因明-杜松雅韵售楼部物业服务方案.doc

1、“因明杜松雅韵”售楼部物业服务方案为了配合成都因明房地产开发公司所开发项目“因明杜松雅韵”的销售工作，规范售楼部物业管理服务工作，我司根据“因明杜松雅韵”物业布局风格和物业档次的定位。我们就“因明杜松雅韵”销售中心的物业服务工作提出以下方案：一、人员配置及管理(一)、服务人员配置共配置服务人员 9 名。其中：物业负责人（考虑售楼部规模较小可由销售经理兼任）1 人，门口礼宾 3 人，吧员 2 人，夜间值班 1 人（休息换岗可由礼宾岗顶替） ，环境维护 2 人。(二)、各岗位工作标准及岗位说明书1、各岗位工作标准“因明杜松雅韵”项目服务中心各岗位工作标准岗位 类别 内容 标准称呼礼节 称呼客人时应

2、恰当使用语得体，如：“先生”、“太太”、“女士”、“小姐”等。笑脸相迎，态度和蔼，主动问好，如：您好！早安！午安！晚安！等。接待客人程序：先主客后随员，先女宾后男宾。接待礼节送别客人时，主动征询意见，并讲“再见”，“欢迎您再次光临”。微笑服务 态度亲切、面带微笑应答礼节解答业主问题时必须站立，语气温和耐心，双目注视对方；对业主的问话听不清时，应说：“对不起，请您再说一遍好吗？”，处理问题时语气要婉转。如对业主的问题一时答不上来，应先致歉意再查询，当业主对回答表示感谢时，应说：“别客气，不用谢”。 保持接待环境安静员工在工作中要保持工作地点的安静，不可大声喧哗，不得开玩笑，哼歌曲。进入业主家业主

3、家不得随便出入，当确有事情需要进入时，服务人员必须先轻轻叩门，待业主同意后方可轻轻推门入内，叩门不可过急。出门时应面朝业主轻轻推出并把门带上。注意操作礼节未经业主同意，绝不可嬉逗业主的小孩，以免使其不悦，不要乱给孩子食物。员工不得与业主开玩笑、打逗，不要表示过份亲热，严格掌握好分寸，不要随意打听业主的年龄、职务、工资等私事，以免引起误会。 不要轻易接受业主赠送的礼物，如果不收会失礼时，应表示谢意，并按有关规定处理。礼节礼貌其他当业主要求与员工一起合影时，一般应婉言谢绝，但不可使业主难堪。男员工经常修面，不留胡须面容女员工化淡妆，不可浓妆艳抹男员工发脚不过耳，后不过领，发型美观大方，经常梳理，保

4、持清洁发型女员工不准留长发，其它岗位女服务员需用黑色发结束起，不得加其它头饰。发型美观大方，经常梳理，保持清洁全体服务人员仪容仪表标准手部 手部保持清洁，经常修剪指甲，女员工不允许涂指甲油着装员工上岗必须穿公司规定的制服以及鞋袜，男员工穿黑色袜子，女员工穿肉色丝袜，服装必须熨烫平整，纽扣齐全，证章佩戴在规定位置，皮鞋保持清洁光亮。 服务中不得戴太阳眼镜，不得穿拖鞋，不得卷袖口、裤脚。每天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食品以保证口腔清洁。 其他经常洗澡，身上无异味，并保持皮肤健康。与业主谈话时必须站立，与业主保持一步半距离。与业主谈话时要精神集中，留心业主吩咐，不得漫不经心，左顾右

5、盼。与业主谈话时要准确、简洁、清楚、表达明白。说话时要注意轻重缓急，讲求顺序，不要喋喋不休。与业主谈话的声音以两个人能够听清楚为限，语调平稳、轻柔，速度适中。谈话时目光应注视对方，表情自然，保持微笑。谈话时不能做出伸懒腰、打哈欠、玩东西等动作，不可唾沫四溅，这是失礼的行为，应该杜绝。 谈话时不要涉及对方不愿谈及的内容和隐私。回答业主问题时不得直接说：“不知道”，应以积极的态度帮助业主或婉转地回答问题。 如遇业主心情不佳，言语过激，也不要面露不悦的神色，要以业主永远是对的准则对待。 不要与同事在业主面前说家乡话，扎堆聊天。 不要与同事议论业主的短处或讥笑业主的事情(如：跌倒、打碎物品等)。不得偷

