实施,48,3.项目运营从项目运营层面，住宅持续热销,49,3.项目运营：借鉴良渚的开发原则,50,对 本项目的核心借鉴,万亩新城再造，应站在城市运营高度，多元化战略合作，一二级联动、PPP模 式等，而不是与非同景、金科等项目在二级开发层面比较,正合观点1:,万亩新城再造，须占位城市运营高度,配套、住宅交替开发、逐
7、步呈现，给客户以看得见的未来,正合观点2:,漫长开发周期，须逐步兑现规划，构建持续的市场信心,53, ,五星级酒店集群 鹭岛高尔夫球场 璧山文化古镇 滨湖商业街、会所 SPA、恒温泳池、2 个室外泳池 游艇码头 中药老年养生基地 婚纱摄影基地 墅外露营基地等,正合观点3: 新区生活，完善可落地的便民配套，远比高大上更重要项目内部规划配套极其完善：,正合观点4:,当下最紧急，保证充足供货量，快速平衡现金流， 保证配套建设；正合观点5:,当下最重要，全盘整体定位和开发战略，多元,化战略合作，一二级联动,正合顾问业务中心案例卡,A 区域规划案例, 项目名称：“金牛区城市中心”定位 项目地址：位于成都
8、市金牛区 委托方：成都市金牛区政府 服务时间：2008年3月, 项目简介：占地约8平方公里，以沙湾-交大路为主轴，包括中铁二局、沙湾、交大、金府四大片区，打造金牛城市副中心。, 服务内容：城市建设发展战略及区域板块功能,定位。,金牛区城市中心规划, 项目名称：成华中心区整体发展战略研究 项目地址：位于成都市成华区 委托方：成都市成华区政府, 服务时间：2010年2月2010年3月, 项目简介：占地约5平方公里，加快成华区现代化转型，将建设路打造为“城市商业副中心”，实现“一核”、“两心”、“一线”、“一河”的片区改造。, 服务内容：城市建设整体发展战略、区域板块,功能定位及改造建议。,成华区中
9、心区, 项目名称：中信华阳万亩区域整体功能定位及,功能分区规划, 项目地址：位于成都市双流县 委托方：中信集团, 服务时间：2010年05月2010年06月, 项目简介：占地约6.7平方公里，本区域位于城市发展主轴方向，是城市新CBD延展区域，是城市功能的完善、补足，RBD休憩新城定位。, 服务内容：项目一二级联动发展战略、整体功,能定位及功能分区规划，土地营销策略。,中信城南万亩区域, 项目名称：中信蜀都新城土地发展战略研究 项目地址：位于成都市郫县 委托方：中信集团 服务时间：2008年, 项目简介：占地4.7平方公里，集居住、商务和旅游度假休闲功能于一体，规划有住宅、酒店、大型购物中心、
10、文化体育中心等多种产品型态的宜居新城。, 服务内容：项目一二级联动发展战略定位和策,划分析，土地营销策略。,中信蜀都,概念高度建立旧城改造模式项目开发策略土地出让策略及次序, 服务内容：整体定位、规划建议、出让模式及次序,迈瑞沙坪坝中心片区项目 项目位置：重庆市沙坪坝 委托方：迈瑞 项目规模：3.5平方公里 项目属性：城市中心旧城改造 客户困惑：,临沂城市RBD休闲娱乐产业链, 项目名称：化武路产业功能发展方向研判 项目地址：位于山东省临沂市 委托方：中核集团 服务时间：2013年, 项目简介：政企合作/一级土地整理项目，总占地2.1万亩，2020年前，实际可开发用地约4.7平方公里，集休闲、
11、娱乐、商贸、旅游、教育、居住等复合功能为一体的城市新中心。 服务内容：一级土地整理、产业功能发展方向,研判、细化定位及运营发展建议。, 项目名称：青白江汽车博览产业项目定位 项目地址：位于成都市青白江区 委托方：金通运德 服务时间：2014年, 项目简介：打造成都“汽车后市场”的全产业链，形成成都“汽车后市场”的研发、物流、展示、交易、会展、商务、以及信息交换的平台。, 服务内容：汽车产业区功能细化定位及地块发,展战略。,青白江汽车博览产业链,B 大盘开发案例,重庆 成都 昆明 西安 福州,华侨城项目,区位属性：礼嘉新兴生态居住区 服务时间：2014年 项目属性：礼嘉新城规划（ 215万综合大