6、听业主们的谈话，如遇有事需找正在谈话中的业主时，应先征得业主同意后再与业主谈话。言谈规范 /接听电话时，应先报清楚自己的岗位和姓名，然后客气地询问对方我能为您做什么。/ 员工举止要稳重，落落大方，表情自然诚恳，和蔼可亲。 站姿 员工站立时应挺胸抬头，不得前俯后仰或把身体依靠在某一设施上。员工行走要轻而稳，上体正直，抬头，眼平视，两臂自然地前后摆动，肩部放松。切忌摇头晃肩，上体左右摇摆。行走在走廊行走时，员工不可并行，更不得互相拉手搂腰，互相追逐。举止规范坐姿坐姿要端正，腰部挺起，胸前挺，双肩平正放松，坐时应坐椅子的三分之二，不要坐在过沿上。手自然放在双膝上，双膝并拢，目双视。不可在椅子上前俯后

7、仰，摇腿、跷脚或跨在椅子、沙发的扶手上或架在茶几上。手势员工的手势要求规范适度。再给业主指引方向时，要把手臂自然前伸，手指并拢，掌心向上指向目标。在介绍和指引方向时切忌用一个手指指点。谈话时手势不宜过多，幅度不宜过大。另外，在使用手势时还要尊重各国不同的习惯。 禁止行为在业主面前，任何时候不得有以下行为：打喷嚏、打哈欠、伸懒腰、挖耳鼻、剔牙、打饱嗝、挖眼屎、搓泥垢、修指甲、吸烟、吹口哨等，这是极不礼貌的举止，必须杜绝。 所有来电，务必在三响之内接答。 接电话先问好，报单位，熟练准确地使用公司及服务中心名称亲切地使用问候语“请问能帮您什么忙？通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下约五公分

8、处，中途若需与他人交谈，应用另一只手捂着话筒。必要时做好记录，通话要点要问清，然后向对方复述一遍。对方挂断之后，方为通话完毕，任何时候不得用力掷听筒。对业主的询问，要热情、有礼，迅速地应答。掌握公司、服务中心的组织结构，熟悉主要负责人的姓名、声音。熟悉常用电话号码。 熟悉有关物业询问的知识。/在工作中，不该问的不问，不该看的不看，不闲扯，不谈笑。迎送 站立迎接业主(客人)，对来服务中心的客人表示欢迎，对离开中心客人道别。事务处理 重视业主的投诉、报修、咨询等事务，并把这些投诉转达给相关部门，以便迅速解决。记录 详细记录，认真填写交接班本，记下已完成的工作内容及有待下一班继续完成的工作，写上日期

9、、时间和姓名。注意事项 遇到日常工作以外的情况，不要擅自处理，立刻向相关领导汇报。/保密事项 业主的情况、业主的房号。 着装整齐、统一，衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距(或跨立姿势站立)对客户或来访者笑容可掬、亲切、耐心，杜绝闲散人员进入管理范围器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然对客户要用规范用语问好综合服务管理员迎宾员/认真作好访客登记工作，并及时与秩序维护员保持联络遇紧急情况发生时，按紧

10、急事件处理程序办熟知各种器械、设备使用方法，熟练掌握使用技巧不在当岗期间聊天、说笑、打闹(正常工作需要除外)下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求地面、路面无垃圾、纸屑、无积水、污渍办公用具桌椅、沙发、文件柜、茶几无灰尘，烟灰缸无烟头。售楼部内绿化植物无灰尘、摆放整齐每 100 平方米控制烟头或纸屑在 1 个以内垃圾必须做到日产日清卫生间内无痰迹、烟头、杂物，无臭味样板间内物品摆放整齐，无灰尘、纸屑保洁工作标准保洁员每日更换垃圾袋，清理残液，喷香 1 次日两2、各岗位说明书保洁员岗位说明书岗位名称 保洁员 所属部门 保洁绿化部直接上级 因明杜松雅韵保洁部主管 职务代码岗位工资

11、 1110 工作目的 使管辖区域内卫生保持干净工作描述职责任务1、遵守公司劳动纪律及员工行为规范。按规定时间上、下班，不迟到早退。2、保洁人员需做到管辖区内随时保持没有纸屑、烟头、痰迹及污渍等。3、每天拖洗地面、擦拭扶手、护栏、办公桌椅一至二次，并随时保洁。4、每周至少擦拭玻璃、门窗二次，并随时保洁。5、卫生间定时和不定时保洁相结合。确保空气清新无异味，便池干净，地面无积水，无污渍。6、售楼部室内墙面做到涂料面和装饰面整洁，无污迹，无蜘蛛网。7、爱护保洁用具，有意损坏或丢失者，照价赔偿。8、工作时与客户相遇，应停下工作让客户先通行，并主动问好。9、工作时要做到操作轻、说话轻、走路轻；效率快。业

12、绩标准 无卫生死角工作难点 如何使整个售楼部环境保持整洁工作禁忌 工作区域有卫生死角职业发展 保洁部主管任 职 资 格知识经验1、男女不限，35 岁以下，初中以上文化，持有有效身份证；2、具有一年以上保洁工作经验；3、能正确使用各种清洁剂、操作保洁机器设备。核心技能 等级 1 等级 2 等级 3 等级 4 等级 5演算 交流 信息技术 自我改善 与人合作 核心技能解决问题 综合素质1、熟悉公司的规章制度和员工手册 ；2、身体健康，能吃苦耐劳；3、有责任心，工作积极主动，服从公司排，遵守公司制度；4、注意礼节礼貌，使用文明语言。秩序维护员(巡逻岗)岗位说明书岗位名称 秩序维护员(巡逻岗) 所属部

13、门 秩序维护部直接上级 秩序维护班班长 职务代码岗位工资 1900 工作目的 巡逻发现安全隐患，及时制止不法行为工作描述职责任务1、 执行公司指定的任务，按规定着装，于指定岗位当值。2、 做好客户迎接送别工作。3、热情接待每一位客户，防止一切可疑人员进入售楼部，为客户提供力所能及的帮助（如：老人搀扶、帮客户掂物品等） 。4、保障售楼部正常工作秩序及维护开发公司、物管公司的形象。5、妥善处理岗位内发生的事件，并及时上报有关领导。6、在岗位上严禁与工作无关的人员攀谈，非特殊情况严禁使用电话(手机)，严禁高声喧哗、嬉笑打闹。7、提前作好上岗准备，严格执行交接礼仪，交接记录清楚。8、熟记售楼部及地方治

14、安、消防、医疗、交通等救急电话以便应急时使用。9、熟悉各类突发事件的应急处理程序。掌握消防器材的使用方法，熟悉水源及电源总阀具体位置。10、负责灯光、背景音乐、空调控制。业绩标准1、任何情况下不准与客户发生冲突，处理问题先敬礼；2、发现治安事件或紧急等情况，或发现盗窃、抢劫等刑事案件，按公司规定处理。工作难点 如何及时发现安全隐患工作禁忌1、粗心大意、安全意识淡薄；2、发现不法行为不予以制止。职业发展 安防班班长任 职 资 格知识经验1、男，年龄 35 岁以下，身体健康，持有有效身份证；2、初中以上学历，具有一年以上安全保卫工作经验；3、身高 175cm，五官端正；4、有安全管理基础知识。核心

15、技能 等级 1 等级 2 等级 3 等级 4 等级 5演算 交流 信息技术 自我改善 与人合作 核心技能解决问题 综合素质1、熟悉国家安全管理方针政策和公司有关规定；2、善于观察分析问题，具有安全事故分析和突发安全事故临时处置能力。客户服务人员岗位说明书岗位名称 客户服务人员 所属部门 服务中心直接上级 服务中心 职务代码岗位工资 工作目的 确保门岗工作秩序井然工作描述职责任务1、严格按公司安管理制度操作，于指定岗位当职，不能擅离岗位。2、按规定着装（迎宾礼仪服装） ，严格执行接待礼仪，精神饱满，姿态端庄，微笑服务，形象良好，举止文明、大方、优雅。3、主动、耐心、细致周到地为客户服务，随时注意

16、售楼部外来人员动向，防止闲散人员进入售楼部。保持销售的正常开展。4、发生各类突发事件，应立即上报。5、协助作好岗位的清洁卫生。6、协助销售人员作好其他接待事务。7、完成上级交待的其它事务保守内部机密。业绩标准1、保证门岗通道畅通；2、确保车辆的安全出入；3、各种记录完整。工作难点 如何有效的发现安全隐患，防止安全事故的发生工作禁忌 安全意识淡薄，粗心大意，应变处理能力差职业发展 秩序维护班长任 职 资 格知识经验1、男，年龄 25 岁以下，身体健康，持有有效身份证；2、初中以上学历，具有一年以上安全保卫工作经验或迎宾工作经验；3、有安全管理基础知识。核心技能核心技能 等级 1 等级 2 等级

17、3 等级 4 等级 5演算 交流 信息技术 自我改善 与人合作 解决问题 综合素质1、具有物业服务基础知识，了解国家有关安全方面的法令、法规；2、熟悉规章制度和秩序维护部标准作业规程；3、安全意识强，处理一般安全事故；4、熟悉辖区内业主的基本情况，与业主相处有亲各力。三、员工的培训和考勤管理为了全面实现“因明杜松雅韵”项目物业管理服务目标，必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，我司长期以来将培养现代化的高素质员工，规范企业培训体系作为企业发展的长期战略和基础。公司为了培养和储备人才，保障培训工作有效落实，公司的各职能部门与各服务中心密切配合、精心策划、严密组织，开展形式多样的培训工作。