12、盘） 客户关注点：城市站位、项目定位、各物业形态落位及开 发时序 正合价值（解决方案）, 【城市站位】正合经过多年对重庆发展趋势研究，基于重庆经济产业、城市建设、人口能级、楼市格局及本项目基础属性、发展目标分析，提出世界级城市度假区城市站位 【项目定位】基于板块为城市新区、资源型区域等要素，正合提出“新兴城市模板公园城市”核心方向。打造便捷之城、生态之城、时尚之城、休闲之城、健康之城 【物业落位及产品创新】结合项目竞品及市场发展趋势研究，正合在联排、叠拼、高层、洋房、独栋打造全方位创新产品，控制销售面积、提升赠送率、提升溢价能力,世界级城市度假区重庆华侨城定位,区位属性：重庆主城西进发展轴，主
13、城第三极发展方向 服务时间：2015年6月 项目属性：重庆西部新城文旅复合大盘 客户关注点：城市区域站位、重庆宏观楼市、项目物业发 展方向及价格研判 正合价值（解决方案） 【城市区域站位】正合经过多年对重庆发展趋势研究，基于重 庆经济产业、城市建设、人口能级、楼市格局及本项目基础属 性、发展目标分析，给出项目属于高潜力城市、低非优质区域 占位 【主城宏观楼市】基于主城、沙坪坝区域及大学城西永板块市 场近三年商品房、住宅、商业、写字楼、公寓等成交量价、成 交结构变化及未来趋势研究，正合得出重庆目前处于市场下行 阶段、以价换量特征明显，机遇小于等于风险。 【物业发展方向及价格研判】结合主城、沙坪坝
14、区域及大学城 西永板块市场发展特征及趋势，正合认为住宅与公寓属机会与 风险共存，商业和写字楼受市场和产业限制，风险大于机会,新城文旅复合大盘 重庆万达文旅城, 项目名称：香江长寿湖项目整体功能定位及功,能分区规划, 项目地址：位于重庆市长寿区长寿湖西岸 委托方：香江, 服务时间：2012年, 项目简介：占地约2平方公里，于重庆长寿湖景区，站位西南首席养生度假区的，以山水、人文、温泉、高尔夫等多重资源打造生态度假体验区。, 服务内容：项目发展战略、整体功能定位、功,能分区规划及营销推广战略,香江长寿湖项目, 项目名称：鼎邦篆山坪项目整体功能定位及功,能分区规划, 项目地址：位于重庆市江津篆山坪区
15、域 委托方：鼎邦, 服务时间：2012年, 项目简介：占地约3.3平方公里，以江津绝无仅有的规模优势，定位于国际半岛公园城，承载江津居住拓展功能区使命, 服务内容：项目发展战略、整体功能定位、功,能分区规划,江津篆山坪项目, 项目名称：国盛莲花湖项目整体定位及功能规,划分区布局, 项目地址：位于重庆市大学城 委托方：国盛, 服务时间：2013年, 项目简介：占地约20平方公里，以人文、生态、安居为核心的国际级湖居生活新典范。, 服务内容：项目发展战略、整体功能定位、功,能分区规划及经济评估,国盛莲花湖项目, 项目名称：南充青莲万亩区域开发项目 项目地址：南充市高坪区青莲镇境内 委托方：泽科集团
16、, 服务时间：2014年4月-至今, 项目简介：南充市青莲统筹城乡发展试验区分为果镇、花镇、草镇、林镇四大功能片区。规划总面积约 7.6平方公里。目前，该项目已完成总体规划和控制性详细规划及一期修建性详细规划设计工作，土地平整及拆迁工作正在紧锣密鼓进行中。, 服务内容：项目区域整体发展战略定位，首,期市场定位及物业建议,南充青莲万亩区域开发项目,C 政府性质企业服务案例,73,重钢旧址文创新革渝富大渡口工博项目 区位属性：大渡口城市传统边缘区 服务时间：2014年 项目属性：重钢旧址改造文创项目（总占地95亩，总建面11万，其中自持9万，销售2万） 客户关注点：销售型商业定位 正合价值（解决方
17、案） 【销售型商业定位】基于“中国首个主题体验式工业博物馆”整体定位前提下，结合板块为城市传统边缘区，商务价值弱，区域各种配套匮乏等实际情况，正合提出先运营后销售策略，产品功能复合化，提高其兼容性 【产品策略】产品功能性强，实行先运营后销售策略，通过前期招商引进知名品牌，形成集聚效应，加速区域成熟度及弱化客户对区域抗性，以便后期销售，降低销售风险,74,景区文化综合体国富沙磁文化广场,区位属性：磁器口旅游景区沙磁文化中心嘉陵江景 服务时间：2014年 项目属性：城市景区文化综合体项目（19.4万方住宅， 8.3万方公建） 客户关注点：整体规划、产品定位、品质打造 正合价值（解决方案）【整体规划