18、让培训工作真正做到发掘人才、培训人才、升华人才、留住人才。（一） 、培训机制为了做好培训工作，使培训工作有效实施、严密监察、科学化管理，公司将培训工作划分为了一级培训和二级培训。一级培训包括： 公司根据发展需要，针对公司管理骨干(公司决策层、各职能部门负责人、各服务中心经理/副经理/经理助理、服务中心经理/副经理、主管、高级物业助理等岗位，以及因工作需针对性培训的管理骨干)组织的有关管理知识、管理技巧、物业管理专业知识和法规等方面知识的培训； 公司新员工的上岗前的基础教育和专业知识培训； 公司组织的服务中心之间、服务中心与职能部门之间和公司与其他公司之间的经验交流培训； 公司外派的持证上岗以及

19、各类专业、技术的培训。二级培训包括： 各职能部门、各服务中心组织的内部为提高工作质量和效率而进行的专业技能培训、管理培训、物业管理知识培训、公司制度培训等； 品质发展部组织的员工转岗培训。（二） 、培训目标1.公司的培训目标(1)员工培训合格率100%(每年统计)(2)新进员工入职上岗培训率100%(每半年统计)(3)培训考核参加率100%(4)转岗培训率100%，转岗培训合格率100%(5)管理人员、技术人员持证上岗率100%(6)保证员工年度培训在150课时以上。2.培训方式(1)在职进修：公司自行出资组织的有针对性主题的授课和讲座。(2)脱产进修：根据公司需求，公司出资选送员工外出参加的

20、短期培训或专职培训。(3)自我进修：主要是员工自行参加电大、夜大、函大的培训学习，公司将视情况给予一定的经济资助。（三） 、培训工作程序（见下图）（四） 、 “因明杜松雅韵”项目服务中心基本培训课程反馈分析、比较、需求确定培训计划设计培训课程选定培训方法准备培训条件指定培训人员实施培训计划分析评估培训效果评价培训工作的有效性为了项目管理目标的实现，贯彻落实公司发掘人才、培养人才、升华人才、留住人才的管理培训思想， “逸源香舍”项目服务中心除了积极参与公司组织的一级培训外，项目将按以下基本内容实施培训：岗位 培训内容 培训频次/周 期 授课人/主持 效果检验业务学习 1个月 /新招聘员工 实习

21、2个月 /公司/服务中心考核管理人员业务学习：业务文件、报刊、书籍、经验总结交流等每周 公司品质部 经理 半年考核常规训练：晨跑、拳术练习、队列训练、值勤动作训练每日早晨 秩序维护部主 管/领班 半年考核思想教育 1次/每周 公司品质部 经理 /经验总结 1次/每周 秩序维护部主 管 /业务知识 2次/月 秩序维护部主 管 半年考核秩序维护员（含迎宾）应急预案演练 1次/月 秩序维护部主 管 半年考核思想教育 1次/月 保洁部主管 /保洁保洁技巧 1次/月 保洁部主管 半年考核（五）员工的考勤管理员工应遵守公司的员工手册及公司相关管理规定。 “因明杜松雅韵”项目售楼部员工统一按公司考勤及工作制

22、度要求，由现场负责人负责进行考勤管理。并负责现场管理和协调工作。四、工作督导和协调1、在销售中心现场建立早检查早点名制度。每天上午 8：50 进行早检查，早检查时，上岗人员统一在销售中心门口适当位置列队集合，由现场综合管理员对上岗人员个人着装、仪容仪表进行检查讲评，对工作情况、注意事项、工作安排进行讲评和安排，并将检查结果进行记录，作为员工绩效考核的重要依据。2、建立周例会制度。由现场综合管理员组织，对本周的情况进行讲评，对下周工作进行安排。周例会时应请示销售负责人，征求其工作中的建议及意见或请销售负责人直接参加。3、现场综合管理员要定期参加开发建设单位的有关会议，向开发公司领导汇报物业服务工