18、】内部商住分离，外部打造3万方文化立体广场， 保证与磁器口、嘉陵江等的最佳动线联系 【公建定位】街区游逛商业对磁器口商业进行提档升级，打 造深度体验的时间消费场；以公建住宅LOFT为塔楼主力，并 打造酒店和少量办公 【住宅定位】抓市场主力刚需客群，打造人文、绿色、智慧 的滨江品质人文活力社区 【文化挖掘】深度挖掘沙磁文化，打造文化广场的同时，寄 文于商，将文化融入商业，并打造文化社区，全方位渗透沙 磁文化,纯商业定位康田紫悦府二期商业项目 区位属性：沙坪坝大学城 服务时间：2015年04月 项目属性：大学城纯商业项目（3.3万纯商业用地） 客户关注点：产品定位、客户定位、塔楼方向 正合价值（解
19、决方案）,【商业可行研究】正合通过详细梳理区域内商业的供 求量，判断适合本项目发展的商业模式，找到并解决 客户来源、客户需求，再次基础上，顺应市场变化， 提出二层7.3米的产品创新，并提出商业发展的新模 式O2O； 【产品规划设计】正合通过设计院资源将本次产品规 划尽可能的落地，并指导项目经济测算及估值,76,高强度低密创新康田茶园项目, ,区位属性：茶园新区中央居住区 服务时间：2015年 项目属性：低密度住宅地产（总建筑面积44万方，容积 率1.5） 客户关注点：住宅产品定位 正合价值（解决方案） 【产品方向】结合开发商核心诉求：如何在高楼面价下，实 现产品价值最大化，同时保证快销；正合提
20、出极致高低配（ 高层+别墅）的组合方案 【住宅产品】正合根据扎实的市场数据分析基础和丰富的产 品创新沉淀，提出项目无资源条件下必须走经济型路线 【产品创新】联排、叠拼、高层产品创新，更高强度的排布 方式，控制销售面积、增加赠送面积、提升溢价能力,77,高强度低密创新渝开发星河one,区位属性：两江新区传统居住区 服务时间：2014年 项目属性：低密度复合住宅地产（13万低密住宅+6万 方公建） 客户关注点：公建定位、住宅产品定位 正合价值（解决方案）, 【公建定位】基于板块为传统居住区，商务价值弱，正合提出公建住宅化、打造LOFT，主打投资和刚需居住客群 【住宅产品】正合根据扎实的市场数据分析
21、基础和丰富的产品创新沉淀，提出项目无资源条件下必须走经济型路线,【产品创新】联排、叠拼、洋房产品创新，控制销售面积、 增加赠送面积、提升溢价能力,区位属性：城市外延版块白市驿镇边缘区 服务时间：2015年 项目属性：白市驿城区规模最大的商住复合项目（48万方） 客户关注点：项目定位、各物业形态落位及开发时序 正合价值（解决方案）, 【项目定位】作为区域规模最大的领导项目，正合提出“产城融合示范区中央城市综合体”的定位方向。全面超越竞品，构建白市驿新中心； 【产品定位】在容积率2的条件下，正合提出商住高低配，住宅打造“纯洋房社区”，商业定位为“高新西区首个家庭全业态，体验式购物中心”,打造购物中
22、心+主题商街+社区商业+塔楼公寓的产品组合； 【开发策略】针对目前区域陌生的条件，正合提出“先品质、后生活；先住宅、后商业”的开发策略，前期以品质洋房入市，以高品质产品和区域大盘形象获得认知；随着区域发展，单一住宅产品转向公寓、商业街多元产品配套；到片区成熟，住宅反哺商业,购物中心运营，实现利润和口碑双重丰收,产城融合示范区中央城市综合体 西锦白市驿项目定位,C 商业、城市综合体及其他品牌,开发企业案例,【发展方向】正合基于江北区第二大核心商圈的城市发展 轨迹，从配套、规划供地、周边四大板块客群需求等研究， 制定本项目”江北区第二中心”的发展方向； 【核心价值】正合通过对各条产品线的梳理，构建
23、让客户 “看到并信任”的6大核心价值体系； 【开发分期】基于对区域发展阶段的梳理和地块条件的研 究，正合提出“先品质、后生活；先住宅、后商务”总体 发展策略，整体分为三期开发。,核心商圈大型城市综合体 中渝国际都会 区位属性：江北区新牌坊服务时间：2015年 项目属性：大型城市综合体（200万方） 客户关注点：项目发展方向、核心价值体系构建、开发分期 正合价值（解决方案）, ,区位属性：璧山绿岛新区CBD核心区域 服务时间：2014-2015年 项目属性：160万集居住、办公、商业等于一体的城市 综合体项目 客户关注点：住宅产品品质与商业配套 正合价值（解决方案） 【公建定位】对于尚不成熟的城
24、市新区， 65万方公建风险较 大，正合将公建进行多条产品线分解分别研究可行性，提出 公建住宅化、产品试水化策略 【住宅定位】基于2地块综合质素优于3地块，正合建议2地 块以舒居型联排别墅为主，高层填补容积率，3地块打造以刚 需为主的中等规模社区 【产品创新】（3地块）街镇中心与新式街坊互补；三叠、住 宅化LOFT等多条产品线覆盖，高性价比,天安绿岛中心CBD规划,区位属性：世界遗产金佛山景区正门口 服务时间：2014年 项目属性：低密度复合旅游地产（3万低密住宅+1万方 旅游度假商业） 客户关注点：文化挖掘和商业主题打造、住宅产品定位 正合价值（解决方案）, 【商业定位】依托于世界自然遗产金佛
25、山的强势区位条件，以及政府统一规划的5400亩的金佛山国际度假村的定位，找到项目商业在这5400亩中的角色定位；其次根据甲方要求挖掘百年中华文化主题，打造商业的主题性，真正实现寄文于 【住宅产品】正合结合丰富的重庆旅游度假市场经验、扎实的市场数据分析基础和丰富的产品创新沉淀，提出项目在金佛山旅游地产处于发展起步阶段的条件下必须走经济型路线 【产品创新】mini度假洋房产品创新，控制销售面积、增加赠送面积、提升溢价能力,景区文化主题商业 旅投天星小镇,【项目定位】基于板块为空港区域，配套不成熟，临空为 特色优势，正合提出主打体验式公园商业，打造重庆首个 百万方世界体验式购物公园 【主题概念】正合
26、根据地块周边分析及客群调研，提出以 “重庆第四航站楼”主题概念，打造江北国际机场以外重 庆唯一的值机服务中心，提升项目商业价值,渝北回兴片区商贸中心规划 区位属性：回兴板块产业园区域 服务时间：2014年 项目属性：以临空经济为主题的大规模综合型商业开发项目 （78万方商业） 客户关注点：项目定位、商业主题概念 正合价值（解决方案）,84,【住宅产品定位】正合根据扎实的市场数据分析基础和丰 富的产品创新沉淀，提出复合型的产品组合，面对区域竞 争，主打经济型产品路线； 【产品创新】联排、叠拼、洋房、高层、公建产品创新， 低总价、高赠送、提升溢价能力,滨江资源型中低密复合招商依云江湾 区位属性：巴
27、南区巴滨路中央活动区 服务时间：2013年 项目属性：滨江资源型低密度复合住宅地产（32万中低密住宅+6.5万方公建） 客户关注点：住宅产品定位 正合价值（解决方案）,85,高成本高溢价突破招商Yoho town, ,区位属性：江北电测村观音桥扩容边缘区域 服务时间：2015年 项目属性：小规模中密度住宅地产（7.6万小规模二类 居住用地项目） 客户关注点：商业定位、其他公建定位、住宅定位、高 成本下高溢价 正合价值（解决方案） 【商业定位】正合提出强主题概念、业态复合化、产品主流 化、街区最大化四大商业溢价策略，打造城市主场*24小时* 全时段艺术时尚商业范本 【其他公建定位】基于板块为商圈
28、扩容边缘区，受老旧小区 阻隔，商务价值弱，且LOFT溢价较高，正合提出公建住宅化 、打造LOFT，主打投资和刚需居住客群 【住宅定位】正合根据抓主流客户趋势、产品创新找溢价、 区域内外对比具优势三大原则，提出打造区域首个全跃层活 力居住社区，实现产品溢价,86,高强度低密创新世茂茂悦府, ,区位属性：照母山城市热点居住板块 服务时间：2013年 项目属性：低密度复合地产（22万住宅+8万公建） 客户关注点：公建定位、住宅产品定位 正合价值（解决方案） 【公建定位】基于板块为传统居住区，商务价值弱，正合提 出公建住宅化、打造LOFT，主打投资和刚需居住客群 【住宅产品】正合根据扎实的市场数据分析基础和丰富的产 品创新沉淀，提出项目无资源条件下必须走经济型路线 【产品创新】联排、叠拼、洋房产品创新，控制销售面积、 增加赠送面积、提升溢价能力,其它战略合作企业，长期提供拿地策略，项目可行性研究服务,D 土地推荐成功案例,华港翡翠城,华港翡翠城正式更名为中航 翡翠城,出售照母山地块,现项目名称 世贸府,出售中信未来城部分地产,正合在充分理解开发商战略合作需求的同时，还曾成功引荐联系了多个优质企业进行战略合作，促进双方合作伙伴的达成，成功转介土地部分引荐案例展示：,