23、作，并听取领导的意见，了解项目进展情况，并将情况及时反馈到物业公司。4、现场综合管理员每天应按照清洁工作质量检验标准和秩序维护员物业服务质量检验标准 ，对各岗位员工完成的工作质量进行检查，并详细记录在工作日志上。5、对建设单位和销售工作人员提出的问题及现场检查发现的问题，现场负责人应记录在员工个人工作质量不合格事件登记本上，并通知相关人员及时整改处理。6、现场管理员每月 25 号前，应将服务工作完成情况、建设单位和销售中心领导的评价意见及建议、员工的工作表现和服务工作中的改进建议等进行月总评，并将汇总情况以书面形式上报公司上级领导。五、物业服务时间安排和工作范围（一） 、物业服务时间安排物业综

24、合管理员：按照售楼部上下班时间执行。秩序维护员、迎宾：上午 8 时至下午 18 时为站岗，18 时到次日 8 时为夜间值班。可根据现场具体情况适当进行调整。保洁员上午 8 时至 11 时 30 分，下午 13 时至 18 时。可根据现场具体情况适当进行调整。员工休息由公司统一调整。（二） 、售楼部物业服务范围售楼部物业服务工作将围绕房屋销售这个中心来展开，以促进房屋销售为总目标，在物业服务工作中重点是员工的服务意识、服务形象和服务细节的管理。1、物业综合管理员服务工作内容:针对该项目的实际情况， 物业综合管理员主要从一下几点开展工作:一是针对购房者对物业服务的咨询工作，目前房地产行业竞争激烈，

25、许多购房者在买房时除注重楼盘的品质及配套外，更多的注重房屋后期的管理上，因此物业综合管理员要在日常工作中接受购房者对物业管理费构成、物业管理服务的内容等相关问题的咨询工作。二是与开发公司进行一些沟通协调，对现场秩序维护员和保洁人员的管理工作。三是在售楼部置业顾问工作较忙时，主动接待购房者或者客户，将其带到休息等待区并安排茶水，代替置业顾问对购房者介绍楼盘的基本情况。2、迎宾服务工作内容:一是热情主动地迎送客户及对售楼部内部公共秩序的维护 ,收集客人的意见及投诉，并及时向领导汇报，由于售楼部外人员流动性大，严格控制无购房意向的人员进入售楼部，保证正常的销售工作的开展十分重要，在服务时既要主动热情

26、，又要严肃认真，对进行入管理范围的人员必要时主动询问，对无购房意向的闲散人员劝其离开，给有购房意向的人员进行热情引导；客户到达售楼部门口时，应主动拉门并致迎宾语“您好，欢迎光临” 、客户离开时应主动拉门并致送客语“请慢走”等，要求声音洪亮，面带微笑。3、 秩序维护服务工作内容：由于该项目处于人员密集、人流量较大交通复杂地段，而售楼部是开发商房屋销售的服务窗口，秩序维护服务的主要内容是：一是销售现场外围公共秩序的维护，协助派出所做治安防范工作，预防治安案件的发生，协助处理突发性紧急事件等，保障销售工作的正常进行。如遇客户车辆到达售楼部，秩序维护员应用标准的手式指挥引导车辆到停车位停车，当车辆停放

27、好后，主动向车主敬礼，为车主开门，向客户问好，如遇下雨，应主动为客户打雨伞；若遇行动不便的客户应主动扶行。二是在秩序维护服务中着重服务形象和礼仪礼节的管理，协助售楼部人员作好服务接待、热情迎送客户等服务细节。4、 保洁服务工作。一是外围保洁工作，每天 8 时前对销售中心外围的环境进行一次彻底清扫，保证的客户高峰期到来之前有一个干净的外围的环境。并随时保洁。其标准是随时看不到垃圾。二是销售中心内部保洁工作，每天进行两次全面清拖，第一次在上午 8:30 前完成。第二次在中午 13:30 完成。并随时保洁，其标准是干净、整洁，整体观感良好。室内垃圾每日下午清理一至三次。三是对室内植物的维护工作，每天

28、对室内植物进行清理日常清理和保洁。四是随时保洁要做到：“一快、二轻、三勤” 。 “一快”即：动作快；清扫过程中动作要迅速，以免影响来访客户，给客户带来不便；“二轻”即：操作轻、走路轻；在作业中避免产生可能干扰到销售接待的一切噪音；“三勤”即：眼勤、手勤、腿勤；眼勤：即勤观察，发现问题（如空纸杯、烟缸内的头个数不超过三个、其它垃圾等）要及时处理；手勤：即勤于动手，发现问题立即动手解决；腿勤：在不影响销售接待的情况下尽量增加保洁频次（特别是一般不易注重的销售中心外围环境和卫生间等卫生死角） 。五是进行室内清洁作业时，应在作业范围设置明显的告示牌或标志，如“小心地滑” 、 “高空作业” 、 “清洁进

29、行中”等，确保安全作业。六、售楼部安全防范管理(一)售楼部消防安全制度。为保证售楼部的消防安全，提高每位员工的消防安全意识，以贯彻“预防为主，防消结合”的方针，实施消防安全责任制，特制定本制度。1、加强售楼部消防工作，认真执行售楼部消防安全制度。2、认真贯彻“预防为主，防消结合”方针，各部门及秩序维护值班人员要认真做好每日消防巡查工作，并做好记录。3、所有人员应做到“三懂”：即懂得消防设备分布位置；懂预防火灾的措施；懂得扑救火灾的方法。4、售楼部所有人员应做到“三会”：即会报警，会使用消防器材，会扑救初期火灾。5、秩序维护人员应随时检查和维护消防设备，发现安全隐患及时上报，并及时整改。6、各部

30、门人员要清楚水、电、气设备的总阀开关位置。7、定期对各办公室进行安全查检，发现火灾隐患及时采取措施整改，把事故隐患消灭在萌芽状态。(二)、治安案件应急处理程序1、值班员收到报案信号后，应迅速安排就近人员迅速到达现场查看情况是否属实，如误报应立即排除。2、如属实应立即上报现场负责人、公司相关领导和营销部负责人，并通知全体秩序维护人员在 2 分钟内集合，并拔打 110、120 报警电话，报警时应讲明案发地点、路段、销售中心名称、现场概况、联系电话。3、现场负责人迅速组织人员将现场警戒，制止一切围观人员进入现场，防止事态进一步恶化。4、保护好现场不被破坏，以便公安机关调查取证。5、当班人员应提高警惕

31、、加强戒备，防止犯罪分子趁火打劫。6、当公安机关到达现场后，现场负责人应向公安机关领导汇报现场情况，并协助公安机关展开工作，尽力提供人力、物力。7、案件处理完毕后，现场负责人组织全体秩序维护人员召开总结会，总结经验，吸取教训，并将整个过程记录备案，以书面形式上报有关部门。8、做好保密工作，最大限度控制舆论影响，维护建设单位声誉。9、组织对治安案件发生的过程进行分析，将情况完整、规范地进行记录。七、售楼部物业服务人员费用测算（见下图）售楼部费用成本测算（一） 、人工成本测算：（二） 、物资装备测算：项 目 数量 标准/单价（元） 月支出(元) 备 注综合服务管理员服装(按 2 年折旧) 1 90

32、0 37.5秩序维护员服装(按 2 年折旧) 9 850 319保洁员服装(按 2 年折旧) 5 600 125客户服务人员(按 2 年折旧 3 750 94维修（兼绿化）(按 2 年折旧 1 750 31.3对讲机(按 2 年折旧) 5 1300 271保洁低质易耗品 1000包括：毛巾、排拖、璃刮器、洗衣粉、消毒液、洗涤精、垃圾袋等。小 计 1877.8（三） 、税费和佣金项 目 数量 标准/单价（元） 月支出(元) 备 注税 暂不计佣 金 暂不计以上三项测算共计 39868.9 元/月项 目 人数 工资标准/基数(元） 月支出(元) 备 注综合服务管理员 1 1800 1800客户服务人

33、员 3 1200 3600维修（兼绿化） 1 1500 1500秩序维护班长 2 1400 2800秩序维护员 7 1300 9100保 洁 工 5 750 3750社保（基本保险） 4 248 992综 合 保 险 15 159 2385伙 食 费 19 360 元/人月 6840福 利 费 19 3157 按 14%比例计提国家法定假日加班费 8 2067.1 (日工资3 倍11 天)/12 月小计 37991.1说明:1、以上的人工成本测算，是依照该项目定位及销售实际需要：对售楼部服务人员素质要求较高，因此在薪金待遇上，较目前普遍物业管理服务人员薪金待遇标准约有一定的上浮；2、保洁低质易

34、耗品因实际用量变数太大，较难确定，故此项按包干方式测算，也可按实际用量实报实销；3、本测算为初步预测，我们可根据开发公司的要求作适当的调整。六、结束语我们将本着 “与开发建设单位互利的合作关系”原则，坚持“一切为了客户的满意”的服务理念， “以人为本、亲勤服务”的管理理念、 “关注顾客需求、提供诚信服务”的经营理念，并通过：热诚的工作态度主动的服务意识灵活的工作方式友善的服务态度忠诚可靠的品质为贵公司提供最优秀的服务，并为该项目销售任务的圆满完成和优异的销售业绩的创造作出积极的贡献。成都市物业管理协会二一九二一九年十月二十九日附件清单：附件 1：清洁工作质量检验标准附件 2： 消杀记录表附件

35、3：清洁工作考核表附件 4：秩序维护员工作质量检验标准附件 5：员工个人工作质量不合格事件登记本附件 6：秩序维护员内务管理制度附件 7秩序维护员考核规程附件 8：秩序维护员训练内容及考核制度保洁员工作检查标准检查人： 被检查人： 年 月 日项目消杀记录表NO：内 容 标 准 是否合格仪容仪表1、按规定着装，佩带齐全。2、精神饱满、姿态端庄、形象良好、举止文明、大方。3、不染发、不留长指甲、不浓装艳抹。4、不袖手、背手或将手插入衣袋、不勾肩搭背。服务要求1、礼貌待人、说话和气、微笑服务、将普通话。2、主动热情、耐心、周到为业主/住户服务。3、不发生争吵、打斗事件，做到打不还手，骂不还口。工作要

36、求1、保洁用具摆放整齐。2、地面光洁，无污迹、纸屑、烟头。3、办公用具桌椅、沙发、文件柜、茶几无灰尘，烟灰缸无烟头。4、灯具、玻璃、门窗无灰尘、透明度好。5、水池内无明显沉淀，无虫子、无异味，池边底无明显结垢。6、样板间内物品摆放整齐，无灰尘、纸屑。7、楼梯梯步扶手、铁花无灰尘、纸屑、烟头。8、售楼部内绿化植物无灰尘、摆放整齐。9、售楼部内无蚊、蝇、鼠、螂等四害。10、卫生间内无痰迹、烟头、杂物，无臭味。工作纪律1、按时交接上下班，不脱岗、串岗、忠于职守。2、不准在岗上吸烟、吃零食、看书报、会客、听收（录）音机、嬉戏打闹、睡觉。3、处理问题讲原则、方法、以理服人。4、遵守公司的各种规章制度。5

37、、保守公司机密，服从公司的指挥。日期/时间 执行部门/执行人消杀内容 灭鼠（ ） 灭蚊（ ） 灭蝇（ ） 灭蟑螂（ ）常规投药区域增补投药区域用药种类效果评价 优（ ） 良（ ）差（ ） 评价人/日期投药回收回收人/日期：备注项目消杀记录表NO：日期/时间 执行部门/执行人消杀内容 灭鼠（ ） 灭蚊（ ） 灭蝇（ ） 灭蟑螂（ ）常规投药区域增补投药区域用药种类效果评价 优（ ） 良（ ）差（ ） 评价人/日期投药回收回收人/日期：备注项目清洁工作考核表检查地点（保洁区域）： 检查时间： 年 月 日 时序号 抽查项目 分值 得分 扣分简述 被检人签名1 地面 182 墙面 33 天花 34 办

38、公桌椅 25 沙发茶几 36 铁栏杆 57 木扶手 38 梯步通道（地面、护栏、玻璃）89 标示、标牌 510 幕墙玻璃 811 门窗 812 灯具 813 垃圾箱、果皮箱； 814 卫生间 215 水景观水面 316 样板房 517 绿化植物 318 其他 8综 合 得 分检查人： 审核人：注：合格打“”得满分，不合格打“”并填写不合格情况再打分。秩序维护员工作检查标准检查人： 被检查人： 年 月 日员工个人工作质量不合格事件登记本内 容 标 准 是否合格仪容仪表5、按规定着装，佩带齐全。6、精神饱满、姿态端庄、形象良好、举止文明、大方。7、不染发、不留长发、长指甲。8、不袖手、背手或将手插

39、入衣袋、不勾肩搭背。服务要求4、礼貌待人、说话和气、微笑服务、将普通话。5、主动热情、耐心、周到为业主/住户服务。6、不发生争吵、打斗事件，做到打不还手，骂不还口。工作要求1、熟练掌握操作程序，做到收发卡、收费准确及时。2、对外来车辆/人员的询问请字当头，谢字结束。3、指挥车辆进出有序，不出现堵塞现象。4、遇突发事件或接到报警不超过三分钟赶到现场。5、敢于同违法、乱纪的人或事作斗争。6、处理各种违章，文明礼貌，及时有效，机动灵活，不失原则。7、及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故。工作纪律1、按时交接班，不迟到、早退、不脱岗、串岗、忠于职守。2、不准在岗上吸烟、吃零食、看书报、会客

40、、听收（录）音机、嬉戏打闹、睡觉。3、处理问题讲原则、方法、以理服人。4、遵守公司的各种规章制度。5、保守公司机密，服从公司的指挥。年 月 日部 门 姓 名不合格事件阐述：被检查人签字确认：秩序维护员内务管理制度 一、 室内各种生活物品和其它物品要因地置宜，适应应急战备、方 便生活、整齐统一、注意安全的要求。二、 保持室内环境整齐、清洁，休息时间内不在宿舍内打闹、嬉笑，不高声喧哗，不高声播放音响和进行其它影响他人休息的活动。三、 墙壁保持整洁，不能随意涂抹，粘贴和悬挂物品。四、 不私自带人到室内逗留，不将外来人员留宿在室内。五、 搞好生活，卫生设施的建设和管理，防止疾病的发生和蔓延。六、 严禁

41、打架斗殴、醺酒、赌博，私藏违禁物品。七、 严禁侵占、损坏公共财务和他人财物以及做其它不良行为。八、 严禁在室内进行一切违法乱纪的活动。九、 严禁在室内私拉乱接电源和使用电炉等易燃物品。十、 宿监由保安班长兼任，全面负责宿舍管理工作。十一、就寝时间：每晚 23：00 点之前所有驻勤队员必须归队熄灯就寝。十二、按时上下班、就寝、参加军训，无特殊情况，不得无故缺席。十三、严格执行请假制度十四、休息（假）期间，如发生紧急情况，一经召唤必须立即返回，听候调遣。秩序维护员考核规程1.0 考核细则1.1 着装整齐统一规范：领带打正、帽子戴正、不挽袖、不卷裤腿、风纪严明；一处不合格降低一个等级；1.2 文明服

42、务礼貌待人：主动与用户打招呼并问好，遇领导及外来参观访问人员应起立、敬礼问候；纠正违规行为时应先敬礼；交接班应互相问候并敬礼，按正规交接形式交接班；工作时间不游玩、嬉戏或取笑服务对象及其他人员；一处不合格降低一个等级；1.3 忠于职守乐于助人：坚守岗位、不脱岗、不做与工作无关的任何事情，认真做好工作记录，详尽登记工作中发生的大事；主动帮助用户拿取重物，为服务对象排忧解难；1.4 搞好内务卫生：床上用品应保持整齐干净；床上不得堆放杂物；被子叠成军队内务标准；地面清洁干净、墙体干净无低级庸俗张贴画；房内风扇、风口、插座、灯管（罩）表面无污渍、灰尘。一处不合格降低一个等级；1.5 安管部领班评分：外

43、出请假，请假不超假；尽职尽责，认真搞好本职工作；上班不看书阅报，不与人闲谈；不吃东西，不准闲杂人等进入岗亭；监督维护本责任区内卫生。每有一处不合格降低一个等级；1.6 安管部主管评分：不倚不靠、不蹲、姿势端正；服从工作安排，遵规守纪，起带头表率作用；办事讲原则，工作认真负责；主动制止各类违规违章现象；认真巡查各岗，及时发现纪正队员违规行为。一处不合格降低一个等级。2.0 评分考核办法2.1 每周安管部领班按保安工作周检表项目，逐一对本班秩序维护员进行考核，考核共分六项：前四项第 A 项为 30 分、B 为 25 分、C 为 23 分、D 为 20 分、E 为 18分；后两项每项 A 为 20

44、分、B 为 20 分、C 为 17 分、D 为 15 分、E 为 12分。总分为 200 分，180-200 分为 A、150-180 分为 B、120-150 分为C、100-120 分为 D、100 分以下为 E。2.2 除严重违规行为经服务中心领导依有磁规章制度研究决定扣发等级工资外，本考核项目月末累计平均值将作为奖金发放依据。A 级发放标准为奖金基数的 100%，C 级发放标准为奖金基数的80%，D 级发放标准为奖金基数的 60%，E 级发放标准为奖金基数的40%，试用期内员工的奖金数额应以标准奖金基数的 50%为基准，再参与考核级别发放。秩序维护员训练内容及考核制度文 年 月 日单兵

45、队列(40 分) 擒敌拳 (18 分 ) 体能(16 分) 消防(16 分) 车辆指挥(10 分)内容立正稍息停止间转法各 5 分,三大步伐的行进与立定8 分步伐变换 5 分,敬礼 3 分,班队列 4分.基本功(打踢推击勾抓)7 分,声音2 分,精神 2 分,拳术准确流畅 7分.百米跑(14 秒)达标 5 分,俯卧撑(50 个)达标 5 分,爬楼(20 层 45 秒)6分.消防知识 4 分, 消防报警 3 分,灭火器使用 4 分,消防水带连接 5分.手臂动作 3 分,两手有节奏 2 分,会识转向灯 2 分,指挥正确流畅3 分.姓 名 单兵队列得分 擒敌拳得分 体能得分 消防得分 车辆指挥得分总分